行业投资评级 - 房地产行业评级为"强于大市"（维持）[1] 核心观点 - 北京定向松绑五环外限购政策，有助于定向去化五环外库存，信号意义积极，需关注上海、深圳政策跟进可能性[5] - 二手房市场成交压力加大：北京二手房成交26.69万方（环比-1.14%），上海成交36.65万方（接近2024年10月水平）[5] - 新房市场预计8月末开发商将加大推盘力度迎接"金九"，核心区域"好房子"去化有保障[5] - 推荐关注三类标的： 1) 产品力强且能在核心区域新增土储的开发商（华润置地、滨江集团、建发国际集团）[5] 2) 商业地产领域高护城河公司（华润万象生活、太古地产、恒隆地产）[5] 3) 二手房中介机构（贝壳-W、我爱我家）及博时恒生港股通高股息率ETF[5] 市场行情 - 上周房地产板块上涨2.16%，跑赢上证指数0.05个百分点，跑赢沪深300指数0.93个百分点[5][10] - A股地产股涨幅前三：黑牡丹、*ST荣控、亚通股份[5][10] - H股地产股涨幅前三：华音国际控股、信德集团、弘阳地产[5][24] - 物业股涨幅前三：浦江中国、佳兆业美好、和泓服务[5][30] 行业数据 新房市场 - 30大中城市新房销售面积126.45万方（累计同比-3.71%），一线城市成交33.32万方（累计同比+3.57%），二线城市62.97万方（累计同比-8.16%）[5] - 重点城市新房成交环比分化： - 上海+3.28%[66] - 武汉+8.81%[76] - 苏州+16.35%[77] - 杭州-15.18%[73] 二手房市场 - 重点10城二手房成交147.84万方（累计同比+14.23%），但环比持续回落[60][62] - 北上深二手房成交变化： - 北京+1.4%[64] - 上海-1.91%[66] - 深圳-5.86%[65] 土地市场 - 百城住宅土地成交规划建面累计同比+1.84%，其中： - 一线城市+1.16%[32] - 二线城市+14.99%[36] - 三线城市-8.36%[36] - 土地溢价率较前周下降[37] 重点公司估值 - 港股地产股PE估值： - 华润置地8.16倍（2025E）[85] - 龙湖集团10.65倍[85] - 贝壳-W 29.37倍[85] - 地产ETF表现：博时恒生港股通高股息率ETF周回报2.95%[88]

政策废止背景 - 沈阳市房产局于7月28日废止8个房地产相关文件 时间跨度为2017年至2022年 涵盖限地价 限购 限贷 购房补贴 卖旧买新 支持多孩家庭改善等多个维度[1] - 被废止文件中仅2020年《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》为收紧性政策 其余7项均为放宽性政策 主要集中在优化限购门槛 降低购房成本 给予购房补贴等方面[1] 政策废止原因 - 政策生命周期视角下 这些文件是根据当时市场环境出台的阶段性调控工具 随着市场环境显著变化 部分政策失效 重复或矛盾 废止有利于增强政策清晰性与权威性并降低管理和执行成本[1] - 2020年收紧性政策曾通过限房价 竞配建 竞自持等方式管控土地市场热度 遏制过度炒作 但当前房地产市场进入调整阶段 该类政策已无继续执行必要性[1] - 7项放宽性政策一并退出反映政策迭代和版本更新逻辑 例如2022年文件将二套房首付比例从50%下调至40% 但当前全国标准已降至15% 保留旧政策易造成信息混乱影响落地效果[2] 政策导向信号 - 此次废止释放明确信号 下半年房地产政策将延续2024年以来四个取消 四个降低 两个增加主线[3] - 政策废止不代表政策收紧或支持减弱 而是为更具针对性的新一轮政策腾挪空间[3] - 各地城市正围绕稳楼市持续出台政策组合拳 例如成都7月21日出台17条措施 涉及提升供应质量 满足多样化需求 推进盘活存量 发挥公积金制度功效四大方面 包括优化公积金计算方式 新房网签子女即可入学 加大房票安置力度等具体举措[3] 政策清理意义 - 沈阳清理政策文件是对既有政策库的系统整理 为后续更大力度的政策腾挪空间 提升政策落地效率和行政执行效能[3]

