住房保障与棚户区改造 - "十四五"时期建成交付棚改安置房55.1万套，帮助140多万居民"出棚进楼" [1] - 建成各类保障性住房9.1万套，解决20余万困难群众住房问题 [1] - 改造城镇老旧小区9898个，惠及居民154万户 [1] 农村住房与建筑工业化 - 完成农村危房改造2.7万户，实现"应改尽改" [1] - 推广建设装配式农房试点1.9万户 [1] - 培育国家级装配式建造基地21个、试点项目62个、示范基地9个 [2] 城市更新与基础设施 - 更新改造各类市政地下管网9094公里 [1] - 生活垃圾焚烧处理设施达到80座，实现新产生城乡生活垃圾焚烧处理全覆盖能力 [1] - 建设"口袋公园"4032个，开放共享城市绿地6286公顷 [1] 建筑行业创新与发展 - 城镇新建建筑全部执行绿色建筑标准，绿色低碳发展成效明显 [2] - 破除二级建造师执业壁垒，实现京津冀区域互认，服务省内建筑企业拓展京津市场 [2] - 以保定、雄安新区入选全国智能建造试点城市为契机，智能建造产业已现雏形 [2]

项目进展 - 昌平国际医疗器械城（西区）一期约12万平方米建筑实现封顶 [1] - 项目总占地面积88.6公顷，选址北大马池口科学小镇核心区域 [12] - 预计2029年全面投用后，将形成85万平方米产业规模 [17] 项目背景与定位 - 项目选址于原红冶钢厂旧址，该钢厂曾是国家一级企业，年产钢铁深加工产品30余万吨、汽车钢板弹簧2万吨 [3] - 项目以“工业遗存+科技创新”为核心设计理念，在保留历史肌理基础上打造核心产业基地 [12] - 园区旨在塑造“有历史、有文化、有温度、有记忆”的科创园区，满足高端医疗器械研发生产需求 [14] - 未来将成为全球高端医疗器械创新重要策源地，聚焦高端医疗设备、人工智能医疗等重点方向 [17] 产业生态与模式 - 项目初步构建“研发-生产-上市”完整产业闭环，精准匹配不同阶段企业需求 [14] - 作为承接北京大学全国重点实验室集群资源的核心载体 [14] - 将深化“实验室+科技园+产业园”模式，加速高校科研成果转化 [17]

文章核心观点 - 香港高层住宅火灾事件凸显了中国存量高层及超高层建筑，特别是进入“老龄化”阶段的建筑，在消防安全、施工改造及维护更新方面存在系统性风险与挑战，而“限高”政策与提高设防标准被视为从源头解决问题的根本策略 [3][4][5][21] 高层与超高层建筑的发展现状与隐患 - 中国已成为世界上超高层建筑数量最多和增长最快的国家，截至2021年9月，在建、拟建的超过250米的建筑多达166处 [8] - 全国现有高层民用建筑100多万栋，超过100米的超高层建筑5000余栋，总量世界第一 [11] - 高层住宅在2000年至2020年快速发展，2010~2020年间，全国家庭户数增长16%，而居住在高层的家庭户数涨幅高达150%，县域地区高层住宅家庭户数增长也超过3倍 [7] - 建筑高度超过27米的高层民用建筑中，约40%~50%的建成时间已超过20年，进入“中年期”，预计到2030年可能有四成左右高层建筑面临大修、外墙改造或结构加固 [11] - 高层建筑存在天然消防短板，消防云梯所及高度通常在20层以内，且超高建筑在繁华地段施工空间狭窄，消防设备可能难以展开 [8][9] 老旧高层建筑面临的火灾风险与成因 - 全国高层建筑火灾呈逐年上升趋势，2024年前8个月共计3.6万起，已超过2023年全年总和 [13] - 老旧高层建筑风险主要来自两方面：一是消防等核心设备老化，其寿命通常只有15-20年；二是翻修期的施工风险 [11][13] - 施工风险包括：违规使用已禁止的竹（木）脚手架、非阻燃型安全网；早期外墙保温材料防火等级不达标；现场存在大量可燃物、违章用电等 [14] - 高层建筑的“烟囱效应”会加速火势通过楼梯间、管道井等竖向空间蔓延，远超普通住宅 [14] - 法律法规与实践执行存在脱节，部分施工方为节约成本可能擅自降低安全标准 [14][15] 维护更新与监管体系的挑战 - 老旧高层建筑更新改造面临资金难题，政府专项投入多用于公共区域，内部消防设备更新多依赖住房维修基金，但全国住房维修基金累计总量可能过万亿，利用率可能不足二成 [18][19] - 动用住房维修基金效率低下，且老楼消防改造因管线老旧等问题，费用通常比新房高20%~50%，住宅类基础消防设施改造单价约120元~300元/平方米 [19] - 施工监管存在漏洞，包括老旧建筑多产权问题导致消防设施管理难，以及事前风险防范存在“投入不足、机制不健全、问题发现和整改脱节”的问题 [15] - 建议通过立法推动强制“房屋体检”，对于房龄超20年的高层，每5年由第三方专业机构评估，重点检查外墙结构、主体沉降及消防系统等 [18] 政策应对与根本解决方案：“限高” - 根治高层建筑安全问题的根本方法在于“限高”并提高消防安全设防标准 [5][21] - 2020年，住建部与国家发改委联合发文，严格限制盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑，新建100米以上建筑应充分论证并与消防救援能力相匹配 [22] - 2022年发布的《建筑设计防火规范》对高层建筑消防安全设防提出更明确要求，如加强防火封堵、疏散门需有烟密闭性能等 [23] - 2025年5月实施的《住宅项目规范》将新建住房建筑高度控制最大值限制在高层Ⅱ类的80米（约18-26层），消防安全是重要考虑因素 [23][24]

