政策组合拳效果 - 多部门联合推出房地产政策组合拳包括降低购房门槛、减轻房贷利息负担、出台"好房子"规范标准、加快消化存量商品房等措施 [1] - 5月LPR迎来今年首次下降 北京上海首套房贷款利率调降至3.05% [1] - 上海保利·海玥外滩序项目开盘即清盘 显示政策红利减轻购房者负担 [1] 市场交易表现 - 北京链家亚奥签约服务中心5月周末日均成交二手房约40单 呈现稳中有升态势 [2] - 40个重点城市1-4月新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2% [2] - 1-5月深圳广州新房销售面积同比分别增长41%和24% 深圳二手房成交量同比增长44% [2] - 5月上海新房销售面积同环比均增长 北京环比持平同比增长20% [2] 存量消化措施 - 浙江落地全国首批支持收购存量商品房专项债券 江苏推行房票安置政策 [3] - 南京"房七条"新政发出近1.1万张房票 直接去化库存商品房6200多套 [3] - 南京C类人才可获61.4万元房票补贴 有效促进库存消化 [3] 好房子建设进展 - 北京开展平原新城高品质住宅试点和中心城区既有住区更新改造 [4] - 山东出台11项支持"好房子"建设措施包括优质地块供应和容积率优化 [4] - 杭州在国标基础上鼓励设计创新 提高层高和优化空间布局 [4]

当下的房地产市场呈现三大主要特征： 三种趋势叠加，"好房子"成为拉动需求、稳定市场、提供好产品的关键。因此，"好房子"已成为房地产 领域的热门话题。 政府工作报告明确提出，要适应人民群众对高品质居住的需求，完善相关标准规范，推动建设安全、舒 适、绿色且智慧的"好房子"。随后，一系列相关政策陆续出台，为"好房子"建设指明方向。与此同时， 房企也积极响应，纷纷制定自身建设标准。 据58安居客调研，购房者在找房买房过程中，无形之中会"偏向"好房子，无论是购房者的找房热度，还 是项目自身的获客竞争力，"好房子"均在板块内位居前列。购房者对"好房子"的期待更聚焦在舒适度 上，包括关注通风采光、空间布局等因素，同时，市场对多元化阳台功能、高得房率、智能化设施的需 求增加；对于新入市的"好房子"，其能在一定程度上提升所在板块热度，带动板块内二手房置换需求， 短期内购房者观望情绪减轻，新房市场热度上升，房东挂牌意愿也更为积极。 2025年，全国合力推进"好房子"建设，其发展脉络逐渐完善，国家层面的标准具有更广、更严、更细的 特点，而地方则因地制宜制定更高标准。 从"住有所居"到"住有好居"，新房"好房子"建设"和二手房"好房 ...

行业政策与标准 - 住建部明确"好房子"定义，强调需通过完善设计、材料、建造、设备等标准体系全面提升住房品质，而非单纯追求面积和价格[3][4] - 国家标准《住宅项目规范》5月全面实施，要求住宅建设以安全、舒适、绿色、智慧为目标，遵循经济合理、安全耐久等原则[4] - "好房子"首次写入《政府工作报告》，政策配套有望进一步完善，中指研究院认为其将带动改善性住房需求释放[5] 土地市场动态 - 北京怀柔HR00—0103—6012地块以3.59亿元成交，要求结合"好房子"政策提升得房率，限高36米且地上建筑规模2.17万平米[6] - 杭州首批落实住宅品质提升设计导则的地块出让，3宗地揽金42.49亿元，平均溢价率达41.4%[6] - 多城"好房子"地块出让量增加，土拍规则更新引导房企建设高品质住宅，地块分布从市区延伸至城郊[3][6] 房企战略与实践 - 龙湖集团推出云河颂等改善型产品，中海地产计划在京沪落地"中海好房子"，绿城集团推进产品进阶[7] - 中粮大悦城以"主动健康+场景生活"为核心打造"好房子实验室"，2024年已完成住宅价值底盘等研究并转型高端改善类项目[8] - 头部房企形成"调研—标准—落地"闭环逻辑，中粮大悦城通过产业链共创和前置研发体系强化产品竞争力[8][9] 行业趋势与挑战 - "好房子"被视为房地产新赛道，需解决设计、材料、施工等系统性难题，细节优化仍是推进重点[4] - 住建部强调"好房子"应覆盖不同地区、面积和价位，需在性能、服务、运营上解决客户痛点[9] - 房企需长期投入适应市场变化，如中粮大悦城增加绿色、健康及智能化研发，通过实验室测试技术落地[8]

住房建设标准升级 - 住建部发布《住宅项目规范》国家标准并于5月1日起施行，全面提高设计、材料、建造、设备等标准以支撑"好房子"建设 [1] - "好房子"标准强调通过好的设计、材料、施工和服务解决居住痛点，而非单纯追求面积和价格 [1] - 标准重点关注结构和抗震安全、防火安全、用电安全、燃气安全、防高空坠落、应急安全6方面安全要求 [2] 住宅安全标准细化 - 住宅建筑结构安全等级不低于二级，抗震设防类别不低于标准设防类，要求"小震不坏、中震可修、大震不倒" [2] - 防火标准要求建筑结构在火灾中维持稳定性，安全疏散设施需保持畅通且标识清晰 [3] - 燃气安全规定管道不得穿越卧室，用气房间需通风良好，地下停车场和电梯轿厢需实现通信信号全覆盖 [3] 适老化设施要求 - 小区需设置老年人活动场地并建立无障碍步行系统，户门门槛高度不超过1.5cm [4] - 4层及以上住宅需设电梯，电梯设计需考虑轮椅进出和紧急呼叫按钮高度 [4] - 卫生间需设置扶手或预留安装条件，地面需防滑，淋浴器旁设置扶手以降低摔倒风险 [5] 适幼化安全措施 - 阳台栏杆竖向杆件间距不大于0.11米防止儿童钻出 [5] - 凸窗窗台需设置防护栏杆并规定高度要求防止儿童坠落 [5] 标准实施与监管 - 住建部将加强《规范》实施的监督检查，包括设计、施工、验收等环节是否符合标准 [5] - 对违反强制性标准的行为将依法处罚并及时通报 [5]