沈阳市废止8项房地产政策 - 沈阳市房产局于7月28日废止8项房地产相关文件 时间跨度为2017年至2022年 涵盖限地价 限购 限贷 购房补贴 卖旧买新 支持多孩家庭改善等多个维度 [1] - 被废止文件中仅2020年《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》为收紧性政策 其余均为放宽性政策 主要集中在优化限购门槛 降低购房成本 给予购房补贴等方面 [1] - 2020年收紧性政策曾通过"限房价""竞配建""竞自持"等方式管控土地市场热度 有效遏制过度炒作 但当前市场进入调整阶段 该类政策已无继续执行必要 [1] 政策废止背后的逻辑 - 7项放宽性政策一并退出反映政策迭代和版本更新的必然逻辑 例如2022年将二套房最低首付比例从50%下调至40%的政策 目前全国标准已降至15% 保留旧版政策易造成信息混乱 [2] - 政策废止释放明确信号 下半年房地产政策将延续2024年以来的"四个取消 四个降低 两个增加"主线 [2] - 政策废止并非意味着收紧或支持减弱 而是为更具针对性的新一轮政策腾挪空间 [2] 其他城市政策动态 - 成都市7月21日出台17条措施 涉及提升供应质量 满足多样化需求 推进盘活存量 发挥公积金制度功效四大方面 包括优化公积金计算方式 新房网签子女即可入学 加大"房票"安置力度等 [2] - 各地城市围绕"稳楼市"持续出台政策"组合拳" 沈阳清理政策文件是对既有政策库的系统整理 为后续更大力度的政策腾挪空间 提升政策落地效率和行政执行效能 [3]

公积金贷款政策调整 - 武汉市第二套个人住房公积金贷款最高额度由100万元提高至120万元 与首套房额度保持一致 [1][2] - 租房提取金额可与公积金账户余额合并计算贷款额度 例如过去一年租房提取5万元+账户余额10万元可按15万元计算 [2] - 政策组合拳包括多孩家庭补贴(二孩6万元 三孩12万元)和契税减免(首套全免 二套减半) [2][3] 楼市成交数据 - 6月武汉新建住房成交1.26万套 同比增加57.6% [1][3] - 6月商品房网签销售面积达161.26万平方米 环比增长64.8% [3] - 首套房贷款利率从4.6%降至3.05% 200万元房产可节省契税2-3万元 [2][3] 土地市场表现 - 2025年上半年武汉涉宅用地成交28宗 总金额114.07亿元 平均溢价率7.03%(去年同期0.73%) [1][4] - 三环内地块平均溢价率达12.63% 青山区和武昌区两宗地块溢价率超30% [4] - 绿城以27920元/平方米楼面价创武汉住宅成交价历史第二高 武昌傅家坡地块溢价22.42% [4] 政策延续性 - 阶段性购房优惠支持政策延长至2025年底 包括契税补贴等 [3] - 中心城区增加优质地块供给 采用"小而精"策略盘活土地市场 [5][6]

中山市房地产新政核心措施 - 开展2025年"以旧换新"购房消费券活动 [2] - 实施"新中山人安家中山"人才梯度购房补贴 [2][3] - 延长公积金贷款期限至法定退休年龄后5年 [3][12] - 下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [3][13] - 取消普通住宅与非普通住宅分类标准 [2] - 探索房票安置作为征收补偿新形式 [16] - 推进存量商品房收购用作保障性住房 [2][22] 公积金政策调整 - 首套房公积金利率降至2.1%（5年以下）和2.6%（5年以上） [3] - 二套房利率降至2.525%（5年以下）和3.075%（5年以上） [3] - 120万元30年期贷款首套房节省利息5.71万元 [3][15] - 多子女家庭156万元贷款首套房节省利息7.42万元 [15] 人才购房补贴细则 - 特聘人才/中山工匠可获购房金额2.5%消费券 [3] - 全日制本科或中级职称人才可获1.5%补贴 [3] - 普通外地就业人员可获1%补贴 [3] - 补贴需在2025年7月22日-10月31日完成首付款支付 [6] - 消费券仅限中山本地商户使用且不可提现 [6] 以旧换新政策要点 - 旧房出售与新房购买时间不限先后顺序 [8] - 新旧房产产权人需直接关联 [9] - 商业公寓不纳入活动范围 [10] - 需在2025年12月31日前完成交易 [8] 税收及交易成本优化 - 明确二手房交易增值税/个税/土地增值税优惠政策 [17] - 住房契税优惠政策参照2024年16号公告执行 [18] - 普通住宅增值率≤20%免征土地增值税 [20] 保障性住房收购标准 - 房源需满足"已建成+产权清晰"条件 [22] - 收购价格参考同地段保障房重置价上限 [22] - 优先选择交通便利、配套齐全的区位 [22]

