核心观点 报告围绕宏观策略、金融固收、行业公司等多领域展开分析，涉及美国“美丽大法案”影响、大类资产配置、多家公司业务进展与前景等内容，为投资者提供市场趋势、公司业绩及投资机会等方面参考[3][4][7]。 宏观策略 《“美丽大法案”：特朗普的放手一搏——新秩序研究系列三》 - 法案特征为预算向居民和企业减税倾斜，轻视民生与医保，继承特朗普首次执政政策，放弃拜登政策延续[3][21] - 美国财政赤字高企因从“平衡财政”转向“功能财政”，经济总产出放缓但政府刚性支出上升[21] - 社会群体对法案支持度分化，本土企业主等认可，医院团体等不满，法案或更利高收入者[3][22] - 财政赤字对广义国家信用冲击交易“钝化”，市场对法案分歧将重新统一，美国进入新阶段，关税影响或成交易点[3][22][24] 《“反内卷”与“大而美”——政策与大类资产配置周观察》 - 海内外政策聚焦中央财经委会议、金砖会晤、美国法案通过等，国内多领域发布政策[26][27][28] - A股三大权益指数反弹，固收资金面宽松，大宗商品震荡或反弹，外汇美元走弱人民币压力缓解[4][28][29] - 7月资产配置以稳应变，谨防过热，预计财政扩张与货币宽松配合应对不确定性[30] 金融固收 《浙江世宝（01057）：穿越周期成长，转向技术领航》 - 公司主营汽车转向系统，产品拓展至EPS和线控转向，客户涵盖乘用车和商用车企业[32] - 发展历经新产品导入增收不增利和客户新产品开拓规模效益显现阶段[33][34] - 线控转向和商用车EPS技术发展有望提升行业地位，预计营收和利润增长，给予“买入”评级[35][36] 《中谷物流（603565）：租船市场高景气，高股息或持续》 - 租船市场高景气，集装箱船租金上涨，国际集运运价波动，船公司高价租船使租金维持高位[38] - 内贸集运运价有望回升，2025H1指数同比涨11%，下半年涨幅或扩大，2026年仍有望上涨[39] - 公司分红能力强，有望维持高分红高股息，调整盈利预测，维持“买入”评级[40] 《百济神州（688235）：CDK4抑制剂展现出优异早期疗效信号，后续将进入注册临床研究阶段》 - CDK4抑制剂BGB - 43395进度前列，预计6 - 12个月进入注册临床，开展3项I期临床[41] - 该抑制剂在多药效评估中展现潜力，选择性高、毒理表现好、药代动力学符合预期、效力强[42] - 随访时间延长响应率有望提升，预计营收和利润增长，维持“买入”评级[15][43][44] 《鸿路钢构（002541）：Q2订单对应加工量同比增长，重视钢铁供给侧改革带来的业绩弹性》 - 2025H1订单和产量增长，Q2订单对应加工量双位数增长，大订单个数增加，订单中枢价格有变化[44][45] - 钢铁供给侧改革若带动钢价上行，有望加速订单释放、改善会计吨净利、利好废钢销售利润[46] - 公司重视智能化转型，预计业绩增长，维持“买入”评级[47] 《房地产：荆门“现房销售”新政怎么看？》 - 荆门等地推进现房销售，全国性现房销售占比提升与购房者倾向和库存累积有关，短期或试点推进[49][50] - 7月新房成交同比改善，二手房同比增速转弱，土地市场成交和溢价率有变化[50] - 政策表态促行业企稳，建议优先考虑四类配置方向，关注相关标的[51][52] 《港股周报（2025.06.30 - 2025.07.04）：南向资金维持流入，持续看好港股中概整体估值重估》 - 南向资金维持流入，重点加仓部分公司，互联网公司估值相对低位[52] - AI、智能驾驶、IP、Web3等领域有进展，建议关注相关产业趋势机会和标的[53][54]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级） [4] 报告的核心观点 - 全国现房销售占比提升、增速更好，与购房者倾向及现房库存累积有关，低能级城市现房库存占比高但去化周期长、价格下行压力大，库存及去化周期合理是政策推动参考条件 [2][12] - 