核心观点 - 全国多地标志性烂尾或闲置地产项目正通过市场化、法治化手段加速盘活，表明房地产风险已进入出清最后阶段 [1][2][7] - 政策强力引导与市场资本深度参与形成双轮驱动，为存量资产处置提供了“一楼一策”、破产重整、税收优惠等支持，并催生了多元化的盘活模式与合作路径 [1][7][8] - 存量资产盘活不仅优化了城市资源配置，也为金融机构、资产管理公司及房企代建等参与方带来了新的发展机遇 [8][9] 具体项目盘活案例 - **天津117大厦**：高银地产名下包含天津117大厦在内的六个在建工程项目及对应土地使用权以约86.67亿元底价拍出，该项目为597米地标建筑，沉寂近10年后迎来盘活 [1][2] - **上海城隍庙广场**：项目荒废近十年，历经三次易主、两次流拍后，于今年2月通过法拍以12.09亿元起拍价成交，法院与管理人创新采用“产业投资人+财务投资人”模式成功引入资金，并于6月26日举行复工仪式 [3][4] - **杭州富力中心**：位于未来科技城，总建面约150万平方米，规划为高280米的塔楼，近日被法院公告查封，预计将进入法拍流程 [4] - **合肥联投中心书城**：“亚洲最大书城”项目突然复工，截至2025年底，合肥已有超10个重点烂尾项目实现复工、续建或规划重生，总建筑面积超1200万平方米 [4] - **无锡寰宇商贸中心**：闲置13年后，入选江苏省城市更新试点项目，计划被改造为集康复医院、护理中心、康养公寓等于一体的高端国际智慧康养社区 [5] - **重庆湾项目**：中国长城资产联合重庆南岸区政府重启，将注资不超过24.76亿元主导债务重组并提供新增融资支持，项目已启动拆迁 [5] - **成都绿地蜀峰468**：成都市住建局于今年3月核发建筑施工许可证，意味着这一“西南第一高楼”超级综合体即将全面复活 [5] - **成都星汇广场**：位于天府广场旁，停工6年多后顺利复工续建，并完成433户首批交付 [6] - **成都“顺江路333”项目**：烂尾多年后在京东资产交易平台挂牌，经过58轮竞价，最终由新希望置业以8.53亿元拍下 [6] - **深圳深港国际中心**：原项目所在片区法定图则调整，地块功能从商业、文体为主升级为“居住+商业”复合型功能区，政府于今年8月以68亿元完成项目土地收储 [6] - **贵州“天下第一水司楼”**：曾举债2亿元修建，现已被格美集团接手改造为紫林山豪利维拉酒店，并于今年5月正式投入运营 [6] 政策与市场环境 - 政府工作报告首次提出“好房子”概念，并将盘活存量用地和商办用房列为重点 [7] - 住建部明确按市场化、法治化原则“一楼一策”分类处置，通过三级工作专班压实责任，对符合条件项目纳入融资“白名单”，对资不抵债项目加快破产重整或清算 [7] - 保交楼专项政策、破产重整绿色通道、税收优惠等举措持续赋能 [1] - 银行及金融机构持有的不良资产包定价低于市场水平，为具备风险识别与资源整合能力的投资人提供机会 [1] 盘活模式与参与方 - **三类核心盘活模式**：政府主导模式化解民生项目风险；上下游合作方以产权抵偿债务模式；银行/AMC联动模式通过不良资产转让与社会资本引入实现业态升级 [8] - **市场化运作范例**：上海八埭头滨江园项目，长城资产引入中海地产代建代管，借助专业能力推进交付 [8] - **社会资本深度参与**：内资、险资、港资、民企等多元资本通过直接投资、代建代管、债务重组等路径介入，成为不良资产市场主力军 [8] - **金融机构与房企代建机遇**：金融机构可通过纾困基金投资、不良资产包收购、与代建方合作布局；房企代建凭借品牌输出、资源整合实现轻资产扩张 [9] - 政策与市场双轮驱动下，不良资产处置领域正催生千亿级空间 [9]

