产业投资 - 主动服务国家战略腹地建设并争取国家重大项目布局 加快推动重大项目在川落地[1] - 围绕六大优势产业提质倍增和重点产业建圈强链 推进设备更新 智改数转和省重点工业项目建设[1] - 提速布局产业新赛道并帮助困难行业转型升级 助推四川加快新旧动能转换和提升未来竞争力[1] 民生投资 - 加快推进民生领域重点项目建设 提升公共服务供给质量[1] - 推动房地产市场企稳回升并全面启动城市更新项目[1] - 探索收购存量商品房用作保障性住房 加快构建房地产发展新模式[1] 区域投资 - 成都需发挥超大城市引领作用 增强对先进生产力和高端资源要素吸附集聚能力 在抓项目促投资上走在前作示范[1] - 增速高于全省的市州需拓增量 优存量 提质量 为全省大局多作贡献[1] - 经济体量大的市需强担当 增措施 夯实项目储备并释放投资活力[1] - 负增长的市州需补短板强弱项 以超常举措推动工作见起色出成效[1]

行业背景与公司业绩表现 - 全国房地产开发投资2024年同比下降10.6%，新建商品房销售额同比下降17.1% [1] - 华润置地2025年上半年营业收入949.2亿元人民币，同比增长19.9%，股东应占净利润118.8亿元，同比增长16.2% [1] - 经常性业务收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收21.7%，核心净利润贡献占比提升至60.2%，同比提升9.6个百分点 [1] - 董事会建议派发中期股息每股0.2元人民币 [1] 业务模式转型成效 - "3+1"业务模式中经营性不动产业务和资产管理业务表现亮眼，拉动业绩和长期稳定现金流 [2] - 经营性不动产业务收入121亿元，同比增长5.5%，购物中心零售额1101.5亿元，同比增长20.2% [6][7] - 购物中心经营利润率65.9%创历史新高，在营购物中心达94座 [7] - 万象系购物中心在2024年TOP50榜单中入围7家，总销售额604亿元 [7] REITs业务突破与资本市场表现 - 华润商业REIT为国内首批最大消费基础设施REITs，2024年EBITDA预算完成率112%，2025年上半年达105% [10] - 连续6个季度累计分红4.95亿元，年化分派率稳步提升 [11] - 上市至2025年8月25日累计涨幅近60%，市值破百亿排名国内REITs第一 [12] - 2025年3月启动扩募申报，成为首只扩募消费REITs [12] 资产运营能力优势 - 购物中心销售坪效和租金坪效行业领先，零售额增速高于社会消费品零售总额 [15] - 华润商业REIT底层资产青岛万象城出租率达99% [16] - 万象生活拥有三大产品线，合作品牌超16000个，在营合作品牌超8000个 [18] - 万象星会员总量突破7200万，商业会员达6500万同比增长32%，消费与复购会员均增超30% [19] 资产管理能力建设 - 2024年底资产管理规模达4621亿元，同比增长8.1% [20] - 实施城市深耕策略，推动核心城市市场地位提升 [20] - 通过收并购和资产改造提升价值，如青岛万象城改造新增可租面积7000平，引进37个品牌 [22] - 租赁住房业务布局15城，管理房间8.5万间规模行业第六，有巢品牌价值167.83亿元 [23] 资本管理能力创新 - 构建"投融建管退"闭环，形成完整资管生态系统 [26] - 高信用评级和透明投资者关系降低融资成本，提升资本市场竞争力 [27] - 创新应用REITs和资产证券化工具实现资产快速变现，为投资者带来良好回报 [27]

