近期，经济学家马光远先生在视频中提出的观点，引发了广泛的讨论。他光远先生认为，中国的高房价绝大部分 是合理的，只有少数城市的房价确实过高，导致整个房地产市场出现了问题。 针对这种复杂的局面，马光远的"少数城市得病"比喻，还是有些启发性的。它提示，应当摒弃"一刀切"的调控思 路，转而采取差异化的精准调控策略。对于真正存在泡沫风险的城市，应当严格执行限购、限贷政策，遏制投机 需求；而对于房价基本合理的城市，则应保持政策的连续性和稳定性，避免误伤刚需。 马光远先生称，从宏观经济角度而言，中国楼市的价格形成机制，确实有其内在的逻辑。过去20多年，由于城镇 化进程进程加快，大量人口从乡村向城市迁移，特别是向一线城市和核心二线城市转移。人口流动带来了巨大的 住房需求，而土地资源的稀缺，又决定了供给的有限。楼市供需关系的紧张，自然推高了大城市的房价。例如， 北京、上海、深圳等一线城市，因其优质的教育、医疗、就业资源，吸引了大量高素质人才聚集，房价的上涨， 在一定程度上反映了这些城市资源的高度集聚效应。 应该认识到，房地产不仅是一个经济问题，更是一个重要的民生问题。高房价带来的社会焦虑，不容忽视，年轻 人因购房压力而推迟结婚 ...

摘要 事件：12月17日，财政部公布2025年前11月财政收支情况。前11月，全国一般公共预算收入200516亿元，同比增长0.8%；全国一般公共预算支出 248538亿元，同比增长1.4%。 核心观点：后续财政收支重点或在保持赤字、规范税收、补充地方财力、化解隐债等方面 常规跟踪：广义财政收支分化，支出降幅大幅收窄，收入增速延续下滑 一般财政收入回落，拖累广义财政收入增速下滑。2025年11月广义财政收入同比-5.2%，较10月同比下降4.6个百分点；其中，政府性基金收入同 比- 15.8%，较10月降幅收窄2.6个百分点；一般财政收入同比-0.02%，较10月下降近3.2个百分点。从预算完成度看，2025年11月广义财政收入预 算完成7%，与2024年同期的7.1%以及过去五年平均的7%基本持平。 一般财政支出及政府性基金支出加快，推动广义财政支出降幅收窄。2025年11月，广义财政支出同比-1.7%，较10月降幅收窄17.5个百分点；一般 财政支出同比-3.7 %，较10月降幅收窄超6个百分点；政府性基金支出同比达2.8 %，较10月支出增速提升41个百分点。2025年11月广义财政支出预 算完成8%， ...

股权财政发展现状与规模 - 2024年中国一般公共预算收入、政府性基金预算收入和国有资本经营预算收入分别为21.97万亿元、6.21万亿元和0.68万亿元，增速分别为1.3%、-12.2%和0.6%[5] - 截至2024年底，全国累计设立政府引导基金2178只，总目标规模达12.84万亿元，已认缴规模7.70万亿元，较2021年增长约25%[9] - 2024年广义股权财政规模达2.14万亿元，占全国财政“三本账”总收入的7.42%[9] - 股权投资相关支出占财政总支出的比重从2021年的约0.99%提升至2024年的1.46%[9] 区域分布与城市实践模式 - 长三角、京津冀、珠三角三大经济圈的引导基金累计规模占全国比重超70%[10] - 合肥市构建总规模超1560亿元的母基金矩阵，典型投资案例包括向京东方投入超200亿元并实现超140亿元账面收益，以及对蔚来汽车的投资推动其市值从30亿美元升至750亿美元[16] - 佛山市构建“市级200亿新动能基金+区级专项基金”体系，规划未来五年打造总规模不低于1200亿元的产业基金矩阵，2024年其先进制造业投资增长18%[17] - 榆林市构建规模近百亿的产业基金集群，其基金域外投资项目落地率达75%，返投倍数超8倍，带动固定资产投资超50亿元[19] 面临的挑战与优化方向 - 股权财政实践面临产业优势识别模糊、市场化运营不足、风险与收益失衡等挑战[20] - 优化举措包括建立科学的产业优势评估体系、强化市场化运作机制、完善风险—收益平衡机制[21]

