行业投资评级 - 维持行业"看好"评级 [1][5][60] 核心观点 - 新房成交面积同比下降31%但环比增加11%，二手房成交面积同比增加2%但环比下降 [5][7] - 土地成交面积同比下降23%，溢价率环比上涨至9%，南京土拍市场表现突出，3宗地块溢价率分别达54.38%、33.87%与0.17% [5][7][8] - 信用债发行规模同比增加21%但环比减少74%，平均利率上升27BP至2.43% [9][48] - 政策持续松绑，包括国家育儿补贴（每年3600元/孩）、地方契税减免（如浏阳140㎡以下住房契税减至1%）及智能家居补贴等 [6][15] 市场数据 销售端 - 68城新房单周成交215万㎡（同比-31%，环比+11%），年初累计7296万㎡（同比-10%） [7][19] - 20城二手房单周成交175万㎡（同比+2%），年初累计6044万㎡（同比+8%） [7][33] - 各线城市分化明显：一线城市新房成交同比-15%，三四线城市同比-46% [30][31] 投资端 - 100城土地成交建面2029万㎡（同比-23%），其中一线城市同比-84%，三线城市同比-16% [7][38] - 南京土拍揽金68.915亿元，3宗高溢价地块带动市场热度 [8][41] 融资端 - 信用债累计发行2288.8亿元（同比-8%），单周发行47.3亿元（同比+21%，环比-74%） [9][48][52] 政策动态 - 中央层面：政治局会议部署下半年经济工作，研究"十五五"规划建议 [6][15] - 地方层面： - 沈阳废止8项房地产调控文件 [15] - 哈尔滨公积金贷款额度上浮20%支持"以旧换新" [15] - 广州从化区推出"网签即入学"等7项措施 [15][16] 板块表现 - 房地产指数周跌3.43%，跑输沪深300指数1.68个百分点，板块排名第27/28 [54][55] - 个股涨幅前三：莱茵体育（+42%）、亚太实业（+17.43%）、珠江股份（+13.49%） [56] - 个股跌幅前三：*ST基础（-8.43%）、金地集团（-8.11%）、陆家嘴（-7.92%） [59]

行业销售表现 - 2025年7月TOP100房企销售额2366亿元 同比下降18_2% [1] - 2025年1-7月TOP100房企销售总额20730_1亿元 同比下降13_3% [1] - 7月仅近3成百强房企单月销售同比正增长 [1] - 销售额突破千亿房企仅剩5家 保利发展以1632亿元居首 绿城中国(1368亿元)和中海地产(1319_5亿元)紧随其后 [2] 头部房企销售排名 - 7月单月操盘销售金额保利发展以165亿元领跑 招商蛇口147亿元位列第二 [1] - 绿城中国、万科A和华润置地7月销售额在120-147亿元区间 [1] - 中国海外发展、中国金茂和龙湖集团7月销售额在72-112亿元之间 [1] - 前7个月累计销售前50强房企中有16家实现操盘金额正增长 [1] 土地市场动态 - 2025年1-7月TOP100企业拿地总额5783亿元 同比增长34_3% [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江集团等民企进入前二十 [2] - 绿城中国以1116亿元新增货值居首 中海地产(935亿元)和保利发展(907亿元)分列二三位 [2] - 上海徐汇区地块以20万元/平方米楼面价刷新全国纪录 [2] 政策与市场展望 - 中央政治局会议强调"高质量开展城市更新" [3] - 一线城市住宅地块供应量增加 北京上海成交均价上升 广州均价下降 深圳供应量有限 [3] - 行业预计需2年修复居民资产负债表 政策将持续聚焦"止跌回稳" [3] - 城市更新相关配套政策有望加速落地 [3] 房企竞争策略 - 持续购置新地块成为房企管理现金流和盈利水平的关键 [3] - 新地块销售速度通常快于旧库存 有助于维持竞争力 [3] - 核心城市优质地块竞争激烈 房企竞拍热情高涨 [2]

烟台市房地产市场财政支持措施 - 鼓励住房"以旧换新" 对2025年1月1日至12月31日期间出售自有住房并在2025年5月1日至12月31日期间购买新建商品住房的家庭给予补贴 补贴标准为新房成交总价的0.3%且单套补贴总额最高不超过1万元 [1] - 鼓励国有企业通过"以旧换新"方式收购个人二手房用作保障性租赁住房 市级财政对芝罘区、莱山区范围内二手住房收购给予适当补助支持 [1] 多代、多孩家庭购房补贴 - 延长定向购房优惠券发放和使用时间至2025年12月31日 原政策有效期至2025年6月30日 发放总额度6000万元 [1] - 明确多代、多孩家庭申领的定向群体购房优惠券可与群团购购房优惠券叠加使用 [1] 区市支持政策 - 省级按照2025年第二季度及全年新建商品房销售、房地产开发投资、房地产相关税收等指标对设区的市进行奖励支持 市级根据区市贡献度全部拨付至各区市 [2] - 对推动房地产市场止跌回稳工作成效显著的区市给予政策倾斜支持 [2] - 支持各区市通过发放购房补贴、住房消费券、贷款贴息等措施释放住房潜力 [2]

