同时，一线城市二手住宅的房价环比跌幅依旧扩大。数据显示，今年11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点。 其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。 值得一提的是，北京为70城中跌幅第二大城市，扬州领跌，跌幅为1.4%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同；三线城市则环比 下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点。 华夏时报记者李凯旋北京报道 12月15日，国家统计局发布今年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据和前11月房地产开发投资数据。数据显示，今年11月份，70个大中城市商品住 宅销售价格环比总体下降，同比降幅扩大。 具体来看，一线城市新房价格、二手房价格环比降幅均扩大，70城二手房价格同比均未跑赢上年同期。同时，今年前11月房地产开发投资金额降幅比上一 统计期扩大，销售数据也持续下跌。 一线城市房价继续下跌 值得关注的是，一线城市房价环比延续下跌趋势。数据显示，今年11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分 点。其中，上海上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0 ...

朋友们，我是帮主郑重。今天，一份关键数据出炉了——11月全国70城房价，环比、同比继续双降。这 意味着房价已经连续第8个月走低。我看到很多朋友的第一反应是："楼市是不是彻底没戏了？" 别急， 作为一个看了20年经济数据的老记者，我想说，这份冰冷的统计数据背后，既有我们必须正视的风险预 警，也藏着中长线投资者值得关注的重大转折信号。 这份数据最核心的看点，不是"跌了"，而是 "如何跌" 。简单说，就是分化加剧：一线城市的抗跌性明 显更强，环比微降，而二三线城市的压力更大。同时，新房价格的下行压力普遍大于二手房。这告诉我 们，当前市场的核心问题，是信心与预期的普遍偏弱，大家不是在挑好房子，而是在犹豫"要不要买房 子"。 那么，为什么在这个时候，我们反而要冷静下来，甚至看到一些积极信号呢？因为政策的方向已经发生 了根本性转变。大家回想一下，过去一两年的政策重心是什么？是"去杠杆、防风险"。而现在的政策重 心，已经非常清晰地转向了 "防风险、稳市场、促转型"。从金融支持房企合理融资的"三个不低于"， 到重点城市的优化限购，再到轰轰烈烈的"保交楼"行动，目标非常明确：就是要把市场从"自由落体"的 状态，拖入一个"软着陆 ...

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国大陆及香港的房地产市场 包括住宅开发 商业地产和物业管理等细分领域[1] * 具体提及的公司包括主流房企华润置地 中国海外发展 绿城 建发国际等[9] 以及商业地产运营商太古 恒隆 华润万象生活等[12][13][19] 核心观点与论据 当前市场状况与问题 * 2025年中国大陆房地产市场呈现前高后低节奏 一季度相对平稳后 二季度明显降温 房价回落至2024年9月前水平 新房交易量同比跌幅扩大至10%-20% 二手房交易量环比走弱 土地市场溢价率回到5%以下[1][2] * 市场面临两大核心问题 头部城市房价收入比偏高和库存过大 包括居民端大量二手房挂牌和企业端新房库存[4][5] * 房地产周期转入向上需系统修复问题并结合宽松流动性 关键条件包括足够需求体量 健康支付能力 充裕加杠杆空间和相对受限的供给条件 中国主要面临前两个问题[3][4] 未来市场展望与发展路径 * 市场目前处于筑底阶段 人均一二手房交易套数进入底部区间 预计未来1-2年内仍有小幅下跌[7] * 中性情景下 预计总住房交易量进一步收窄至-5%左右 新开工面积同比下降16% 房地产投资同比跌幅约15%[1][6] * 更积极发展取决于政策端能否定向解决堵点 如存量住房收储 降息 减税等措施 若实施力度合适 周期拐点可能更快到来 2026年总住房交易量和新房交易量或仅微跌个位数 地产投资跌幅有望收窄2-3个百分点[6][8] * 城市改造在激发需求方面具潜力 尤其头部城市 但受土地市场流动性限制 效果规模存在不确定性[1][8] 房企估值与利润预期 * 覆盖的十几家头部主流房企股价相对于净清算价值折让幅度超过40% 处于中偏深水平[9] * 