核心观点 - 公司是全球规模最大的投资建设集团之一，在房屋建筑工程、基础设施建设与投资、房地产开发与投资、勘察设计等领域居行业领先地位，位居2025年《财富》世界500强榜单第16位、中国500强榜单第4位，连续入选《工程新闻记录》(ENR)"全球最大250家工程承包商"榜单首位 [3][4] - 报告期内公司新签合同额2.5万亿元，同比增长0.9%，实现营业收入1.11万亿元，同比下降3.2%，实现归属于上市公司股东的净利润304.04亿元，同比增长3.2%，基本每股收益0.73元，同比增长2.8% [3][11] - 公司主营业务结构持续优化，深度融入国家区域协调发展战略，在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、长江经济带、黄河流域等重点区域新签合同额占比为79.3%，完成投资额占比为88.7%，并全力服务"两重""两新"等国家重点领域工程建设 [12][13] 主要经营指标 - 新签合同额25,010亿元人民币，同比增长0.9% [1][11] - 营业收入1,108,3074.35万元人民币，同比下降3.2% [1][3] - 归属于上市公司股东的净利润3,040,435.3万元人民币，同比增长3.2% [1][3] - 基本每股收益0.73元人民币，同比增长2.8% [1][3] - 归属于普通股股东的每股净资产11.47元人民币，同比增长9.3% [1][3] 分业务经营情况 房屋建筑工程业务 - 新签合同额14,964亿元人民币，同比下降2.3% [1][13] - 营业收入6,963.76亿元人民币，同比下降7.1% [1][13] - 工业厂房新签合同额4,522亿元人民币，同比增长16.2%，合同额占比提升至30.2% [13] - 科教文卫体设施新签合同额2,454亿元人民币，其中教育设施新签合同额1,023亿元人民币，同比增长13.5% [13] 基础设施建设与投资业务 - 新签合同额8,237亿元人民币，同比增长10.0% [1][13] - 营业收入2,734.28亿元人民币，同比增长1.5% [1][13] - 能源工程、市政工程、水利水运等领域保持快速增长，新签合同额合计占比提升至34.2% [13] - 市政工程新签合同额1,580亿元人民币，同比增长43.8% [13] - 水利水运新签合同额365亿元人民币，同比增长31.4% [13] 房地产开发与投资业务 - 合约销售额1,745亿元人民币，同比下降8.9% [1][13] - 合约销售面积633万平方米，同比下降3.3% [1][13] - 营业收入1,318.84亿元人民币，同比增长13.3% [1][13] - 新购置土地储备520万平方米，期末土地储备7,488万平方米 [1][13] - 发布中国建筑"好房子"营造体系，在38个项目启动实践 [13] 勘察设计业务 - 新签合同额64亿元人民币，同比下降11.1% [1][13] - 营业收入49.36亿元人民币，同比下降9.0% [1][13] - 持续发挥设计咨询前端引领作用，提升在机场、体育建筑、文化场馆等细分设计领域核心竞争力 [13] 境外业务 - 新签合同额1,254亿元人民币，同比下降2.9% [1][13] - 营业收入598.15亿元人民币，同比增长5.8% [1][13] - 深入推进海外高质量发展战略，在中东、东南亚、中亚、非洲及港澳地区市场承接了一批标志性项目和民生工程 [13] 行业情况 - 2025年上半年我国国内生产总值660,536亿元人民币，同比增长5.3%，全国固定资产投资248,654亿元人民币，同比增长2.8% [5] - 房建存量市场提质需求增加，城市更新政策激活存量市场，新型城镇化建设持续推进，预计到2030年左右我国常住人口城镇化率将提升至接近70% [6] - 基建投资保持增长，2025年上半年全国基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长4.6%，其中水上运输业投资增长21.8%，水利管理业投资增长15.4% [7] - 