国务院专题学习释放新型城镇化与房地产发展新信号 - 国务院专题学习强调深入推进以人为本的新型城镇化，释放城乡融合发展的内需潜力，为经济社会发展提供强劲动力 [1] - 业内专家指出，新型城镇化仍是未来推动经济增长、扩大内需的重要战略，房地产行业将进入以“提质”和“城市更新”为导向的新阶段 [1] 新型城镇化内涵转变与住房市场基本面 - 新型城镇化被定位为扩大内需、促进产业升级、做强国内大循环的重要载体，“十五五”时期发展空间仍然很大 [2] - “十五五”时期全国城镇住房需求总量预计接近50亿平方米，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计保持在7亿～8亿平方米，商品房销售面积年均约8.5亿～9.5亿平方米 [2] - 住房市场基本盘依然坚实，改善性住房需求占比已超四成，成为未来住房消费的核心增长点 [2] - 新型城镇化内涵转向强调“人的全面发展、城市品质提升和产业聚集升级的互动并进”，发展逻辑从“旧式城镇化”转向“人、产、城”的顺序布局 [2][3] 城市更新成为稳楼市的核心抓手 - 会议明确要求深入实施城市更新行动，将其与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [3] - 城市更新与稳楼市的结合点包括：通过老房子改造提升居住品质和房屋价值；通过城中村、危旧房改造中的货币化或“房票”安置直接释放住房需求 [3] - 实践案例显示，广州市黄埔区推行“房票”安置以来累计已通过房票认购商品房超4400套；上海市嘉定区核发的房票也带动了数百套商品房的预订 [3] - 城市更新通过修复安全底线、补足配套短板、调整功能用途，系统性提升存量房屋的使用价值，从而夯实其价格基础，稳定市场预期 [4] - 安全是房子使用价值或价格锚的底线，消除大量存量住房的安全隐患是稳楼市的前提 [4] 支持城市更新的政策协同体系 - 金融支持方面，国家发改委新规将基础设施REITs发行范围拓展至城市更新设施等领域，为老旧街区、厂区改造等项目提供长期低成本融资渠道 [6] - 土地政策方面，地方积极探索激励措施，例如重庆市对城市更新中增加公共服务功能的项目按一定比例给予“增容”奖励，提升项目经济可行性 [6] - 金融工具与土地政策创新双管齐下，为以城市更新推动房地产高质量发展构建了坚实的政策基础 [6] 房地产行业未来发展方向 - 行业未来将更加聚焦于：服务近3亿农业转移人口的市民化进程；响应占主导的改善性需求，扎实推进“好房子”建设；依托城市群、都市圈发展寻求结构性机会；积极参与城市更新行动 [7] - 随着新型城镇化战略深入推进，行业有望逐步摆脱对单一销售增长的依赖，在服务人的全面发展、城市品质提升和产业升级中构建良性循环新格局 [7]