美联储降息预期与市场影响 - 美联储9月降息概率高达92% 10月累计降息50个基点概率达72.6% [1][3] - 降息预期引发全球资本重新布局 美元资产收益率下降推动资金流向新兴市场 [3] - 中国作为第二大经济体 一线城市及重点新区优质不动产可能吸引外资流入 [3] 历史降息周期影响 - 2016年美联储降息后中国一线城市豪宅成交量环比增长32% [3] - 2019年降息周期北上广深高端住宅价格三个月内上涨15% [3] - 国际资本通过债市涌入 中国楼市成为重要资本蓄水池 [3] 当前市场动态 - 北上广深写字楼市场外资对核心地段物业询价量明显增加 [5] - 8月以来北京上海等地豪宅带看量环比上升25% [7] - 全国超过100个城市已出台楼市优化政策 [7] 货币政策与融资环境 - 全国首套房贷平均利率降至3.45% 仍有下调空间 [5] - 预计LPR还有20-30个基点下调幅度 一线城市房贷利率有望进一步下降 [5] - 房企海外债融资成本达8-12% 为境内融资成本的2倍以上 [5] 行业资金面改善 - 美联储降息将降低房企境外融资成本 [5] - 人民币升值预期增强 存量海外债务偿还压力显著减轻 [5] - 资金链紧张房企将获得融资环境改善支持 [5] 市场分化特征 - 一线城市库存去化周期18个月 三四线城市高达28个月 [9] - 资金聚焦一线和强二线城市优质资产 [9][11] - 缺乏产业和人口支撑城市可能继续承压 [9] 价格预期与投资策略 - 北上广深优质房产预计有10-15%上涨空间 [9] - 最佳购房时机可能在今年四季度到明年一季度 [11] - 重点关注一线城市核心区及强二线城市产业集聚区优质资产 [11] 政策支持方向 - 政策工具箱包含首付比例下调、税费优惠、限购优化等措施 [7] - 9-10月将迎来新一轮政策密集期 [7] - 政府稳定房地产市场的决心超出预期 [13]

现在的楼市的确站在了非常关键的时刻，作为买房人，你买也不好，不买也罢，其实这年头都不会怎样，但是对于真正需要着急住房的朋友或改善的人，你 一定要认真看完我们对当前市场的分析。 自从去年提出止跌回稳后，虽然有波折，但在逐步向巩固迈进，我们该如何去看待这种巩固的现象，本质是你对买房的需求到底有多强烈。 有人说，恭喜还没有买房的朋友，现在正是入手的好时机。这句话我得说一下，辩证去看，不能走极端。我先说说最近楼市的几个好消息。 截至目前，广州、北京、上海和深圳分别都对楼市限制政策进行了优化调整，去年广州就已经全面放开。今年8月，北京和上海也分别优化调整，虽然没有 完全放开，但是先后分区优化，北京五环外、上海外环外不再限制购房套数。深圳也是部分区域全面放开。 当然你会说谁知道房价是不是最低呢？没人敢肯定。但是我们买房看的不是一个绝对的最低点，现实中很难有人把握住，我们要看这个大趋势，如果能把握 住区间范围就很不错了。 事实证明，北京和上海优化后，成交量已经有了明显提升。8月全市二手住宅网签量为13331套，环比增长4.3%。新政实施一周，上海二手住房成交3949 套，其中周末两天日均成交904套，为7月以来周末最高水平 ...

楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及优化分区住房限购政策、企事业单位购买商品住房政策及个人住房信贷政策调整 [1] - 罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数 非户籍家庭限购两套 [2] - 二套房贷利率降低40个基点 按100万元贷款30年期计算 总还款成本减少近8万元 月供减少220元 [6] 市场即时反应 - 新政首日二手房业主反映周末预约看房人数增加 有房产中介表示买卖双方加快签约速度 [1] - 罗湖区中介凌晨仍接获客户咨询 当日有5位客户询问房源 其中1位因新政获得资格立即签约 [3] - 龙岗区项目外地客户比例超15% 房企连夜更新"不限购"宣传信息 [4] 政策影响评估 - 专家预计新政后新房二手房成交涨幅可能达一倍或更高 非核心区域交易量环比增幅或超40% [6] - 30%需求预计源于新增购房套数客户 放宽深户限购套数政策对市场影响显著 [6] - 罗湖区低总价高租金回报率房源及优质学区房去化速度将提升 [3] 政策背景与趋势 - 深圳二手住房价格自2021年5月起持续下跌4年 部分区域房价较高峰期近乎腰斩 [5] - 2025年上半年深圳住宅用地出让金未进入全国前20名 影响城市资金筹措能力 [5] - 专家认为限购全面放开只是时间问题 当前处于逐步放开阶段 [5]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳市发布楼市新政 大幅放松限购范围 涉及居民购房政策 企事业单位购房政策以及个人住房信贷政策 [1] - 政策力度超过北京和上海 旨在扭转楼市调整态势 释放市场活力 [4] 分区限购政策调整 - 罗湖区 宝安区（不含新安街道） 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数 [1] - 无法提供连续1年社保或个税证明的非深户家庭 在上述区域限购2套 [1] - 盐田区和大鹏新区购买商品住房不再审核购房资格 [1] - 成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策 [1] - 福田区 南山区和宝安区新安街道仍保持限购 深户家庭无房可购2套 有1套可购1套 有2套及以上限购 [2] - 非深户家庭在限购区域无房可购1套 有1套限购 [2] 企业购房政策优化 - 福田区 南山区和宝安区新安街道范围内 企业需设立满1年 累计纳税达100万元人民币 员工人数10名及以上方可购房 [3] - 其他区域购买商品住房不再审核企业购房资格 [3] 住房信贷政策调整 - 住房贷款利率不再区分首套和二套 由金融机构自行确定 [3] 政策出台背景 - 深圳二手住房价格自2021年5月起持续下跌4年 2025年7月单月跌幅达0.9% 跻身全国跌幅前十 [6] - 部分区域房价较高峰期近乎腰斩 [6] - 2025年上半年深圳住宅用地出让金未进入全国前20名 [6] 政策影响分析 - 非户籍人口无1年个税社保证明可在近郊购买两套住房 远郊区完全退出限购 [5] - 企业购房限制取消 限购区域内符合条件企业可不限套数购房 [5] - 政策有望释放刚性需求 吸引珠三角及内地购房者入场 [6] - 外围区域新房去化将受益于"金九银十"传统销售旺季 [6] - 可能对环深圳都市圈形成虹吸效应 [6] 市场预期 - 新房和二手房市场成交可能出现较大涨幅 对比去年政策刺激时涨幅可能达到一倍甚至更高 [8] - 罗湖及宝安西乡街道被划出非核心区超出预期 [8] - 限购全面放开只是时间问题 [8] - 深户个人限购放宽对市场影响较为明显 [8]

此番新的政策出台，意味着除了福田、南山两区以及宝安新安街道之外，符合购房资格的深户，及社保或个税满一年的非深户家庭及个人将不再有购房 套数限制，而不具备购房资格的家庭及个人则可以购买两套住房。 "通知"同步优化了企事业单位购房政策，其中，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴 纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；在本市其他区域购买商品住房，不再审核购房资格。 2025.09. 06 本文字数：1345，阅读时长大约2分钟 作者 | 第一财经 林采薇 继北京、上海之后，深圳跟进出台新一轮优化楼市的政策措施。 9月5日夜间，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称"通知"），针对市内 多区限购措施、以及住房贷款利率等政策进行优化。"通知"自2025年9月6日起施行。 根据新的"通知"内容，深圳8个区的住房限购将大幅放松。一是符合深圳市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本 市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区 ...

政策调整内容 - 深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合发布优化房地产政策通知 自2025年9月6日起实施 [2] - 罗湖区 宝安区（不含新安街道） 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区对符合条件居民家庭取消商品住房购买套数限制 [2] - 非深户籍家庭若无连续1年社保或个税证明 可在上述6区限购2套商品住房 [2] - 盐田区和大鹏新区全面取消购房资格审核 [2] - 成年单身人士限购标准与居民家庭保持一致 [2] - 福田区 南山区和宝安区新安街道对企业购房设置三项条件：设立年限满1年 累计纳税达100万元人民币 员工人数10名及以上 [3] - 除上述三区域外 其他区域对企业购房取消资格审核 [3] - 住房贷款利率不再区分首套与二套 由金融机构自主确定 [3] 市场数据表现 - 8月深圳二手房成交5267套 环比下降7.1% 同比增长12.8% 连续6个月超过行业荣枯线 [3] - 8月新房预售成交1352套 环比下降13.4% 同比下降52.8% [4] - 其中新房住宅成交1248套 环比下降13.4% 同比下降50.8% [4] 市场动态特征 - 新房市场呈现个别项目亮眼与多数去化困难的分化态势 [4] - 购房者因政策预期暂缓购房 观望情绪加剧 [4] - 7-8月传统淡季因素与开发商促销力度减弱共同影响市场表现 [4] - 行业预计政策优化将助推金九银十传统旺季市场热度回升 [4]