房地产政策持续优化，2025年6月国务院常务工作会议明确提出稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳 [8] - 对外承包工程规模稳步提升，2025年1-6月我国对外承包工程业务新签合同额1,299亿美元，同比增长12.4%，完成营业额781.2亿美元，同比增长8.1% [10] 公司核心竞争力 - 拥有市场化的运营机制，尊重、恪守、适应并利用市场规律，通过高品质的产品和超值服务不断赢得和创造顾客 [16] - 秉承国际化经营理念，全面参与高质量共建"一带一路"，实施海外高质量发展战略，持续推动海外业务量质齐升 [17] - 采取相关多元和纵向一体化的拓展方式，在继续保持勘察设计、房屋建筑施工、房地产开发传统优势的同时，积极在基础设施投资建造业务等领域进行横向拓展 [18] - 坚持高品质、低成本和差异化的竞争策略，聚焦"优质客户、优质项目、重点区域、重点领域"市场营销策略 [19] - 实行授权和集中有度的管控模式，总部定位为战略管控型总部，履行"引领、服务、监督"职能 [19] - 建立结果导向和责任承担的管理体系，通过各职能领域管理行为的有机融合形成富有生命力、科学合理、简洁高效的系统 [19] - 秉承"专业化、职业化、国际化"的人才发展战略，拥有一大批忠于企业、忠于事业的人才团队 [20] - 实施"产融结合"战略，依托中建财务公司和中建资本等内部专业金融平台，为公司主业和产业链上下游提供高质量金融服务 [21] - 拥有科技创新驱动的核心竞争能力，截至报告期末拥有4个国家级科技创新平台，5个国家企业技术中心（含分中心），9家院士工作站，75个省部级企业技术中心，72家省部级科技创新平台，有效专利70,887件，其中发明专利11,976件 [22] - 形成内化于心、外化于行的企业文化，将"品质保障 价值创造"的核心价值观和"忠诚担当 使命必达"的中国建筑精神融入公司的规章制度和管理行为 [22] 投资业务情况 - 报告期内完成投资额1,448亿元人民币，同比下降4.6% [13] - 投资回款1,730亿元人民币，同比增长3.3% [13] - 投资收支比119.5%，同比增长9.1个百分点 [13] - 房地产开发投资完成投资额1,185.1亿元人民币，同比下降0.7%，实现投资回款1,445.8亿元人民币，同比增长6.0%，投资收支比122.0% [13] - 基础设施投资完成投资额96.3亿元人民币，同比下降24.6%，实现投资回款92.1亿元人民币，同比增长8.3%，投资收支比95.6% [13] - 在实施PPP项目425个，权益投资额6,108亿元人民币，其中已运营PPP项目339个，权益投资额约4,448亿元人民币，占比72.8% [13]

政策核心内容 - 《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布 旨在加快城市发展方式转型和推动城市高质量发展 [1] - 政策明确城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 并制定现代化人民城市建设"两步走计划"：2030年取得重要进展 2035年基本建成 [2][7] 城市体系优化 - 优化现代化城市体系位列七大任务首位 旨在解决超大特大城市"过度拥挤""一城独大"及县域基础设施不足问题 [3][4] - 通过城市群都市圈统筹超大特大城市与中小城市协调发展 发挥县城作为城镇化"重要蓄水池"功能 [4] 宜居城市建设 - 系统推进"好房子"建设与城市更新专项规划 作为营造高品质城市生活空间的两大支柱 [5][6] - "好房子"建设可促进房地产供需深度适配 倒逼行业从追求速度规模转向注重品质功能服务配套 [6] - 城市更新通过盘活既有建筑和老旧街区 能激发经济活力并促进产业转型升级与科技创新 [6] 行业发展影响 - 政策将推动房地产供给侧结构性改革 有效稳定市场预期并提升交易活跃度 [6] - 完整社区建设通过完善配套提升居住环境 增强房地产项目价值与市场吸引力 [6]