现在楼市什么情况呢？应该说购房者是最有话语权的，因为他们可以用脚投票，想不想买房或者说会不会付出行动，取决于他们的预期。多听听他们的声 音，或许能感知房地产市场的未来趋势。实话实说，今年以来，市场在逐步回稳，这是去年各种利好政策叠加的效应，但是二季度似乎也有再次掉头的趋 势。所以，央行又是怎么通过调查来出报告的呢？ 我们看看报告内容，过半数企业家和银行家认为当前宏观经济表现平稳正常，对宏观经济整体持中性偏谨慎态度。对三季度宏观经济热度的预期有所升温。 按照以往的经验，每个季度的央行调查报告会在季度结束后一个月出，但这几年不太准了，7月25日，央行网站同时发布了2025年第一季度和第二季度的城 镇储户问卷调查报告。 对于房价的调查，也就是说大家对第三季度的房价预期显示，8.9%的居民预期"上涨"，56.8%的居民预期"基本不变"，21.7%的居民预期"下降"，12.7%的 居民"看不准"。 报告跟过去相比有一些调整，似乎不再提未来三个月居民打算买房的比例了。对于未来三个月准备增加支出的项目，居民选择的前五位依次为：旅游 (32.1%)、教育(31.9%)、医疗保健(29.3%)、社交文化和娱乐(24.0%)、大 ...

上半年经济运行状况 - 上半年GDP规模突破66万亿元，同比增长5.3%，其中一季度增长5.4%，二季度增长5.2% [1][4] - 二季度出口同比增长7.2%，较一季度有所回升，上半年以美元计价出口同比增长5.9% [1][6] - 消费品零售总额增速回升，消费品以旧换新政策效应持续释放 [1] - 投资增速回落，基建投资和制造业投资增速回落，房地产投资降幅扩大 [1][7] 下半年经济展望 - 下半年经济增速预计保持在4.6%-4.9%，全年有望实现5%左右的增长目标 [7] - 出口仍面临压力，但中国产品竞争力提升，外部环境扰动可能不及预期 [6] - 投资需重点关注，工业利润总额和利润率回落，民间投资转为负增长 [7] - 消费有望平稳增长，消费品以旧换新"国补"资金剩余1380亿元 [7][14] 政策建议 - 广义财政支出同比增长8.9%，需维持强度，加快超长期特别国债和地方专项债发行 [10][12] - 下半年可能降息以降低企业实际利率水平 [12] - 政策性金融工具可能加快推出，加大对新型城镇化、城市更新等领域的支持 [12][17] - 反"内卷"需规范市场定价行为，恢复市场调节能力，推动法治建设和市场监管 [19][20] 房地产市场 - 需更大力度推动止跌回稳，处理房企债务问题，鼓励融资支持和资产处置 [16][17] - 推动"白名单"制度扩容，加大收储力度消化库存 [17] - 培育新需求，包括棚户区改造、城市更新等，部分地方可给予补贴释放改善性需求 [17] 消费领域 - 全年3000亿元超长期特别国债用于消费品以旧换新，占80万亿元消费大盘比例较小 [14] - 需减少消费限制，如逐步取消房地产限贷限购和汽车消费限制 [14] - 破解教育、医疗、文旅等服务业供给瓶颈，扩大新消费场景供给 [14] - 扩消费需长期战略，涉及国民收入分配体系改革，提高居民收入比重 [15]