政策效果 - 北京8月二手房网签13331套环比增加547套 新房网签3135套环比增长8.16% [1] - 上海"沪六条"实施一周二手房成交3949套 其中周末日均904套创7月以来新高 [1] - 上海8月二手房成交1.75万套环比增4%同比增11% 外环外项目日均来访量提升40% [1][2] 市场动态 - 上海新政后首个周末部分项目认购量增速超120% 有项目单日成交超10套 [2] - 北京五环外已取消限购套数限制 但购房门槛和手续简化仍有优化空间 [3] - 开发商可能加快五环外项目推盘节奏 预计将有更多优质房源入市 [3] 行业预期 - 政策释放利好尚未完全体现在数据中 预计9月更多购房者入市 [3] - 市场将呈现核心区域稳定、外围区域需消化库存的结构性分化 [3] - 随着政策持续落地和需求释放 楼市有望逐步企稳 [3]

8月份，在政策优化的推动下，北京、上海楼市的成交表现出一定韧性。其中，北京新房、二手房成交 相比7月份均有小幅增长，上海新房和二手房市场也在"沪六条"的推动下，活跃度提升。 具体来看，北京方面，中原地产研究院数据显示，2025年8月份，北京二手住宅网签13331套，较7月份 增加547套，环比小幅攀升。同期新房住宅网签3135套，比7月份增加254套，涨幅为8.16%，整体市场 活跃度在政策带动下出现边际改善。 中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示，8月份，北京楼市政策层面利好不断释放，为市 场注入新活力，新房和二手房市场活跃度都有所提升，市场信心得到一定修复。 上海方面，上海易居研究院数据显示，"沪六条"实施一周，二手住房成交3949套，其中周末两天(8月30 日、31日)日均成交904套，为7月份以来周末最高水平。8月份二手住房共成交1.75万套，环比增加4%， 同比增加11%。 随着传统销售旺季来临，市场信心正持续修复。多位业内人士认为，北京、上海的政策优化已初见成 效，市场交易热度或将在9月份进一步升温。 "新政释放的利好尚未完全体现在成交数据中，预计9月份会有更多购房者入市。"严跃进表示。 ...

总的来说，多地优化楼市措施为购房者提供了更多选择和机遇，但同时也带来了诸多挑战。购房者在这一过程中， 应保持理性、冷静的态度，记住四点——不盲目、算细账、防风险、看时机，在复杂多变的楼市环境中，做出适合 自己的购房决策。 随着"金九银十"楼市传统销售旺季的临近，北京、上海、苏州等多地密集优化楼市政策，从北京、上海、苏州等地 调减限制性措施，到多地加大购房补贴力度、探索创新购房模式，楼市政策"暖风"频吹。但对普通购房者而言，政 策多不等于选择易，盲目跟风易踩坑，理性决策才是关键。 先想"要什么"，再看"买什么"。政策刺激可能带热市场，但购房者首先要分清需求：刚需自住别盯着"网红盘"，重 点看通勤是否方便、学校医院等配套全不全、房屋质量过不过关；改善型住房则优先考虑户型、小区环境和物业。 算清"经济账"，政策红利别浪费。新政里藏着不少"省钱机会"，但得仔细抠细节。房贷利率方面，多地取消首套利 率下限，不同银行执行标准不同，多对比能省下不少利息；首付比例调整也需留意，比如上海降了二套改善房首 付，换房家庭压力小了；购房补贴方面，比如义乌给首次置业和多孩家庭发补贴，这些优惠别白白错过。 促销套路多，警惕"隐形坑"。部 ...

上海楼市迎"沪六条"重磅利好，十五年限购藩篱渐消 告别了长达十五年的桎梏，上海楼市的限购政策正悄然迎来一次历史性的转身。8月25日，上海市六部门联袂发布了《关于优化调整本市房地产政策措施的 通知》，简称"沪六条"，自次日起正式施行。这项涵盖住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等六大领域的调整，是上海今年首次针对房地产市场进行的 全面优化。 购房前在本市连续缴纳社保或个税满三年及以上者，在外环内可购买1套住房。 此次新政对单身人士的购房政策可谓是重大利好。所有成年单身人士，无论户籍归属，均可参照本市户籍或非本市户籍的家庭执行相同的限购政策。这意味 着，曾经对于非沪籍单身人士在外环内只能购买二手房的限制已被打破，他们如今也能拥有购买新建商品房的"房票"，大大拓宽了他们的置业选择。专家分 析指出，此举直接增加了市场上的"房票"供应，并消除了过往在购房类型上的约束。 公积金政策革新，多重利好叠加 限购门槛松动，单身人士购房迎来福音 "沪六条"最受瞩目的无疑是其在限购政策上的重大突破。新政取消了过去针对成年单身人士的独立限购限制，将其纳入居民家庭范畴统一管理。这一调整意 味着，曾经施行了十五年的楼市"限购令"正逐步卸下 ...