三四线城市“现房销售”文件落地后，不排除中央出台指导意见，但短期仍以低能级城市/城市外围区域试点过渡，对主流开发商短期影响有限 [2][13] - 政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点将近，增量政策预期持续，交易端“底部共识”增强，配置上建议关注非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升及二手中介存量交易景气度提升 [4][14] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 2025年1 - 5月，商品房期房销售2.3亿平方米，同比降10.0%；现房销售1.3亿平方米，同比增13.2%，现房销售面积占比35.6%，较2024年提升4.8个百分点 [10] - 7月1日荆门推进现房销售，2026年1月1日起新出让土地原则上现房销售；5月6日信阳征集意见，新出让土地一律现房销售，两城政策特征为新出让地块预售需主体封顶、“新老划断”、施行时间“因城施策” [1][10][11] - 现房销售试点政策脉络：2020年海南成首个省级出台现房销售政策省份，2023年住建部提出“有条件现房销售”后多地试点，荆门是湖北唯一试点城市，去库存有成效 [11][12] - 推进现房销售短期影响企业IRR及净利率、投资积极性和土地财政收入，长期保护购房者利益、促进行业高质量发展，优势房企马太效应加剧 [13] 投资建议 - 配置方向优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介存量交易景气度提升，低估值优质非国企及地方型企业政策弹性空间大 [4][14] - 建议关注未出险优质非国央企、地方国企、龙头央企、优质物管、中介企业等标的 [4][14] 成交概览 新房市场 - 6月28日 - 7月4日，60城新房成交382万平，移动12周同比-10.84%，增速降2.27pct；月度同比-9.65%，较上月改善1.33pct [17] - 一线、二线、三线及以下城市本周成交面积分别为112、251、19万平，移动12周同比增速分别为+2.27%、-15.37%、-10.96%，增速较上期分别变化+1.05pct、-3.04pct、-4.29pct，二线、三线降幅扩大，一线增幅扩大 [17] 二手房市场 - 6月28日 - 7月4日，17城二手房成交175万平，移动12周同比+4.06%，增速降5.81pct；月度同比-10.38%，较上月降13.02pct [26] - 一线、二线、三线及以下城市本周成交面积分别为47、120、8万平，移动12周同比增速分别为+11.04%、+1.68%、+5.59%，增速较上期分别变化-6.37pct、-5.82pct、-3.27pct，各能级增幅收窄 [26] 土地市场 - 6月23日 - 6月29日，全国土地成交建面3241万平，滚动12周同比+9.61%，较前期升9.01pct；成交总额765亿元，滚动12周同比+31.82%，较前期升22.45pct；平均溢价率7.82%，滚动12周同比+1.60pct [3][35] - 一线、二线、三线城市土地成交建面分别为72、1399、1770万平，滚动12周同比增速分别为+16.15%、+23.72%、+1.91%，二线、三线增幅扩大，一线增幅收窄；成交金额分别为45、588、131亿元，滚动12周同比增速分别为40.79%、54.14%、1.99%；平均溢价率分别为0%、9.67%、2.79%，滚动12周同比增速分别为3.61pct、2.97pct、-1.93pct [35] 本周融资动态 - 2025年6月30日 - 7月6日，房企发行境内债券15只（14只为国企发行），境内债发行金额合计52.02亿元 [46] - 2025年7月（截至7月6日），地产债境内、境外发行额分别为178.48亿元、0亿元，偿还额分别为445.07亿元、382.24亿元，净融资额分别为-266.59亿元、-382.24亿元 [46] 行业与个股情况 