文章核心观点 - 通过对上海一批2013-2017年间交付的“十年房龄”标杆二手楼盘进行分析，论证了真正具备卓越产品力的“好房子”能够经受时间考验，在长期获得显著的市场溢价和口碑认可，从而说明“好房子”并非空洞口号，而是具有长期价值的战略目标 [1][32] 十年房龄标杆楼盘市场表现 - 静安区2015年交付的华侨城苏河湾以每平方米215,951元的成交单价，成为当前全市十年房龄二手房中成交单价最高的小区 [2][8] - 黄浦区2017年交付的翠湖天地四期成交单价为每平方米209,008元，静安区2016年交付的中粮天悦壹号成交单价为每平方米206,204元，位列全市前列 [2][8] - 在非市中心板块中，闵行区2015年交付的古北壹号表现突出，成交单价达每平方米193,324元，是榜单前十中唯一非市中心项目 [8] - 部分楼盘相较周边产生巨大溢价：长宁区宝华西郊紫薇花园成交单价约每平方米133,053元，比周边单价在每平方米5-7万的楼盘高出近一倍 [3]；大宁金茂府一期二手房成交价高出周边均价五成以上，二期溢价接近翻倍 [7]；花木绿城锦绣兰庭成交价也比周边高出接近一倍 [7] - 同一开发商在特定区域进行成片开发并维持品质，能获得市场的连续正反馈，例如徐汇滨江的云锦东方、虹口的瑞虹新城系列 [2] 支撑产品力的硬件与设计细节 - 立面用材与工艺：杨浦区翡丽甲第在2015年交付时即采用全干挂石材搭配大面落地玻璃，并为转角阳台设计新中式挑檐 [10]；花木绿城锦绣兰庭运用卡拉麦里干挂石材与深蓝玻璃幕墙，单元楼下的风雨连廊也做了全石材包裹 [15] - 公共空间设计：翡丽甲第在十年前就设计了带有石材装饰和射灯的风雨连廊 [10][13]；绿城锦绣兰庭入口穹顶及圆柱采用工艺复杂的大理石包裹和拼花 [13] - 地下车库品质：宝华西郊紫薇花园的地下车库经过十年使用仍无明显老旧感，并通过设计直通地面、可种树的大天井实现良好的空气循环，提升了使用体验 [17][19] 社区生活服务与配套价值 - 会所与圈层营造：古北壹号在十年前即规划了约18,000平方米的业主专属会所，内含图书馆、室内外泳池、家庭影院、高尔夫球室等设施，通过高品质且私密的配套服务形成了独特的业主圈层 [20][23][25] - 社区景观与居住氛围：古北壹号凭借低容积率优势营造出尺度舒适、养护良好的社区景观，提升了居住的松弛感和舒适度 [25] - 外部生态与城市更新赋能：华侨城苏河湾受益于周边城市建设项目，如2021年建成的苏河湾亲水平台和2022年开业的苏河湾万象天地（占地十万平方米，其中四万多平方米为绿地公园），这些配套升级极大地丰富了社区文化生活，助推其成为高成交价标杆 [25][26] 室内装修与科技系统的长期价值 - 设计的前瞻性与细腻度：十年前交付的宝华西郊紫薇花园已采用贯通梯打造类一梯一户，并创新地将楼梯间门设计为隐形镜面门，以提升电梯厅的空间感和整体性，其室内净高达到3.15米（顶层3.25米），高于当前“好房子”规范中不低于3米的标准 [28][29] - 科技系统对物业的维护：大宁金茂府应用的恒温恒湿恒氧等十二大科技系统，有效减少了室内材料因温差和气候导致的热胀冷缩，使房屋在交付五年后仍保持良好状态 [31] - 室内装修品质与品牌投入：花木绿城锦绣兰庭由全球四季酒店御用设计师设计，室内选用嘉格纳厨电、德国当代水龙头、德国唯宝卫浴、铂浪高水槽、耶鲁门锁等高端品牌，确立了高标准的改善产品标杆 [31]

