政策核心内容 - 上海市六部门联合印发通知，优化调整房地产政策，涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等措施 [1] - 政策整体力度较北京略大，政策范围更广，旨在降低居民购房成本并提振市场预期 [1] - 政策惠及面较广，预计将对全国新一轮政策优化和市场向好产生正面提振作用 [1] 限购政策调整 - 对符合购房条件的居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房 [2] - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环外购房不限套数，在外环内限购2套住房 [2] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士，连续缴纳社保或个税满1年及以上可在环外不限购，满3年及以上可在环内限购1套住房 [2] - 外地社保年限规定为1年，比北京的2年更宽松，实施力度大于市场预期 [2] - 政策调整并非完全取消外环外限购，而是对符合条件者放开购置套数限制 [4] 市场影响与成交结构 - 今年以来上海新建商品住宅成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60% [3] - 今年1-7月二手房成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51% [3] - 外环外限购放松将有助于松江、嘉定、青浦等五大新城外环外区域去化，缓解高库存板块压力 [2][3] - 政策预计将加快上海外围市场去化，满足购置养老、度假房产及资产配置需求 [4] 公积金政策优化 - 提高公积金贷款额度，购买二星级及以上新建绿色建筑住房的最高贷款额度上浮15% [5] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套可从192万元提高至216万元 [5] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [5] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款，并实行“又提又贷” [5] - 公积金贷款利率为2.6%，较商业贷款利率3.05%低0.45个百分点，可减轻购房者资金压力 [5] 信贷与税收政策 - 调整商业性个人住房贷款利率定价机制，不再区分首套和二套利率 [7] - 银行房贷视角将从单一维度转向多维综合考量，有助于优化信贷资源配置并降低改善性需求资金门槛 [7] - 完善个人住房房产税政策，对符合条件的非本市户籍家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 [7] - 购买第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除，以降低房产税支出 [7] 政策效果预期 - 房地产市场即将进入传统销售旺季，政策放松预计将对上海等高能级热点城市成交规模形成利好，推动市场企稳 [1] - 政策对上海新房市场整体拉动力可能弱于北京，但对二手房尤其是外环外二手房的拉动作用可能会强于北京 [8] - 随着北京、上海先后优化政策，短期深圳跟进概率增强，有助于提振市场预期，促进市场止跌企稳 [1]