智通财经APP获悉，美联集团行政总裁(住宅)马泰阳指出，2025年香港楼市成功"反攻"，住宅物业交投 节节上升，楼价亦企稳回升，四年来首见"量额价"齐升。他指出，展望明年楼市势将持续向好，在多重 因素推动下，楼价有望续升约10%至15%;发展商料将持续积极推售新盘及货尾，相信全年一手成交量有 望按年续增约5%至2.1万宗，再创纪录新高;二手成交量则料再涨约9%至约5万宗水平，达5年新高。 马泰阳表示，全年楼市向好，先是受惠政府于年初《财政预算案》推出调低细价物业印花税措施，有效 提振细价楼市场，并带动新盘销售。其后美联储接连减息，港股徘徊高位以及人才持续涌港等利好因素 涌现，刺激投资氛围，带动楼市全面造好。 回顾2025年楼市，一二手交投同步向上，一手表现尤其亮眼，料全年一手成交量将录得2万宗的纪录新 高，较去年全年约1.55万宗升近3成，金额料升逾6%至2000亿港元，创4年新高;至于二手交投估计可达 4.6万宗水平，按年升近12%，金额有望突破3000亿港元，按年升近14%，同创出4年新高。 楼价方面，各项利好因素涌现，今年全年楼价成功"触底"回升，"美联楼价指数"最新报134.09点，本年 迄今累升约4 ...

根据美联物业分行统计，周六日10大指标二手屋苑录得约10宗成交，较上周末12宗稍为回落约16.7%， 但仍是9个周末维持双位数水平。若以15大屋苑计算，周末共录得约11宗成交，较上周末的13宗下降约 15.4%。 根据美联物业10大指标屋苑的周末成交量分布统计，港岛区3个屋苑，包括太古城、康怡花园、海怡半 岛录得约3宗成交，较上周末2宗上升50%；九龙区4个指标屋苑，包括丽港城、黄埔花园、新都城、美 孚新邨录得5宗成交，较上周末7宗下跌约28.6%；新界区3个指标屋苑，映湾园、沙田第一城、嘉湖山 庄录得2宗成交，较上周末3宗下跌约33.3%。 美联物业高级董事布少明表示，刚过去数天多个新盘复推，连同余货盘推售，一手市场气氛热闹，购买 力持续释放。不过，新盘抢占客源，加上二手笋盘盘源收窄，阻碍周末二手交投。本月随着节日因素影 响，预期下半月二手交投表现将继续反复受压，但预期美国买债及仍有望减息，香港按息仍有下调空 间，整体后市走势维持理想，香港楼价将稳步上升。 智通财经APP获悉，中原地产十大屋苑周末录得9宗成交，较上星期减少3宗或25%，零成交屋苑录3 个。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，美联储再 ...

美联储降息决议 - 美联储于12月11日宣布减息0.25%，将联邦基金利率目标区间降至3.5%至3.75%之间，此为2024年9月以来的第六次降息，2025年全年合共下调75个基点 [1][4] 对香港按揭与融资环境的影响 - 美联储降息为全球利率环境带来宽松预期，有望降低香港银行的资金成本，为下调最优惠利率(P-rate)与按揭利率（包括H按与封顶息率）提供空间 [2] - 按揭利率下调将直接降低供楼成本，减轻业主还贷压力，提升“供楼vs租楼”的比较优势，从而刺激置业与换楼需求 [2][6] - 实际按揭利率的调整幅度取决于各银行的资本成本、香港银行同业拆息(HIBOR)走势及银行自身的风控策略，存在不确定性 [3] 对香港楼市成交量与价格的预测 - 经络按揭认为，利率下调有望缓和买家观望情绪，推动刚性需求、自住需求及换楼客重新入市，从而带动短期内一手与二手楼成交量增加 [2][3] - 高力预测，减息将进一步释放购买力，结合专才移民政策及留学生需求等因素，预计2026年香港楼价将有3-5%的升幅 [4] - 高力补充，减息有助于缓解发展商的融资与库存压力，加之市场需求稳健，预计来年一手物业销售保持乐观，发展商具备逐步调升售价的空间 [5] - 中原地产指出，中原城市领先指数(CCL)在10月份创下15个月新高，较3月份低位上升3.3%，减息有望强化“供楼平过租楼”趋势，加速市场气氛回暖，推动年底至明年初的买卖成交量 [4][6] - 美联物业预计，在融资成本下降及本地财富效应改善的推动下，2025年下半年香港一手楼市成交量，尤其是逾亿港元的豪宅项目，有望创下半年度新高 [8][9] 对市场情绪与买家信心的影响 - 多家机构认为，美联储降息标志着美国加息周期全面结束，为香港楼市注入正面动力，有助于稳定市场信心，促使市场从“观望”进入“入市”窗口期 [6][11] - 降息被视为刺激交投、恢复市场活力的重要因素，有望推动楼市逐步走出调整期，维持温和上升势头 [3][6] - 对于刚性需求买家、中小户型买家及中长期持有者而言，当前环境可能是一个相对有利的“入市窗口” [11][12]

