房地产行业定位与模式转型 - 房地产高质量发展被置于保障和改善民生的框架下，凸显其居住属性和民生定位 [1] - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，现房销售被视为新模式的一部分 [2] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，建设安全舒适绿色智慧的"好房子" [5] 住房供给体系优化 - 优化保障性住房供给，覆盖群体从困难家庭扩大至城镇工薪阶层 [3] - 因城施策增加改善性住房供给，使供给更具针对性 [4] - 盘活利用低效用地、闲置房产和存量基础设施，完善并购、破产、置换等政策 [6] 城镇化发展与城市治理 - 推进以人为本的新型城镇化，科学有序推进农业转移人口市民化 [10] - 推进超大特大城市治理现代化，加快城市群一体化和都市圈同城化 [10] - 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，提升产业支撑能力和公共服务水平 [10] 政策环境与市场机制 - 清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，预示"限购""限价"等政策可能进一步松绑 [8] - 统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解 [9] - 节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活闲置土地和房屋，支持新型农村集体经济 [7]

房地产市场表现 - 前三季度全省新建商品房销售面积同比增长1.3% [1] - 销售增速连续3个月实现正增长且高于全国平均水平 [1] 政策支持与机制建设 - 建立"人房地钱"要素联动机制 以编制和实施住房发展规划为抓手 [1] - 推出"卖旧买新"、"商转公"、公积金贷款提额度等政策"大礼包"以减轻居民购房压力 [2] - 强化项目预售资金的全程监管 严防企业抽逃挪用 [2] 保障性住房建设 - "十四五"期间累计发放租赁补贴21.39亿元 惠及百姓22.78万户 [1] - 通过公租房实物配租、筹集建设保障性住房等方式解决不同群体住房难题 [1] 住宅品质提升与项目交付 - 在全国率先出台《住宅品质提升设计指引》 重点打造安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [1] - 提前三个月完成保交房交付目标 累计交付各类房屋超过12万套 [2]

文章核心观点 - 中央明确将“加快构建房地产发展新模式”作为行业高质量发展的首要任务和治本之策，其核心路径是完善基础制度以优化“人、房、地、钱”四类要素的配置效果 [1] 供给端优化 - 供给端将通过三大渠道满足多样化居住需求：优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、盘活低效及存量土地 [1] - 保障房供给将采取灵活方式，如延续“以购代建”和“房票安置”等成熟做法 [1] - 改善性住房供给强调“因城施策”和“适配化”思路，2025年前三季度重点30城120-144平方米房产成交占比已提升至30% [2] - 将利用专项债收购闲置存量土地，并引导社会资本进入存量土地市场以盘活资产 [2] 开发端转型 - 开发端将坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [3] - 2025年中国城市更新市场规模将突破8.6万亿元，2030年有望迈入10万亿元级别 [3] - 行业竞争赛道将从规模、速度和价格，转向产品力、科技力和服务力 [3] 融资端改革 - 融资端将合理优化行业资产负债表，创新融资工具以满足企业合理融资需求，严防系统性风险 [3] - 将延续推广基础设施REITs、鼓励企业并购重组、实施城市房地产融资协调机制等政策 [4] - 推广“保交房”工作中探索的方法，如一个项目确定一家主办银行来保证合理融资需求 [4] 销售端调整 - 销售体系将逐步改变，“预售+现房销售”并行，并规范预售资金监管 [5] - 将清理住房消费领域的不合理限制性措施，重点关注存量和增量、新房和二手房、首套和二套等领域的流通问题 [6] - 通过取消限制促进一二手市场联动，并拉动建筑、家居、家电等产业链上下游消费 [6]