项目概况与市场争议 - 中建二局开发的静安中建新小区项目是其在上海的首个市区高端住宅项目，项目位于内中环，均价为14.68万元/平方米 [1] - 项目在缺乏市区高端盘操盘经验的情况下，均价看齐区域标杆，引发市场争议 [1] - 项目认购率达到143%，实现逆势热销 [5] 项目面临的挑战与短板 - 与具备学区属性的大宁金茂府相比，中建新小区在价格上缺乏优势 [3] - 开发商中建二局此前布局集中在临港、嘉定等外环区域，缺乏独立开发高端住宅的公开案例，豪宅开发经验缺失 [3] - 改善型购房群体对开发商的品牌积淀和操盘能力尤为看重，而中建二局在此方面的市场认可度尚未经过时间检验 [3] 项目的核心优势与支撑因素 - 中建二局拥有央企背景，且在上海中心区域有城市建设履历，如2018年中标静安上海火车站北广场商办综合体、2023年承建黄浦老城厢旧改项目，这为其工程品质提供了隐形背书 [5][7] - 对于改善型客户而言，地段价值与工程品质是核心诉求，项目的内中环地段具备稀缺性，满足了高净值群体对核心资产抗风险能力的需求 [7][9] - “沪六条”政策虽未直接放开内环限购，但通过降低非沪籍单身购房门槛、优化信贷税收政策，间接扩大了潜在改善客群基数，并释放了“稳市场”信号，提振了高净值改善群体的预期 [9] 公司战略与市场逻辑 - 中建二局进入上海市场采取了“郊区练兵，城区突破”的路径，从2021年临港拿地开始，通过外环项目积累经验，待销售额占比接近五成后才落子静安核心区，这是循序渐进的战略升级 [11] - 上海市场对公司的战略地位重要，其销售额占比已超过大本营北京，将上海打造成与北京并重的核心市场是区域深耕的合理选择 [11] - 上海楼市存在分层特征，外环外政策松绑旨在消化库存，而内中环改善型市场有独立运行逻辑，核心地段的稀缺性使其需求相对稳定，不受远郊供给放量的直接冲击 [7]

政策调整核心内容 - 上海市于8月25日由六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（沪六条），涉及住房限购、公积金、住房信贷、税收等六项调整 [1] - 政策核心调整包括外环外区域取消限购、非沪籍单身购房条件放宽，外环成为上海房市未来调控的新锚点 [1] - 非沪籍居民家庭和单身人士在沪连续缴纳社保或个税满3年及以上，可在上海外环内限购1套住房 [5] 中建二局上海市场布局 - 中建二局于2021年正式进入上海市场，初期投资集中于临港、嘉定新城等外环区域 [2] - 2021年公司完成投资额165.4亿元、回款127.4亿元，新增土储货值248.4亿元 [3] - 2024年公司旗下中建玖合全口径销售额131.82亿元，其中上海市场销售额61.85亿元，占比46.92%，略高于北京大本营 [3] - 公司首次进入上海中心城区，于2023年9月以底价63.6亿元中标上海静安区地块，项目总投资93亿元，为公司在静安区的“首秀” [2] 中建玖上琅宸项目详情 - 项目位于上海静安大宁板块，总建筑面积15.4万平方米，规划9栋12-24层住宅楼及1栋办公楼，涉及446户 [2] - 项目于2024年9月中旬取证并开启认购，首推140套房源，均价14.68万元/平方米，4日累计认购超185组，认购率达到143% [2] - 项目成交楼面价为6.83万元/平方米，地块商住比例约为办公21%，住宅79% [2] 新政对市场及项目的影响 - “沪六条”最核心的外环外不限购政策主要利好远郊板块，中建项目所在的静安大宁区域位于内中环间，属于严格限购区 [5] - 新政通过释放政策信号、降低购房成本、扩大非沪籍客群，间接改善上海整体房产市场预期，推动外环内外销售回暖 [5] - 但由于项目总价较高且位于限购区，其与外环外项目相比热销可能性仍有所局限 [5] 行业对比与公司经验 - 市场将中建项目与大宁金茂府对比，后者在2015年以约7.5万元/平方米单价售出582套，销售额50.83亿元，目前单价区间为11万-16万元/平方米 [6] - 中建二局在2020年进入上海市场后未有类似市中心改善盘操盘经验，但其在中心区域发展动作频频，如2018年中标静安区上海火车站北广场C1地块商办项目（合同额10.4亿元） [7] - 公司于2023年承建黄浦区508-514街坊地块旧城区改造一期工程项目，涉足市中心旧改 [7]