对2026 2027年房价假设为两位数幅度下滑 预期保守[1][9] * 房企平均净利润率约为2.5%-2.6% 毛利率约12% 接近底部水平 但仅少数企业如华润置地 中国海外发展及建发国际能在2025-2026年维持较可观利润规模[9][10] * 预计2027年开始利润反弹 具体斜率取决于2026年房价变化[1][10] 地产股投资策略 * 短期内对地产股走势保持审慎 明年二季度后中国宏观经济或现积极进展 成为后续地产股重要抓手 从12-18个月看 有望看到拐点并进行贝塔投资[11] * 商业地产板块2025年表现良好 超越大盘 受益于同店零售额增速强劲 长期资本寻求高股息回报等因素[12] * 推荐资产价值被低估且长期有重估逻辑的华润置地[19] 商业地产细分表现与趋势 * 2025年商业地产同店零售额增长强劲 如华润万象生活25年上半年同店增长10% 远超社零总额增速5%[12][13] * 行业内部结构上 市场份额向头部企业集中趋势持续 24年前十名运营商占购物中心行业零售额比例16%[13] * 一线城市社零消费能力弱于二三四线城市 25年上半年二线强于三四线[3][14] * 2025年奢侈品消费市场重奢消费外流斜率放缓 商场调整业态组合 奢侈品牌优化店铺布局[15] * 展望2026年 中国籍消费者购买奢侈品复合年化增速预计在2%-4% 与全国增速持平或略低[16] * 重奢购物中心通过调整和品牌整合实现超额同店增长 头部运营商预计26年保持良好同店表现[17] 物业管理行业 * 物业管理行业2025年整体跑输大盘 仅绿城服务 滨江服务表现相对较好[20] * 预计2026年行业整体增速与25年相似 基础物业板块收入带动整体增长约5%-10%[20] * 推荐标的为绿城服务和保利物业 兼具优质业绩 稳定现金流及高股息收益率[20] 香港房地产市场 * 香港房地产市场自25年二季度起经历重估 目前处于企稳状态 一二手房成交总量约5000套 处于荣枯水平附近 需强劲宏观趋势催化[21][22] * 平均租金回报率3.63%-3.7% 融资成本最低2.75% 差距约100个基点不足以充分激励投资 若美联储降息50-75个基点 差距扩张至150个基点将更舒适[22] * 中位数家庭月供占收入比例45% 未达舒适区间40%以下[22] * 若出现超预期降息 将刺激需求带动市场复苏 股票选择上无需特别区分住宅或商业类型 可优选盈利预期弹性大的标的[22] 其他重要内容 商业地产租售比与选股建议 * 过去几年行业租售比持平略向下 高租售比公司面临均值回归压力 预计未来租售比将稳定在12%-13%左右[18] * 可持续商业地产租金收入为主体的个股如太古 华润万象 恒隆等兼具成长性和股息收益率 有望实现5%-10%可派息租赁利润增长 叠加5%-6%股息收益率回报[19] 奢侈品市场增长驱动力 * 2019年至2023年奢侈品快速增长主要由价格提升驱动 而非产品创新或服务体验提升 当前行业内部增长驱动力较为疲弱[16]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为房地产行业，公司为招商蛇口[1] 核心观点与论据：经营与财务表现 * 公司1-10月累计签约销售金额为1,560亿元，与去年基本持平，签约销售面积为564万平方米[3] * 核心城市房价趋稳，成交量有所提升，尤其在上海获取多个核心地块，为明年销售提供货值支持[2][3] * 公司前三季度营收和税前毛利率增长，但归母净利润略有下降，预计四季度毛利率可能下降，整体处于筑底过程，2026年后有望逐步回升[2][3][7] * 公司三季度末货币资金余额为850亿元，经营活动净现金流为31亿元，财务稳健[3] * 公司总可售货值约2000亿元，今年拿地情况良好，为明年可售货值预期提供支持[4][5] * 公司逐步收缩拿地城市范围，集中于国内最好的10个核心城市，表现最好的城市包括上海、北京、深圳、杭州和成都[2][5] * 杭州新开项目首开去化率基本在90%以上，大部分达到100%，上海核心区域和优质项目销售良好[4][5] 核心观点与论据：市场展望与战略 * 公司认为当前房地产市场处于筑底态势，一二线核心资产及改善型需求突出，存在结构性机会[2][6] * 预计四季度政策不会有突破性进展，市场将延续筑底，期待2026年宏观经济好转带动供需关系改善[2][6] * 公司以好房子、好产品、好服务为主基调，引领未来房地产发展方向[4][6] * 公司积极推动经营性资产出表，已发行产业园和保租房REITs，并筹备消费型商业地产REITs，计划每年都有持有类项目进入REITs平台[2][8] * REITs发行速度较慢，对营收影响较小，但对利润影响显著，公司通过发行优先股优化负债结构和成本[2][9][10] * 公司正在进行退换地工作，加快去化不良资产，以改善现金流[2][11] 其他重要内容：股东回报与资产减值 * 公司分红比例维持在40%以上，不低于50%，不会因业绩波动而大幅调整分红金额[4][12] * 预计今年仍会有一些减值，但过去五年累计减值超过250亿元，整体账面净资产和总债务相对保守，减值压力不大[4][13] * 持有物业按历史成本法入账，这部分资产减值压力较小[13]

