核心观点 - 房地产行业政策底已非常坚实 但市场底和信心底仍需时间构筑 最恐慌、最不确定的阶段或许正在过去 对中长线投资者而言 当前是关注结构性机会的转折节点 [3][5] 市场数据与现状 - 11月全国70城房价环比、同比继续双降 房价已连续第8个月走低 [1] - 市场分化加剧 一线城市抗跌性明显更强 环比微降 二三线城市压力更大 新房价格下行压力普遍大于二手房 [3] - 当前市场核心问题是信心与预期普遍偏弱 [3] 政策环境分析 - 政策重心已发生根本转变 从过去的“去杠杆、防风险”转向“防风险、稳市场、促转型” [3] - 具体政策包括金融支持房企合理融资的“三个不低于”、重点城市优化限购以及“保交楼”行动 目标是将市场拖入“软着陆”平台期 [3] 投资策略与结构性机会 - 对地产股投资应秉持“幸存者思维” 关注财务极度稳健、融资成本低、运营效率高的少数优质房企 投资逻辑在于行业供给侧改革后的市场集中度提升 [4] - 产业链存在机会 一是上游的“成本修复” 如部分建材、家居公司 需求端稳定信号叠加原材料成本变化可能带来盈利弹性 二是下游的“需求递延” 特别是与“保交楼”竣工直接相关的物业管理、部分家用电器等领域 [4] - 关注“新模式”萌芽 如政策驱动的保障性住房、城中村改造 将为相关建筑商、服务商带来稳定的业务增量 [4]