中央经济工作会议房地产政策核心 - 坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场[1] - 政策思路为因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房[1] - 深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[1] 2026年政策框架与目标 - 核心思路是稳市场与防风险两头抓，将“着力稳定房地产市场”放在突出位置[2] - 政策工具从“消化库存”转向更直接的“去库存”，旨在通过供需两端动态调整解决“供强需弱”矛盾[2] - 去库存手段将更全面，包括政府收储、企业参与及居民需求释放，当前42城新房加二手房去化周期已达28.3个月[2] 优化供给与需求刺激措施 - 优供给重点是提升新建住宅品质，引导行业从规模扩张转向质量提升[3] - 深化公积金制度改革可能涉及利率下调和提取额度提高，以刺激高品质住房需求[3] - 城市更新从“大力实施”升级为“高质量推进”，通过城中村改造释放刚性需求并推动存量用地盘活[3] - 为配合扩大消费，将通过房贷贴息、个税补贴降低购房成本，一线城市限购松绑和核心城市政策解禁是关注重点[3] 财政货币与政策工具协同 - 财政政策将保持必要赤字，优化支出结构，重点支持保障性住房、城市更新及“两新”政策，2026年或继续加码超长期特别国债和专项债[3] - 货币政策延续“适度宽松”，LPR有下行空间，叠加美联储降息预期，购房成本将持续降低[3] - 存量政策（如公积金改革、商办用房“以旧换新”）将加速落地，增量工具将探索专项借款、超长期国债支持城市更新和保障房建设[4] - 土地政策将合理控制新增用地供应，同时盘活存量土地和商办用房（如改为保障房）[4] 政策空间与区域差异 - 降准降息、公积金优化等常规政策工具作用接近见顶，但大规模收储、限购全面松绑等超常规手段仍保持克制，将相机抉择[5] - 区域差异化政策空间扩大：一线城市限购完全松绑可能性提升，中央可能推动市场化收储；三四线城市政策重点支持需求释放和库存消化[5] - 数据显示一线城市土地溢价率达22.51%，远高于三四线城市的0.98%，反映投资热度分化[6] 行业长期转型方向 - 加快构建房地产发展新模式，核心是从依赖土地财政转向高质量发展，未来政策可能聚焦REITs扩容、绿色建筑、租赁市场等方向[6] - REITs市场成交额10.50亿元，环比下降1.87%，但红土深圳安居REIT逆势上涨1.55%，反映保障房领域政策关注度提升[6] - 招商证券建议关注华润置地、中国金茂等转型能力强的企业[6]