行业核心观点 - 中国房地产市场逻辑已发生根本改变，正从金融属性回归居住属性，全国普涨时代结束，市场进入深度分化阶段 [1] - 2026年购房的关键决策因素并非入市时机，而是资产标的的选择，“买对”比“买早”或“买晚”更重要 [10] - 市场分化与政策导向共同塑造新的行业格局，理性选择与聚焦品质及流动性成为关键 [21] 市场分化表现 - 城市间分化加剧：一线及强二线城市（如上海、杭州、成都）因产业扎实和人口持续流入，楼市底盘稳固，核心区域房产仍被视为“硬通货” [4] - 三四线城市面临挑战：人口流出导致供过于求，出现“白菜价”房产且成交困难，金融属性显著褪色 [5] - 房产价值判断标准转变：李嘉诚“地段为王”与马云“回归居住本质”的观点共同指向，房产价值核心取决于地段与居住属性，盲目购买时代结束 [7] 购房决策风险与考量 - 在分化市场中，选择错误资产的后果严重：在人口流出、产业薄弱城市购房，可能面临资产无法变现、价值缩水的困境 [9] - 为“上车”而购买偏远、无配套的郊区盘存在风险，可能导致资产流动性差，资金被套牢 [10] - 即使在一二线城市，购房也需审慎选择，智慧决策比以往更为重要 [11] 政策导向与市场机遇 - 政策层面强调推动房地产“高质量发展”与构建新模式，预计将优化调整政策以支持合理住房消费 [13] - “城市更新”成为重要机遇：国家投入大量资金用于老旧小区实质性改造（如升级管网、加装电梯），此类房产的价值与租金可获得有效支撑 [15] - 建议关注“政策红利区”，如重点规划的新城、即将开通地铁的板块及大规模城市更新片区，以获取发展附加值 [18] 对购房者的策略建议 - 需彻底告别“炒房暴富”心态，明确房子首要功能是居住 [17] - 在资金有限情况下，应优先考虑在核心城市优质地段购买小户型，而非在非核心城市购买大户型，强调地段对价值的决定性作用 [17] - 选择房产时应聚焦房龄较新、物业可靠、配套成熟的标的，并预先评估其未来流动性，避开有明显硬伤的房源 [18] - 资产选择应同时聚焦“品质”与“流动性”，确保房产长期价值与变现能力 [19]