高层建筑消防安全现状与挑战 - 中国高层民用建筑总量超过100万栋，其中超高层建筑（大于100米）5000余栋，总量世界第一 [8] - 高层建筑火灾呈逐年上升趋势，2024年前8个月共计3.6万起，已超过2023年全年总和 [9] - 40米至50米的高层住宅可能已达到中国多地消防装置和扑救高度上限 [1] 高层住宅发展历程与存量老化问题 - 中国内地高层住宅经历了快速发展的二十年（2000年～2020年），黄金十年为2005年～2015年 [4] - 建筑高度超过27米的高层民用建筑中，约40%~50%的建成时间已超过20年，进入"中年期" [8] - 预计到2030年可能有四成左右高层建筑面临大修、外墙改造或结构加固 [8] - 2010~2020年间，全国家庭户数增长16%，其中居住在高层住宅的家庭户数涨幅达150%，县域地区该数据增长超过3倍 [5] 高层建筑火灾特定风险 - 高层住宅建筑具备烟囱效应，火灾烟气可沿竖向空间快速流动，导致火势迅速扩散 [11] - 消防云梯所及高度通常局限在20层以内，且超高层建筑周边施工场面狭窄，可能影响消防设备展开 [6] - 近年来多起灾情严重的高层起火事件由外墙起火所致，这与建筑投入使用的施工改造密切相关 [10] 施工风险与监管漏洞 - 施工中存在多项火灾风险，包括违规使用竹（木）脚手架、非阻燃型安全网、防火等级不达标的外墙保温材料等 [10] - 施工监管体系存在漏洞，表现为老旧高层建筑多产权问题导致消防设施管理困难，以及事前风险防范机制不健全 [12] - 法律法规与实践执行存在脱节，部分施工方为节约资金可能擅自降低消防安全标准 [11] 维护更新与资金难题 - 老旧高层住宅消防设施老化失效是消防改造面临的主要问题 [10] - 老楼消防改造费用通常比新房高20%~50%，住宅类基础消防设施改造单价约120元~300元/平方米 [15] - 全国住房维修基金累计总量可能过万亿元，但利用率可能不足二成，资金动用效率低下 [15] 政策应对与"限高"措施 - 2020年住建部与国家发改委联合发文，严格限制盲目规划建设超高层"摩天楼"，一般不得新建500米以上建筑 [17] - 2024年5月实施的《住宅项目规范》将新建住房建筑高度控制最大值设定为高层Ⅱ类的80米，对应18~26层 [19] - 政策要求新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，并与消防救援能力相匹配 [17]

国家层面政策与工作部署 - 住房城乡建设部在安徽芜湖召开全国城市更新工作推进会，研究部署高质量开展城市更新，推动建设现代化人民城市[3] - 会议指出要着力在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫，包括建立城市体检与更新一体化机制、建立可持续的投融资体系、鼓励金融机构提供长周期低利率信贷支持、加强基层治理等[3] - 国家发改委正积极推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型[3] - 中国基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[4] 地方政府培训与行动 - 广东省住建厅组织全省城市更新项目谋划与融资工作视频培训，专题辅导项目谋划与融资政策协同，着力解决项目谋划不足和融资难问题[5] - 培训详细阐述了六类城市更新资金申报要点及“财、债、贷、基、社”资金协同等难点问题[5] - 湖北省住建厅举办全省城市更新工作专题培训，系统设置7大专题课程，包括解读省级实施方案、讲解“十五五”规划重点、城市体检与专项规划编制、投融资模式等[6] - 湖北省培训学员实地调研了武钢云谷606、华中小龟山金融文化公园和小刘家湾试点等三个更新项目[6] 行业论坛与交流活动 - 2025澎湃城市更新大会在上海张园举办，聚焦街区更新，举办了院士讲坛、大师讲坛、全球街区对话等活动，并发布年度榜单[7][8] - 大会聘请中国工程院院士崔愷、普利兹克奖获得者包赞巴克等担任澎湃城市更新专家顾问[7] - 第八届城市更新大资管论坛在苏州举行，发布了《苏州古城城市更新的实践和探索》报告及《城市更新新形态：商业街区的转形与转型》白皮书[10] - 论坛评选了七大类年度优秀案例，并举办了以“金融创新赋能城市更新”为主题的高峰对话[10] 具体项目进展与案例 - 上海新天地与UGG®合作，在2025年11月25日至2026年1月3日期间打造全域冰雪场景“茸雪世界”，结合光影艺术装置与市集活动[13] - 深圳市龙岗区对“大运枢纽站及其周边地区”法定图则地块进行规划调整，DY01单元将增加文化活动中心、幼儿园等配套设施[16] - 深圳龙岗大运深港国际中心相关规划研究范围涉及19个地块，总面积约为81.2公顷，旨在提升“城市新客厅”功能品质[16]