房地产与住房建设 - 黑龙江省“十四五”期间累计新建商品住宅面积约4337.1万平方米 [1][3] - 人均住房面积从2020年的35.49平方米提升至42.2平方米 [1][3] - 城镇旧改、棚改及农村危改累计开竣工180.38万户，惠及城乡近500万人 [3] - 筹建各类保障性住房，帮助近30万户城镇低收入、新市民等群体解决住房难题 [3] 城市基础设施 - 累计新建改造供排水、燃气、供热等地下管网2.2万多公里 [4] - 集中供热面积达到11.26亿平方米，新增1.3亿平方米，普及率达92% [4] - 城市燃气普及率达到96%，提升近5个百分点 [4] - 公共供水水质综合合格率超95%，提升近4个百分点 [4] - 哈尔滨地铁91.4公里投入运营，形成“十字+环线”网络 [4] 环境治理与绿色生态 - 地级以上城市生活垃圾焚烧处理能力占比达89.5%，资源化利用率达82.23% [4] - 城市生活污水处理厂全部达一级A排放标准，58条黑臭水体治理完成 [4] - 打造城市绿道1800公里，城市人均公园绿地面积15.54平方米 [4] 建筑业发展 - “十四五”期间累计完成建筑业产值5722.7亿元，2024年底较2020年增长26.2%，年均增长率6% [5] - 累计推广绿色建筑6000万平方米，完成既有建筑节能改造5000万平方米 [5] - 超低能耗建筑实现从无到有的突破 [5] - 哈尔滨电气国际、龙建路桥入围“全球最大250家国际承包商”榜单 [5] - 龙建路桥承建项目荣获2023年度中国建设工程鲁班奖 [5]

文章核心观点 - 推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往、推进中国式现代化建设、促进房地产业转型发展的客观需要 [1] - 必须牢牢抓住让人民群众安居这个基点，处理好主要关系，强化基础支撑，建立健全保障机制 [1] - 加快构建房地产发展新模式，完善基础制度，优化供给，建设“好房子”，提升房屋品质和物业服务质量，建立房屋全生命周期安全管理制度 [2] 推动房地产高质量发展的重点任务 优化保障性住房供给 - 完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系 [2] - 各地坚持尽力而为、量力而行，坚持货币与实物、配租与配售相结合，以需定建、以需定购增加供应 [2] - 坚持公平、公正、公开，健全保障性住房申请、轮候、准入、使用、退出等管理机制，加快建立住房保障轮候库制度 [2] 促进房地产市场持续健康发展 - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置 [3] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，赋予城市政府调控自主权，规范发展租赁市场，培育专业化住房租赁企业 [3] 改革完善房地产开发、融资、销售制度 - 房地产开发做实项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪资金或抽逃出资 [3] - 房地产融资推行主办银行制，项目资金存入主办银行，形成利益共享、风险共担机制 [3] - 商品房销售推进现房销售制，继续实行预售的需规范预售资金监管 [3] 实施房屋品质提升工程 - 全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [4] - 在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，改造城中村、危旧房和老旧小区 [4] 实施物业服务质量提升行动 - 探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，加强行业自律 [5] - 提升物业服务质量，扩大服务覆盖面，鼓励向养老、托幼、家政等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式 [5] 建立房屋全生命周期安全管理制度 - 加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度 [5] - 房屋安全管理资金由个人账户和公共账户组成，公共账户通过财政预算、土地出让金归集等方式筹集 [5]

文章核心观点 - 推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往、推进中国式现代化建设、促进房地产业转型发展的客观需要 [1] - 必须牢牢抓住让人民群众安居这个基点，锚定主要目标，处理好主要关系，强化基础支撑，建立健全保障机制 [1] - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，优化保障性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [2] 房地产发展新模式与制度建设 - 改革完善房地产开发制度，做实房地产开发项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司资金 [3] - 改革完善房地产融资制度，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，形成利益共享、风险共担机制 [3] - 