大湾区内地城市住宅市场 - 2025年上半年大湾区整体一手住宅销售数字比去年同期上升3% [3] - 1月至3月一手住宅销售和价格表现良好 但4月起受关税战影响市场转趋观望 第二季楼价未能延续升势 [3] - 广州和深圳两地一手销售表现最突出 显示一线城市优越地段且定价合理的优质楼盘仍受追捧 [3] - 预计下半年平均每月有望录得2 7至2 8万宗一手成交 全年可能达30万套 但楼价或面临最多5%跌幅 [4] 商业物业投资市场 - 2025上半年工业物流成交额占比大幅提升至超过50% 并录得大型物流资产包成交 [3] - 社区商业板块热度持续升温 租金收益稳定的项目受投资者青睐 [3] - 物流资产需求强劲 但未来两至三年将迎来庞大新增供应 可能导致空置率上升和租金受压 [5] - 物流业主容许更大议价空间 买卖双方期望差距收窄 机构型和长线投资者可能趁机"捞底" [5] 政策与市场展望 - 需求端政策持续松绑 "好房子"建设有望释放积压的刚性和改善型住房需求 [3] - 专项债收储和商品房收购政策落地 缓解开发商财务压力并促进供需平衡 [3] - 关税阴霾导致第二季住宅市场疲软 观望气氛或持续至第三季 但刚需和改善需求仍存 [4] - 预计下半年物流和商业板块将继续跑赢其他板块 跨境电商扩张推动物流资产需求 [4][5]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 6月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比由正转负，土地市场上半年“提质缩量”，6月住宅用地溢价率回落，百强房企6月销售同比降幅扩大、拿地金额与强度环比提升，政策端有望发力推动市场止跌回稳，6月地产板块跑输沪深300 [2][4][119] 根据相关目录分别进行总结 新房成交 - 6月40城新房成交面积环比+14.3%，同比-11.6%，同比降幅扩大9.0pct，1-6月累计同比-1.6% [4] - 各能级城市6月新房成交全线走弱，上半年一线城市同比正增长，二、三四线城市同比负增长 [4] 二手房成交 - 6月18城二手房成交面积环比持平，同比-3.7%，同比增速下降7.0pct，25年1-6月累计同比+14.6% [4] - 6月一线城市二手房成交同环比正增长，二、三四线城市同比负增长 [4] 新房库存与去化 - 截至6月末，12城新房库存面积环比-0.6%，同比-16.8%，整体去化周期17.2个月，环比+1.6个月，同比-3.1个月 [4] - 6月重点城市平均开盘去化率41%，环比+2pct，同比+13pct [4] 土地市场 - 6月全国成交土地建面环比+11.8%，同比+0.2%，平均楼面价环比+49.5%，同比+17.4%，平均溢价率5.1%，环比提升0.6pct [4] - 1-6月全国成交土地规划总建面同比-5.7%，成交总价同比+7.8%，楼面均价同比+14.3%，平均溢价率7.8%，同比+4.3pct [4] 房企 - 百强房企6月销售额同比-21.5%，环比+17.8%，1-6月累计同比-11.4% [4] - 6月百强房企全口径拿地金额同比+57.0%，环比+98.8%，拿地强度38%，环比+15pct，同比+19pct [4] - 6月房地产行业国内外债券、ABS发行规模481亿元，同比+16%，环比+29%，平均发行利率3.04%，同比+0.19pct，环比+0.73pct [4] 政策 - 国常会提出更大力度推动房地产市场止跌回稳，后续政策端发力概率提升 [4] - 深圳、成都、西安等地优化公积金政策，杭州余杭区等地发放购房补贴，四川、西安落地“好房子”建设标准，武汉优化购房落户政策 [4] 板块收益 - 6月地产板块持续跑输沪深300，绝对收益为0.9%，相对收益为-1.6% [2][119] 投资建议 - 关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企，如滨江集团、绿城中国等 [122] - 关注“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股 [122] - 关注经营或策略有增量或变化的房企，如新城控股、金地集团等 [122] - 关注受益于二手房市场修复的房地产经纪公司，如贝壳-W、我爱我家 [122]

市场整体表现 - 2025年房地产市场呈现"止跌回稳"态势，1-2月受春节影响供求季节性回落但同比正增，3-4月出现"小阳春"，5-6月趋稳，7月因供应不足和季节性因素动能减弱 [1] - 7月上半月30城成交面积253.2万平方米，同比下降35%，去化率30%环比6月下降11pcts但同比2024年7月增长5pcts [2] - 行业已进入供小于求阶段，优质新增供给不足影响成交规模稳定性 [1] 政策与行业趋势 - 中央部委多次释放"加力稳市场"信号，预计2025年下半年将有更多稳市场政策落地 [1] - 核心城市优质宅地项目上市有望成为下半年市场企稳的"压舱石" [29] 核心一二线城市表现 - 北京、上海、深圳、杭州7月上半月推盘个数均≤10个（北京/深圳仅2盘），去化率环比跌幅超20%，其中北京（28%）、杭州（46%）同比仍正增 [6][7] - 成都来访量持平6月末但认购量回落，客户转化率从6.23%降至4% [7] - 热点城市去化率受新盘质量影响显著，7月热度普遍高位回落 [10] 弱复苏城市表现 - 广州7月第一周来访/认购环比降17%/47%，转化率从5.27%降至3.32%，第二周来访微增5%但认购续降4% [11] - 武汉单盘周均来访量较6月降20%，认购量降42%，但去化率因"提质缩量"策略升至77% [13][16] - 天津来访环比微降3%但认购增10%，转化率持稳6.5% [18] 观望型城市表现 - 西安盘均来访持稳130-140组但认购量从9组连续三周降至5组，转化率从6.33%降至3.74% [21] - 南京认购降幅大于来访，转化率回落至3月中下旬水平；郑州盘均来访44组但认购仅2套 [24] 城市分化特征 - 京沪深杭热度高位回落但优于去年同期，广州/武汉/天津波动持稳，西安/南京/郑州因观望情绪转化率持续走低 [29] - 供给端开盘数量不足且质量一般，叠加年中放量后动能不足是7月回落主因 [29]

