公司高层变动 - 董事长辛杰因个人原因辞任非执行董事及董事长职务，不再担任公司任何职务 [1] - 董事会选举黄力平担任新任董事长，任期至第二十届董事会届满 [4] - 辛杰为万科大股东深圳地铁集团的党委书记及董事长，自2021年起担任万科董事 [4] 公司经营与财务状况 - 上半年实现营业收入1053亿元人民币，销售收入近700亿元人民币 [5] - 上半年高质量交付超4.5万套住宅，销售回款率超过100% [5] - 多地项目开盘去化率超过90%，完成大宗交易签约金额超60亿元人民币 [5] - 盘活存量资源回款近60亿元人民币，2023年以来累计盘活可售货值近800亿元人民币 [5] - 上半年公开债券全部如期兑付，2027年之前已无境外公开债券到期 [4] - 公司获得大股东及多方支持，改革化险取得积极进展 [4] 业务发展与合作 - 上半年经营服务业务全口径收入284亿元人民币，经营效益保持行业前列 [5] - 与大股东深圳地铁集团在长租公寓及物流等赛道开展创新合作 [5] - 全球首例物流配送机器人成功试点，机器人自主搭乘地铁为商家配送货物 [5][6] 科技创新与应用 - 智能建造领域首创图纸大模型，已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个 [6] - 与国家档案馆合作完成"建筑图纸大语言模型"立项 [6] - 万物云"灵石"边缘服务器系统实现社区设备95%在线动态监测 [6] - "飞鸽"工单系统构建行业最大的工单实时响应网络 [6] - 泊寓长租公寓运营实现全面自动化，项目前台GOP利润率长期保持在89%以上 [6] - 万纬物流集成研发的机器人可自主规划最优地铁搭乘线路进行货物配送 [6]

公司治理与风险化解 - 公司董事会选举黄力平为新任董事长，辛杰辞去董事长职务，新任董事长由原董事会成员担任，有利于工作延续和稳定 [1] - 在深圳市及有关部门、大股东地铁集团及金融机构等各方支持下，公司改革化险稳步推进，实现了队伍、财务和生产经营稳定 [1] - 公司上半年公开债全部如期兑付，2027年之前已无境外公开债到期，有信心有能力应对下半年挑战 [1] 财务与业务运营表现 - 公司上半年实现营业收入1053亿元，综合住区业务销售收入近700亿元，高质量交付超4.5万套住房，销售回款率达到100% [2] - 多地项目开盘去化率超过90%，通过存量盘活优化和新增产能近百亿元，盘活回款近60亿元 [2] - 自2023年以来累计盘活货值约785亿元，实现新增销售超200亿元，自2022年起所有新项目投资兑现度达85% [2] 多元化业务发展 - 万物云上半年实现营业收入182亿元，保持行业领先的存量住宅市场拓展能力 [2] - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，商业业务客流、销售、坪效等关键指标稳步增长 [2] - 物流业务出租率保持行业领先，库内运营、运输等服务收入同比增长43% [2] 科技创新与应用 - 公司在智能建造领域首创图纸大模型，已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [3] - 万物云“灵石”边缘服务器系统实现社区设备95%在线动态监测，“飞鸽”工单系统构建行业最大工单实时响应网络 [3] - 长租公寓泊寓运营实现全面自动化，项目前台GOP利润率长期保持在89%以上，智慧物流领域与深铁合作上线全球首例机器人自主搭乘地铁配送货试点 [3]

