政策核心观点 - 中央与地方政策协同发力，构建房地产发展新模式，重点围绕城市高质量发展和要素市场化改革 [4][6][28] - 政策方向明确为通过增加高品质住房供给和推进城市更新来释放需求、优化供给，以促进市场止跌回稳 [8][28][52] - 北上深等核心城市限购松绑具有风向标意义，标志着地方稳市场进入新阶段，需求端政策持续扩围深化 [13][15][30] 政策篇总结 - 中央层面于2025年7月召开时隔十年的城市工作会议，明确城镇化进入稳定发展期，部署构建房地产新模式等七项重点任务，并于8月下发《关于推动城市高质量发展的意见》细化落实 [5][7][28] - 国务院批复北京城市副中心、粤港澳大湾区内地九市等10个地区开展为期2年的要素市场化配置综合改革试点，重点在盘活存量土地、产业用地市场化等方面探索 [9][10] - 北京、上海、深圳三季度差异化松绑限购：北京以五环为界、上海以外环为界实行梯度管理，深圳松绑力度最大，非核心区对社保满1年非深籍不限购 [14][16] - 三季度地方层面84个省市出台167次稳市场政策，累计前三季度达556次，聚焦公积金优化（43省市55次政策）、补贴税费优惠（31省市36次政策）、保障安居（27省市36次政策）等六大方向 [19][20][21][22][24] 行业篇总结 - 2025年前8月全国新建商品房销售面积5.7亿平方米，同比下降4.7%，降幅较上半年扩大1.2个百分点；销售金额5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅扩大1.8个百分点 [38] - 行业库存压力持续减轻，8月商品房待售面积环比下降307万平方米，连续6个月下降；8月新开盘去化率较上月提升12个百分点至42%，重庆、长沙等城市去化率超70% [39] - 8月70城新房价格同比降幅总体收窄，一线城市同比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点；上海新房价格同比上涨5.9%，上海、杭州、成都等5城房价连续两月同比上涨 [42][44] - 2025年前8月房地产类专项债发行规模5951亿元，同比大增157%，其中土地收储类专项债发行3241亿元，城中村项目专项债603亿元（同比增长373%），为行业注入动力 [45][48] 土地篇总结 - 2025年前三季度全国300城经营性土地成交建筑面积4.6亿平方米，同比下降9%，创2019年以来新低；成交金额1.5万亿元，同比增长8%，但增幅较上半年下滑10个百分点 [54] - 土地市场热度分化，三季度平均溢价率7.7%，较上半年回落1.3个百分点，但稀缺优质地块仍拍出高溢价，如上海徐汇衡复地块楼板价达20万元/平方米刷新全国纪录 [54][59] - 土地投资持续向高能级城市集中，前三季度上海、杭州、北京土地成交金额分别为1959亿元、1406亿元、1194亿元，TOP3城市金额占比达28% [61] - 企业投资态度理性谨慎，央国企拿地金额占比超六成；截至8月末新增土储百强房企的新增货值14193亿元，同比增长17.5%，但近五成销售百强房企尚未拿地 [64][66][70]

近日，多地提出优化房地产政策。 9月25日，广东东莞出台多项措施进一步优化房地产政策，包括实施阶段性购房补贴、优化首套房认定 标准、加大住房公积金支持力度等。 同日，四川省召开省委专题会议，研究部署进一步提振消费工作。其中提出，房地产消费要持续用力止 跌回稳，既要"一城一策"制定住房支持政策，通过多种方式加快消化存量，又要加大"好房子"建设，更 好满足高品质住房消费需求，进一步释放购房消费潜力。 接下来，东莞市相关部门将继续加强房地产市场监测研判，密切关注政策实施效果，及时总结经验，不 断完善政策工具箱，加快构建房地产发展新模式。据悉，相关配套细则将尽快出台，确保新政平稳运 行。 四川：房地产消费要持续用力止跌回稳 9月25日，四川省委书记、省人大常委会主任王晓晖主持召开省委专题会议，研究部署进一步提振消费 工作。 其中提出，房地产消费要持续用力止跌回稳，既要"一城一策"制定住房支持政策，通过多种方式加快消 化存量，又要加大"好房子"建设，更好满足高品质住房消费需求，进一步释放购房消费潜力。 此外，广州优化盘活存量土地资源政策，允许在房地产热时期采取"竞自持"方式调控地价而产生的自持 商品住房，在去化周期18 ...

