政策调整 - 上海市财政局公布优化调整个人住房房产税试点政策的通知，为2011年试点以来首次实质性优化调整[1] - 此次政策由上海市财政局、国家税务总局上海市税务局印发，并与8月底发布的上海房地产"沪六条"衔接呼应[1] 市场影响 - 专家表示金融税费等系列政策将更好促进住房消费需求的释放[1] - 房地产"沪六条"发布后，新房市场变化明显，开发商卖房热情被激发，纷纷冲刺"金九"[1] - 截至9月19日，上海正在认购和开盘以及计划开盘的新房项目接近40个，创下2025年单月新高[1] 项目表现 - 本月上旬入市新盘主要集中在外环外区域，市场迎来一波认购小高峰[1] - 闵行梅陇保利海上印、闵行兰香湖象屿天誉兰香首日认购率均超过100%[1] - 普陀桃浦润云金茂府项目首日认购率91%，宝山杨行金茂棠首日认购率接近80%[1]

政策核心调整 - 对持有上海居住证的高层次人才、紧缺急需人才以及居住证满3年的居民家庭，新购首套住房暂免征收房产税 [1] - 对上述符合条件的家庭，新购第二套及以上住房，家庭人均住房面积不超过60平方米的部分暂免征收房产税，超出部分按规定征收 [1] - 对持有上海居住证但未满3年的购房人，实行房产税“先征后退”政策，待居住证满3年后可退还已征税款 [2] - 新政自2025年1月1日起执行，多征收的税款可予退还 [2] 政策影响分析 - 政策免税内容与本地户籍居民家庭口径一致，体现了政策宽松导向 [3] - 政策设定人才标准或“居住证满3年”要求，旨在支持人才及在上海稳定就业的家庭，体现职住平衡和支持住房消费导向 [3] - 政策较好支持各类购房需求，例如三口之家置换180平方米及以下的二套住房可免税，更好支持改善性住房需求 [3] - 政策是对此前“沪六条”房地产新政的落实，金融税费等系列政策将促进住房消费需求的释放 [3]

政策核心内容 - 上海市六部门联合印发通知 从调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税四方面优化调整房地产政策 政策自2025年8月26日起施行 [1] - 政策旨在深入落实国家相关精神 匹配市场诉求 支持各类群体购房和各区域去库存 巩固楼市稳中向好态势 [1] - 政策整体与北京优化方向相似 但在降低居民购房成本方面更进一步 明确不再区分首套、二套住房商贷利率并完善房产税政策 [1] 住房限购政策调整 - 符合上海购房条件的居民家庭在外环外购买住房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 [2] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [2] - 政策放宽外环外购房资格 将有力释放住房需求 对外环外房屋去化有积极作用 并带动市场交易量上升 [2] 个人住房房产税政策 - 为衔接限购优化 对符合条件的非沪籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 [2] - 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后 给予人均60平方米的免税面积扣除 [2] - 此举使非沪籍与沪籍居民家庭政策口径更为一致 有助于鼓励和吸引人才在沪工作生活 促进住房消费 [2] 外环外市场成交现状 - 截至8月23日 今年以来上海全市新建商品住宅成交2.97万套 其中外环外成交超1.8万套 占比超60% [3] - 今年前7个月上海全市二手房成交约12.7万套 其中外环外成交约6.5万套 占比约51% [3] - 外环外区域为上海新房和二手房市场的成交主力 [3] 住房公积金政策优化 - 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取公积金支付购房首付款 支持公积金"又提又贷" [3] - 政策施行后 个人公积金贷款首套最高额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 [3] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 最高可贷额度提升进一步降低购房成本 [3] - 一线城市已全部支持提取公积金用于首付 预计更多城市跟进 进一步降低居民购房门槛 [3] 个人住房信贷政策优化 - 银行业金融机构在利率定价方面不再区分首套住房和二套住房 合理确定每笔贷款的具体利率水平 [4] - 此举将在客观上促进二套房利率下调 有助于改善性住房需求释放 [4] 政策市场效应展望 - 购房条件优化和成本下调有望促进住房消费需求释放 尤其对外环外新房和二手房市场有明显活跃作用 [5] - 北京存在继续优化商贷利率、降低居民购房成本的预期 各地政策进一步优化有助于提振市场预期 促进市场"止跌回稳" [5]

4月部分城市四代宅等新规项目入市带动短期市场热度回升，5月"好房子"助力住房消费需求释放趋势延 续。 ◎ 文 / 俞倩倩 据文化和旅游部数据中心测算，2025年五一假期5天全国国内出游3.14亿人次，同比增长6.4%；国内游客 出游总花费1802.69亿元，同比增长8.0%。相较而言，楼市表现则略显平淡，19个重点城市认购面积同比 微降4%，新政利好型城市北京、上海、深圳均有不同程度回调，广州、天津、武汉等城市延续弱修复行 情，当前热销项目仍集中在核心区改善盘和大折扣力度刚需盘，二手房整体涨幅略好于新房，预期5月整 体成交仍将好于4月，延续止跌企稳行情。 新房认购：18城同比微降4% 京沪深增长乏力、穗津汉等弱修复 01 考量到备案数据或将延迟，我们同时结合了克而瑞城市机构调研数据，可以看到，五一认购表现较为平 淡，19个重点城市五一假期认购面积仅为122.2万平方米，环比下降35%，同比下降4%，回暖动力略显不 足。 结合项目来访数据来看，不同城市还是呈现出显著的差异化行情： 一是前期新政利好型城市北京、上海、深圳等，增长动力略显不足， 其中北京、深圳项目来访量环比均有 了不同程度回落，认购面积环比"腰斩" ...