核心观点 - 2024年11月中国房地产市场整体下行压力加大 一线城市新房和二手房价格环比降幅扩大 且新房价格环比跌幅已与甚至高于二三线城市 同比来看70城二手房价格无一跑赢上年同期 [3][5][7] - 房地产开发投资、销售及建设活动数据全面走弱 前11月开发投资降幅扩大至15.9% 新开工面积下降20.5% 商品房销售面积和销售额跌幅亦在扩大 [9] - 市场呈现“以价换量”特征 二手房挂牌量同比增加7.8%至267.8万套 挂牌均价同比下跌8.69% 平均去化周期延长至94.72天 行业整体处于筑底阶段 [8][10] 房价变动情况 - 一线城市新房价格环比降幅扩大：11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅比上月扩大0.1个百分点 其中北京、广州均下降0.5% 深圳下降0.9% 仅上海上涨0.1% [5] - 一线城市新房价格环比跌幅已与甚至高于低能级城市：11月二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4% 降幅均收窄0.1个百分点 一线城市跌幅与之相同或更高 [5] - 一线城市二手房价格环比跌幅扩大：11月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1% 降幅比上月扩大0.2个百分点 其中北京下降1.3% 上海下降0.8% 广州下降1.2% 深圳下降1.0% [5] - 二三线城市二手房价格环比降幅趋稳或收窄：11月二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6% 降幅与上月相同 三线城市环比下降0.6% 降幅收窄0.1个百分点 [6] - 70城二手房价格同比全部下跌：11月无一城市二手房房价跑赢或持平于2024年同期 一线城市二手住宅销售价格同比下降5.8% 降幅比上月扩大1.4个百分点 [7] - 新房价格同比降幅普遍扩大：11月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2% 降幅扩大0.4个百分点 二、三线城市同比分别下降2.2%和3.5% 降幅分别扩大0.2和0.1个百分点 [7] - 少数城市新房价格逆势上涨：11月上海新房价格同比上涨5.1% 环比上涨0.1% 沈阳和合肥新房价格同环比也均上升 [7] 开发投资与建设活动 - 房地产开发投资降幅持续扩大：2024年前11月全国房地产开发投资为78591亿元 同比下降15.9% 较年初9.8%的降幅显著扩大 其中住宅投资60432亿元 下降15.0% [9] - 房屋新开工面积大幅下滑：前11月房屋新开工面积为53457万平米 同比下降20.5% [9] - 房屋施工与竣工面积均下降：前11月房屋施工面积为656066万平米 同比下降9.6% 房屋竣工面积为39454万平米 下降18.0% [9] 销售与市场供需 - 商品房销售跌幅扩大：前11月新建商品房销售面积为78702万平米 同比下降7.8% 跌幅较上一统计期扩大1.0个百分点 销售额为75130亿元 同比下降11.1% 跌幅扩大1.5个百分点 [9] - 商品房待售面积环比微降：截至11月末商品房待售面积为75306万平米 比10月末减少301万平米 其中住宅待售面积减少284万平米 [10] - 二手房挂牌量增价跌、去化周期延长：百城二手房挂牌均价同比下跌8.69% 线上挂牌量增至267.8万套 同比增加7.8% 平均挂牌时长延长至94.72天 [8] - 房企到位资金降幅扩大：前11月房地产开发企业到位资金为85145亿元 同比下降11.9% 跌幅比上一统计期扩大2.2个百分点 [10] 行业景气与专家观点 - 房地产开发景气指数持续走低：截至11月 房地产开发景气指数已下跌至91.90 [10] - 市场分化加剧、整体处于筑底阶段：新房市场靠核心城市改善性房源实现局部企稳 二手房因挂牌量增长带动“以价换量”扩大化 城市能级和基本面分化持续加剧 整体市场仍处于筑底蓄力阶段 [10] - 二、三线城市房价调整后性价比显现：二、三线城市房价指数有所改善 说明在经过此前深度调整之后 购房性价比变高 房价下跌空间减少 [5] - 稳定开发投资被视为重要发力方向：中央经济工作会议提及推动投资止跌回稳 业内普遍认为稳定房地产开发投资是重要的发力方向 [9]