核心观点 - 公司地产业务销售额1745亿元同比下降8.9% 但营业收入1318.8亿元同比增长13.3% 显示业务结构优化 [3] - 公司聚焦"好房子"战略和城市更新业务 新签城市更新合同额1600亿元同比增长10% 推动高质量转型 [4][5] - 坚持核心城市土地储备策略 新增土地520万平方米全部位于一二线城市 投资金额858亿元 [7] 业绩表现 - 地产业务合约销售额1745亿元 同比下降8.9% [3] - 地产业务营业收入1318.8亿元 同比增长13.3% [3] - 地产业务毛利210.5亿元 同比下降6.8% [3] - 销售回款1446亿元 同比增长6% [8] - 经营性现金流净额同比改善238亿元 [8] 战略布局 - 获取150多个城市更新项目 新签合同额1600亿元 同比增长10% [4] - 新增土地储备520万平方米 全部位于一线及省会城市 [7] - 新增土地投资858亿元 其中中海地产404亿元 中建地产454亿元 [7] - 期末土地储备总量7488万平方米 [7] 业务发展 - 推出"好房子"营造体系 已在数十个项目实践 [4] - 北京中建宸园开盘销售61亿元 中海万吉玖序热销40多亿元 [4] - 牵头央企在京老旧小区改造2200万平方米 [4] - 建立投建运一体化实施模式 严控品牌标准 [5] 行业展望 - 房地产市场处于深度调整期 但一线城市韧性较强 [3][8] - 中央政策引导行业回归居住属性和可持续发展 [8] - 核心城市高净值客户购买力支撑优质项目去化 [7][8] - 不同城市和项目分化持续 结构性机会存在于好房子+好城市组合 [8] 管理措施 - 分类制定项目去化方案 加快存货去化 [8] - 严把投资入口关 聚焦核心城市核心板块 [7] - 抓住政府回购存量房机遇 加速销售回款 [8] - 完善工作机制 推动新开发项目全部纳入好房子体系 [5]

公司业绩与高管变动 - 中国建筑举行2025年中期业绩说明会 董事、总裁文兵、独立董事马王军、副总裁兼财务总监黄杰、董秘刘立新出席[2] - 相比去年同期 业绩说明会主席台少了一位高管副总裁吴秉琪 新增4月接替薛克庆任职董秘的刘立新[4] 地产业务表现 - 上半年地产业务合约销售额1745亿元 同比下降8.9%[4] - 地产业务营业收入1318.8亿元 同比增长13.3%[4] - 地产业务毛利210.5亿元 同比下降6.8%[4] - 地产业务销售回款1446亿元 同比增长6%[10] - 地产业务经营性现金流净额同比改善238亿元[10] 土地储备与投资策略 - 新增土地储备520万平方米 全部位于一线、二线及省会城市[9] - 新增土地储备涉及金额858亿元[9] - 期末土地储备7488万平方米[9] - 新购置土地（使用权）47宗[9] - 中海地产新增土地储备258万平方米 涉及金额404亿元[9] - 中建地产新增土地储备262万平方米 涉及金额454亿元[9] - 投资策略聚焦核心城市核心板块 严把入口关 优中选优[9] 城市更新业务发展 - 获取150多个城市的城市更新项目[5] - 城市更新项目新签合同额1600亿元 同比增长10%[5] - 牵头中央企业在京老旧小区2200万平方米改造任务[5] - 设立城市更新工作领导小组 组建城市改造工作专班[5] - 打造北京中海大吉巷、上海建国东路等标志性项目[5] "好房子"战略实施 - 4月底正式公布"好房子"营造体系 已在数十个项目启动实践[5] - 北京中建宸园开盘销售61亿元 中海万吉玖序开盘热销40多亿元[5] - 精选"新建好房子"等11项产品作为首批产业化推广项目[5] - 推动新开发项目全部纳入"好房子"营造体系[6] - 完善投、建、运一体化实施模式[6] 行业环境与政策影响 - 房地产市场处于深度调整期 建筑行业总体承压[4] - 中央城市工作会议为城市更新业务绘制发展蓝图[4] - 政策引导行业回归以居住属性为主、注重质量和服务的可持续发展道路[10] - 一线城市市场韧性强于二三线城市 优质供给支撑新房销售恢复[10] - "好房子"去化表现明显优于库存老项目[10] 公司发展战略 - 旗下中海地产权益销售额和利润稳居行业前列[9] - 中海地产未来将保持头部优势 市场占有率稳步提升[6] - 城市更新为各局院地产转型升级带来发展空间[6] - 加快存货去化 一个项目一策分类制定去化方案[10] - 加大保障性住房投资建设力度[10]

