政策效果 - 北京8月二手房网签13331套环比增加547套 新房网签3135套环比增长8.16% [1] - 上海"沪六条"实施一周二手房成交3949套 其中周末日均904套创7月以来新高 [1] - 上海8月二手房成交1.75万套环比增4%同比增11% 外环外项目日均来访量提升40% [1][2] 市场动态 - 上海新政后首个周末部分项目认购量增速超120% 有项目单日成交超10套 [2] - 北京五环外已取消限购套数限制 但购房门槛和手续简化仍有优化空间 [3] - 开发商可能加快五环外项目推盘节奏 预计将有更多优质房源入市 [3] 行业预期 - 政策释放利好尚未完全体现在数据中 预计9月更多购房者入市 [3] - 市场将呈现核心区域稳定、外围区域需消化库存的结构性分化 [3] - 随着政策持续落地和需求释放 楼市有望逐步企稳 [3]

文章核心观点 - 8月份北京和上海楼市在政策优化推动下成交呈现韧性活跃度提升市场信心得到修复 [1][2][3] 北京楼市表现 - 8月北京二手住宅网签13331套较7月增加547套环比小幅攀升 [1] - 8月北京新房住宅网签3135套比7月增加254套涨幅为8.16% [1] - 政策层面利好不断释放为市场注入新活力新房和二手房市场活跃度均有所提升 [1] 上海楼市表现 - “沪六条”实施一周二手住房成交3949套其中周末两天日均成交904套为7月以来周末最高水平 [1] - 8月上海二手住房共成交1.75万套环比增加4%同比增加11% [1] - “沪六条”实施后外环外在售项目日均来访量比政策前提升40%日均签署定金合同量大幅增加 [2] - 新政后首个周末部分重点项目认购量增速超120%有项目单日成交超过10套 [2] 政策效果与市场预期 - 北京上海的政策优化已初见成效市场交易热度或将在9月份进一步升温 [2] - 新政释放的利好尚未完全体现在成交数据中预计9月份会有更多购房者入市 [3] - 未来市场走势或将呈现结构性分化核心区域及优质房源表现稳定外围区域库存需时间消化 [3] 未来政策与供应展望 - 北京政策仍有优化空间如进一步降低购房门槛简化购房手续公积金政策有望进一步优化 [3] - 随着需求释放开发商可能加快项目建设和推盘节奏预计五环外市场有更多优质房源入市 [3]

楼市政策优化 - 北京、上海、苏州等多地密集优化楼市政策，调减限制性措施 [2] - 多地加大购房补贴力度并探索创新购房模式，例如义乌向首次置业和多孩家庭发放补贴 [2] - 政策调整包括取消首套房贷利率下限以及降低二套改善房首付比例，如上海降低了二套改善房首付 [2] 购房者决策策略 - 购房者需分清需求，刚需自住应重点考察通勤、学校医院配套及房屋质量，改善型住房则优先考虑户型、小区环境和物业 [2] - 建议算清经济账，通过对比不同银行的房贷利率执行标准以节省利息，并留意首付比例调整等政策红利 [2] - 强调理性决策，警惕促销套路如先涨价再打折或低概率抽奖，并需核查开发商实力以避免延期交付或烂尾风险 [2] 市场动态与时机 - 购房时机需关注政策走向和当地供需情况，若城市有政策调整预期或供大于求，可等待更好时机并拥有更大议价空间 [3] - 在复杂多变的楼市环境中，购房者应保持理性冷静，遵循不盲目、算细账、防风险、看时机的原则 [3]