文章核心观点 - 全国多地出现地标级存量房地产项目盘活热潮，标志着房地产风险已进入出清最后阶段 [1] - 市场化、法治化路径成为盘活存量资产的关键，政策支持与多元资本参与为处置工作提供了双重机遇 [1][11][12] - 存量资产的成功盘活不仅优化了城市资源配置，也为金融机构、房企代建等参与者带来了新的发展机遇，并成为房地产行业向高质量发展转型的体现 [12][13] 全国地标项目盘活案例 - **天津117大厦**：高银地产名下包含天津117大厦等六个在建工程项目及对应土地使用权以约86.67亿元底价拍出，这座597米的地标建筑在封顶近10年后迎来盘活契机 [1][3] - **上海城隍庙广场**：项目通过“产业投资人+财务投资人”双轮驱动模式成功重整，一位竞买人以12.09亿元起拍价竞得重整投资人资格，并于2024年6月26日复工 [4] - **杭州富力中心**：位于未来科技城的杭州富力中心（规划高280米）将被查封，预计后续将进行法拍 [6] - **合肥联投中心书城**：“亚洲最大书城”项目突然复工，截至2025年底，合肥已有超10个重点烂尾项目实现复工、续建或规划重生，总建筑面积超1200万平方米 [6] - **无锡寰宇商贸中心**：闲置13年的楼宇被改造为高端国际智慧康养社区，并入选2025年度江苏省城市更新试点项目 [7] - **重庆湾项目**：中国长城资产联合重庆南岸区政府重启项目，将注资不超24.76亿元主导债务重组并提供新增融资支持，项目已启动拆迁 [7] - **成都绿地蜀峰468**：成都市住建局核发建筑施工许可证，意味着这一“西南第一高楼”超级综合体即将全面复活 [7] - **成都星汇广场**：停工6年多的商业项目顺利复工续建，并完成433户首批交付 [8] - **成都“顺江路333”项目**：在京东资产交易平台挂牌，经过58轮竞价，最终由新希望置业以8.53亿元拍下 [8] - **深圳深港国际中心**：政府以68亿元完成项目土地收储，并对所在片区法定图则进行调整，将地块功能升级为“居住+商业”复合型功能区 [8] - **贵州“天下第一水司楼”**：原举债2亿元修建的烂尾项目，被格美集团接手改造为紫林山豪利维拉酒店，并于2024年5月正式运营 [9] 盘活背景与驱动因素 - 行业正迎来资产处置加速与政策支持加码的双重机遇，保交楼专项政策、破产重整绿色通道、税收优惠等举措持续赋能 [1] - 银行及金融机构持有的不良资产包定价低于市场水平，为具备风险识别与资源整合能力的投资人提供机会 [1] - 2024年政府工作报告首次提出“好房子”概念，并将“盘活”存量用地和商办用房列为重点 [11] - 住建部明确按市场化、法治化原则“一楼一策”分类处置，通过三级工作专班压实责任，对符合条件项目纳入融资“白名单”，对资不抵债项目加快破产重整或清算 [11] 盘活模式与参与方 - **三类核心盘活模式**：政府主导模式化解民生项目风险；上下游合作方抵债模式以产权抵偿债务；银行/AMC联动模式通过不良资产转让与社会资本引入实现业态升级 [12] - **市场化运作范例**：上海八埭头滨江园项目中，长城资产引入中海地产代建代管，借助专业能力推进项目交付 [12] - **社会资本深度参与**：内资、险资、港资、民企等多元资本通过直接投资、代建代管、债务重组等路径介入，成为不良资产市场主力军 [12] - **金融机构与房企代建机遇**：金融机构可通过纾困基金投资、不良资产包收购、与代建方合作布局；房企代建可凭借品牌输出、资源整合实现轻资产扩张 [13] - 政策与市场双轮驱动下，不良资产处置领域正催生千亿级空间 [13]