改革完善商品房销售制度，推进现房销售制以防范交付风险，继续实行预售的则规范预售资金监管 [3] 住房保障体系优化 - 完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障房为主的多层次住房保障体系 [2] - 各地坚持尽力而为、量力而行，以需定建、以需定购，通过多种方式增加保障房供应 [2] - 坚持公平公正公开，健全保障房申请、轮候、准入、使用、退出等管理机制，加快建立住房保障轮候库制度 [2] 房地产市场健康运行机制 - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，实现以人定房、以房定地、以房定钱 [3] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府调控自主权 [3] - 规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力 [3] 房屋品质与居住体验提升 - 实施房屋品质提升工程，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设“好房子” [4] - 在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，稳步推进城中村和危旧房改造 [4] - 持续抓好城镇老旧小区改造，着力解决加装电梯、停车、充电等难题 [4] 物业管理与服务升级 - 实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业企业协调运行新模式 [4] - 加强行业自律，规范物业企业行为，提升服务质量，解决居民“关键小事” [4] - 鼓励物业企业向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式 [4] 房屋全生命周期安全管理 - 建立房屋安全体检制度，旨在及时发现房屋安全风险隐患 [5] - 建立房屋安全管理资金制度，资金由个人账户（住宅专项维修资金）和公共账户组成 [5] - 公共账户由政府建立，通过财政预算安排、土地出让金归集等方式筹集，遵循“取之于房、用之于房”原则 [6] - 建立房屋质量安全保险制度，以市场化方式提高安全保障能力 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 10月31日资讯早班车涵盖宏观数据、商品投资、财经新闻、股票市场等多领域信息 宏观经济数据反映经济态势 商品投资涉及中美经贸磋商成果、政策发布、商品基差等 财经新闻包含央行操作、政策发文、国际动态等 股票市场呈现A 股放量下跌、港股震荡走低态势 各部分总结 宏观数据速览 - 2025年9月GDP不变价当季同比4.80% 较上期降0.4% 较去年同期升0.2% [1] - 9月制造业PMI为49.80% 较上期升0.4% 与去年同期持平 [1] - 9月非制造业PMI商务活动为50.00% 较上期降0.3% 与去年同期持平 [1] - 9月社会融资规模增量当月值为35296.00亿元 较去年同期增9636亿元 [1] - 9月M0同比11.50% 较上期降0.2% 与去年同期持平 [1] - 9月M1同比7.20% 较上期升1.2% 较去年同期升10.5% [1] - 9月M2同比8.40% 较上期降0.4% 较去年同期升1.6% [1] - 9月金融机构人民币贷款当月新增12900.00亿元 较去年同期降3000亿元 [1] - 9月CPI当月同比 - 0.30% 较上期升0.1% 较去年同期降0.7% [1] - 9月PPI当月同比 - 2.30% 较上期升0.6% 较去年同期升0.5% [1] - 9月固定资产投资不含农户完成额累计同比 - 0.50% 较上期降1% 较去年同期降3.9% [1] - 9月社会消费品零售总额累计同比4.46% 较上期降0.14% 较去年同期升1.16% [1] - 9月出口总值当月同比8.30% 较上期升4% 较去年同期升5.97% [1] - 9月进口总值当月同比7.40% 较上期升6.2% 较去年同期升7.27% [1] 商品投资参考 综合 - 中美吉隆坡经贸磋商 美方取消10%“芬太尼关税” 24%对等关税暂停一年 双方延长部分关税排除措施 就多问题达成共识 [2] - 美方暂停多项出口管制及调查措施 中方相应暂停反制措施 [2] - 商务部发布拓展绿色贸易实施意见 提出多项绿色贸易举措 [3] - 10月30日国内39个商品品种基差为正 28个为负 沪镍等基差大 丁二烯橡胶等基差小 [3] - 香港金管局将基准利率下调25个基点至4.25% 总裁称将监测市场 [4] - 香港邀上金所参与建立黄金中央清算系统 目标三年超2000吨 丰富投资工具 [5] 金属 - 商务部公布2026 - 2027年度钨、锑、白银出口国营贸易企业申报条件及程序 [6] - 