多地房地产政策优化概述 - 广东东莞、四川省及广州市近日分别提出优化房地产政策，旨在提振需求、优化供给并盘活存量资源 [1] 东莞市房地产新政 - 需求侧措施包括实施阶段性购房补贴，对购买新房给予合同总价2%、最高不超过3万元的补贴 [3] - 优化首套房认定标准，审核范围由全市调整为拟购房屋所在地镇街，以扩大首套房贷款优惠政策覆盖面 [3] - 加大住房公积金支持力度，通过优化贷款额度、允许提取公积金支付首付款等措施减轻居民购房资金压力 [3] - 供给侧措施包括细化土地供应调节机制、支持存量商办用房功能转换及优化项目行政审批服务 [4] - 政策目标为减轻购房负担、促进住房消费、提振企业信心及稳定市场预期 [5] 四川省房地产政策导向 - 提出房地产消费需持续用力止跌回稳，强调“一城一策”制定住房支持政策以加快消化存量 [6] - 加大“好房子”建设以更好满足高品质住房需求，进一步释放购房消费潜力 [6] - 挖掘释放改善性住房需求，通过城市更新和老旧小区改造带动更多消费增量 [6] 广州市存量土地资源盘活政策 - 允许在去化周期18个月以下区域，企业将“竞自持”方式产生的自持商品住房在补缴出让金后转为可售住房 [7] - 支持存量商办物业改建为保障性租赁住房，以促进职住平衡并解决青年人才通勤问题 [7] - 允许自持商办物业引入产业链上下游企业，通过定向招商和转让模式提高资源利用效率，但严禁分割散售或改为“类住宅”产品 [7]

近日，多地提出优化房地产政策。 9月25日，广东东莞出台多项措施进一步优化房地产政策，包括实施阶段性购房补贴、优化首套房认定标 准、加大住房公积金支持力度等。 同日，四川省召开省委专题会议，研究部署进一步提振消费工作。其中提出，房地产消费要持续用力止跌 回稳，既要"一城一策"制定住房支持政策，通过多种方式加快消化存量，又要加大"好房子"建设，更好满 足高品质住房消费需求，进一步释放购房消费潜力。 此外，广州优化盘活存量土地资源政策，允许在房地产热时期采取"竞自持"方式调控地价而产生的自持商 品住房，在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后，转为可售住房。同时，支持存量商办 改建为保障性租赁住房，促进职住平衡。 9月25日，四川省委书记、省人大常委会主任王晓晖主持召开省委专题会议，研究部署进一步提振消费工 作。 东莞出台多项楼市新政 9月25日，据"东莞发布"微信公众号消息，东莞市住建局等六部门联合印发了《关于进一步优化房地产政 策措施的通知》（以下简称《通知》），自9月25日起实施。《通知》从六个方面提出了提振需求和优化 供给的举措。 需求侧方面，一是实施阶段性购房补贴，对购买新房、符合条件的购房 ...

银行体系发展与监管导向 - 引导大型银行发挥金融服务实体经济主力军作用，推动中小银行聚焦主责主业 [1] - 增强银行资本实力，共同维护金融市场的稳定发展 [1] - 有效落实好各类结构性货币政策工具，扎实做好金融"五篇大文章" [1] 重点领域融资支持 - 加力支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸等 [1] - 做好"两重""两新"等重点领域的融资支持 [1] - 持续做好支持民营经济发展壮大的金融服务 [1] 资本市场稳定措施 - 用好证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持再贷款 [1] - 探索常态化的制度安排，维护资本市场稳定 [1] 小微企业融资协调 - 充分发挥支持小微企业融资协调工作机制作用 [1] - 进一步打通中小微企业融资的堵点和卡点 [1] 房地产市场政策 - 着力推动已出台金融政策措施落地见效 [1] - 加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势 [1] - 完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式 [1] 金融开放与风险防控 - 切实推进金融高水平双向开放 [1] - 提高开放条件下经济金融管理能力和风险防控能力 [1]

深化改革与模式构建 - 运用改革思维和改革方法破解住房和房地产、城市建设、建筑业等领域的矛盾问题[1] - 认真落实党中央部署的重要改革任务[1] - 着力构建房地产发展新模式[1] 核心业务发展方向 - 系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设[1] - 持续巩固房地产市场稳定态势[1] - 持续实施城市更新行动[1] - 推动建筑业转型升级[1] 风险防范与管理 - 进一步增强风险防范意识，强化底线思维[1] - 提高风险处置能力，防范化解住房城乡建设领域安全风险[1]