美联储政策与人事动态 - 贝森特呼吁美联储进行内部审查并预计秋季将公布特朗普选择的美联储主席人选 [10] - 威廉姆斯表示当前政策仍适度紧缩且通胀正逐步回落 强调每次会议决策均为实时调整 [10] 国际关税与贸易关系 - 白宫提出若印度停止购买俄罗斯石油可获25%关税优惠 印度对美重新审议加征关税抱有希望 [10] - 欧盟计划本周末前加速立法程序以全面取消对美国工业品关税 [10] - 日本经济再生大臣再度访美敦促落实汽车关税削减协议 [10] 能源市场动态 - 美国上周从委内瑞拉进口原油7.4万桶/日 为7月以来首次周度进口 [12] - EIA原油库存下降239.2万桶 超出预期的186.3万桶降幅 [12] - WTI原油收涨0.79%至63.65美元/桶 布伦特原油收涨0.61%至67.16美元/桶 [3][7] 股票市场表现 - 美股三大指数小幅上涨 道指涨0.32% 标普500涨0.24% 纳指涨0.2% [4][7] - 英伟达微跌 Robinhood跌5.4% 纳斯达克中国金龙指数跌2.58% [4] - 港股恒指收跌1.27% 科指跌1.47% 华润万象生活跌超9% 商汤涨近9% [5][7] - A股三大股指集体回调 沪指跌1.76% 深成指跌1.43% 创业板指跌0.69% [6][7] 债券与汇率市场 - 美元指数收跌0.06%报98.147 美债收益率普跌 [3][7] - 法国30年期国债收益率创14年新高 法德10年期国债利差升至4月以来新高 [12] 国内政策与经济数据 - 商务部将于9月出台扩大服务消费政策措施 [3][12] - 吉林省自9月1日起实施境外旅客购物离境退税政策 [3][12] - 1-7月全国规模以上工业企业利润总额40203.5亿元 同比下降1.7% [12] - 工信部印发卫星通信产业发展指导意见 上海及广州推进城中村改造 [12] 企业动态 - 英伟达业绩超预期但营收展望平淡 宣布600亿美元回购计划 [12] - 美团第二季度调整后净利润14.9亿元 同比下降89% 计划年底取消超时扣款 [13]

城市更新战略方向 - 加大改革创新力度 深入推进城中村及老旧小区改造 全面提升城市能级品质 [1] - 加快实现老城市新活力与"四个出新出彩" 建设中心型世界城市 [1] - 坚持"留、改、拆"并举模式 采用"依法征收、净地出让"机制 [1] 城中村改造实施路径 - 探索建立"人房地钱"要素联动机制 集中资源推进四大重点片区和重点项目改造 [1] - 持续推进"三旧"改造项目分类处理 加快构建房地产发展新模式 [1] - 因地制宜实施产业保育和转型升级 合理有序疏解中心城区非核心功能 [1] 老旧小区改造创新模式 - 积极探索自主更新改造模式 开展完整社区建设和片区联动改造 [1] - 建立片区运营管理新模式 以"民生微实事"为抓手消除安全隐患 [1] - 完善基础设施和公共服务 加强历史文化保护传承 [1] 城市治理体系升级 - 提升城市治理智慧化精细化水平 改善人居环境和完善片区服务功能 [1] - 通过改造工程增强群众获得感幸福感安全感 [1]

一线城市房地产政策调整 - 北京五环外取消购房套数限制 但并非解除限购 而是结构性松动以促进产城融合和职住平衡 [3] - 上海跟进类似政策 包括调减限购、优化公积金和贷款利率机制 但深圳因地域狭小难以复制相同做法 [2][4] - 政策方向为结构性而非全面松动 旨在引导需求向城市新区延伸 但五环外需求本身较小且供给匹配存疑 [3][4] 房地产市场现状与挑战 - 1-7月全国商品房销售面积累计同比下跌4.0% 房地产投资累计同比下跌12% 房企到位资金同比下跌7.5% [5] - 70个大中城市房价承压 一线城市新房和二手房价格同比负增长 二、三线城市延续跌势 [5] - 居民部门杠杆率达61.1%（2025年二季度） 较2020年末降1.2个百分点 处于全球平均水平但抑制购房需求 [5] - 房企信用违约激增 "十四五"违约金额为"十三五"24倍 占市场总违约比例从4.5%升至65.5% 平均违约率从2.6%升至44% [5] 行业深度调整驱动因素 - 人口负增长和老龄化持续影响需求 2024年末人口14.08亿较2020年减少350万 年均增速-0.07% [10] - 适龄购房人群（20-49岁）占比从42.7%降至39.2% "十四五"末数量或降至5.6亿人 