公司治理与风险化解 - 公司召开董事会会议选举黄力平为新任董事长 辛杰辞去董事长职务 [1] - 新任董事长由原董事会成员担任 有利于工作的延续和稳定 [1] - 在深圳市及有关部门 大股东地铁集团及金融机构等各方支持下 公司改革化险稳步推进 [1] - 公司上半年公开债全部如期兑付 2027年之前已无境外公开债到期 [1] 财务与业务运营 - 公司上半年实现营收1053亿 综合住区业务销售收入近700亿 [2] - 公司上半年高质量交付超4.5万套 销售回款率100% 多地项目开盘去化率超9成 [2] - 公司上半年通过存量盘活优化和新增产能近百亿 盘活回款近60亿 [2] - 2023年以来公司已盘活货值约785亿 累计实现新增销售超200亿 [2] - 自2022年以来所有新项目均纳入全周期投后管理 新项目投资兑现度达85% [2] 经营服务业务表现 - 万物云上半年实现营收182亿 保持行业领先的存量住宅市场拓展能力 [2] - 万科长租业务规模 效率 纳保量保持行业第一 [2] - 商业业务上半年客流 销售 坪效等关键指标稳步增长 [2] - 物流业务出租率保持行业领先 库内运营 运输等服务收入同比增长43% [2] 科技创新与应用 - 公司图纸大模型已成为行业级应用 服务内外部项目超1000个 为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [3] - 万物云"灵石"边缘服务器系统能实现社区设备95%在线动态监测 [3] - 万物云"飞鸽"工单系统构建了行业最大的工单实时响应网络 [3] - 泊寓运营实现全面自动化 项目前台GOP利润率长期保持在89%以上 [3] - 公司与深铁合作上线全球首例机器人自主搭乘地铁配送货试点 受到市场广泛关注 [3]

智能建造体系构建 - 中国在24个城市开展智能建造试点，为建筑业转型升级发挥示范作用 [1] - 北京实现自主可控软件平台、部品部件智能生产线等11项智能建造技术创新成果落地 [1] - 青岛落地应用住宅施工机器人系统，合肥的铁路轨道无人智能监测系统等3套技术成果通过省级认定，武汉近5年共有181项智能建造相关专利获得授权 [1] - 重庆、四川联合发布目录明确40余款建筑机器人的适用场景和应用要点 [2] - 北京、天津、河北共同编制技术规程，为京津冀地区智能建造标准化应用提供支撑 [2] - 佛山以1家"链主"企业、3家应用企业、8家产业协同企业组成产业集群，牵动上下游超20家企业，2024年完成销售额超5000万元 [2] - 重庆指导9家企业研发6款建筑机器人，全年相关产品销售额超1000万元 [2] - 住房和城乡建设部将培育一批智能建造骨干企业，为行业高质量发展发挥示范引领作用 [3] 数字家庭建设 - 国家标准《住宅项目规范》于今年5月1日起实施，对住宅智能化提出明确要求 [4] - 数字家庭是扩大内需和发展数字经济的重要举措，中国正开展数字家庭试点，18个试点地区取得积极进展 [4] - 四川雅安市雨城区在住宅土地出让时明确数字化小区硬件建设要求 [5] - 江苏张家港市构建"家庭综合信息箱+数字家庭安全平台+数字家庭基础平台"架构，通过手机客户端提供各类服务 [5] - 安徽宁国市通过多级平台联动，目前已有7.6万户住户接入平台，解决各类问题约4.1万个，受理率100%、办结率99.9% [5] - 浙江湖州市吴兴区为200余名独居老人安装"一键帮助"按钮，依托智慧养老中心提供服务 [5] - 宁夏银川市金凤区安装物联感应器保障安全，累计接收报警2.3万余次，平台自动语音通知2.5万余次、自动短信通知2.5万余次、人工短信通知1000余次 [6] - 福建福州市鼓楼区铺设物联感知设备，实现对家庭用水、用电、用气的智能监测 [6] - 广东深圳市龙岗区加大全屋智能产业培育和产业链企业招引力度 [6] - 广州市番禺区家装厨卫以旧换新活动中，50余家数字家庭相关企业参加，智能家居类产品销售额达5000余万元占比9.7%，补贴额800余万元占比10.76% [6] 房地产行业数智化转型 - 房地产业正从依赖传统要素驱动转向以数字技术为基石、新质生产力为核心的新发展模式 [7] - 龙湖集团应用"龙智设计"使某项目从设计到拿证仅用90天，较行业平均提前170天，设计变更率低至0.5% [7] - 龙湖集团在运营环节运用"AI慧眼"实现24小时自动巡检，单项目每日节省人工巡检3.6小时 [7] - 龙湖集团在服务环节构建"即时响应型服务生态"，工单处理效率提升62.5% [7] - 调研显示超半数企业已制定数字化转型战略，40%的企业设立专门数字化部门，但转型成效与预期尚有差距 [7] - 数智化转型要求企业从组织文化、业务协同、数据能力等底层维度重构核心竞争力 [8] - 数字技术与实体经济深度融合提升了行业运营效率并创造新增长点，AI大模型、空间计算等技术将使建筑成为"可感知、可交互、可进化"的智慧生命体 [8] - 数据要素资产化将推动企业从"空间提供商"向"数据服务商"转型 [8]