房地产市场整体表现 - 1-6月全国房地产开发投资增速同比下降11.2%，跌幅比前5月扩大0.5个百分点 [4] - 房地产开发企业到位资金同比下降6.2%，跌幅扩大0.9个百分点 [4] - 房地产开发景气指数比上期下降0.11 [4] - 全国新建商品房销售面积同比跌幅由-2.9%扩大至-3.5%，销售额同比跌幅由-3.8%扩大至-5.5% [4] - 全国商品房销售面积创近十年同期新低 [4] 房价走势 - 6月70个大中城市中14城新房价格环比上涨，56城环比下跌，下跌城市数量为近8个月最多 [10] - 6月仅西宁一城二手房价格环比上涨，其余69城全部下跌 [13] - 一线城市新房仅上海环比上涨0.4%，同比上涨6% [16] - 一线城市二手房全部下跌，环比跌幅最小为深圳-0.5%，同比跌幅最小为上海-1.3% [18][19] 区域市场表现 - 天津新房价格环比下跌0.2%，同比下跌1.8%，跌幅较5月收窄0.3和0.2个百分点 [21] - 天津二手房价格环比下跌0.5%，同比下跌3.5%，环比跌幅较5月收窄0.1个百分点 [23] - 天津二手房同比跌幅排名全国第7，显示市场韧性较强 [25] 政策预期 - 国家统计局副局长表示需更大力度推动房地产市场止跌回稳 [26] - 三季度预计将有新一轮政策调整落地 [27]

房地产市场总体趋势 - 2025年上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，降幅较去年同期收窄15.5个百分点，销售额同比下降5.5%，降幅收窄19.5个百分点，显示市场延续复苏趋势 [1] - 6月各能级城市新建商品住宅销售价格同比降幅均收窄，二手住宅销售价格中一线城市同比降幅略有扩大，二三线城市同比降幅收窄 [2] - 行业处于筑底转型阶段，指标波动属正常现象，监管层明确将加大力度推动市场止跌回稳 [3][9] 新房市场表现 - 上半年一线城市新房成交表现突出：北京网签2.09万套（+11.9%）、深圳成交21846套（+42%）、广州成交32861套（+17%），其中广州6月单月成交6796套创年内新高 [5] - 6月新房销售面积环比增长49.38%至10536万平方米，销售额环比增长43.85%至10150亿元，30城平均开盘去化率41%，环比上升3个百分点 [6] - 高得房率四代宅、新规项目成为市场热点，广州新规项目去化率比旧规项目高30个百分点，首开项目去化率超40% [6] - 全国商品房待售面积连续4个月减少，6月末较5月末减少479万平方米 [6] 二手房市场动态 - 6月一线城市二手住宅价格环比下降0.7%，其中北京（-1.0%）、上海（-0.7%）、广州（-0.7%）、深圳（-0.5%），北京降幅较5月扩大 [14][15] - 深圳上半年二手房成交35106套（+30.7%），但全市挂牌量达75169套，市场呈现"以价换量"特征 [17] - 北京6月二手住宅成交15139套（环比+6%，同比+1%），已连续9个月同比正增长 [17] - 二三线城市二手房价环比下降0.6%（降幅扩大0.1个百分点），同比下降5.8%-6.7%（降幅收窄0.2-0.3个百分点） [17] 政策与市场预期 - 核心城市持续优化政策，北京、广州等地通过公积金贷款提额、延长还款期限等措施刺激需求 [10] - 业内预计政治局会议将延续积极基调，下半年高品质项目入市有望支撑核心城市新房市场 [11] - 二手房交易占比提升标志存量时代到来，"以旧换新"、老旧小区改造等政策有望夯实市场底部 [20][21]