较"十三五"末减少4500万人 [10] - 城镇化进程放缓、收入增长受限及住宅水平已达中等偏高等因素共同抑制需求 [6][10] 市场探底所需条件 - 宏观层面需人口增长平稳、城镇化合理增长、GDP运行于4.5-5.5%区间及财产性收入改善 [8] - 行业层面需居民杠杆率进一步下行、改善性需求回升、库存水平明显下降及房企供给能力改善 [8] - 全国商品房库销比升至6.8 三四线去化周期达30个月 供应过剩明显 [5][7] 政策干预与未来需求潜力 - 城中村改造计划预计带动保障房贷款净增2.5万亿元 年改造150万-200万套 推动住房需求3.7亿-5亿平方米 [7] - 改善型需求为未来10年核心机遇 尤其集中在沿海经济大中型城市及中西部区域性城市中心 [10] - 政策空间有限 需通过交易便利化及资本市场复苏提升财产性收入以促进需求 [9][13] 行业中长期展望 - 未来两三年房价跌势趋缓 库存从高位回落 年商品房销售面积预计6亿-7亿平方米 [12] - 房地产投资占经济比重进一步降低 房企经营重心转向存量资产运营管理 [12] - 城镇户均套数可能回落至1.05套 供需关系逐步趋向平衡 [12]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入180.39亿元 归属于母公司净利润亏损18.39亿元 但亏损同比收窄5.61% [1] - 毛利率12.39% 较去年同期提升2.91个百分点 经营质效改善 [1] - 上半年累计签约面积72.07万平方米 签约金额114.07亿元 其中6月单月签约面积13.30万平方米环比上升41.34% 签约金额20.68亿元环比上升38.91% [1] 融资能力与资本结构 - 上半年完成19.31亿元CMBN项目发行 获银行及市场化投资人积极认购 [2] - 7月发行12亿元"25首股03"私募债 票面利率2.79% 采用"2+2+2"年期灵活结构 [2] - 8月完成合计14.06亿元私募债发行 其中"25首股06"票面利率2.90% 认购倍数达2.57倍 [2] 政策环境与市场机遇 - 北京8月8日出台楼市新政 五环外商品住房不限套数 公司作为北京龙头房企在五环外储备充足 [3] - 新政提高二套房公积金贷款最高额度 绿色建筑项目可进一步上浮额度 [3] - 公司礼著系产品线契合绿色建筑导向 购房者可享受贷款额度提升和首付压力减轻双重利好 [3] 经营战略与发展前景 - 公司凭借国企信用优势维持低成本融资 展现强劲融资能力与稳健资产负债结构 [2] - 单月销售数据环比高增为业绩修复奠定基础 政策红利有望推动销售提速和资金回款能力提升 [1][3] - 依托北京区位优势、稳健财务结构及产品力 有望在行业调整中把握机遇实现高质量发展 [4]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[1] 核心观点 - 中央城市工作会议时隔十年再次召开 意义及影响深远 预示中国城市发展新阶段的到来 未来房地产行业发展将以推进城市更新为重要抓手 以加快构建房地产发展新模式作为核心任务[1][7][10] - 房地产发展从增量扩张到存量提质转变 中国城镇化接近加速阶段尾端（2024年城镇化率达67%） 人口结构变化及市场供需收缩推动行业转型[1][12][14][16][20][24] - 城市更新将是下半场发展的核心抓手 既是应对城市发展阶段转变和房地产行业转型的必然选择 也是推动经济增长及高质量发展的战略路径[1][25][30] - 新模式下房企出清将加速 行业从高盈利模式回归 后续将更考验房企的综合实力及竞争力 加速行业出清并带来竞争格局持续优化[1][32][33][38] 行业发展阶段转变 - 中国城镇化率2024年达67% 进入快速发展区间后期 国际经验表明城镇化率30%至70%为快速发展区间 目前处于这一区间后期[14] - 人口结构呈现负增长及老龄化趋势 2024年全国人口14.08亿人 