战略布局 - 公司在深圳前海设立南方总部 预计2026年初投用 形成与昆山总部协同的双总部格局[1][2][3] - 双总部模式标志中国市场向服务导向型战略转型 重点聚焦电梯更新改造与维保服务[1][3] - 联合深铁集团开发地铁系统电梯扶梯改造方案 与万科合作推进智能维保与智慧楼宇技术应用[4] 市场数据 - 中国是在用电梯全球最大市场 总量约1100万台 其中运行超15年的老旧电梯占比不足10%但快速上升[4] - 更新改造业务连续三年实现订单量两位数增长 成为第二增长曲线[4] - 2024年集团净销售额达110亿欧元 中国是其最大单一市场[3] 技术革新 - 人工智能已应用于维保作业头盔 形成边缘侧AI解决方案 提高安全与效率[7] - 能量反馈技术推广至全产品线 预计降低能耗高达70% 昆山改造项目实现单台电梯日均能耗降50%[7] - 搭建知识数据库和垂直大模型 实现故障预判 客流量预估和智能楼宇联动[7] 重大项目 - 2024年7月在江苏昆山完成2106台电梯改造 耗时8个月 为国内规模最大更新改造项目之一[6] - 智慧物流与装配中心已于2024年7月开工 预计10月投入使用[4] - 在中国大陆最高10座建筑中 有5座采用其客流解决方案[3] 区域发展 - 深度布局粤港澳大湾区 利用前海产业生态 地理位置和政策优势促进跨境协同[2] - 以香港为例 超过50年楼龄建筑快速增加 预计2043年旧楼达2.43万座 电梯改造市场空间巨大[4] - 通过供应链就近布局提升服务敏捷性 强化本地化团队建设[3] 行业趋势 - 后房地产时代电梯存量维修与更新改造成为关键增长市场[4] - 行业需聚焦安全质量底线 推动绿色创新普惠化 构建开放数字化生态[8] - 采用柔性生产线与独立业务部门为客户提供定制化解决方案[5]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营收12.53亿元，归母净利润0.47亿元 [1][2] - 经营活动现金流量净额1.51亿元，较上年同期显著改善 [1][3] - 年内股价涨幅达32.10%，截至8月29日收盘报16.05元/股 [1][6] 订单结构优化 - 上半年新签订单金额23.96亿元，降幅低于行业6.47%的同比下降水平 [2] - 城市更新类项目新签7.03亿元，城市配套类新签11.37亿元，合计占新签总额76.79% [3] - 主动弱化房地产业务，重点发力城中村改造、保障性住房及公共服务设施 [2][3] 国际化战略推进 - 组建国际事业部，依托伦敦DCHD设计院资源拓展中东、东南亚市场 [4][5] - 旗下德才星光门窗实现中东市场突破，完成经销商签约及品牌授权 [5] - 业务模式从产品出口向海外生产、安装及售后服务的完整产业链升级 [5] 市场拓展布局 - 形成以青岛为核心，覆盖京津冀、长三角、珠三角及成渝地区的全国营销网络 [4] - 承接深圳自然博物馆、宝安区中医院扩建等重点项目 [4] - 通过优化客户结构和付款模式提升项目效益 [3] 资本管理举措 - 2024年累计回购股份2550.51万元，2025年新回购计划规模3500-7000万元 [6] - 截至上半年末累计回购金额3244.06万元 [6] - 完成员工持股计划非交易过户，96名员工参与认购，总资金2810万元对应420万股 [7] 行业环境与政策影响 - 全国建筑业企业新签合同额13.95万亿元，同比下降6.47% [2] - 受益于城市更新、"三大工程"建设及绿色低碳转型政策红利 [5][6] - 行业向绿色化、数字化、智能化转型升级，系统门窗需求增长 [6]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入1.1万亿元 归母净利润304亿元（同比增长3.2%） 