政策导向与行业转型 - 住建部深化建筑业改革，以工业化、数字化、绿色化为发展路径，推动行业向精细化、智能化转型，系统打造"中国建造"升级版 [1] - 核心举措包括大力发展装配式建筑、加快建筑机器人等智能建造技术应用、全面推广绿色建材和绿色建造，旨在提升行业品质、效率和可持续性 [1] - 水泥行业节能降碳专项行动计划要求到2025年底，水泥熟料产能控制在18亿吨左右，能效标杆水平以上产能占比达到30%，熟料单位产品综合能耗比2020年降低3.7% [1] 细分领域投资机会 - 绿色建材、智能建造等细分领域将迎来新的增长空间，建材板块长期投资价值凸显 [1] - "对等关税"有望利好在海外有生产基地的玻纤龙头择时提价，巩固盈利优势 [1] - "一致性评价+集采"政策促进中硼硅药用玻璃渗透率加速提升 [1] 市场表现与指数对比 - 本周建筑材料指数上涨2.66%，跑赢沪深300指数（下跌0.51%）3.18个百分点 [2] - 近一年来建筑材料指数上涨21.26%，跑赢沪深300指数（上涨16.55%）4.71个百分点 [2] - 近三个月建筑材料指数上涨14.73%，略跑输沪深300指数（上涨14.91%）0.18个百分点 [2] 水泥市场数据 - 截至10月10日，全国P.O42.5散装水泥平均价为287.21元/吨，环比下跌0.26% [3] - 水泥-煤炭价差为194.36元/吨，环比上涨1.30% [3] - 全国熟料库容比为67.40%，环比持平 [3] 玻璃市场数据 - 截至10月10日，全国浮法玻璃现货均价为1301.65元/吨，环比上涨9.35元/吨，涨幅0.72% [3] - 光伏玻璃均价为125.00元/重量箱，环比持平 [3] - 浮法玻璃-纯碱-石油焦价差为15.03元/重量箱，环比上涨5.16% [3] 玻璃纤维价格 - 截至10月10日，无碱2400tex直接纱报价范围为3400-4000元/吨，不同型号纱线价格在4100-6500元/吨区间 [4] 消费建材原材料成本 - 截至10月10日，原油价格为65.05美元/桶，周环比下跌3.59%，较年初下跌15.22% [4] - 沥青价格为4570元/吨，周环比持平，较年初上涨2.93% [4] - 丙烯酸价格为6500元/吨，周环比下跌1.14%，较年初下跌16.67% [4] 公司推荐与受益标的 - 消费建材板块推荐三棵树、东方雨虹、伟星新材、坚朗五金，受益标的包括北新建材 [1] - 水泥板块受益标的包括海螺水泥、华新水泥、上峰水泥 [1] - 玻纤板块推荐中国巨石，受益标的包括中材科技、长海股份、国际复材 [1] - 药用玻璃板块推荐力诺药包、山东药玻 [1]