银行处置断供房产的核心逻辑 - 银行出售房产的本质并非处置资产，而是出售以房产为载体的贷款业务，其目标在于回收包括利息在内的全部预期收益 [1] - 以一套市价100万的房产为例，30年贷款期内银行预计可回收总额约200万资金，其中100万利息构成银行的主要利润 [1] - 当借款人断供时，银行收回房产并跳过法院拍卖环节直接出售，旨在提升资金周转效率，因资金周转效率是银行盈利的关键 [2] 折价售房的商业策略 - 银行选择以低于市场的价格（如市价100万的房子以80万出售）快速出售断供房产，以吸引新的房贷接盘者 [3][5] - 即使房产以八折（80万）售出，若新买家承接贷款，银行仍有望在长期回收总计约180万的资金，优于仅通过拍卖回收本金而损失利息收入 [5] - 折价策略能显著加快交易速度，比市场其他房源处置更快，加速银行资金回笼 [5] 对房地产市场的潜在影响 - 大量廉价房产进入市场短期内将对房价构成冲击 [8] - 长期看，该策略有助于加速房地产市场的筑底过程，通过加速不良资产处置和银行资金周转，以价格下降的空间换取市场出清的时间 [8]

市场总体态势与政策影响 - 中国房地产市场自2021年下半年起持续调整，当前进入政策密集发力下的筑底关键期 [1] - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1][6] - 2024年9月中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”，2025年两会政府工作报告将“稳住楼市”纳入总体要求，政策托底信号持续强化 [3] - 2025年1～9月全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，但降幅较去年同期收窄11.6个百分点，销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，核心指标改善趋势明确 [6] 市场结构分化 - 房地产市场供求关系发生根本性改变，存量房规模较大，刚需普遍通过二手房解决居住问题，新房转向满足改善性需求 [2][6] - 重点30城1～7月二手房成交套数同比增长10%，7月二手房成交占比升至68%，创近年新高，15个省区市二手住宅交易量超过新房 [6] - 市场呈现“强者恒强”格局，2025年9月一线城市新建住宅价格同比上涨6.87%，连续上涨27个月，二线城市同比上涨1.72%，三四线城市同比下跌1.30% [11] - 一二线核心城市凭借经济基础和产业优势吸引人才，为楼市提供支撑，但部分城市因库存高、供应过剩面临调整压力 [13] 房企投资策略与土地市场 - 房企投资策略聚焦控制增量、精细化运营与核心城市 [2] - 2025年前三季度300城住宅用地出让金同比增长13%，一二线城市出让金同比增幅明显，分别为24.5%和26.3%，三四线城市土地出让金同比下降 [15] - 宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年提升10个百分点，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元 [16] - 房企拿地高度聚焦核心城市，上海徐汇东安新村三宗地累计出让金达523.03亿元，核心区优质地块平均溢价率维持在两成以上 [14][16] - 头部房企如中海地产、绿城中国、保利发展等投资高度集中于北京、上海、杭州等核心城市 [15] 产品需求与市场表现 - 改善性需求成为新房市场核心支撑，2025年1～7月重点30城120～144平方米户型成交占比升至30%，北京120平方米以上大户型占比42%，杭州、成都等二线城市改善型户型占比超50% [17] - 高端市场表现亮眼，上海上半年诞生超25个“日光盘”，多为均价10万元/平方米以上豪宅项目，北京1000万～2000万元总价段新房成交同比增长67%，成都千万元级项目成交同比提升51% [20] - 新规项目入市有效带动改善需求释放，杭州奥映鸣翠府、成都新希望D23风华等项目首开售罄，招商蛇口、绿城中国等房企改善型项目去化率普遍超80% [21]

