深港综合体项目背景与交易历程 - 2017年12月世茂集团以239亿元竞得深圳龙岗深港综合体项目地块，创当时深圳土拍第二高总价纪录 [3] - 2020年7月中信信托通过"深圳龙岗融资集合资金信托计划"为项目提供87亿元融资，抵押10宗地块（成本价155.74亿元，抵押率56%） [3] - 2023年项目12宗地块两次司法拍卖流拍，起拍价从130.44亿元降至104.35亿元，低于估价163亿元（土地150亿+在建工程13亿） [4] - 2024年7月龙岗区政府拟以68亿元收储12宗地，仅为2017年成本价的28%和2023年估价的42% [4][6] 三方博弈与收储方案争议 - 政府收储方案分三期支付68亿元：签约后2个月内付15%，半年内付35%，剩余50%延至2027年1月 [8] - 世茂集团主张政府未履行规划审批义务导致损失，已提起行政诉讼要求确认土地合同无效并索赔，认为68亿元不足原值1/3且周期过长 [9] - 信托投资人若接受收储方案预计兑付比例约85%，中信信托原测算销售回款101.68亿元可覆盖本息，但暴雷时存续规模59.94亿元 [9][10] 项目现状与盘活难点 - 原规划668米"中国第一高楼"或调整为400-500米，50%商业用地拟转住宅，目标2025年底重新挂牌（住宅楼面价4万/㎡，售价7万/㎡） [15] - 剩余12宗地中流动性差的商办及公建占比高，仅1号地块集中商业投入11亿元在建工程，整体盘活需巨额资金 [15] - 潜在接盘方招商华润联合体或安居建业均未落地，央企亦收缩战线，当前写字楼市场低迷（如贝莱德上海项目折价48%抛售） [16]