香港豪宅市场表现 - 下半年（截至12月8日）逾亿港元一手住宅成交录得61宗，涉及总金额129.4亿港元，较上半年的30宗及约60.9亿港元分别大幅上升超过1倍及逾1.1倍 [1] - 下半年（截至12月8日）逾亿港元二手住宅注册量录得33宗，创自2021年下半年后的4年新高，涉资总额约65.4亿港元，较上半年约56.2亿港元上升约16.3% [2] - 市场预期下半年逾亿港元一手成交将挑战70宗及150亿港元水平，有望创下一手销售条例后的半年度纪录新高 [1] 市场驱动因素与资金流向 - 港股造好引发财富效应、市场投资气氛升温以及美国重启减息周期导致资金环境宽松，是推动下半年豪宅交投显著增长的主要原因 [1] - 资金持续流入香港楼市，带动大市气氛，令香港楼价于下半年止跌回升 [1] - 内地买家是逾亿港元住宅市场的重要力量，今年首10个月已知个人买家的逾亿港元一二手住宅注册量中，内地买家占比约57.1% [2] 市场前景与预期 - 配合美国减息周期展开，低息环境有望于明年持续，料有助进一步释放财富效应 [1] - 供应罕有的超级豪宅成为富豪追捧对象，预计明年逾亿港元住宅交投表现持续向好，为香港楼市增添上升动力 [1] - 在本地经济持续改善及长短线投资与自用需求支持下，预计2026年全年楼价有望上升8%至10% [1]

核心观点 - 香港住宅市场已见底并逐步走出整固期 预计明年成交量与今年相约 楼价升幅在5%之内 租金增长可能放缓至3%左右 [1] - 市场回暖受惠于利率下调、股市财富效应及持续的外来住屋需求 带动成交量价回升 并吸引投资者入市及租客转购 [1][2] 市场表现与趋势 - 整体住宅楼价指数自3月至10月期间录得3.3%升幅 年初至今楼价止跌回升1.8% [1] - 住宅租金指数年初至今录得4%升幅 受外来专才和非本地学生住屋需求带动 [1] - 自今年3月起 住宅买卖合约数字连续9个月录得超过5000宗 [2] - 预计第四季住宅成交宗数约16400宗 同比升9% 即全年总成交量约62000宗 同比升17% [2] 市场结构与需求 - 年内发展商积极推盘去库存 1月至10月的一手成交约占整体住宅交投数目的33% [2] - 近期豪宅交投量较高 若明年金融市场好 豪宅市场可能率先表现 并可能带动中小型市场 [2] - 换楼活动于今年开始但进程缓慢 [2] - 在拆息下调背景下 继续吸引投资者入市 亦有租楼人士转而考虑置业 [1] 未来展望 - 预计明年香港住宅成交量有望与今年水平相约 [1] - 预计明年楼价升幅约5%之内 [1] - 2026年租金预计有一定增长 可能比今年稍微放缓至3%左右 [1] - 酒店改装学生宿舍的物业改造可能需要时间 不一定会一下子全部推出市场 [1]

香港楼市整体表现 - 美联楼价指数最新报133.57点，按周升0.49%，连续两周上升，较四星期前升1.29% [1] - 今年迄今香港楼价累积升幅扩大至4.25%，较年内低位上升5.77%，创约17个月新高 [1] - 反映业主放盘态度的美联信心指数最新报74.9点，按周跌2%，但持续于高位徘徊，高于平均值（楼价好淡分界线） [1] 分区楼价指数变化 - 按三区划分，楼价连续两周全线上升：港岛指数报139.00点（按周升0.35%），九龙指数报138.56点（按周升0.25%），新界指数报122.54点（按周升0.74%） [1] - 与四星期前相比，三区楼价全面上升：港岛区升3.28%，九龙区升0.92%，新界区升0.96% [1] - 年内迄今三区楼价全线向上：港岛区升2.27%，九龙区升5.75%，新界区升3.69% [1] 市场微观结构与减价盘分布 - 香港三区之中，新界区减价盘比率最高 [2] - 以细区划分，减价盘比率最多的三个区份分别是荃湾、天水围、东涌 [2] - 以单位面积划分，减价盘比率最多的是实用面积约430平方呎或以下的A类单位，其次是面积约753至约1075平方呎的C类单位，再次是面积约431至约752平方呎的B类单位 [2]