行业涨跌与估值情况 - **A股市场**：本周申万房地产指数+0.29%，较上周跌2.79pct，涨幅排名23/31，跑输沪深300指数1.25pct；涨幅前三为南国置业+14.57%、南山控股+10.98%、珠江股份+6.45%；跌幅前三为亚太实业-8.17%、深振业A-6.13%、深圳华强-5.17% [53] - **H股市场**：本周Wind香港房地产指数+1.34%，较上周降2.36pct，涨幅排序5/11，领先恒生指数2.86pct；克而瑞内房股领先指数为-0.02%，较上周跌3.15pct；涨幅前三为力高集团+14.17%、建业地产+8.70%、绿地香港+8.48%；跌幅前三为弘阳地产-13.21%、远洋集团-5.43%、路劲-2.27% [60] 重要公告概览 - 碧桂园逾75%持有人加入境外债重组支持协议，6月签约面积和金额同比下降 [67] - 保利发展6月新增5个房地产项目，签约面积和金额同比下降 [67] - 招商蛇口截至6月30日斥资4.3亿回购股份，占总股本0.494% [67] - 中国金茂联合体竞得西安62.596亩商住用地，总价61500万元 [67] - 雅居乐集团与金融机构磋商借款重续，目标年底前与多数债权人达成重组方案，6月合同销售金额和面积同比下降 [67] - 越秀地产6月合同销售金额和面积同比下降，获取北京昌平居住用地权益 [67] - 华侨城A调剂8.5亿元担保额度 [67] - 城建发展董事长退休，获华能资本分红2362万元 [67]

报告核心观点 当前房地产市场“924”热度渐散重回下行，若无增量政策销售端难自发修复，库存供需关系未明显好转，预计2025全年销售额-5.8%、销售面积-3.6%、投资-9.3%、新开工-2%、竣工-26%，看好风险出清充分、拿地积极、土储质量高、产品力好的企业，推荐中国金茂、华润置地等公司 [2][3][4] 各部分总结 2025上半年回顾 - 政策面：主基调“止跌回稳”和“去库存”，回收存量土地、城中村改造、回收现房稳步推进，构建新模式配套政策有序落地，下半年关注去库存效果和需求端政策时机 [10] - 销售端：“924”热度散后市场下行，若无增量政策难自发修复，1 - 5月全国商品房销售额同比-3.8%、销售面积同比-2.9%，高频数据新房一线城市表现好，二手房同比起色但二季度不如一季度，价格呈前高后低走势 [18][22][34][45] - 土地市场：分化延续，高能级城市地价上升，1 - 5月100大中城市住宅类用地成交建面同比-4.4%、总地价同比+21.1%，一二线城市地价和溢价率上涨明显 [57] - 开发投资：数据持续承压，1 - 5月房地产开发投资额同比-10.7%、房企到位资金同比-5.3%，销售降温拖累房企资金 [70] - 开竣工：数据低迷，1 - 5月房屋新开工面积同比-22.8%、竣工面积同比-17.3%，新开工水平低，竣工下行趋势确定 [74] 2025下半年展望 - 库存：供需关系未明显好转，回收存量土地对总库存有影响但去化周期未显著降低，库存结构呈“源头淤积”型 [82][83] - 销售：不考虑增量政策，预计2025销售额-5.8%、销售面积-3.6% [90] - 投资：预计2025全年-9.3%，建安投资增速预计-9.8%，土地购置费增速预计-8.3% [91] - 开竣工：预计2025全年新开工-2%、竣工-26%，回收存量土地下调新开工预测，竣工基于未竣库存判断 [93] 投资策略 - 筛选指标：以2020 - 2024年累计计提减值/存货判断风险释放，以2023 - 2025年拿地金额/销售金额判断存货支撑发展能力 [99][102] - 投资建议：优选土储健康、积极进取的龙头企业，推荐中国金茂、华润置地、绿城中国、越秀地产、贝壳 - W、我爱我家、华润万象生活 [4][106]