房地产风险防范与新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式，完善基础性制度以满足居民刚性住房和多样化改善性需求[3] - 协同有关部门推出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，赋予城市政府调控自主权，指导各地因城施策、精准施策[3] - 压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，坚持法治化、市场化原则推进保交楼工作，维护购房人合法权益[3] - 联合金融监管总局推动城市房地产融资协调机制“白名单”项目扩围增效，满足项目合理融资需求[3] - 指导各地严格监管商品住房预售资金，推动项目建设交付[3] 行业安全管理与风险防控 - 推进房屋全生命周期安全管理基础性制度建设，加快完善法规标准，稳步推进城镇房屋安全管理条例立法[4] - 编制《房屋定期体检技术导则（试行）》，对医院住院设施、冰雪运动场所等特定使用年限房屋开展定期体检[4] - 加快推动老化管道更新改造，推进全国城镇燃气安全专项整治，加强全链条风险隐患排查治理[5] - 提升城市排水防涝能力，加快实施城市排水防涝能力提升工程，构建城市排水防涝工程体系[5] - 推进城市基础设施生命线安全工程建设，提升监测预警和应急处置能力[5] 行业健康发展与转型升级 - 推动出台《关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见》，组织编制“十五五”住房城乡建设事业高质量发展规划[6] - 推进住房租赁条例、古树名木保护条例等法规制修订工作，加强统计和数字化建设，建成住房城乡建设统计基础数据库和综合平台[6] - 大力推进“好房子”建设，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的住房，发布工程建设国家标准《住宅项目规范》[6] - 推动出台《关于持续推进城市更新行动的意见》，推进城镇老旧小区改造，开展已改造老旧小区“回头看”[7] - 加力实施“两重”、“两新”项目，推进城市基础设施生命线安全工程、污水处理厂、环卫设施设备、住宅老旧电梯更新等重点任务[7] 住房保障与市场秩序整治 - 加快建立住房保障轮候库，2024年各地共建设筹集公租房、保障性租赁住房和配售型保障房180.2万套（间）[7] - 开展房地产开发、交易、中介等方面市场秩序整治，改善房地产市场环境[8] - 针对物业服务领域突出问题开展专项整治，规范物业服务行为，提高物业服务质量[8] - 开展工程建设领域专业技术人员违规“挂证”行为专项治理、住房城乡建设系统资质审批专项治理[8] - 组织开展建筑市场监督执法检查，严肃查处建筑工程围标串标、施工转包违法分包等违法违规行为[8] 建筑业转型升级与科技创新 - 召开全国智能建造工作现场会，组织试点城市总结评估智能建造工作，印发智能建造技术导则[8] - 加大自主可控的建筑信息模型（BIM）运用推广力度，会同有关部门印发绿色技术、低碳技术推广目录[8] - 发布《可再生能源建筑应用工程评价标准》，促进建筑领域节能降碳[8] - 研究建立可持续的城市更新模式，深化城市建设、运营、治理体制改革[14] - 持续巩固住房城乡建设领域世界领先技术，集中攻关“卡脖子”技术，大力推广惠民实用技术[14]

房地产风险防控与转型 - 加快构建房地产发展新模式 完善基础性制度 满足居民刚性住房和多样化改善性需求[4] - 落实促进房地产市场止跌回稳决策 推出"四个取消、四个降低、两个增加"政策组合拳 赋予城市政府调控自主权[4] - 压实地方政府、房企、金融机构责任 坚持法治化市场化原则 推进保交楼工作 维护购房人权益[5] - 联合金融监管总局推动房地产融资协调机制"白名单"项目扩围增效 满足合理融资需求[5] - 严格监管商品住房预售资金 推动项目建设交付[5] 行业安全管理强化 - 推进房屋全生命周期安全管理制度建设 完善法规标准 编制《房屋定期体检技术导则（试行）》[6] - 对医院住院设施、冰雪运动场所开展房屋定期体检 组织大跨度钢结构设计回访 推进自建房安全隐患整治和城市危旧房改造[6] - 推动老化管道更新改造 开展城镇燃气安全专项整治 加强全链条风险隐患排查治理[6] - 健全燃气安全管理长效机制 制定《燃气服务导则》等技术标准 推进城市基础设施生命线安全工程建设[6] - 实施城市排水防涝能力提升工程 构建工程体系 指导各地推进联排联调[6] 行业健康发展推进 - 推动出台新型城市基础设施建设意见 编制"十五五"高质量发展规划及专项规划[7] - 加快《住房租赁条例》《古树名木保护条例》等法规出台 推进《城市供水条例》制修订[7] - 加强工程建设全过程质量管控 推进群众身边不正之风和腐败问题集中整治[7] - 推动建设安全舒适绿色智慧的"好房子" 举办中国建筑科技展 发布《住宅项目规范》国家标准[7] - 推进城市更新行动 实施城镇老旧小区改造 开展已改造小区"回头看"[8] - 加力实施"两重""两新"项目 推进地下管网改造、综合管廊建设、生活垃圾分类和建筑垃圾整治[8] - 加快建立住房保障轮候库 2024年各地建设筹集公租房、保障性租赁住房和配售型保障房180.2万套（间）[8] - 开展房地产开发交易中介市场秩序整治 物业服务领域专项整治 工程建设领域"挂证"行为治理[9] - 推动建筑业转型升级 召开智能建造工作现场会 印发技术导则 推广建筑信息模型（BIM）应用[9] - 发布绿色低碳技术推广目录 出台《可再生能源建筑应用工程评价标准》促进建筑节能降碳[9] 长期整改与战略规划 - 研究提出"十五五"住房城乡建设事业高质量发展规划思路 组织专项规划编制[15] - 加快法律法规"立改废"进程 研究建立可持续城市更新模式 深化城市建设运营治理体制改革[15] - 重点防范化解房地产风险、城市运行风险、安全生产风险 守住不发生系统性风险底线[15] - 巩固世界领先技术 攻关"卡脖子"技术 推广惠民实用技术[15]