居民资产与负债结构变化 - 核心观点为居民普遍感觉“没钱”主要源于房地产等资产价格大幅缩水，而非现金减少[1][3] - 以典型南京高收入家庭为例，其净资产从21年的700万（两套各500万房产，贷款300万）降至25年的230万（房价腰斩至250万，贷款280万），资产价值膝盖斩导致贷款/资产比率从30%升至接近60%，偿债压力骤增[4] - 居民净存款（存款-贷款）在22年至25年间猛增，四年内增加42万亿，超过此前五千年累计的38万亿净存款总额[9] - 22年开始存款增长非常快而贷款增长非常慢，反映出居民不买房、减少消费、将资金囤积手中的行为模式[5][8] 不同群体经济状况分化 - 有能力购买多套房产的群体（通常与房地产行业关联度高）受资产缩水冲击最大，收入前景悲观[12] - 大部分买不起房的群体，其收入仍大于支出，因此净存款持续增长[12] - 部分行业（如芯片半导体）及特定投资策略（炒小炒差、转债轮动、美股科技、红利低波）的从业者盈利丰厚，但普遍低调[12] - 存款增加可能集中于少数人或有存款的退休人员（高工资、无贷款、低消费），多数人真实感受是没钱[16][19] - 社会呈现冰火两重天状态，存款者与需修复资产负债表者并非同一群体，处境差异巨大[22] 政府老旧小区改造工程 - 政府投入资金进行老旧小区改造，例如对上千户小区投入几百万元，户均仅几千元，项目涵盖外墙保温、道路整修、绿化升级、消防设施等十余项，性价比极高[10][18] - 某县城24年改造16个小区，总投资3.7477亿元，资金来源于政府专项债券（80%）及上级补助和自筹（20%）[18] - 有观点认为此类改造多为“涂脂抹粉表面光”，未能解决建筑结构寿命等根本问题[15] - 电梯更换等后续维护面临居民自筹困难，约10%居民不愿出钱，类似香港模式，未来可持续性存疑[14] 宏观经济与信用循环 - 存款高企反映居民对未来预期悲观，不敢消费和投资，导致经济活力下降，个体户及非国企打工人收入减少，形成负向循环[11] - 银行存款增加部分原因在于房地产等贷款需求萎缩，导致资金淤积银行体系[20] - 社会总财富基数扩大，即使增长率下降，绝对收益仍可能增加，例如从10万增长20%（2万）到100万增长5%（5万）[21]

房地产市场供需现状 - 国内现有住房存量高达6亿栋，假设每栋容纳10人即可满足60亿人口的居住需求，远超实际居住需求 [1] - 每年仍有至少1400万套新建商品房涌入市场，房屋供应似乎已远超实际需求 [1] 开发商持续建设动因 - 开发商深陷债务泥潭，为维持运营和获得银行资金支持，必须不断投入新项目以避免流动性危机 [3] - 即使希望消化库存，银行也可能因担心其偿还能力而抽贷，迫使开发商继续依赖新建项目维持资金链 [3] 地方政府角色 - 许多地方政府高度依赖土地出让金收入，若开发商停止拿地建房将直接影响地方财政收入，进而影响公务员工资和基础设施建设等重要支出 [6] - 地方政府鼓励开发商拿地建房以刺激当地GDP增长和解决大量就业问题 [6] 投资需求影响 - 在银行存款利率走低和生活成本攀升的背景下，资金充裕群体将房产视为投资增值手段，催生炒房客群体，其买房目的为投机而非自住或出租 [7] - 投机行为使房地产市场难以摆脱投资属性，征收房产税可增加房屋持有成本以抑制投资需求，并为地方财政提供新收入来源 [7] 市场核心矛盾 - 房地产市场现状是存量房明显过剩与新建商品房持续涌入市场并存 [9] - 市场的投资属性导致房屋供需关系并非完全由居住需求决定 [9]