文章核心观点 - 全国多地出现地标级存量房地产项目盘活热潮，标志着房地产风险已进入出清最后阶段 [1] - 市场化、法治化路径以及多元社会资本的参与，成为破解存量资产处置难题、实现项目重生的关键 [11][12][13] 全国地标级存量项目盘活热潮 - 天津117大厦项目以约86.67亿元底价拍出，这座597米的地标建筑沉寂近10年后迎来盘活机遇 [1][3] - 上海城隍庙广场项目通过“产业投资人+财务投资人”模式，以12.09亿元起拍价成功引入重整投资人，并于6月26日复工 [4][5] - 杭州富力中心（规划高280米）被法院公告查封，将进入法拍流程 [7] - 合肥“联投中心书城”项目复工，截至2025年底，合肥已有超10个重点烂尾项目实现复工或重生，总建筑面积超1200万平方米 [7] - 无锡寰宇商贸中心闲置13年后，被列入城市更新试点，将改造为高端国际智慧康养社区 [8] - 重庆湾项目获中国长城资产注资不超24.76亿元主导债务重组，已启动拆迁 [9] - 成都绿地蜀峰468中心（“西南第一高楼”）已核发施工许可证即将全面复活，星汇广场项目复工并完成433户首批交付，“顺江路333”项目经58轮竞价后由新希望置业以8.53亿元拍下 [9] - 深圳原深港国际中心项目地块规划调整，政府以68亿元完成土地收储 [10] - 贵州“天下第一水司楼”被格美集团接手，改造为紫林山豪利维拉酒店并于今年5月投入运营 [10] 盘活的关键路径与模式 - 政策层面首次提出“好房子”概念，并将“盘活”存量列为重点，住建部明确按市场化、法治化原则“一楼一策”分类处置 [12] - 分析师总结三类核心盘活模式：政府主导模式化解民生项目风险；上下游合作方以产权抵债模式；银行/AMC联动模式通过不良资产转让引入社会资本实现业态升级 [12] - 社会资本深度参与成为市场主力，包括险资、港资、民企等通过直接投资、代建代管、债务重组等方式介入 [13] - 市场化运作案例如上海八埭头滨江园，由长城资产引入中海地产代建代管推进交付 [12] - 金融机构可通过纾困基金投资、不良资产包收购、与代建方合作等方式参与，房企代建则通过品牌输出和资源整合实现轻资产扩张，不良资产处置领域正催生千亿级空间 [13][14]

大型地标项目盘活进展 - 重庆湾项目获中国长城资产注资不超过24.76亿元主导债务重组并提供新增融资 项目已启动拆迁并计划近期正式动工 待开发地块总建筑面积约100万平方米 集住宅 商业 办公等多业态于一体 [3][4] - 深港国际中心项目所在片区法定图则调整 从原本以商业 文体功能为主升级为居住加商业主导的复合型功能区 未开发土地已由政府以68亿元完成收储 [4][5] - 贵州天下第一水司楼项目已由格美集团接手并改造为紫林山豪利维拉酒店 于今年5月正式投入运营 [5] 项目盘活推动因素 - 政策层面 中央及地方政府通过纾困基金 税收优惠等工具降低项目风险 [5] - 资金层面 金融机构注资及社会资本参与代建代管成为关键 [5] - 地方政府主动协调资源形成政企联动效应 2025年政府工作报告提出盘活存量用地和商办用房提供政策依据 [5][6] 项目盘活面临的挑战 - 资金缺口问题突出 项目长期停滞导致债务累积 资产贬值 需通过债务重组 引入增量资金解决 [9][10] - 法律纠纷复杂 涉及多方债权人 施工方利益冲突 需协调债转股 资产分割等方案 [9][10] - 市场信任需重建 项目品牌价值受损 客群流失 需通过优化业态 提升运营效率重塑竞争力 [9] 金融机构在盘活中的作用 - 资产管理公司可牵头设立纾困基金 提供重组顾问服务 取得项目控制权并隔离风险 引入品牌房企作为代建方 [11] - 信托公司可通过设立服务信托实现项目公司与出险房企集团的风险隔离 保障新增资金安全 推动项目复工续建 [11] - 保险公司倾向于在市场低位阶段收购位于核心地段的优质商业不动产 金融机构还可通过结构化融资 不良资产包收购等方式参与 [11] 待盘活项目案例 - 广州圆大厦资产包以12.24亿元标价再次流拍 该建筑已于2013年竣工 2015年投用 但因母公司债务危机被拍卖抵债 [7] - 天津117大厦等资产包以约86.67亿元底价拍出 该项目曾创中国结构第一高楼等多项纪录 但后续因资金危机停滞 [7][8][9]