房地产政策效果分析 - 6月份70个大中城市新房价格同比降幅继续收窄，一线、二线、三线城市同比降幅分别比上月收窄0.3个、0.5个和0.3个百分点 [1] - 上海和长沙新房价格环比涨幅并列第一（0.4%），西宁二手房价环比上涨0.1% [2][5] - 国家统计局副局长盛来运指出市场交易量改善、价格降幅收窄、资金来源改善三方面变化显示政策效果明显 [2][8] 房价数据表现 - 6月新房价格环比上涨城市14个（增加1个），二手房环比上涨城市仅1个（减少2个） [5] - 一线城市新房价格环比下降0.3%（降幅扩大0.1个百分点），上海逆势上涨0.4% [5] - 二、三线城市新房价格环比分别下降0.2%和0.3%，二手房价格环比均下降0.6%（降幅扩大0.1个百分点） [5] - 一线城市新房价格同比下降1.4%（降幅收窄0.3个百分点），上海同比上涨6.0% [6] - 二、三线城市新房价格同比分别下降3.0%和4.6%（降幅收窄0.5个和0.3个百分点） [6] 市场动态与政策成效 - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，降幅同比收窄15.5个百分点 [8] - 商品房销售金额下降5.5%，降幅同比收窄19.5个百分点，二手房交易量同比增长 [8] - 房地产开发企业到位资金降幅同比收窄16.4个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%（去年同期下降6%） [9] - 6月末商品房待售面积连续四个月减少，较5月末减少479万平方米 [9] 行业趋势判断 - 房地产处于筑底和转型阶段，指标波动属正常现象，需进一步推动市场止跌回稳 [3][9] - 政策效果显现但销售面积和金额仍下降，行业修复需持续发力 [9]

政策组合拳 - 武汉市住房和城市更新局将加大政策组合拳力度，巩固回稳态势 [1] - 继续做好政策研究储备，特别是针对商办类房屋去化、特定人群购房补贴、加大高品质住房供应等方面完善政策工具箱 [1] - 推动市区平台公司研究开展跨区"以旧换新" [1] 市场信心与投资 - 引导企业加大投资，稳固市场信心 [1] - 加大开发贷款投放力度，力争全年"白名单"项目授信500亿元以上 [1] - 大力推进"拿地即开工"，力争今年新增房地产项目上市销售100个 [1]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 受端午节假期影响，新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大，40个城市新房成交面积为189.5万平，环比下降32.7%、同比下降16.6% [6] - 受端午节假期影响，二手房成交面积同环比皆降幅扩大，18个城市成交面积为137.7万平，环比下降24.3%，同比下降36.5% [6] - 新房库存面积同环比皆下降，去化周期环比上涨、同比下降，12个城市新房库存面积为8753万平，环比增速为 -0.5%，同比增速为 -17.0%；去化周期为16.6个月，环比上升0.2个月，同比下降2.7个月 [6] - 土地市场同环比均量涨价跌，溢价率环比下降、同比上涨，百城全类型成交土地规划建筑面积为1819.7万平方米，环比上升76.4%，同比上升11.8%；成交土地总价为372.4亿元，环比上升44.4%，同比上升6.9%；楼面均价为2046.4元/平，环比下降18.2%，同比下降4.4%；土地溢价率为2.0%，环比下降2.7个百分点，同比上升0.2个百分点 [6] - 房企国内债券发行量环比上涨、同比下降，房地产行业国内债券总发行量为89.5亿元，环比上升71.0%，同比下降5.6%；总偿还量为81.0亿元，环比下降35.3%，同比下降27.5%；净融资额为8.5亿元 [6] - 板块收益有所下降，房地产行业绝对收益为0.9%，较上周下降0.1pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为 -0.02%，较上周下降2.0pct；房地产板块PE为23.76X，较上周上升0.22X [6] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 本周新房成交面积环比由正转负，增速下降，同比降幅扩大；二手房成交面积同环比皆降幅扩大；新房库存面积环比由正转负、增速下降，同比降幅扩大，去化周期环比增幅收窄，同比降幅收窄 [17] 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 - 40个城市新房成交套数为1.8万套，环比下降30.6%、同比下降16.6%；新房成交面积为189.5万平方米，环比下降32.7%、同比下降16.6% [18] - 一、二、三四线城市新房成交套数环比增速分别为 -36.6%、 -28.5%、 -26.8%，同比增速分别为 -11.4%、 -19.4%、 -16.9% [18] - 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 -40.5%、 -30.8%、 -28.4%，同比增速分别为 -10.8%、 -17.6%、 -21.4% [18] 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 - 12个城市新房库存套数为140.9万套，环比增速为 -0.3%，同比增速为 -17.1% [32] - 一、二、三四线城市新房库存套数环比增速分别为 -0.5%、 -0.1%、 -0.5%，同比增速分别为 -15.8%、 -25.0%、0.6% [32] - 12个城市新房库存面积为8753万平方米，环比增速为 -0.5%，同比增速为 -17.0% [42] - 一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为 -0.7%、 -0.3%、 -0.4%，同比增速分别为 -15.9%、 -21.9%、0.4% [42] 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 - 18个城市二手房成交套数为1.5万套，环比下降27.9%，同比下降26.6%；成交面积为137.7万平方米，环比下降24.3%，同比下降36.5% [50] - 一、二、三四线城市二手房成交套数环比增速分别为 -35.0%、 -25.5%、 -25.0%，同比增速分别为 -12.9%、 -34.8%、 -25.4% [50] - 一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 -34.7%、 -19.7%、 -22.3%，同比增速分别为 -12.3%、 -54.5%、 -20.5% [50] 2 百城土地市场跟踪 - 土地市场同环比均量涨价跌，一线城市环比量价齐涨、同比量涨价跌，二线城市环比量涨价跌、同比量跌价涨，三四线城市同环比均量价齐涨；一、二、三线城市溢价率环比均下降，一线城市溢价率同比下降、二、三线城市溢价率同比均上升 [69] 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积为1819.7万平方米，环比上升76.4%，同比上升11.8%；成交土地总价为372.4亿元，环比上升44.4%，同比上升6.9%；成交土地楼面均价为2046.4元/平，环比下降18.2%，同比下降4.4%；百城成交土地溢价率为2.0%，环比下降2.7个百分点，同比上升0.2个百分点 [70] - 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为68.7%、88.7%、69.4%，同比增速分别为119.5%、 -4.6%、8.5% [78] - 一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别为84.6%、 -7.6%、215.6%，同比增速分别为 -36.2%、44.2%、52.4% [78] 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 - 百城成交住宅土地规划建筑面积为340.6万平方米，环比上升56.7%，同比上升195.1%；成交住宅土地总价为209.0亿元，环比上升9.7%，同比上升39.6%；成交住宅土地楼面均价为6134.3元/平方米，环比下降30.0%，同比下降52.7%；百城成交住宅类用地溢价率为2.6%，环比下降4.3个百分点，同比下降0.4个百分点 [93] - 一、二、三线城市住宅类成交土地建筑面积环比增速分别为433.4%、3.6%、157.6%，同比增速分别为27.5%、345.9%、171.8% [97] - 一、二、三线城市住宅类成交土地总价环比增速分别为22.5%、 -22.7%、209.1%，同比增速分别为 -44.2%、277.1%、131.0% [97] 3 本周行业政策梳理 - 中央：国务院授权海南省人民政府审批永久基本农田转为建设用地等事项，支持海南自由贸易港建设 [114] - 地方：重庆发布六项住房消费新政；湖南印发“湘十条”；广东佛山修订住房公积金提取管理办法；江苏高邮启动购房周活动；香港计划推进强积金全自由行立法；浙江助力农房改造行动；江苏发布住房和城乡建设工作要点 [115][116] 4 本周板块表现回顾 - 大盘表现：上证指数收于3385点，较上周上升37.87点，涨跌幅为1.1%；创业板指收于2039点，较上周上升46.25点，涨跌幅为2.3%；沪深300指数收于3874点，较上周上升33.75点，涨跌幅为0.9% [122] - 行业板块表现：申万一级行业涨跌幅前三为通信、有色金属、电子，涨跌幅靠后为家用电器、食品饮料、交通运输 [122] - 房地产板块：绝对收益为0.9%，较上周下降0.1pct，相对收益（相对沪深300）为 -0.02%，较上周下降2.0pct；房地产板块PE为23.76X，较上周上升0.22X [122] 5 本周重点公司公告 - 高管变动公告：招商蛇口、金融街物业、中奥到家、彩生活、碧桂园等公司进行董事选举、委任或辞任 [133][138] - 股权变动公告：新城控股、香江控股、新华联等公司发生股份质押、解质或减持 [134][136] - 经营数据公告：融创中国、雅居乐集团、正荣地产、绿城中国等公司公布销售数据 [134][138] - 其他重要公告：新大正、*ST中润、*ST南置等公司出现股票异常波动或停牌复牌；金融街债券全额回售摘牌 [135][138] 6 本周房企债券发行情况 - 本周房企国内债券总发行量为89.5亿元，环比上升71.0%，同比下降5.6%；总偿还量为81.0亿元，环比下降35.3%，同比下降27.5%；净融资额为8.5亿元 [140] - 本周债券发行量最大的房企为华润置地控股、建发房产、招商蛇口，偿还量最大的房企为中国电建地产、华润置地、保利置业 [140] 7 投资建议 - 政策落地与效果对巩固房地产市场“稳定态势”关键，关注7月政治局会议前政策加码带来的板块行情机会 [150] - 建议关注四条主线：基本面稳定的房企；“小而美”房企；经营或策略有变化的房企；受益于二手房市场修复的房地产经纪公司 [150]

房地产政策与市场现状 - 中央经济工作会议提出要推动房地产市场止跌回稳 政策工具箱包括降息 降首付 补贴等措施 [3] - 郑州首套房商贷利率降至3% 公积金贷款额度最高130万 多子女家庭可上浮20% 高层次人才购房补贴最高300万 本科毕业生补贴2万 [3] - 金水区新房均价19736元/㎡ 连续三个月持平 次新房价格坚挺 而中牟 新郑等远郊房价跌至6000-8000元/㎡ 去化周期超30个月 部分项目降价15%仍无人问津 [4] 购房与存钱的经济性对比 - 金水区100万房产首付15万 贷款85万 月供3581元 比2023年高峰期少还1200多元 [4] - 国有大行三年期定存利率1.25% 50万存三年利息1.875万 但2025年5月CPI同比涨3.7% 实际购买力每年缩水 三年损失约5.5万 [4] - 大额存单利率2.5% 50万存三年本息53.8万 扣除通胀后实际购买力仅50.3万 基本未增值 [5] 投资渠道与资产选择 - 股市 基金波动大 P2P暴雷 普通人难找到比房产更稳健的投资渠道 [6] - 核心区优质房产仍是抵御通胀的重要手段 如郑州金水区地铁沿线 国企开发的四代宅项目 得房率高 品质好 转手容易 [7] - 远郊房产及老破小流动性差 存在砸手里的风险 [8]

房地产市场变革 - 2025年房地产市场经历深刻变革 政策组合拳持续发力 市场分化加剧 核心城市与非核心区域差距拉大 [1] - 央行数据显示一季度新发放商业房贷加权平均利率降至3.11% 为历史最低水平 [3] - 深圳、北京、上海等一线城市二手房网签量同比涨幅超30% 杭州达68% [3] - 首付比例降至15% 公积金贷款利率下调0.25个百分点 5年以上首套利率降至2.6% [3] 土地市场动态 - 杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.3%和29% 成都超20% 北京出现楼面价破10万元/㎡地块 [3] - 22城宅地溢价率飙升至28% 创2023年10月以来新高 [3] - 头部房企如绿城、保利、金茂前4月拿地总额同比增长26.6% 新增货值集中在核心城市 [3] 市场分化表现 - 深圳前海、上海虹桥等核心区域供需比低于1:1.5 郊区盘去化周期长达30个月 [3] - 北京核心区改善盘单月成交冲高至50万平方米 同比增长21% 外围区域库存压力显著 [4] - 一线城市房价连续5个月环比上涨 深圳新建商品住宅网签销售同比增加63.3% 三四线城市销售面积预计下跌10% [5] 政策与产品标准 - 中央定调"稳楼市" 2000年前老旧小区改造覆盖3900万户 城中村改造扩围至300个城市 [4] - 《住宅项目规范》强制提升住房品质 层高下限提至3米 4层以上必须配电梯 [5] - 房地产税试点扩围至60个城市 首套房180㎡内免征 二套房税率0.8% [5] 人口与产业影响 - 深圳年均新增5000家高新技术企业 杭州数字经济带动年轻人口流入 成都承接东部产业转移 [5] - 核心城市优质资产进入价值重估周期 政策红利、土地稀缺性和人口流入推动房价温和上涨 [5] - 三四线城市高库存和人口外流使持有房产风险累积 [6]