核心观点 - 受惠于股市经济向好及减息周期 香港楼市呈现租金与楼价双双向好走势 行业对后市持乐观态度 预计全年楼价看升约3.5% 全年租金看升约4.5% [1][2] 楼价走势分析 - 2025年10月份香港私人住宅售价指数报294.3点 环比9月上升0.41% [1] - 楼价指数已连续7个月呈平稳或上升 期间累计上涨3.30% 创近15个月高位 [1] - 其中连续5个月升势累计上涨2.72% [1] - 2025年首10个月楼价累计上升1.76% [1] - 与2021年9月历史高位398.1点相比 跌幅收窄至26.07% [1] - 10月份楼价上升主要受惠于施政报告楼市措施明朗化 本地银行于9月展开减息 新盘热卖及旅游经济情况好转 [1] - 展望后市 在10月底再次减息及中美贸易谈判达成共识下 预计第四季楼价可升近2% 全年看升约3.5% [1] 租金走势分析 - 2025年10月份租金指数环比保持平稳在200.2点水平 与修订后的9月指数持平 [2] - 目前租金较2019年8月上次顶峰200.1点上升0.05% [2] - 租金在事隔73个月（逾6年）后 再次刷新史上新高纪录 [2] - 展望后市 尽管余下两月为相对租务淡季 但在新港人租赁需求不减下 租金尚可呈平稳微升走势 全年租金看升约4.5% [2]

香港楼市现状与短期展望 - 香港楼市气氛明显回暖，但二手楼价年内仍未能明显回升，主要因货尾量处于高位及市场购买力倾斜新盘[1] - 2024年10月全港私人住宅楼价指数报294.3点，按月微升0.4%，已连升5个月[1] - 新盘开价未见进取，加之HIBOR未能维持低位带动按息大幅回落，抑制了二手楼价回升[1] 利率环境与投资吸引力 - 预计香港银行会在年内再下调最优惠利率0.125-0.25%[1] - 按揭利率将回落至近3%水平，低于租金回报率，此举有望吸引更多投资者入市[1] 未来楼价走势预测 - 预测楼价在农历新年后会开始明显好转，但在此之前香港楼价未见明显回升[1] - 预计2025年香港楼价将上升2-3%[1] - 预计2026年楼价有望明显回暖，全年有机会上升4-5%[1] 住宅租赁市场展望 - 香港政府各类人才计划令劳动人口及高收入人士规模稍为回升，对住宅租务需求形成刚性支持[1] - 未来几个月住宅租金走势保持平稳[1] - 预计2025年住宅租金有望再上升5-6%，创历史新高[1] - 预计2026年租金走势继续平稳向上，按年再升3-5%[1] 宏观经济背景 - 美联储很可能于12月议息再减息0.25%以推动经济[1]

香港整体物业市场表现 - 截至11月24日整体物业注册量达70,245宗，超越去年全年67,979宗，上升约3.3%，并自2021年后首次突破70,000宗水平 [1] - 同期整体物业注册金额录得5,368.3亿港元，超越去年全年5,341.4亿港元，高出约0.5% [1] - 预期全年整体物业注册量有望达到约79,000宗，金额有望挑战6,000亿港元，双双创4年新高 [1] 住宅市场表现 - 截至11月24日一手私楼及二手住宅注册量合计59,001宗，较去年全年57,602宗增加约2.4% [2] - 同期住宅注册金额录得4,672亿港元，较去年全年4,670.9亿港元轻微高出约0.02% [2] - 市场交投气氛向好，受租金上升、息率回落、"供平过租"现象、高租金回报率、政府调低细价物业印花税及发展商积极推盘等多重因素推动 [1] 非住宅物业市场表现 - 截至11月24日工商铺、纯车位及其他注册量共8,780宗，较去年全年8,322宗上升约5.5% [2] - 同期非住宅物业注册金额约621.6亿港元，较去年全年约616.4亿港元上升约0.8% [2] - 非住宅物业与住宅市场共同推动整体物业注册量额创新高 [1][2]

香港楼市整体交投 - 受惠减息效应带动 香港楼市气氛持续向好 发展商推盘步伐积极 新盘加快推售抢占市场焦点 二手交投周环比轻微下跌 [1] - 全香港35个大型屋苑过去一周合共录65宗成交 较前一周68宗周环比轻微减少约4.4% 宗数仍高于今年平均交投水平 [1] 分区屋苑交投表现 - 新界区17个屋苑上周录得24宗成交 周环比减少约22.6% [1] - 港岛区8个屋苑上周录得7宗成交 周环比减少约22.2% 康怡花园减少2宗 海怡半岛 城市花园及太古城各减1宗 南丰新村及杏花村分别增2宗及1宗 [1] - 九龙区10个屋苑上周录得34宗成交 周环比宗数增加约21.4% 黄埔花园及美孚新村分别增加5宗及4宗 汇景花园增1宗 维港湾 德福花园 丽港城及东港城齐减1宗 [1]