报告投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 政策持续推动建筑业向工业化、数字化、绿色化转型，旨在打造“中国建造”升级版，为绿色建材、智能建造等领域打开新的增长空间，凸显建材板块长期投资价值 [1] - 细分领域机会明确：消费建材、水泥（节能降碳）、玻纤（海外关税优势）、药用玻璃（政策驱动渗透率提升）均存在结构性机会 [1] 市场行情回顾 - 本周（2025年10月6日至10月10日）建筑材料指数上涨2.66%，同期沪深300指数下跌0.51%，跑赢大盘3.18个百分点 [2][11] - 近三个月建材指数上涨14.73%，略跑输沪深300指数（上涨14.91%）0.18个百分点；近一年建材指数上涨21.26%，跑赢沪深300指数（上涨16.55%）4.71个百分点 [2][11] - 细分板块中，水泥制造涨幅最大，达5.36%，玻纤制造是唯一下跌的子板块，跌幅为0.52% [14] - 当前建材板块平均市盈率（PE）为30.12倍，市净率（PB）为1.37倍，估值处于A股全行业较低水平 [17] 水泥板块跟踪 - 价格方面：全国P.O42.5散装水泥平均价为287.21元/吨，环比下跌0.26%，区域表现分化，华中地区上涨1.32%，华东地区下跌1.57% [4][22] - 库存方面：全国熟料库容比为67.40%，环比持平 [4][23] - 成本利润方面：水泥-煤炭价差为194.36元/吨，环比上涨1.30%；主要原材料动力煤价格周环比下跌0.69% [4][57] 玻璃板块跟踪 - 浮法玻璃：现货均价为1301.65元/吨，环比上涨9.35元/吨，涨幅0.72%；但期货价格下跌2.86% [4][76] - 光伏玻璃：均价为125.00元/重量箱，环比持平 [4][83] - 库存与成本：全国浮法玻璃库存环比增加696万重量箱，增幅达13.71%；主要原材料重质纯碱价格环比下跌0.78% [4][78][85] - 盈利能力：浮法玻璃不同工艺路线的价差均环比上涨，涨幅在5.16%至12.49%之间；光伏玻璃价差环比微涨0.10% [4][98][101] 玻璃纤维板块跟踪 - 市场价格整体维稳，无碱2400tex直接纱报价区间为3400-4000元/吨，实际成交存在灵活空间 [4][105] - 电子纱市场暂稳运行，G75主流报价8300-9200元/吨，后续价格存在提涨可能 [106] 消费建材板块跟踪 - 主要原材料价格小幅波动：原油价格周环比下跌3.59%至65.05美元/桶；沥青价格持平；丙烯酸、钛白粉价格周环比分别下跌1.14%和0.38% [4][115] - 原材料成本压力有所缓解，为消费建材企业盈利能力改善提供空间 [116] 重点公司推荐 - 消费建材板块：推荐三棵树、东方雨虹、伟星新材、坚朗五金；受益标的包括北新建材 [1] - 水泥板块：受益标的包括海螺水泥、华新水泥、上峰水泥 [1] - 玻纤板块：推荐中国巨石；受益标的包括中材科技、长海股份、国际复材 [1] - 药用玻璃板块：推荐力诺药包、山东药玻 [1]

房地产市场表现 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 国庆中秋假期高品质住宅项目受青睐 湖北武汉13个高品质住宅项目平均去化率超70% [1] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个 惠及4000多万户、1.1亿人 [1][3] 行业技术发展与创新 - 行业创新出光伏建筑玻璃、自修复混凝土、气凝胶保温材料、高性能隔声毡等一大批新型材料 [1] - 河南郑州在建项目应用机器人及建筑信息模型系统 已培育智能建造骨干企业16家 [2] - 郑州市制定智能建造技术标准和“好房子”标准体系 助力建设“安全、绿色、舒适、智慧”的住房 [2] 住房保障体系建设 - “十四五”期间建立包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系 [2] - 住房保障制度对新市民、青年人等不同群体作出相应安排 [2] 城市更新与社区建设 - 山东青岛市改造小区同时推动街道片区更新 打造6处口袋公园和5处社会停车场 新增近500个停车泊位 居民满意度达97%以上 [2] - 全国打造“口袋公园”1.8万多个、城市绿道2.5万公里 [3] - 行业系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 落实既有建筑改造利用和完整社区建设等重点任务 [3]

