文章核心观点 - 经济学家马光远认为中国高房价绝大部分是合理的，问题主要集中于少数城市，应摒弃“一刀切”的调控思路，采取差异化的精准策略 [1][9][13] 房价形成机制与合理性 - 过去20多年城镇化进程加快，人口向一线及核心二线城市迁移，带来了巨大的住房需求 [3] - 土地资源稀缺导致供给有限，供需关系紧张推高了大城市房价 [3] - 北京、上海、深圳等一线城市因优质教育、医疗、就业资源集聚，房价上涨反映了资源的高度集聚效应 [3] - 中国幅员辽阔，不同城市的发展阶段、资源禀赋、人口结构不同，房价的形成机制和合理性存在差异 [13] 房价过高的表现与问题 - 一线城市和二线热点城市的房价确实过高，房价收入比远超国际警戒线 [5] - 普通工薪阶层倾其一生积蓄也买不起普通住房，在深圳、北京、上海等城市尤为明显 [5] - 例如深圳的房价收入比已经超过40，意味着一个普通家庭不吃不喝需40年才能买得起一套房，房价明显脱离居民实际购买力 [5] - 高房价导致年轻人因购房压力推迟结婚生育，家庭因房贷负担压缩其他消费，影响了社会活力与内需潜力 [11] 房地产市场的深层风险与调控困境 - 楼市问题深层次在于土地财政与金融风险相互交织 [7] - 大部分地方政府对土地出让收入依赖度极高，助推了地价上涨，进而导致房价飙升 [7] - 房产作为重要抵押品，其价格波动直接影响金融体系稳定性，一旦房价大幅下跌可能引发系统性金融风险 [7] - 复杂的联动关系使楼市调控政策常陷入两难：过度调控可能引发市场剧烈波动，调控不足又难以遏制房价非理性上涨 [7] 政策建议与解决思路 - 应针对真正存在泡沫风险的城市，严格执行限购、限贷政策，遏制投机需求 [9] - 对于房价基本合理的城市，则应保持政策的连续性和稳定性，避免误伤刚需 [9] - 在讨论高房价时，应避免简单化的批判或辩护，而要进行细致区分和深入分析 [13]