政策核心内容 - 上海六部门联合发布“沪六条”房地产优化政策，涵盖住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等六大领域，是今年首次全面优化 [1] 限购政策调整 - 取消针对成年单身人士的独立限购限制，将其纳入居民家庭范畴统一管理，打破了施行十五年的限购令 [3] - 符合购房条件的居民家庭在外环以外区域购买新建商品房或二手房不再设数量限制 [3] - 沪籍居民家庭及成年单身人士在外环内可购买2套住房，非沪籍居民家庭及成年单身人士在连续缴纳社保或个税满三年及以上者于外环内可购买1套住房 [3][4] - 新政消除了非沪籍单身人士在外环内只能购买二手房的限制，使其能购买新建商品房，直接增加了市场上的“房票”供应 [4] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房，首套房公积金最高贷款额度由160万元升至184万元，多子女家庭最高可达216万元；二套房最高贷款额度从130万元提至149.5万元 [5] - 支持缴存人提取本人及配偶的住房公积金用于支付购买新建预售商品住房的首付款 [5] - 明确提取公积金支付首付款不影响其住房公积金贷款额度的计算，“又提又贷”政策落地 [7] 信贷与税收措施 - 银行业金融机构可根据市场情况和客户具体情况，合理确定每笔商业性个人住房贷款的利率水平 [9] - 政策降低改善型住房置业成本，例如200万元商业贷款30年期限，二套房月供预计减少439元，从8925元降至8486元 [9] - 非本市户籍居民家庭在上海新购首套住房享有与沪籍家庭相同的免税待遇，第二套及以上住房统一给予每人60平方米的免税面积扣除 [9][11] 市场影响与反应 - 政策出台紧随国务院要求巩固房地产市场止跌回稳态势，限购令正逐渐退出历史舞台 [12] - 上海外环外区域房屋库存占比超过60%，去化周期长达28个月，非沪籍购房者占32%市场份额，社保门槛降低将激活数百万级别潜在购房群体 [14] - 新政发布当日房地产板块普涨，万通发展涨停，万科A、深深房A涨幅超9%，荣盛发展、金地集团涨幅超6% [14] - 多个外环外楼盘销售咨询电话量明显攀升，当日接到的咨询电话达上百个，客户购房意愿和积极性显著提升 [15]

政策核心内容 - 上海市六部门联合印发通知 从调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税四方面优化调整房地产政策 政策自2025年8月26日起施行 [1] - 政策旨在深入落实国家相关精神 匹配市场诉求 支持各类群体购房和各区域去库存 巩固楼市稳中向好态势 [1] - 政策整体与北京优化方向相似 但在降低居民购房成本方面更进一步 明确不再区分首套、二套住房商贷利率并完善房产税政策 [1] 住房限购政策调整 - 符合上海购房条件的居民家庭在外环外购买住房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 [2] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [2] - 政策放宽外环外购房资格 将有力释放住房需求 对外环外房屋去化有积极作用 并带动市场交易量上升 [2] 个人住房房产税政策 - 为衔接限购优化 对符合条件的非沪籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 [2] - 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后 给予人均60平方米的免税面积扣除 [2] - 此举使非沪籍与沪籍居民家庭政策口径更为一致 有助于鼓励和吸引人才在沪工作生活 促进住房消费 [2] 外环外市场成交现状 - 截至8月23日 今年以来上海全市新建商品住宅成交2.97万套 其中外环外成交超1.8万套 占比超60% [3] - 今年前7个月上海全市二手房成交约12.7万套 其中外环外成交约6.5万套 占比约51% [3] - 外环外区域为上海新房和二手房市场的成交主力 [3] 住房公积金政策优化 - 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取公积金支付购房首付款 支持公积金"又提又贷" [3] - 政策施行后 个人公积金贷款首套最高额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 [3] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 最高可贷额度提升进一步降低购房成本 [3] - 一线城市已全部支持提取公积金用于首付 预计更多城市跟进 进一步降低居民购房门槛 [3] 个人住房信贷政策优化 - 银行业金融机构在利率定价方面不再区分首套住房和二套住房 合理确定每笔贷款的具体利率水平 [4] - 此举将在客观上促进二套房利率下调 有助于改善性住房需求释放 [4] 政策市场效应展望 - 购房条件优化和成本下调有望促进住房消费需求释放 尤其对外环外新房和二手房市场有明显活跃作用 [5] - 北京存在继续优化商贷利率、降低居民购房成本的预期 各地政策进一步优化有助于提振市场预期 促进市场"止跌回稳" [5]