城市更新策略与成果 - 海陵区摒弃大拆大建，采用“小尺度、渐进式”更新模式，将历史文化保护融入城市肌理更新[2] - 完成笔颖楼等11处文保单位修缮，建成5个名贤纪念馆，9家场馆获评省“最美公共文化空间”[2] - 对钟楼巷、十胜街等8条老街巷和五一路、海陵路等10条道路进行提档升级，最大程度保留原有风貌[2] - 北山寺街历史地段自主更新项目入选2025年度江苏省城市更新试点项目，为全市唯一[2] - “十四五”期间，对建于2000年以前的126个老旧小区完成改造，惠及5万户居民[3] 街区活化与商业振兴 - 对税东街实施“微更新”，整合设计建筑立面、店招标牌等，使其转变为“网红打卡一条街”[4] - 十胜街开街后累计客流量达80万人次，直接带动就业200余人，间接创造400余个就业岗位，未来年客流量有望突破200万人次[6] - 涵西街业态涵盖餐饮、零售、生活服务，引入拾光民谣酒馆、椿山烧肉等特色商户，夜经济活跃[7] - 引进“年轻泰”商户100余家，塑造税东街、钟楼巷等网红打卡地[7] - 结合梅兰芳诞辰130周年，推出“泰州梅兰芳故乡主题地图”，串联40个历史文化印记[7] 文脉传承与文化空间利用 - 修复开放杨延修纪念馆、吴同甲故居纪念馆及苏北党校旧址，打造沉浸式爱国主义教育新高地[6] - 苏北党校旧址改陈布展后对外开放，史料展览馆展陈面积达624平方米，陈列实物展品70件[5] - 将闲置民居转化为公共文化空间，修缮张淦清、张木卿故居，打造“南唐里”会客厅和驿站[6] - 培育望海雅居早茶文化、涵东涵西文旅街区、十胜街夜经济等特色业态，形成文旅商融合新场景[6] - 在“南唐里937”历史文化街区举办非遗烙画主题活动，吸引市民体验传统文化[5] 长效管护与治理创新 - 逐户与商家签订市容环卫责任书，明确“店有序”责任边界，商户主动维护门前秩序[8] - 联动爱心商户打造“爱心驿站”并提供暖心服务，施划“外卖车辆流动停车区”优化停车秩序[8] - 在税东街等示范街区推行“创享品质空间”花箱认领活动，让商户和居民成为花卉“专属管家”[9] - 探索外摆经营新模式，为商户划定清晰边界并提供创新空间，平衡“烟火气”与“精致感”[9]

天津市“十四五”规划建议中的城市发展核心举措 - 核心观点：天津市计划通过高质量城市更新、构建房地产发展新模式及建立可持续投融资体系，推动城市建设运营的转型与升级 [1][2] 城市更新与房地产发展模式 - 高质量开展城市更新，制定实施城市更新条例与专项规划，深入实施中心城区更新提升行动 [2] - 加快构建房地产发展新模式，增加改善性住房供给，促进房地产市场平稳健康发展 [2] - 稳步推进城中村和危旧房改造，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，提升房屋品质和物业服务质量 [2] 城市基础设施与民生服务改善 - 分类推进老旧小区整治改造，完善城市便民生活圈，推动文旅产业赋能城市更新 [2] - 分年度、有序推进城市老旧管网改造，补齐民生领域公共服务设施短板 [2] - 推进适老化、适儿化改造，加快全社会无障碍环境建设 [2] 城市建设运营的金融支持 - 建立可持续的城市建设运营投融资体系 [1][2]