上海土地市场拍卖概况 - 上海第八次土拍出让6宗土地，总收金198.77亿元，较184.95亿元的起始总价溢价7.47% [1] - 徐汇滨江地块楼板价创下新高 [1] 徐汇滨江核心地块交易细节 - 徐汇区WS5单元188N-1-21地块起拍价40.59亿元，起始楼面价135000元/平方米，超过2024年8月创下的13.1万元/平方米纪录 [5] - 该地块由中海报出44.65亿元价格竞得，溢价率10%，成交楼面价148503元/平方米，创徐汇滨江新高 [5] - 地块东侧紧邻西岸数字谷、西岸传媒港等高科技与文化聚集地，西侧为云锦东方项目 [4] 核心城市房地产市场趋势 - 以上海为代表的核心城市核心区域楼价相对坚挺，9月上海新房价格环比涨0.3%，同比显著增长5.6% [5] - 核心区优质改善房源入市与外围限购放松成为关键支撑 [5] - 四季度政策宽松将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化 [5] 中海地产上海市场战略分析 - 2025年上半年中海在上海全口径销售额为137.78亿元，较上年同期267.2亿元几近腰斩，排名从榜首滑落至第七 [6] - 截至6月末，中海东部大区总建筑面积97.8万平方米中，上海仅占1.1万平方米，占比1.12% [6] - 中海在上海仅有一个在售楼盘（泗泾绿中海）和一个待售项目（中海云邸玖章） [6] - 下半年中海明显加快在上海补仓节奏，7月斥资118.88亿元斩获静安、普陀两幅地块 [6] - 9月中海联手其他企业拿下徐汇东安城市更新项目，总金额约440亿元 [8]

行业转型核心特征 - 中国房地产市场告别高速增长的“黄金时代”，进入以“稳”为核心、结构优化为导向的转型期 [1] - 市场运行逻辑从单一的规模扩张转向多维度结构性调整，源于“房住不炒”政策持续强化及行业去杠杆、促升级的内在需求 [1] - 市场趋势从“普涨普跌”的周期性波动转向“结构分化”的稳态运行，正处于筑底过程中 [1][5] 房价与城市分化 - 房价分化企稳是市场核心特征，表现为不同能级城市及同一城市内部不同板块的房价差异拉大 [3] - 核心城市因人口持续流入和公共服务资源集中，住房需求保持韧性，房价相对稳定；三四线城市因人口流出和供给过剩，房价逐步回归合理区间 [3] - 政策通过差异化调控抑制热点城市房价过快上涨，防范部分城市房价过度下跌，推动市场走向结构性平衡 [3] 房企竞争格局演变 - 房企集中度提升是行业去杠杆、防风险背景下的必然趋势，标志着市场从“野蛮生长”转向“高质量发展” [3] - 财务稳健、运营能力强的头部房企通过并购重组扩大市场份额，而依赖高杠杆的中小房企面临资金链紧张和退出风险 [3] - 集中度提升减少了无序竞争，推动房企将精力投入产品创新和服务升级，提升行业发展质量 [3] 住房保障体系完善 - 保障房供给增加是政策强化“民生导向”、完善住房保障体系的关键举措，有助于平衡市场供需和稳定预期 [5] - 保障房类型从公租房扩展到共有产权房、保障性租赁住房等，覆盖人群从低收入群体延伸到新市民和青年人 [5] - 保障房分流了部分商品住房市场的刚需，推动住房市场向“商品+保障”的双轨制转型 [5] 市场筑底与多维度协同 - 市场筑底是政策、供给、需求多维度协同发力下的稳态构建，而非简单的市场下行后反弹 [5] - 政策通过优化信贷、放松限购限贷释放合理需求；供给端通过旧改、保障房增供、房企整合优化结构；需求端从投机性向刚性和改善性回归 [5] - 筑底过程中市场成交量趋稳，房价波动收窄，企业预期从悲观观望转向理性应对 [5] 技术赋能与售楼软件价值 - 技术赋能成为行业转型重要支撑，售楼软件作为销售管理核心工具，其价值逐步凸显 [6] - 售楼软件应用大数据与云平台技术，整合客户需求和市场趋势提供决策支持，实现销售数据实时共享与远程管理 [6] - 软件提供一站式解决方案，满足企业对销售管理安全可靠、高效便捷的运营诉求 [6][8] 售楼软件的业务价值 - 优质售楼软件可完全契合房地产销售全流程，规范客户管理、房源管理、财务管理等核心业务环节，避免人工操作漏洞 [8] - 软件实现对售前客户挖掘、售中交易跟进、售后服务维护的全周期覆盖，让企业实时掌握销售动态并调整策略 [8] - 系统化管理模式降低企业运营成本，提升销售转化效率，帮助企业在市场竞争中实现业绩与利润提升 [8]