文章核心观点 - 多个曾陷入停滞或烂尾的大型城市地标项目近期出现盘活进展，反映房地产市场风险化解思路向分类施策、隔离风险以实现“软着陆”转变 [3][5][9] 重庆湾项目盘活进展 - 中国长城资产联合重庆南岸区政府重启项目，注资不超过24.76亿元主导债务重组并提供新增融资，项目已启动拆迁并计划近期正式动工 [5] - 项目由融创从阳光100中国收购而来，2019年交易对价为13.34亿元，待开发地块总建筑面积约100万平方米，集住宅、商业、办公等多业态于一体 [6][7] - 盘活模式包括搭建SPV有限合伙作为重组平台隔离风险、协调各方资源注入动力、结合市场升级项目业态，A3地块将率先建设滨江超高层高端住宅 [7] 其他地标项目盘活案例 - 深圳深港国际中心项目片区法定图则调整，从商业文体功能升级为“居住+商业”复合功能区，未开发土地已由政府以68亿元完成收储 [7][8] - 贵州“天下第一水司楼”由格美集团接手并打造为紫林山豪利维拉酒店，已于2024年5月正式投入运营，此前当地为修建该项目举债2亿元 [8] 项目盘活面临的挑战 - 广州圆大厦重整投资权益标价12.24亿元再次流拍，因潜在风险高于普通资产交易，投资者需承担债务清偿和运营修复责任 [11] - 天津117大厦等资产包以约86.67亿元底价拍出，但后续盘活方案尚未明晰，该项目曾创下中国结构第一高楼等多项纪录 [11][12] - 大型项目重启需突破资金缺口、法律纠纷和市场信任重建三大难题，涉及债务累积、债权人利益冲突及品牌价值受损等问题 [13] 金融机构在盘活中的角色 - 资产管理公司可牵头设立纾困基金、取得项目控制权并隔离风险，引入品牌房企作为代建方进行后续开发运营 [14] - 信托公司可通过设立服务信托实现风险隔离保障新增资金安全，保险公司倾向于在市场低位收购核心地段优质商业不动产 [14] - 金融机构参与方式包括结构化融资获取资产增值收益、不良资产包收购以及与合作方提供开发贷或过桥资金降低投资风险 [14]

大型地标项目盘活进展 - 重庆湾项目获中国长城资产注资不超过24.76亿元主导债务重组并提供新增融资 项目已启动拆迁并计划近期正式动工 待开发地块总建筑面积约100万平方米 集住宅、商业、办公等多业态于一体 [1][3] - 深港国际中心项目所在片区法定图则进行调整 从原本以商业、文体功能为主升级为居住加商业主导的复合型功能区 未开发土地已由政府以68亿元完成收储 [3][4] - 贵州天下第一水司楼项目已由格美集团接手并变身紫林山豪利维拉酒店 于今年5月正式投入运营 [4] 项目盘活关键推动因素 - 政策层面通过纾困基金、税收优惠等工具降低项目风险 资金层面依靠金融机构注资和社会资本参与代建代管 地方政府主动协调资源形成政企联动效应 [4][5] - 2025年政府工作报告提出盘活存量用地和商办用房 为项目复工提供政策依据 各地探索府院联动等创新机制有效协调各方利益 [5] - 金融机构如AMC可牵头设立纾困基金、提供重组顾问服务 信托公司可设立服务信托实现风险隔离 保险公司倾向于在市场低位收购核心地段优质商业不动产 [9][10] 项目盘活面临的挑战 - 资金缺口问题突出 项目长期停滞导致债务累积和资产贬值 需通过债务重组和引入增量资金解决 [8] - 法律纠纷涉及多方债权人及施工方利益冲突 需协调债转股、资产分割等方案 [8] - 市场信任需重建 项目品牌价值受损和客群流失 需通过优化业态和提升运营效率重塑竞争力 [8] 等待盘活的典型案例 - 广州圆大厦资产包以12.24亿元标价再次流拍 该建筑已于2013年12月竣工并在2015年投用 但因母公司债务危机陷入被拍卖抵债境地 [6] - 天津117大厦等资产包以约86.67亿元底价拍出 该项目于2015年封顶时创下中国结构第一高楼等多项纪录 但此后因资金危机陷入停滞 [6][7]

