文章核心观点 - 香港高层住宅火灾事件凸显了中国存量高层及超高层建筑，特别是进入“老龄化”阶段的建筑，在消防安全、施工改造及维护更新方面存在系统性风险与挑战，而“限高”政策与提高设防标准被视为从源头解决问题的根本策略 [3][4][5][21] 高层与超高层建筑的发展现状与隐患 - 中国已成为世界上超高层建筑数量最多和增长最快的国家，截至2021年9月，在建、拟建的超过250米的建筑多达166处 [8] - 全国现有高层民用建筑100多万栋，超过100米的超高层建筑5000余栋，总量世界第一 [11] - 高层住宅在2000年至2020年快速发展，2010~2020年间，全国家庭户数增长16%，而居住在高层的家庭户数涨幅高达150%，县域地区高层住宅家庭户数增长也超过3倍 [7] - 建筑高度超过27米的高层民用建筑中，约40%~50%的建成时间已超过20年，进入“中年期”，预计到2030年可能有四成左右高层建筑面临大修、外墙改造或结构加固 [11] - 高层建筑存在天然消防短板，消防云梯所及高度通常在20层以内，且超高建筑在繁华地段施工空间狭窄，消防设备可能难以展开 [8][9] 老旧高层建筑面临的火灾风险与成因 - 全国高层建筑火灾呈逐年上升趋势，2024年前8个月共计3.6万起，已超过2023年全年总和 [13] - 老旧高层建筑风险主要来自两方面：一是消防等核心设备老化，其寿命通常只有15-20年；二是翻修期的施工风险 [11][13] - 施工风险包括：违规使用已禁止的竹（木）脚手架、非阻燃型安全网；早期外墙保温材料防火等级不达标；现场存在大量可燃物、违章用电等 [14] - 高层建筑的“烟囱效应”会加速火势通过楼梯间、管道井等竖向空间蔓延，远超普通住宅 [14] - 法律法规与实践执行存在脱节，部分施工方为节约成本可能擅自降低安全标准 [14][15] 维护更新与监管体系的挑战 - 老旧高层建筑更新改造面临资金难题，政府专项投入多用于公共区域，内部消防设备更新多依赖住房维修基金，但全国住房维修基金累计总量可能过万亿，利用率可能不足二成 [18][19] - 动用住房维修基金效率低下，且老楼消防改造因管线老旧等问题，费用通常比新房高20%~50%，住宅类基础消防设施改造单价约120元~300元/平方米 [19] - 施工监管存在漏洞，包括老旧建筑多产权问题导致消防设施管理难，以及事前风险防范存在“投入不足、机制不健全、问题发现和整改脱节”的问题 [15] - 建议通过立法推动强制“房屋体检”，对于房龄超20年的高层，每5年由第三方专业机构评估，重点检查外墙结构、主体沉降及消防系统等 [18] 政策应对与根本解决方案：“限高” - 根治高层建筑安全问题的根本方法在于“限高”并提高消防安全设防标准 [5][21] - 2020年，住建部与国家发改委联合发文，严格限制盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑，新建100米以上建筑应充分论证并与消防救援能力相匹配 [22] - 2022年发布的《建筑设计防火规范》对高层建筑消防安全设防提出更明确要求，如加强防火封堵、疏散门需有烟密闭性能等 [23] - 2025年5月实施的《住宅项目规范》将新建住房建筑高度控制最大值限制在高层Ⅱ类的80米（约18-26层），消防安全是重要考虑因素 [23][24]