比上年末减少173万人 人口自然增长率为-0.99‰ 65岁及以上人口占比达14.67% 15-64岁人口占比69.33% 较十年前下降2.67个百分点[16][19] - 市场供需高位持续下降 2021年商品房销售面积达峰值17.9亿平米 2024年下降至11.17亿平米 房地产开发投资2021年达峰值14.7万亿元 2024年下降至10万亿元 较2021年下降32%[20][21] 城市更新推进情况 - 政策层面持续加码城市更新 2021年首次写入政府工作报告 2024年中央经济工作会议将大力实施城市更新列为扩内需与防风险关键措施 2025年中央城市工作会议明确以推进城市更新为重要抓手[25][26] - 财政资金大力支持 2024年首批15个城市获补助 2025年第二批20个城市获补助总额超过200亿元[28] - 2024年城市更新实施项目超过6万个 完成投资约2.9万亿元 涵盖城镇老旧小区改造、完整社区建设及历史文化保护等领域[29] 行业盈利与分化趋势 - 上市房企整体净利润2024年为-1647.9亿元 亏损较2023年扩大1486.55亿元 归属母公司股东净利润-1590.13亿元 亏损较2023年扩大1282.11亿元[32] - 行业销售毛利率2024年末为14.6% 销售净利润率为-8.31% 整体ROE为-10.5% 均跌至历史底部[33] - 房地产市场将逐步走向商品房+保障房双轨制发展 城市及区域间分化持续加深 一线及强二线城市需求有支撑 低能级城市面临供需失衡压力[37][38] 投资建议 - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业 包括保利发展（600048）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、城建发展（600266）等[39] - 具备综合竞争实力的房企将能进一步提升市场占有率 实现胜者为王[39]

政策目标与时间规划 - 2025年年底前实现全省16设区城市全面推行灵活就业人员住房公积金制度 实现"愿缴能缴"目标 [1][3] - 2030年年底前形成覆盖广泛 政策灵活 服务便捷的住房公积金管理体系 显著提升覆盖面和受益面 [3] 覆盖人群与账户管理 - 覆盖法定劳动年龄内具有完全民事行为能力且信用良好的灵活就业人员 包括非全日制 个体经营 新业态从业者及港澳台人员 外籍永久居留权持有者 [4] - 开户时需签订缴存使用协议并核查全国公积金账户 避免"一人多缴" 连续6个月未缴存且余额为零将注销账户 [4] - 支持灵活就业与单位就业身份转换 异地转移时合并计算缴存时长与金额用于贷款额度核定 [4] 缴存与使用机制创新 - 探索"平台补贴一点 个人承担一点"的缴存机制 推动平台企业承担社会责任 [1][5] - 实行存贷挂钩机制 根据缴存金额 频率 时长等因素实现多缴多贷 长缴多贷 [4] - 允许未办理贷款或已结清贷款者全额提取公积金并终止协议 鼓励探索灵活取用机制 [5] 政策支持与激励措施 - 提供税收优惠 自主缴存部分可按实际数额在应纳税所得额中扣除 最高不超过当地职工抵扣标准 [5] - 有条件的城市可对符合要求的缴存人给予缴存补贴等资金激励 [5] - 鼓励商业银行基于公积金缴存信息提供信用增信 利率优惠等个性化金融服务 [5] 战略协同与产业结合 - 将公积金制度与新型城镇化 乡村振兴 人才引进等战略结合 推出城市特色政策 [6] - 结合当地产业特点引导特色产业链从业人员参与制度 助力城市产业发展 [6]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配，并维持该评级 [1] 核心观点 - 中央城市工作会议时隔十年再次召开，预示房地产行业将迎来以城市更新为核心抓手的发展新格局，行业将加快构建房地产发展新模式，加速出清并走出周期底部 [1][7][10] - 中国城镇化已接近加速阶段尾端，城镇化率达67%，人口结构变化及市场供需收缩推动房地产从增量扩张向存量提质转变 [12][14][16] - 城市更新作为下半场核心抓手，既是应对城市发展阶段转变的必然选择，也是推动经济增长的战略路径，2024年城市更新项目超6万个，投资额约2.9万亿元 [24][26][28] - 行业盈利模式转变，整体利润持续下降，2024年上市房企净利润为-1647.9亿元，销售毛利率降至14.6%，净利率为-8.31%，ROE为-10.5%，加速行业出清和竞争格局优化 [31][32][36] - 房地产市场将逐步走向商品房与保障房双轨制发展，具备综合竞争力的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业有望提升市场占有率 [35][37] 行业转变背景 - 城镇化率从1996年的30.5%升至2024年的67%，进入快速发展区间末期，增量扩张模式不可持续 [13][14] - 人口连续三年负增长，2024年总人口14.08亿人，减少173万人，出生人口从2015年的1655万人降至2024年的954万人，降幅42.35%，65岁及以上人口占比达14.67%，抑制新增住房需求 [16][18] - 商品房销售面积从2021年峰值17.9亿平米降至2024年11.17亿平米，房地产开发投资从2021年14.7万亿降至2024年10万亿，降幅32%，供需持续收缩 [19][20] 城市更新发展 - 政策持续支持城市更新，2025年中央城市工作会议明确以其为核心抓手，财政资金加大投入，2025年补助第二批20个城市总额超200亿元 [24][25][27] - 城镇老旧小区改造加速推进，2020-2023年新开工改造数量分别为4.03万、5.56万、5.25万、5.37万个，2024年实施项目超6万个 [28][30] 企业竞争与投资建议 - 行业分化加剧，头部企业如保利发展、滨江集团、招商蛇口、城建发展等因经营稳健和区域聚焦优势被推荐关注 [37][39] - 房地产行业将从高盈利回归，综合实力强的企业将实现胜者为王 [36][37]

科技行业动态 - 鸿蒙5.0设备激活量突破1000万台 标志着鸿蒙生态度过关键发展阶段 [3][21] - MR技术被定义为未来家庭机器人的核心组件 承担连接物理与数字世界的桥梁作用 [5][22] - 全球具身智能领域处于爆发前夜 2025年将迎来商用发展拐点 [7][22] 汽车制造业表现 - 小鹏汽车二季度核心财务指标达历史最佳水平 包括销量/收入/毛利率/在手现金等关键指标 [21] - 公司销售价格区间保持在10-50万元 通过产品布局/科技赋能/情绪价值/品牌建设四方向推动品牌向上发展 [21] 企业高管言论 - 房地产行业需转向均衡发展新模式以适应新时代要求 [9][22] - 潮玩行业核心竞争力在于自有IP开发 可实现产品差异化与品牌资产增值 [9][22] 企业治理事件 - 徕芬科技与前员工存在商业纠纷 涉及500万元分手费及50万元商单争议 [12][22][23] - 丽人丽妆实控人离婚案完成股权过户 前妻获得市值1.72亿元公司股份（按10.27元/股计算） [13][24][25] 金融机构人事变动 - 中建四局董事长更迭 47岁周圣成中建系最年轻一把手 [15][26] - 成都银行与成都农商银行实施董事长对调 涉及王晖与黄建军职务互换 [17][28] - 湛江农商行高层全面换新 董事长/行长/副行长均于2024年内完成更替 [18][29] - 光大证券首席经济学家高瑞东离职 转任光大保德信基金总经理 [18][30] 金融监管动态 - 内蒙古移动副总经理韩伟涉嫌严重违纪违法 正接受纪检监察调查 [18][31] - 农业银行深圳市分行原行长许锡龙被开除党籍 因严重违纪违法问题 [18][32] - 汕头宜华集团挪用3145万元股权回购资金 遭广东证监局行政处罚 [18][33] 企业领导变更 - 居然智家任命王宁为新任董事长兼CEO 原董事长汪林朋于7月离世 [17][27]