基本每股收益0.73元（同比增长2.8%）[1] - 新签合同总额2.5万亿元（同比增长0.9%） 其中境外收入598.1亿元（同比增长5.8%）[1][2] 业务板块表现 - 房建业务营业收入6963.8亿元 新签合同额14964亿元 公共建筑新签合同额占比提升至62% 工业厂房/学校/仓储物流合同额分别增长约16%/14%/18%[1] - 基建业务营业收入2734.3亿元（同比增长1.5%） 新签合同额8237亿元（同比增长10%） 能源工程/市政工程/水利水运合同额分别增长约34%/44%/31% 合计占比达66%[1] - 地产业务销售额1745亿元 营业收入1318.8亿元（同比增长13.3%） 中海地产权益销售额居行业前列[1] 战略区域与新兴业务 - 京津冀/长三角/粤港澳大湾区新签合同额占比约80% 完成投资额占比近90%[2] - 城市更新项目覆盖150多个城市 新签合同额1600亿元（同比增长10%）[2] - 战新产业营业收入916亿元（同比增长3.5%） 重点拓展新一代信息技术/新材料/新能源/高端装备/节能环保领域[2][3] 运营管理与创新 - 实施专项资产盘活行动 上半年盘活存量资产914亿元[4] - 建立"好房子"营造体系 在38个项目落地应用 推出11大类产业化产品包括新建好房子/BIPV系列产品等[3] - 推进数字化创新 扩大BIM系列软件/智慧建造平台/建筑工业机器人应用[3]

核心财务表现 - 营业收入64,151.36万元，同比下降10.89%，主要因房地产开发业务结转商品房销售收入减少 [2][9] - 归属于上市公司股东的净利润-37,330.29万元，同比亏损扩大，因并表基金项目财务费用及折旧后呈亏损状态，且不动产投资项目处于培育阶段确认投资损失 [2][11] - 经营活动现金流量净额13,136.55万元，同比下降17.40%，因光大安石中心项目上年同期销售存货回笼资金而本期未实现销售 [9][10] - 总资产211.97亿元，同比下降3.41%；货币资金15.58亿元，同比下降25.13%，因购买信托理财产品及支付借款利息 [2][12] 业务运营情况 - 不动产资管业务在管项目49个，较年初减少7个；在管基金规模221.60亿元，较年初基本持平；在管资产规模470.19亿元，较年初增加1.05亿元 [13] - 资管业务收入1.99亿元，其中管理及咨询服务费收入1.49亿元；消费基础设施占比58.65%，写字楼占比33.68% [13][14] - 新增拓展厦门五缘湾商业项目、广州增城外贸产业园咨询项目，以及苏州吴中、济南历下住宅监管项目 [4] - 北京中关村Art Park大融城、成都锦江大融城、南京健康大融城等多个项目报告期内开业 [5] 行业环境分析 - 全国房地产开发投资下降11.2%，新建商品房销售面积下降3.5%，行业处于新旧模式转换阶段 [3] - 主要城市优质零售物业首层租金下滑3.9%，写字楼市场租金延续下行趋势，仓储物流基础设施租金及空置率承压 [3] - 不动产代建代管市场头部化趋势明显，前二十名企业新增管理面积同比增长28% [3][4] 资产与投资状况 - 长期股权投资32.10亿元，同比下降7.24%，因权益法确认投资亏损及转让中核高泰股权 [12] - 交易性金融资产4.13亿元，同比大幅增长1,551.29%，因购买信托理财产品 [12][17] - 存货10.15亿元，同比下降12.97%，因部分存货转入固定资产及项目结转销售成本 [12] 流动性管理 - 成功兑付到期债券，落实部分在管项目大额融资置换及成本压降 [6] - 加快非主业低效资产处置实现大额资金回流，货币资金减少5.23亿元 [6][12] - 一年内到期的非流动负债减少2.76亿元，因偿还到期中期票据 [12] 品牌与荣誉 - 光大安石连续第十一年蝉联"中国不动产基金综合能力优秀企业TOP10"榜首 [8] - 西安大融城入选"新媒体营销星秀榜"，中关村Art Park大融城、成都锦江大融城入选"待开业购物中心星秀榜" [8]