财政收支状况 - 2025年1-10月国有土地使用权出让收入为24982亿元，同比下降7.4% [2] - 同期全国政府性基金预算支出高达80892亿元，同比大幅增长15.4% [3] - 土地出让收入下降导致地方政府性基金预算本级收入整体下降3.3% [2] 土地市场趋势与原因 - 土地出让金收入从2021年高峰期的8.7万亿元下滑至2024年的48699亿元，降幅达44% [6] - 市场销售端淤塞及预期下降导致购房需求减弱 [8] - 房企销售回款减缓进而减少拿地，使依赖土地财政的旧循环模式难以为继 [9] 支出增长与风险化解 - 国有土地使用权出让收入相关支出为33752亿元，同比下降6.5% [10] - 整体预算支出增长主要用于“保交楼”以处理房企暴雷遗留问题，以及偿还到期的地方债务 [10] - 当前处于旧循环破裂而新循环尚未建立的转型阵痛期 [10] 房地产价格与市场调整 - 房价较市场高点普遍回调约40%，例如100万房产账面蒸发40万 [12] - 二手住宅价格指数显示市场整体回调，但豪宅市场逆势上扬，普宅市场体感更为严峻 [12] - 房价已出现出清回调，行业核心目标应从挤泡沫转向防范系统性风险 [12][13] 行业未来展望与建议 - 房地产行业短期靠输血，中期看改革，长期赌国运 [13] - 无房刚需或改善型客户应聚焦城市核心地段，将置业视为消费与保障而非投资 [14] - 有房家庭需优化资产配置，出清不良资产并保留核心资产，同时所有人应降低杠杆以抵御不确定性 [14] - 楼市躺赚收益消失，未来进入考验眼光的时代 [15]

财政收支概况 - 2025年1-10月全国一般公共预算收入同比增长0.8%，支出同比增长2%[3] - 2025年1-10月全国政府性基金预算收入同比下降2.8%，支出同比增长15.4%[3] - 10月广义财政收入同比下降0.6%（前值3.2%），支出同比下降19.1%（前值2.3%）[34] 一般公共预算收入 - 10月一般公共预算收入同比增长3.2%（前值2.6%），地方本级收入同比增长4.0%（前值2.0%）[6] - 10月税收收入同比增长8.6%（前值8.7%），环比增幅约79%为近五年同期最高[8] - 10月个人所得税环比增长24.9%，显著高于2021-2024年平均增幅9.6%[8] - 10月非税收入同比下降33%，环比下降超53个百分点[19] 一般公共预算支出 - 10月一般公共预算支出同比下降9.8%（前值3.1%），环比降幅超38个百分点[23] - 10月地方一般公共预算支出同比下降近12%，中央支出同比下行约1%[24] - 10月民生类支出（教育、社保就业、卫生健康）环比下降39.4%，占比近四成[27] 政府性基金与土地财政 - 10月政府性基金收入同比下降18.4%（前值5.6%），支出同比下降38.2%（前值0.4%）[32] - 10月国有土地使用权出让收入2680亿元，同比下降27.3%（前值-1.0%）[32] - 2025年1-10月土地出让收入贡献地方政府基金收入的81%，占地方政府广义财政收入的18.4%[37] 政策展望与风险 - 财政部10月中旬额外下达5000亿元地方债务结存限额以缓解地方财政压力[37] - 财政政策预计保持温和扩张，结构上地方侧重民生和化债、中央侧重稳增长和重大项目建设[37] - 风险包括增量政策超预期、房地产景气度企稳不及预期、政策效果不及预期[38]