黄金高频震荡 银行调整黄金积存金购买规则 [6] - 2025年三季度全球央行净购金220吨 较二季度增28% 较上年同比增10% [6] - 三季度全球黄金需求总量达1313吨 金额达1460亿美元 创单季最高纪录 [6] - 三季度中国零售黄金投资与消费需求152吨 较上年同比降7% 金额增29%创历史新高 [7] - 富国银行上调黄金2026年底目标价格区间至每盎司4500 - 4700美元 [7] - 10月29日伦敦金属交易所锡、锌等库存减少 铝合金、钴库存持稳 [7] 煤焦钢矿 - 河南印发钢铁产业提质升级行动计划 推动多产业整合发展 [8] - 河南煤炭行业提质升级计划提出到2027年智能化煤矿产能占比达65% [8] 能源化工 - 世行预计2025年和2026年大宗商品价格分别下跌7% [9] - 美国财长提及整合造船业、日本能源依赖、亚洲投资等事宜 [10] - 美国能源部长称可向韩国供应天然气和石油 [11] - 乌克兰11月将恢复通过跨巴尔干路线进口天然气 [12] - 尼日利亚批准对汽油和柴油征收15%进口关税 [13] 农产品 - 113家食品饮料行业上市公司前三季度营收6308.45亿元 同比增1.99% 净利润1376.76亿元 同比微降0.26% [14] - 印度11月1日起对黄豌豆征收30%进口关税 [15] - 欧盟委员会预测2025/26年度普通小麦产量等数据维持不变 [15] 财经新闻汇编 公开市场 - 10月30日央行开展3426亿元7天期逆回购操作 利率1.40% 当日净投放1301亿元 [16][17] 要闻资讯 - 中美元首会晤 同意加强经贸、能源等领域合作 促进人文交流 [18] - 中美吉隆坡经贸磋商达成多项共识 美方在投资等领域作承诺 中方解决TikTok问题 [18] - 11月1日起完善免税店政策 扩大经营品类 [19] - 5000亿元新型政策性金融工具完成投放 预计拉动超7万亿元投资 [19] - 央行发布人民币国际化报告 推进金融开放 优化投资渠道等 [19][20] - 2025年三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率3.07% [20] - 养老理财产品试点地区扩大至全国 期限三年 [20] - 住建部加快构建房地产发展新模式 推动建筑业转型升级 [20] - 21家出险房企债务重组获批及完成 化债约1.2万亿元 [21] - 香港金管局下调基准利率 总裁称监测市场 [21] - 香港金管局重开10年期港元特区政府机构债券投标 [21] - 美国政府停摆或造成70 - 140亿美元经济损失 [22] - 美国财长称美联储主席第二轮面试将开始 或圣诞节前选候选人 [22] - 日本央行维持基准利率0.5%不变 [22] - 欧洲央行维持基准利率2%不变 [22] - Meta Platforms公司债券发行获约1250亿美元认购 预计不低于250亿美元 [23] - 多家公司有债券重大事件 部分债券将全额赎回 [23] - 多家公司获海外信用评级 部分展望调整 [24] 债市综述 - 银行间债市情绪偏暖 现券收益率下行 国债期货主力合约多升 资金市场宽松 [25] - 交易所债券市场部分债券涨跌不一 万得地产债30指数跌 高收益城投债指数涨 [25] - 中证转债指数等下跌 部分转债涨跌居前 [26] - 货币市场利率多数下行 [26] - Shibor短端品种集体下行 [27] - 银行间回购定盘利率多数下跌 [27] - 银银间回购定盘利率全线下跌 [27] - 国开行、进出口行金融债中标收益率及倍数公布 [28] - 欧债、美债收益率集体上涨 [28][29] 汇市速递 - 在岸人民币对美元收盘报7.1107 较上一交易日跌116个基点 中间价调贬21个基点 [30] - 纽约尾盘美元指数涨0.39% 非美货币多数下跌 [30] 研报精粹 - 中信证券称今年债市赔率胜率不足 防守策略占优 区间震荡有波段机会 [31] - 中信证券预计美联储12月或降息25bps [32] - 华泰固收称香港类城投机构受关注 有投资性价比 [32] 今日提示 - 10月31日多只债券上市、发行、缴款、还本付息 [33] 股票市场要闻 - A股放量下跌 科技题材走低 锂电池产业链逆势爆发 全天成交2.46万亿元 [34] - 港股震荡走低 有色、煤炭股涨幅居前 创新药概念调整 南向资金净买入136.41亿港元 [34][35] - A股融资融券余额破2.5万亿元 10月融资资金净买入半导体行业130.84亿元 [35]