深圳二手房市场成交情况 - 8月25日当周深圳全市二手房录得1277套，环比增长0.9%，呈现四连涨态势 [1] - 龙岗区二手房录得282套，占全市总量22.1%，排各区域第一 [1] - 门店二手住宅签约量环比上涨5.8%，看房量连续3周维持相对高位 [1] - 1500万以上高端改善房源成交占比大幅提升至5.6%，为7月以来新高 [1] - 股市创新高促使部分高端客户将收益投入楼市，带动市场活跃度 [1] - 二手房价格跌幅出现收窄信号，交易量预计继续在高位徘徊 [1] 上海房地产政策调整 - 上海六部门联合印发通知，优化限购政策、加大公积金贷款支持力度、完善个人住房房产税 [2] - 政策明确不再区分首套、二套住房商贷利率，以降低居民购房成本 [2] - 上海政策力度较北京略大，范围更广，有助于市场“止跌回稳” [2] 政策对深圳市场的影响预期 - 北京、上海先后优化楼市政策，短期深圳跟进概率增强，有助于提振市场预期 [2]

政策核心内容 - 上海市六部门联合印发通知，优化调整房地产政策，涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等措施 [1] - 政策整体力度较北京略大，政策范围更广，旨在降低居民购房成本并提振市场预期 [1] - 政策惠及面较广，预计将对全国新一轮政策优化和市场向好产生正面提振作用 [1] 限购政策调整 - 对符合购房条件的居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房 [2] - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环外购房不限套数，在外环内限购2套住房 [2] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士，连续缴纳社保或个税满1年及以上可在环外不限购，满3年及以上可在环内限购1套住房 [2] - 外地社保年限规定为1年，比北京的2年更宽松，实施力度大于市场预期 [2] - 政策调整并非完全取消外环外限购，而是对符合条件者放开购置套数限制 [4] 市场影响与成交结构 - 今年以来上海新建商品住宅成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60% [3] - 今年1-7月二手房成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51% [3] - 外环外限购放松将有助于松江、嘉定、青浦等五大新城外环外区域去化，缓解高库存板块压力 [2][3] - 政策预计将加快上海外围市场去化，满足购置养老、度假房产及资产配置需求 [4] 公积金政策优化 - 提高公积金贷款额度，购买二星级及以上新建绿色建筑住房的最高贷款额度上浮15% [5] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套可从192万元提高至216万元 [5] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [5] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款，并实行“又提又贷” [5] - 公积金贷款利率为2.6%，较商业贷款利率3.05%低0.45个百分点，可减轻购房者资金压力 [5] 信贷与税收政策 - 调整商业性个人住房贷款利率定价机制，不再区分首套和二套利率 [7] - 银行房贷视角将从单一维度转向多维综合考量，有助于优化信贷资源配置并降低改善性需求资金门槛 [7] - 完善个人住房房产税政策，对符合条件的非本市户籍家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 [7] - 购买第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除，以降低房产税支出 [7] 政策效果预期 - 房地产市场即将进入传统销售旺季，政策放松预计将对上海等高能级热点城市成交规模形成利好，推动市场企稳 [1] - 政策对上海新房市场整体拉动力可能弱于北京，但对二手房尤其是外环外二手房的拉动作用可能会强于北京 [8] - 随着北京、上海先后优化政策，短期深圳跟进概率增强，有助于提振市场预期，促进市场止跌企稳 [1]