政策动态 - 2025年第三波房地产救市政策力度显著增强，多地推出真金白银的购房补贴，例如武汉经开区对刚需和改善型购房提供补贴，团购最高奖励可达十几万元[1] - 救市政策形式多样，包括长沙的“以旧换新”补贴最高3万元（按新房总价1%计算）、多子女家庭购房套数核减[6]，以及上海的限购调减、公积金政策优化和首套房贷款年限放宽[7] - 中央定调支持楼市，2025年政府工作报告首次写入“稳住楼市”，住建部明确要更大力度推动房地产止跌回稳[8]，半年内全国超170个省市（县）出台超340条救市政策[9] 市场现状 - 房地产市场持续低迷，2025年上半年百城二手房价格累计下跌3.60%，已连续38个月下跌[12] - 新房销售疲软，二手房即使降价也难有成交，房企面临巨大偿债压力，行业洗牌后以央国企为主[12] - 土地财政面临压力，自2023年以来多地土地出让收入腰斩，严重影响地方财政和民生工程投入[12] 购房成本与机会 - 当前购房成本处于历史低位，央行数据显示存量房贷利率下降后，每年为5000多万户家庭节省利息支出1500亿元[16] - 对于有真实需求（如结婚、上学）的刚需购房者，目前的补贴政策和低利率环境提供了降低成本的机会[15][16][25] - 市场出现严重分化，北京、上海等核心城市的核心地段房价可能企稳，但缺乏产业和人口支撑的三四线城市房价面临下跌压力，例如中山有公寓价格下跌40%仍难以脱手[18][19] 市场信心与长期趋势 - 消费者信心不足是市场疲软的核心原因，经济增速放缓和未来收入不确定性使得居民不敢轻易承担长期房贷[12] - 住房需求升级，消费者对绿色、智能、安全住房的要求提高，但市场供应仍以老户型、差物业产品为主[12] - 房地产行业长期调整趋势难以改变，政策仅能短期稳定市场，未来将呈现分化格局而非普涨行情，“买错就亏”取代“买了就赚”成为新逻辑[17][20][21]

文章核心观点 - 国内住宅总量已显过剩，但开发商仍持续大规模新建商品房，其根本原因在于房地产市场的投资属性超越了居住属性，以及开发商和地方政府的特定经济驱动模式[1][10] 房屋供应现状 - 国家统计局数据显示，国内现有住宅存量若按每栋住10人计算，足以满足约60亿人口的居住需求[1] - 在庞大存量基础上，每年仍有至少1400万套新建商品房进入市场，供应充裕程度已是不争事实[1] 开发商持续新建房屋的原因 - 首要原因：开发商深陷债务困境，需通过“以建养建”模式维持生存 持续拿地开发是新项目申请银行开发贷款的理由，若停止建设将导致资金链断裂风险[5] 即便有意去化库存，银行为防范风险可能抽贷，迫使公司必须持续建造以维持信贷支持[5] - 次要原因：地方政府对土地财政的依赖驱动开发商拿地开发 地方政府财政收入高度依赖土地出让，开发商停止拿地将直接导致其财政收入锐减[7] 开发商拿地建房能有效拉动当地GDP增长并创造大量就业机会，因此受到地方政府鼓励[7] - 第三个原因：炒房客的投资需求维持市场活跃度 银行存款利率走低及物价上涨促使高财富人群将房屋作为投资品，购入后期待房价上涨获利[9] 这使得房地产市场在很大程度上仍是一个投机市场，投资需求支撑了新房建设[10] 市场属性与潜在方向 - 经济学家指出，“房子过剩”仅针对自住需求，当住房被视为投资工具时，供应便不再充足[3] - 引导市场回归居住属性的潜在措施包括开征房产税，以增加持有成本并缓解地方政府财政压力[10]

地方政府行为逻辑 - 土地财政是地方政府重要收入来源 房价骤降将打击开发商拿地意愿 进而影响地方财政收入和基础设施建设等重大项目 [3] - 地方政府采取松绑政策和限跌令等措施 旨在稳定房地产市场 防止房价出现剧烈波动以维护整体经济和社会稳定 [7] 房价下跌的潜在连锁反应 - 房地产行业关联钢铁 水泥 建材 装修 家电 家具等数十个上下游产业 提供大量就业岗位 房价暴跌将直接冲击这些行业 导致投资需求萎缩和失业率上升 [5] - 房价大幅下跌可能导致已购房业主资产缩水 引发不满情绪和维权事件 给社会稳定带来隐患 [5] - 房价下跌幅度超过购房者首付款比例可能引发大规模断供 导致银行面临大量不良资产 增加金融风险 [5] 开发商面临的困境 - 房价下跌会加剧市场观望情绪 导致房屋销售更加困难 库存积压问题恶化 [7] - 房价下跌同时增加银行贷款难以收回的风险 [7]