现房销售政策推进现状 - 湖北荆门出台政策推进现房销售，要求2026年起新地块原则上实行现房销售 [2] - 全国已有30多个省市试点现房销售政策，包括海南、雄安新区、北京、深圳等，但多数仍停留在试点或部分项目阶段 [5][6] - 目前仅海南和雄安新区实现全面落地，其他地区政策执行存在"原则上"等模糊表述，实际执行力度有限 [6] 现房销售面临的行业挑战 - 开发商资金压力大，现房销售需垫付全部建设资金，在当前市场环境下现金流紧张 [7][8] - 现房销售回款周期长，相比期房开盘即回款模式，资金周转效率下降约2-3年 [10] - 行业生态链依赖预售制，涉及开发商融资、银行放贷、土地财政等多方利益，单一销售模式改革难以推进 [12][13] 购房者应对策略 - 建议优先选择资金实力强、信誉良好的大型开发商项目，降低烂尾风险 [14] - 需密切关注各城市政策执行差异，辨别实质性推进与形式化表态 [15] - 行业转型需要配套融资模式改革，全面现房销售预计仍需较长时间实现 [16][17]

房企销售表现 - 2025年上半年仅保利发展、绿城中国、中海地产三家房企实现千亿销售额，操盘金额分别为1336.1亿元、1221.1亿元、1141.2亿元 [1] - 2025年全年可能仅剩7家千亿房企，上半年排行第七的万科地产销售额640.8亿元、第八的华发股份497.4亿元 [1][2] 新房市场趋势 - 2025年1-5月全国新建商品房销售面积3.5亿平方米同比下降2.9%，销售额3.4万亿元同比下降3.8% [3] - 现房销售表现优于期房：现房销售面积1.3亿平方米同比增长13.2%，占比35.6%较2024年提升4.8个百分点；期房销售2.3亿平方米同比下降10.0% [4] - 市场呈现"以质换量"特征：一线城市新房均价微涨0.8%，新一线/二线城市微降0.5%；120-140㎡、180-220㎡改善户型占比提升 [5][6] 城市分化特征 - 一线城市高端项目热度高：上海壹号院单盘销售额破百亿，多个项目认购率超200%；北京、上海、广州、深圳新房成交面积同比增幅均超15% [4][5] - 外围区域压力显著：上海新场板块等项目出现无人认购现象 [5] - 杭州、成都优质改善楼盘保持高热度，新房成交平稳 [4] 土地市场动态 - 300城住宅用地出让金同比增长近三成，平均溢价率10.2%同比提升6.0个百分点，TOP20城市占比达68% [7] - 核心城市优质地块受追捧：上海徐汇东安新村地块总价523.03亿元创纪录，7宗溢价率超30%；杭州69宗宅地53宗溢价，29宗溢价率超40% [7][8] - 北京、苏州等地分化明显：北京海淀树村地块楼面价达102347元/㎡，但二季度多底价成交；苏州工业园区地块溢价率45.3% [9]

荆门楼市新政 - 荆门市推出19条稳楼市政策，包括购买地下停车位给予100%契税补助，购买商业办公用房给予50%契税补助 [2][3] - 推行房票安置，允许被征收人及其近亲属使用房票，并支持房票用于购置公寓、车位、商办等非住宅类商品房 [3] - 优化公租房政策，调整申请条件并收购存量商品住房作为公租房 [4] - 有序推进现房销售，2026年1月1日起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 [2][4] 全国楼市政策动态 - 上半年全国超160省市（县）出台优化政策超340条，其中调整公积金政策超150条 [2][5] - 公积金政策优化方向包括提高贷款额度、优化套数认定标准、延长还款期限、支持提取公积金用于首付等 [5] - 国常会释放政策加力信号，下半年将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险方向落实政策 [5][6] 政策预期与市场展望 - 预计将加大城中村改造的房票安置力度，促进新增住房需求释放 [6] - 一线城市限制性政策有优化空间，如广州已全面取消限购、限售、限价 [6] - 预计将持续完善专项债券收购闲置土地和存量商品房的配套政策，加速收储节奏 [7] - 城市更新相关政策有望加快落实，包括金融和财政方面的支持措施 [7]