核心财务表现 - 上半年营业收入533.7亿元 同比下降23.5% [1] - 归母净利润2.1亿元 同比下降89.7% [1] - 利润降幅高于收入主因计提资产减值17.2亿元 同比增加3.0亿元 [1] - 三项费用率合计7.0% 同比上升1.1个百分点 [1] 土地储备与投资 - 新增可售货值907亿元 同比增长172% [2] - 新增货值88%位于一二线城市 其中47%集中于杭州 [2] - 权益土地款支出362亿元 同比增长135% [2] - 截至6月末存量可售货值4518亿元 80%位于一二线城市 较去年底提升4个百分点 [2] 销售与去化表现 - 上半年自投项目销售额803亿元 同比下降6% 降幅低于行业百强房企5个百分点 [2] - 一二线城市销售占比86% 同比提升6个百分点 [1][2] - 项目首开去化率达80% 同比上升2个百分点 [1][2] - 实现2021年前库存去化190亿元 加速现金回流 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 氧化铝基本面或处于供给相对偏多、需求稳定阶段，前期盘面乐观情绪逐步冷静，市场回归基本面现实，建议轻仓逢高抛空交易 [2] - 沪铝基本面或处于供给稳中小增、需求偏弱局面，上行空间或有限，期权市场情绪偏多头，建议轻仓逢低短多交易 [2] - 铸造铝合金基本面或处于供需双弱局面，成本支撑逻辑偏强，短期内上行空间有限，建议轻仓震荡交易 [2] 根据相关目录分别进行总结 期货市场 - 沪铝主力合约收盘价20475元/吨，涨45元；氧化铝期货主力合约收盘价3111元/吨，跌54元 [2] - 沪铝前20名净持仓7398手，减17030手；沪伦比值7.93，涨0.06 [2] - 铸造铝合金主力收盘价19820元/吨，涨30元；主力合约持仓量8393手，增85手 [2] 现货市场 - 上海有色网A00铝20520元/吨，涨10元；氧化铝现货价3150元/吨，持平 [2] - 基差方面，铸造铝合金180元/吨，降530元；电解铝45元/吨，降35元 [2] - 上海物贸铝升贴水100元/吨，涨30元；LME铝升贴水 -1.48美元/吨，涨1.92美元 [2] 上游情况 - 氧化铝产量748.8万吨，增16.5万吨；产能利用率80.93%，降1.17% [2] - 氧化铝进口6.75万吨，增5.68万吨；出口21万吨，降5万吨 [2] - 平均价破碎生铝佛山16100元/吨，涨50元；山东15700元/吨，持平 [2] 产业情况 - 电解铝社会库存44.8万吨，增3.6万吨；总产能4520.7万吨，增0.5万吨 [2] - 原铝进口223095.59吨，减27381.21吨；出口32094.07吨，增18421.29吨 [2] - 铝材产量576.2万吨，减0.2万吨；出口未锻轧铝及铝材48.9万吨，减6.1万吨 [2] 下游及应用 - 再生铝合金锭产量61.89万吨，增0.29万吨；建成产能126万吨，减1.1万吨 [2] - 铝合金产量164.5万吨，增11.7万吨；汽车产量280.9万辆，增16.7万辆 [2] - 国房景气指数93.6，降0.11 [2] 期权情况 - 沪铝20日历史波动率8.83%，降0.82%；40日历史波动率9.34%，降0.01% [2] - 沪铝主力平值IV隐含波动率8.69%，降0.0027%；期权购沽比1.15，降0.0094 [2] 行业消息 - 美国6月CPI同比涨2.7%，核心CPI同比涨2.9%、环比涨0.2%，交易员预计美联储9月降息 [2] - 上半年国内生产总值660536亿元，同比增5.3%；全国固定资产投资同比增2.8% [2] - 6月70城各线城市房价环比下降，同比降幅收窄，房地产筑底需下更大力度止跌回稳 [2] 氧化铝观点总结 - 氧化铝主力合约震荡回落，持仓量增加，现货升水，基差走强 [2] - 基本面原料端铝土矿供应充足，几内亚发运量减少，国内氧化铝供给偏多、需求稳定 [2] - 技术上60分钟MACD双线位于0轴下方，绿柱走扩，建议轻仓逢高抛空交易 [2] 电解铝观点总结 - 沪铝主力合约小幅反弹，持仓量减少，现货升水，基差走弱 [2] - 基本面供给端产能持稳有增量，库存因淡季积累，需求端下游订单走弱、开工下滑 [2] - 期权市场情绪偏多头，技术上60分钟MACD双线位于0轴下方，红柱走扩，建议轻仓逢低短多交易 [2] 铸造铝合金观点总结 - 铸铝主力合约小幅反弹，持仓量增加，现货升水，基差走弱 [2] - 基本面供给端废铝供应收紧，成本增加，需求端淡季影响显著，库存积累 [2] - 技术上60分钟MACD双线位于0轴下方，红柱略收敛，建议轻仓震荡交易 [2]