项目背景与规模 - 民主村是百年兵工重庆建设厂三大家属区之一，建于上世纪50年代 [1] - 重庆市九龙坡区以民主村社区为主体，于2022年启动全国体量最大、综合性最强的城市更新项目 [1] - 项目二期改造于2024年1月1日完工开放 [1] 社区治理与改造模式 - 创新“四方议事会”机制，由社区党委、区级平台公司、城管物业和居民代表组成，已召开30余场会议，收集建议400多条 [3] - 社区居民积极参与，老年人自发当“监工”，推动具体改造实施，例如根据反馈重建过陡坡道 [3] - 改造完成后，多部门组建专班，围绕居民需求和重点难点列出清单，持续推进服务升级 [8] 文化传承与民生保障 - 改造保留了164棵黄葛树，作为承载居民共同记忆的乡愁载体 [6] - 专门打造六处“惠民巧匠坊”，提供13个固定摊位，为皮匠、理发师等传统手艺人提供固定经营场所 [4] - 社区每月物业清洁费为15元，居民可一次性缴纳全年费用并获赠礼品 [1] 商业活化与经济成效 - 改造后引入社会资本，打造特色商业街和文创空间，激活“家门口的经济” [7] - 该片区年接待游客达200万人次，旅游综合收入突破1亿元 [8] - 商户自发成立“民主村商会”，已有100多户加入 [8] - 首批入驻商户“渝酥生超级糕工厂”日营业额能达到一两万元，业绩优于其他分店 [7] 角色转变与社区新貌 - 外来商户和原住民都成为社区的“主理人”，共同参与社区持续发展 [1][8] - 社区服务专业团队从最初的“工程师、规划师、建筑师”扩展至“律师、烘焙师、社工师”等，注入更丰富的专业服务 [8] - 改造后的社区成为居民休闲场所，午后露天空地坐满喝茶聊天的居民 [9][10]

全国二手房市场概况 - 11月全国100个城市二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95% [1] - 二手房价格下行压力加大，主要受高挂牌量和市场预期偏弱影响 [4] - 一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌1.15%、0.98%、0.81%，同比跌幅分别为5.62%、8.24%、7.47%，跌幅较10月有所扩大 [5] 不同能级城市二手房成交量 - 11月全国30个重点城市二手房成交面积预计为1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比增长3% [7] - 一线城市成交规模达402万平方米，环比增长10%，前11月累计正增长5% [1] - 二线城市成交规模为1113万平方米，环比增长13% [1] - 三四线城市中6城成交规模为189万平方米，环比增长37%，同比增长3%，累计同比增长3% [7] 重点城市二手房市场表现 - 北京二手房成交面积125万平方米，环比增长15%；上海成交面积171万平方米，环比增长22% [2] - 成都单月成交量达174万平方米，武汉单月成交同环比分别增长12%和31% [7] - 长沙二手房成交量55万平方米，环比增速达122%；南宁成交量31万平方米，环比增长107% [2][7] - 部分三四线城市如常州、烟台、扬州同环比齐增 [7] 重点城市二手房价格 - 上海二手房平均价格约56708元/平方米，环比下降1.24% [5] - 北京二手房平均价格约64984元/平方米，环比下降1.44% [5] 新房市场表现 - 11月百城新建住宅均价为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [10] - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.75%，同比上涨6.66%；二线城市环比上涨0.36%，同比上涨1.89% [10] - 三四线代表城市新建住宅价格环比下跌0.18%，同比下跌1.55% [10] - 上海、成都、杭州、宁波等城市高端改善项目入市，带动一二线城市新房价格上涨 [10] 政策与市场展望 - 全国城市更新工作推进会明确部署高质量推进城市更新行动，强调规划引领、资金保障、运营增效、治理升级四大维度 [8] - 短期政策预计将聚焦推动市场止跌回稳，包括清理不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等 [8] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾 [10]

会议背景与核心精神 - 河南省于12月1日在郑州召开全省城市更新工作推进视频会议 [1] - 会议核心是深入学习贯彻中央及省委关于城市工作的重要精神，分析当前形势并部署下步工作 [1] 城市更新的战略定位与目标 - 城市更新被定位为事关人民群众切身利益、城市高质量发展和经济社会发展大局的重要工作 [2] - 核心目标是践行人民城市理念，以城市更新为抓手，推进城市内涵式高质量发展，满足人民美好生活需要 [2] 城市更新的基础工作与重点工程 - 基础工作包括做实城市体检和城市更新专项规划，以绘制城市更新的路线图和施工图 [2] - 重点工程涵盖五项：完整社区建设、基础设施补短板、历史文化保护传承、城市精细化治理、新型城市基础设施建设 [2] - 通过上述重点工程带动城市功能品质的全面提升 [2] 工作落实的保障机制 - 会议强调需加强组织领导，强化政策支撑，并健全工作机制 [2] - 要求加强协同配合，以确保城市更新各项任务能够高效落实 [2]