多个城市大型烂尾地标项目盘活进展 - 多个曾停滞的大型地标项目传来盘活新进展，涉及重庆湾项目、深港国际中心及贵州“天下第一水司楼”等 [2] - 重庆湾项目获中国长城资产注资不超过24.76亿元主导债务重组，项目已启动拆迁并计划近期动工 [3] - 深港国际中心项目所在片区法定图则调整，从商业文体功能升级为“居住+商业”复合型功能区，未开发土地已由政府以68亿元完成收储 [4][5] - 贵州“天下第一水司楼”已由格美集团接手并改造为紫林山豪利维拉酒店，于今年5月正式投入运营 [5] 项目盘活的核心推动因素 - 政策、市场与资金协同发力是核心推动因素，中央及地方政府通过纾困基金、税收优惠等工具降低项目风险 [6] - 金融机构注资及社会资本参与代建代管成为关键，地方政府主动协调资源形成政企联动效应 [6] - 2025年政府工作报告提出盘活存量用地和商办用房，为项目复工提供政策依据，各地探索“府院联动”等创新机制协调各方利益 [6] - 风险化解思路转向分类施策、隔离风险以实现“软着陆”，而非简单救助或任其破产 [6] 项目盘活面临的挑战与待解案例 - 部分项目如广州圆大厦的重整投资权益（标价12.24亿元）多次流拍，仍未找到接盘方 [7] - 天津117大厦等资产包虽以约86.67亿元底价拍出，但后续盘活方案尚未明晰 [7][8] - 大型项目重启需突破资金缺口、法律纠纷及市场信任重建三大难题 [9] - 资金问题首当其冲，包括巨额续建资金缺口和融资难题，同时债权债务关系复杂，涉及优先权确认和债权人协调 [9] 金融机构在盘活过程中的角色 - 金融机构如AMC可牵头设立纾困基金、提供重组顾问服务，负责取得项目控制权并隔离风险，引入品牌房企作为代建方 [11] - 信托公司可通过设立服务信托实现风险隔离，保障新增资金安全并平衡各方利益 [11] - 保险公司倾向于在市场低位阶段收购位于核心地段的优质商业不动产 [11] - 金融机构参与方式包括结构化融资获取资产增值收益、不良资产包收购以及与代建方合作提供开发贷或过桥资金 [11]

项目交易概况 - 停滞近十年的天津117大厦及关联项目资产包于11月29日成功拍卖，最终成交价为86.67亿元人民币，以底价顺利成交 [1] - 此次拍卖采取整体公开拍卖方式，处置标的包含117大厦在内的六个在建工程项目及对应土地使用权 [11] - 拍卖为底价成交，且规则明确注明“不支持七天无理由退货”，成交价86.67亿元不包含D+E地块部分建筑物的安全建设成本，买受人需额外承担该费用 [12] 项目历史与背景 - 天津117大厦项目始于2007年，高银地产以20.26亿元拿下天津滨海高新区地块，立志打造“中国北方第一高楼” [3] - 大厦总高约597米，是中国结构第一高楼，曾计划冲击10项世界纪录，包括579米的世界最高观光厅和564米的世界最高室内泳池 [3] - 项目于2008年9月正式开工，2015年9月实现建筑结构封顶，原计划2017年完工，总投资超600亿元 [11] - 2015年高银集团在资本市场遭遇重创，股价暴跌导致市值蒸发超1200亿港元，资金链断裂导致项目停工，后虽经机构注资90亿元尝试挽救，但最终陷入长达十年的停滞 [11] 资产包具体构成 - 资产包除117大厦（D+E地块）外，还涵盖C地块（特色办公楼、音乐厅）、G地块（商场、酒店）、H地块（办公楼、展览中心）、10R地块（国裕园住宅小区）和11R地块（银晋园住宅小区） [5] - 仅D+E地块总建筑面积就达约100.86万平方米 [10] - C地块用地面积21,591.90平方米，总建筑面积80,219.20平方米，土地用途为文体娱乐用地，终止日期为2047年4月17日 [6] - G地块用地面积22,624.70平方米，总建筑面积135,532.10平方米，土地用途为商服用地，终止日期为2047年4月17日 [7] - H地块用地面积109,491.30平方米，总建筑面积480,501.15平方米，土地用途为商务金融用地，终止日期为2045年12月21日 [8] - 10R地块用地面积104,351.00平方米，总建筑面积204,156.18平方米，土地用途为城镇住宅用地，终止日期为2077年4月17日 [9] - 11R地块用地面积126,847.40平方米，总建筑面积378,362.15平方米，土地用途为城镇住宅用地，终止日期为2077年4月17日 [10] 项目现状与后续展望 - 项目存在多处无证建筑及地下室积水等安全隐患，买受人需自行核实建设情况并承担相关风险及费用 [6][7][8][9][10] - 今年4月117大厦已取得《建筑工程施工许可证》，参建单位包括北京市勘察设计研究院、华东建筑设计研究院、中建三局等实力企业，显示新业主具备强大实力 [12] - 项目复工后，仅剩余工程合同价格就达5.69亿元，施工方计划投入5000人施工团队，高峰期日产值预计突破千万元，将直接拉动周边产业 [14] - 大厦建成后预计引入300余家企业入驻，每年有望贡献税收逾5亿元，创造超2万个长期就业岗位 [14] - 项目复工消息已带动周边二手房市场回暖，多数房源价格回升至160万元左右 [14]

项目复工信息 - 天津117大厦剩余工程将于2025年4月30日复工 预计2027年4月30日完工 [1] - 建设单位为高银地产（天津）有限公司 合同价格为5.687亿元 总建筑面积为41.8万平方米 [1] - 该项目属于天津高新区软件和服务外包基地综合配套区中央商务区一期工程 包含117办公楼及商业裙楼 [1] 建筑规格与投资 - 天津117大厦结构高度达596.5米 建成后将成为中国在建结构第一高楼 世界结构第二高楼 [1] - 项目总投资达180亿元 由高银系创始人潘苏通主导投资 [1] - 大厦原名"高银金融117大厦" 代表开发商在内地投资的巅峰项目 [1]

项目复工信息 - 天津117大厦已获得新施工许可 计划于2025年4月30日复工 施工期至2027年4月30日 合同价格为5.6874813亿元 [2] - 复工项目包括117塔楼 地上面积369380平方米共117层 以及东西商业裙楼 地上面积分别为26650.3平方米和21989.7平方米 均为3层 [2] - 项目总建筑面积为418020平方米 建设单位为高银地产（天津）有限公司 施工单位为中建三局集团有限公司 [2] 项目历史与背景 - 项目于2007年启动 高银地产以20.26亿元收购土地 原计划总投资90亿至100亿美元（约合623亿至692亿元人民币） 预计2017年分期完成 [7] - 117大厦2008年正式开工 2015年9月实现建筑结构封顶 2014年以416.91米高度成为中国北方最高建筑物 [9][10] - 项目自2020年起因资金问题施工缓慢 高银地产被中国信达起诉要求偿还本金15亿元及利息等 并申请财产保全 [10] 市场环境变化 - 项目配套住宅富国高银二手房挂牌均价从5年前的4万元/平方米跌至2025年3月的2.46万元/平方米 个别最低挂牌单价为1.6万元/平方米 [10][12] - 天津市各级政府高度重视项目盘活 鼓励在法治化、市场化原则下寻求解决路径和盘活方案 [6] 近期动态与传闻 - 2025年以来屡传复工消息 主要源于天津市第二中级人民法院受理高银地产破产清算案的相关公告 [4][5] - 2025年3月曾传闻信达地产成立300亿元纾困基金接盘 但被信达地产方面否认 称为不实信息 [4]