投资评级 - 维持"买入"评级 目标价12.5元 [13] 核心观点 - 城市更新战略推动有望带给招商蛇口长期Alpha [1] - 城市更新是房地产长期发展重要战略 2025年5月15日《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》正式印发 7月15日中央城市工作会议再次强调"以推进城市更新为重要抓手" [1] - 城市更新领域门槛高竞争少 参与城市更新的开发商需要较强的资金实力 截止2024年年报 账面现金超过1000亿元的只有四家公司——A股：招商蛇口、保利发展；H股：华润置地、中国海外发展 [3] - 招商蛇口"地产+商业"的模式类似港股华润置地 短期综合开发实力有助于公司在城市更新中精准卡位优质项目 长期持有型物业则有助于稳定公司利润率和现金流 [10] 公司表现 - 2025年1-7月招商蛇口累计实现签约销售面积393.41万平方米 累计实现签约销售金额1045.53亿元 位列克而瑞Top5 [5] - 2024年公司在"核心10城"的投资金额占比达90% 其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59% [5] - 公司标杆项目亮点纷呈 20余个全国新作首开去化率领先竞品25% 其中10个项目入选2024年全国十大高端/轻奢/品质作品榜单 [5] - 公司主要持有物业全口径收入2024年达74.64亿元 同比上涨12% EBITDA实现36.67亿元 同比上涨11% [5] - 通过各REITs平台打通资产退出通道 公司成功构建了持有物业"开发－运营－资本化－再投资"的良性循环体系 [10] 财务预测 - 预计公司2025-27年归母净利润为42、46、51亿元 对应EPS为0.47、0.51、0.56元 [13] - 预计2025-27年营业收入分别为181,149、188,366、199,329百万元 同比增长1.23%、3.98%、5.82% [14] - 预计2025-27年毛利率分别为14.24%、14.14%、14.21% 净利率分别为2.33%、2.45%、2.56% [17] 估值分析 - 给予招商蛇口1倍PB估值 对应目标价12.5元 [13] - 当前收盘价￥9.06 总市值82,091.18百万元 总股本9,060.84百万股 [6] - 预计2025-27年P/E分别为19.45、17.76、16.09倍 P/B分别为0.73、0.71、0.69倍 [17]

城市发展模式转变 - 城镇化从快速增长转向稳定发展 城市发展从增量扩张转向存量提质增效 [5] - 城市竞争迎来新的洗牌时刻 发展模式随之而变 [6] 城市群与都市圈发展 - 推动城市群一体化和都市圈同城化发展 构建现代化城市体系 [7] - 19个国家级城市群中 京津冀 长三角 大湾区定位世界级城市群 成渝双圈和长江中游城市群为高质量发展增长极 [13][14] - 已批复17个国家级都市圈 深圳都市圈为标杆型 广州 南京 杭州都市圈为领先型 [19][20] 超大特大城市定位 - 增强超大特大城市综合竞争力 做强做精核心功能 [21] - 北京 上海 广州 重庆 天津被定位为"我国重要的中心城市" [25] - 北京 上海 深圳 广州承担国家科学中心和国际科技创新中心职能 [28] 科技创新与制造业布局 - 北京为全国科技创新中心 上海为国际科技创新中心 [29] - 深圳定位全国性经济中心和国家创新型城市 [32] - 杭州获"全国数字经济创新中心"定位 成都西安为西部经济中心 武汉为中部经济中心 [33] 城市扩容政策调整 - 控制超大城市规模 合理有序疏解非核心功能 [34] - 撤县设区建市和城市合并处于搁浅状态 [34] - 经济规模大和人口增长快的县级市和特大镇有望扩权 [38] 城市更新与房地产转型 - 稳步推进城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新和原拆原建 [41] - 房地产发展核心转向存量改造 城中村改造和旧城改造成为重点 [45] - 中心城区老旧小区可能迎来价值重估 [47]