房地产市场发展 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 全国已有15个省（区、市）的二手住宅交易量超过新房，显示存量房市场规模持续扩大 [1] - 全国累计建设筹集各类保障性住房及安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [1] - 全国750多万套已售但未交付的住房已实现交付 [2] 城市更新与人居环境改善 - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、约1.1亿人 [2] - 在改造中加装电梯12.9万部，新增停车位340多万个、社区服务设施6.4万个 [2] - 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里 [2] - 打造“口袋公园”1.8万多个、城市绿道2.5万公里 [2] 建筑业转型升级与产业规模 - 2024年全国建筑业总产值达到32.7万亿元，实现增加值9万亿元 [3] - 建筑业现代化水平提升，在重大工程和“一带一路”项目上取得成果 [3] - 行业大力发展智能建造、绿色建造等新型建造方式，推动工业化、数字化、绿色化转型 [2][3] 住房城乡建设领域改革 - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础性制度 [3] - 建立人、房、地、钱要素联动新机制 [3] - 深化城市建设领域改革，健全城市体检和城市更新一体化推进机制 [3] - 全国297个地级及以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作 [3]

住房市场发展成就 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [2] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）惠及3000多万群众 [2] - 全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房 显示存量住房市场规模持续扩大 [2] 房地产开发项目风险处置 - 对符合条件的房地产开发项目保障正常建设资金需求 推动项目早日建成交付 [2] - 对资不抵债项目加快推进破产重整或清算 司法处置中把维护购房人合法权益放在首位 [2] - 截至目前全国750多万套已售难交付住房实现交付 [2] 建筑业转型升级 - 大力发展智能建造、绿色建造等新型建造方式 推广应用先进技术体系和装备材料 [3] - 培育绿色建筑经济增长点 优化建筑市场环境 强化工程质量安全监管 [3] - 2024年建筑业总产值达32.7万亿元 实现增加值9万亿元 [3] 城市更新与老旧小区改造 - “十四五”期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个 惠及4000多万户、1.1亿人 [4][5] - 加装电梯12.9万部 增设停车位340多万个 养老托育等社区服务设施6.4万个 [4] - 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里 [4][5] 城市体检与更新规划 - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作 [4] - 实施城中村改造项目2387个 建设筹集安置住房230多万套 [5] - 启动城市危旧房改造17.5万套（间） 改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个 [5] “好房子”建设标准与举措 - 《住宅项目规范》已于今年5月1日正式实施 包含14项新标准提高住房品质 [7] - 新标准包括楼层高从不低于2.8米提高到不低于3米 4层以上楼加装电梯 楼板隔音要求降低10个分贝 [7] - 开展全国住宅设计大赛 征集近2000个方案涵盖新房和老房更新改造 [8] “好房子”技术应用与要求 - 采用“揭榜挂帅”方式研发绿色建材、智慧安防、全屋智能等新型建材 [9] - “好房子”需满足“6633”要求 包括“六不”、“六防”、“三省”、“三要” [10] - 形成操作手册涵盖16类、262项要点 作为“好房子”建造过程遵守标准 [10] 房地产市场要素联动机制 - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制 以人定房、以房定地、以房定钱 [12] - 各地已编制实施住房发展年度计划 正积极谋划编制“十五五”住房发展规划 [12] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度 有力有序推进现房销售 [12]

房地产市场发展 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [2] - 全国已有15个省（区、市）的二手住宅交易量超过新房，存量房市场规模持续扩大 [2] - 全国750多万套已售但未交付的住房已实现交付 [3] 保障性住房与城市更新 - 建设筹集各类保障性住房以及城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [2] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、约1.1亿人 [3] - 城镇老旧小区改造中加装电梯12.9万部，新增停车位340多万个、社区服务设施6.4万个 [3] 基础设施建设与城市人居环境 - 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里 [3] - 打造“口袋公园”1.8万多个、城市绿道2.5万公里 [3] - 全国297个地级及以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作 [5] 建筑业转型升级 - 2024年全国建筑业总产值达到32.7万亿元，实现增加值9万亿元 [4] - 建筑业向工业化、数字化、绿色化转型升级，发展智能建造、绿色建造 [4] - 深中通道、北京冬奥场馆等重大工程及雅万铁路、卢塞尔体育场等“一带一路”项目赢得世界瞩目 [4]