荆门市房地产新政 - 核心政策为有序推进现房销售 新出让优质地块优先采用现房销售模式 2026年起新出让土地开发商品房原则上实行现房销售 [1] - 推出6方面19条措施 包括优化征迁安置政策 推行房票安置 实行"先安置后搬迁"原则 鼓励"以购代建"方式 [1] - 放宽房票使用范围 允许被征收人及近亲属使用 满足本地有房前提下可购置非住宅类商品房 探索建立城区"房源超市" [1] 现房销售试点进展 - 荆门为湖北省唯一现房销售试点城市 2024年4月首批两个试点项目(楚荣·和府和城控·易居苑)启动建设 [1] - 试点项目实现"拿地即开工""交房即办证"模式 施工许可审批周期压缩至3个工作日 较传统流程提速80% [2] - 城控·易居苑开盘首日106套房源全部售罄 主力户型120-130m² 均价5000元/平方米 定位30-40岁改善及教育置业群体 [2] 配套政策组合拳 - 2023年10月出台《安居工程实施方案》 通过"清零无房户""补齐缺房户"等目标激活需求 3月31日结束补贴后4月1日推出新政策 [2] - 新购房补贴政策聚焦返乡置业 教育置业 改善性置业三类重点群体 [2] 全国现房销售趋势 - 荆门为2024年明确新出让土地实行现房销售的又一城市 此前5月河南信阳出台类似政策 适用范围为中心城区 [3]

荆门楼市新政 - 湖北荆门发布19条稳楼市新政 包括购买地下停车位按契税实缴额度给予100%补助 购买商业办公用房给予50%补助 [1][2] - 推行房票安置 鼓励优先采用房票安置或"以购代建"方式安置 放宽房票使用范围至近亲属 支持购置非住宅类商品房 [2] - 优化公租房政策 调整申请条件 收购存量商品住房作为公租房 [3] - 推进现房销售 2026年1月1日起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 2025年8月1日后项目需达到主体结构封顶方可预售 [1][3] 全国楼市政策动态 - 上半年全国超160省市(县)出台优化政策超340条 其中调整公积金政策超150条 [1][4] - 公积金政策优化方向包括提高贷款额度 优化套数认定标准 延长还款期限 支持提取用于首付 支持异地互认互贷 [4] - 国务院常务会议释放政策加力信号 明确"稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险"的发力方向 [4][5] 下半年政策预期 - 预计将加大城中村改造房票安置力度 促进新增住房需求释放 [4] - 一线城市限购限售限价政策有优化空间 广州已全面取消 北京上海深圳或跟进 [4][5] - 完善专项债券收购闲置土地和存量商品房配套政策 加快收储节奏 [5] - 城市更新相关政策有望加快落实 包括项目贷款管理办法和财政资金保障 [5]

房地产市场政策调整 - 湖北省荆门市推动房地产市场平稳健康发展领导小组办公室印发《关于持续巩固中心城区房地产市场稳定态势的政策措施》 [1] - 新出让的优质房地产开发用地优先采用现房销售模式开发 [1] - 2026年1月1日起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 [1] 商品房预售门槛调整 - 按照"新老有别"的原则逐步配套提高商品房预售门槛 [1] - 2025年8月1日后取得施工许可证的项目工程形象进度应达到建筑主体结构封顶 [1]

湖北荆门房地产政策调整 - 湖北荆门出台新政策《关于持续巩固中心城区房地产市场稳定态势的政策措施》，明确提出"有序推进现房销售" [1] - 对新出让的优质房地产开发用地，优先采用现房销售模式开发 [1] - 2026年1月1日起，新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 [1] 现房销售政策实施时间表 - 现房销售政策将分阶段实施，优先在优质地块推行 [1] - 2026年1月1日为全面实施现房销售的起始时间点 [1] 政策影响范围 - 政策适用于湖北荆门市中心城区新开发商品房项目 [1] - 主要针对新出让土地开发的商品房项目 [1]