政策核心内容 - 上海市六部门联合发布房地产新政，自2025年8月26日起施行，涵盖调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税四方面政策优化 [2] 调减住房限购政策 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，包括本市户籍居民家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上的非本市户籍居民家庭 [2] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [2] - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环内限购2套住房，非沪籍居民家庭和成年单身人士连续缴纳社保或个税满3年及以上在外环内限购1套住房 [3] 优化住房公积金政策 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房，公积金最高贷款额度上浮15%，首套最高额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套从192万元提高至216万元，二套最高额度从130万元提高至149.5万元 [3] - 支持提取住房公积金支付新建预售商品住房购房首付款，并可同时申请公积金贷款 [3][4] 优化个人住房信贷政策 - 银行业金融机构不再区分首套和二套住房贷款利率，根据机构经营状况及客户风险状况等因素合理确定每笔贷款具体利率水平 [4] - 以商贷200万元期限30年计算，二套房利率降低后，非差异化地区月供可减少439元，体感实惠明显 [7] 完善个人住房房产税政策 - 对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税，购买第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除，政策自2025年1月1日起享受 [4] 市场影响分析 - 新政采用“组合拳”方式支持楼市，有望缓解市场观望情绪，释放刚需和改善型置业需求 [5][6] - 限购优化有望释放外环外区域购买力，降低库存，并保持一二手房置换链条顺畅运行 [9] - 参考杭州去年取消首套和二套房利率差异后，新房成交面积环比增加16%至21%，房价指数环比上涨0.9% [10] - 政策落地时间节点恰逢“金九银十”传统销售季，有望保障销售成色 [11]

政策核心内容 - 上海市六部门联合印发房地产优化政策通知 自2025年8月26日起施行[1] - 政策涵盖四大方面：调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷 完善个人住房房产税[2][3] 限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括本市户籍及连续缴纳社保或个税满1年及以上非户籍家庭[3] - 成年单身人士按照居民家庭执行限购政策 沪籍在外环内限购2套住房[3] - 非沪籍家庭连续缴纳社保或个税满3年及以上可在外环内限购1套住房[3] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15%[4] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元[4] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元[11] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 且不影响公积金贷款额度计算[11] 信贷政策调整 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 由银行根据风险状况等因素确定具体利率水平[6] - 以商贷200万期限30年计算 二套房利率调整后非差异化地区月供减少439元[9] 房产税政策完善 - 非本市户籍家庭购买第一套住房暂免征收房产税[7] - 购买第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除[7] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受该政策[7] 政策影响分析 - 新政采用组合拳方式支持楼市发展 涉及面覆盖刚需和改善型需求[8] - 限购优化有望缓解外环外库存压力 促进一二手房置换链条顺畅运行[13] - 利率调整使二套房月供减少439元 实惠体感明显强于以往LPR调整[9] - 公积金提取首付政策提升购房意愿 绿色建筑贷款优惠引导开发商提升产品品质[12] - 参考杭州取消利率差异后成交数据：新房成交面积环比增加16% 房价指数环比上涨0.9%[14]

海南楼市新政核心观点 - 海南省发布9条楼市新政，从供给和需求两端进行调整，旨在释放并满足引进人才和本地居民家庭住房需求 [1] - 新政预计将对海南市场回稳起到积极效果，随着自贸港建设成型起势，越来越多人才引入海南，与本地居民共同推动发展 [8][9] 需求端政策调整 - 取消普通住宅和非普通住宅标准，主要影响房企土地增值税计算，对二手房交易无直接影响 [5][9] - 支持多孩家庭购房，商业贷款购房时家庭拥有套数认定核减一套，降低购房成本 [5][9] - 支持居民改善住房条件，出售自有住房一年内重新购买新建商品住房可享受个人所得税退税优惠 [5] - 引进人才可继续申领购房补贴，租赁保障性租赁住房的给予住房租赁补贴 [5][9] 供给端政策调整 - 加大专项债、公积金增值收益等支持力度，收购存量商品房用作保障性住房、公共租赁住房等，可适当放宽收购面积标准 [6] - 盘活存量商服用地和商办用房，支持转型用于发展鼓励类产业或调整为安居房、租赁住房用地 [7] - 鼓励商品住房去化期高的市县优先采用房票安置或"以购代建"方式安置 [8] - 优化现房销售节点，由海口市先行探索 [8] 政策背景与市场影响 - 2024年海南省房地产市场主要运行指标优于全国平均水平，2025年上半年商品房销售面积、销售金额实现正增长 [9] - 新政通过加速存量用地和存量房去化，提高资源利用效率，改善市场供需关系 [10] - 支持城中村改造房票安置，促进新增住房需求释放 [10]