美联储降息对中国经济的宏观影响 - 美联储进行自2024年12月以来的首次降息，打破了长达9个月的利率稳定期 [1] - 此举为中国货币政策操作提供更大空间，减轻了资本外流压力 [1] - 人民币升值预期增强，一方面吸引外资流入并提升消费者购买力，另一方面对出口部门形成压力 [1] 对房地产行业的积极影响 - 融资成本降低直接减少房地产开发企业的开发成本 [1] - 按揭贷款利率下降降低购房成本，有效刺激房地产市场需求 [1] - 金融机构被建议在风险可控前提下适度增加对房地产企业的信贷投放，并进一步降低房贷利率 [2] - 地方政府可根据当地实际情况因城施策，优化调控政策以稳定房价预期 [2] 提振消费市场的政策建议 - 政府可加大政策支持力度，如发放消费券以刺激家电、汽车等耐用消费品领域 [2] - 完善社会保障体系以减少居民预防性储蓄，并鼓励发展线上消费、绿色消费等新型消费模式 [2] - 中央城市工作会议指出要加快构建房地产发展新模式，为市场未来指明方向 [2] 整体经济机遇 - 庞大的内需市场可缓冲出口压力，并有利于引导经济结构向消费驱动型转变 [1] - 相关政策制定部门需精准把握美联储降息窗口，通过政策协同激发市场活力 [2] - 实现消费与房地产市场的良性互动，为整体经济增长注入新动力 [2]

行业投资评级 - 看好（维持）[5] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市" 政策导向下高品质住宅或迎发展浪潮[6] - 二手房成交表现优于新房 重点城市二手房成交同比上升21.5%而新房同比下降3.2%[6][19][33] - 建议关注三类企业：核心城市布局强/产品力强房企、二手房中介及物业管理企业[6] 板块行情 - 房地产（申万）板块单周大幅上升6.0% 显著跑赢主要股指（上证指数+1.5% 深证成指+2.6%）[6][9] - 个股表现分化明显 首开股份单周涨幅达57.0% 而空港股份下跌5.9%[6][9] 数据跟踪 新房成交 - 当周42城新房成交154万平米 环比下降9.6% 一线城市环比降6.1% 二线降11.3% 三四线降9.1%[15] - 9月累计成交272万平米 环比上升14.1%但同比下降3.2% 年初至今累计同比下降6.1%[19] - 分能级看 一线城市累计成交同比微升5.1% 而三四线城市同比大幅下降21.9%[19] 二手房成交 - 当周21城二手房成交196万平米 环比显著上升13.5% 同比上升18.1%[29] - 9月累计成交338万平米 环比上升15.6% 同比大幅上升21.5% 年初至今累计同比上升15.4%[33] - 二线城市表现亮眼 单周环比升21.5% 当月同比升27.2%[29][33] 行业新闻 - 政策层面持续优化：不动产登记"交房即交证"覆盖全国2200多个县市 多地出台购房补贴及公积金支持政策[46] - 城市更新加速推进：广州罗冲围片区（22.8平方公里）、北京昌平区安置房项目（总投资57.52亿元）等重大项目启动[46][48] - 土地市场活跃：上海挂牌8宗地总起拍价184.95亿元 成都金牛区地块起拍楼面价达15500元/平方米[46][48] 公司动态 销售业绩 - 8月房企销售分化显著：中国金茂同比+46.5%至90.77亿元 而首开股份同比-66%至9.7亿元[50] - 上半年业绩：中国金茂收入251.1亿元（同比+14%） 中国海外发展收入832.2亿元（同比-4%）[50] 融资活动 - 招商蛇口拟发行优先股募资不超过82亿元用于"保交楼"项目[50] - 越秀地产发行15亿元公司债券 利率2.16%[50] - 首开股份进行永续债权融资不超过30亿元 利率LPR+40BP[50]