核心财务表现 - 前三季度实现营业收入231.86亿元，同比增长60.31% [1][2] - 归母净利润较上年同期大幅减亏超过11亿元 [1][2] - 销售毛利率同比提升4.12个百分点至11.03% [1][2] - 经营活动产生的现金流量净额由负转正，达到50.49亿元 [1][3] 营收与利润改善驱动因素 - 房屋集中交付项目总体量增大，带动房屋销售收入同比大幅增加 [2] - 项目去化与结算效率显著提升，期内结利项目收入增加且毛利提高 [2] - 公司对项目成本实施精细化管控并优化产品结构 [2] 现金流与资金状况 - 经营性现金流的根本性转变有效缓解短期流动性压力，并为后续项目开发及债务偿还提供资金基础 [3] - 控股股东首开集团拟提供不超过30亿元的永续债融资，以补充核心资本并优化债务结构 [4] - 公司于7月发行12亿元私募债“25首股03”，票面利率低至2.79%；8月再发行两期私募债，合计规模14.06亿元 [4] 战略布局与土地储备 - 9月以4.46亿元底价成功竞得北京市朝阳区呼家楼南里地块，该地块位于东北三环CBD核心板块，规划地上建筑规模7588平方米 [5] - 前三季度京内项目结利面积31.64万平方米，京外项目结利面积53.06万平方米，总计84.70万平方米，形成京内外协同贡献营收的均衡布局 [6] - 该核心地块项目预计将成为公司新的利润增长点，提升在高端住宅市场的竞争力 [5] 行业背景与公司定位 - 公司是北京市属国有大型企业，连续多年入围沪深房地产上市公司TOP10等多项行业榜单 [2] - 业务战略立足传统住宅开发，并推进与房地产相关联的多元化转型，构建增量开发、存量更新、多元转型的业务体系 [2] - 十五五规划建议指出要推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，为行业转型指明方向 [6]

土地市场整体表现 - 2025年10月全国经营性土地成交建筑面积6057万平方米，环比下降13%，同比下降25% [1] - 当月成交金额1519亿元，环比下降20%，同比下降35% [1] - 土地供应面积环比微降1%，行业整体溢价率降至2.7%，创年内新低 [1] - 当月土地流拍率约5%，涉及南宁、宁波、西安、常州等城市的宅地 [1] 核心城市土拍热度 - 上海静安苏河湾地块经过52轮竞价，以77.37亿元成交，溢价率9.03%，名义楼板价7.7万元/平方米，可售部分楼板价突破11万元/平方米 [2] - 上海徐汇滨江WS5单元地块成交楼板价14.85万元/平方米，刷新板块地价纪录，由中海以44.65亿元总价、10%溢价率拿下 [2] - 多个重点城市拍出高总价、高溢价宅地，房企积极择优取地 [2] 高溢价地块频现 - 长沙市开福区商住地块经过19轮竞价，以14.74亿元成交，溢价率18% [3] - 杭州浦沿地块经过29轮竞价，以17.28亿元成交，溢价率19.33% [3] - 佛山南海区宅地由保利发展子公司以3.81亿元竞得，溢价率20% [3] - 成都两宗宅地均溢价10%以上成交，总收金15.03亿元 [3] - 青岛崂山区地块经过282轮竞争，溢价率达到25.77% [3] 政策导向与市场展望 - 政策明确加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [6] - 优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的好房子 [6] - 预计土地市场将在供给侧进一步优化，按需求确定各地供地指标，推动住房新规落地 [6] - 增量宅地的平均质量与去化前景有望持续提升，行业供给侧控量提质方向将进一步落地 [6]

10月28日，"十五五"规划建议全文公布，将"推动房地产高质量发展"放在了"加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人 民共同富裕"，强化了房地产的民生属性，以及在保障和改善民生中的地位。 出品 | 搜狐财经 作者 | 王泽红 对于推动房地产高质量发展，《建议》明确了五个方向： 一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度； 二是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求； 三是因城施策增加改善性住房供给； 四是建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。 五是建立房屋全生命周期安全管理制度。 房地产新模式显"雏形"，高质量发展不仅是建"好房子" 实现房地产高质量发展的主要抓手，就是房地产发展新模式，自2021年12月经济工作会议提出到2025年10月25日，差不 多过去四年时间，一直不断提出探索、推动、构建发展新模式。10月11日，住建部进一步明确新模式的内涵，并且提出 了新的说法。 "新模式的根基包含三大块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动。" 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉 总结道，其中基础性制度主要是针对过去旧模式下 ...