行业趋势 - "好房子"首次被写入2024年政府工作报告，成为住房改革重要方向，强调建设安全、舒适、绿色、智慧的住宅 [2] - 住建部《住宅项目规范》5月1日正式实施，从居住环境、建筑空间等8个方面明确建设底线要求 [2] - 四川、贵州、山东等省份及唐山、东营等20+城市已发布地方性"好房子"标准 [2] - 北京、重庆、青岛等12个城市在住房发展年度计划中明确将"好房子"建设列为重点任务 [2][3] 政策支持 - 福建出台26条行动方案，涵盖标准体系构建、绿色建材推广等全链条支持措施 [3] - 山东推出11项政策措施，包括公积金贷款额度上浮20%、审批提速等购房支持 [4] - 杭州优化土地出让条件，要求容积率、绿地率等指标差异化配置 [4] - 成都推动BIM技术、智能家居系统应用，提升住宅科技含量 [3] 项目实践 - 北京亦庄某项目实现层高3-3.05米、阳台封闭设计、得房率超90% [1][7] - 项目配置1000㎡架空层+1400㎡地下空间，含泳池、儿童乐园等12项功能区 [8] - 北京大兴、昌平等5个区域项目已落地风雨连廊、共享空间等创新设计 [8] - 杭州3宗试点地块要求层高≥3米、人车分流、全龄友好设施配置 [8][9] 市场影响 - 北京《技术要点》统一平原多点地区审批标准，推动开发商均衡布局 [7] - 品质提升使购房者需求从"有房住"向"住好房"转变，杭州试点项目溢价率达15% [9] - 福建对参与试点的20+项目给予工程奖项优先推荐等激励政策 [6] - 青岛计划2024年打造15个示范项目，重庆要求企业建设智慧住宅标杆 [6]

北京5月楼市数据 - 5月北京二手房网签量14277套 同比去年5月上涨6.7%但环比4月下降8.3% [1] - 5月新房网签量3917套 环比4月上涨14.7%同比去年5月上涨超22% [7] 二手房市场分析 - 5月受小长假因素抑制成交量 但下旬日均交易量比前20天增长50%以上 因公积金贷款利率下调0.25个百分点和商贷利率下调0.1个百分点 [5] - 综合不利与有利因素后 5月二手房成交量反映正常水平 [6] 新房市场特点 - 新房表现优于二手房 与国家及北京推动"好房子"建设相关 品质提升吸引购房者 [7] - 新房单月数据受集中网签影响大 市场分化明显 部分项目热销而存量项目滞销 [7] 市场周期规律 - 北京二手房月成交量1.2万-1.7万套为正常区间 低于1万套为冷清 高于2万套为过热 [9] - 年末至次年4月因入学需求形成活跃期 3月达顶峰后逐渐消退 [10] - 5月至10月为传统疲软期 若无政策刺激将保持平淡 [11] 历史季节性特征 - 历年5月后若无强政策刺激 北京楼市将进入成交平淡期 [3]

政策推动 - 2024年《政府工作报告》明确提出建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，住建部发布国家标准《住宅项目规范》并于5月1日实施 [1] - 山东省出台《好房子建设标准指引》，从规划到运维全过程构建高品质住房体系，提出居住区风貌、空间配置等定性和定量指标 [2] - 贵州省发布《高品质住宅设计导则》，从健康舒适、绿色低碳等6个方面提出指导性要求，并鼓励开发"第四代"住宅 [2] - 郑州市实施"三步走"标准提升计划：2023年执行75%节能标准，2025年试点近零能耗建筑，2030年实现新建建筑碳中和 [3] 绿色智慧 - 郑州航空港区未来社区样板间墙体保温层达12厘米，节能效率较国标提升45% [3] - 郑州对三星级绿色建筑给予每平方米200元补贴，推动新建建筑全面执行绿色标准 [3] - 郑州高新区智慧社区整合12大系统，实现垃圾分类识别、照明调节等功能 [3] - 山东省要求新建全装修住宅配备智能家居互联功能，构建"智慧物业+定制服务"模式 [3] - 贵州省细化视频监控系统要求，增加适老化健康监测、远程医疗等安全系统 [4] 舒适体验 - 郑州市二七区通过"海绵化"改造、加装"共享电梯"等措施将老旧小区变为"完整社区" [5] - 贵阳市针对隔声差、渗漏等问题提出系统性解决方案，如规范分户墙厚度和静音排水管材料 [6] - 山东省推行人车分流设计，强化无障碍建设，拓展儿童日托中心等"十类增配设施" [6] 市场影响 - 淄博市张店区某楼盘因园林景观设计优势迎来销售高峰 [3] - 郑州市推行"交房即交证"政策，已让3.2万户家庭同步获得新房钥匙和不动产权证 [2] - 政策推动住房质量改善，为房地产市场稳定发展提供制度保障 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 宏观面市场情绪悲观，弱现实主导盘面，成本端化工焦弱势，基本面厂家减产开工率处于同期低位但库存整体仍偏高，需求端钢材面临季节性淡季，硅锰震荡偏弱运行[7] 根据相关目录分别进行总结 周度要点小结 - 宏观方面，多地出台规范助力“好房子”建设，支撑城镇住宅和房地产市场发展；未来区县城投需化解债务并差异化发展；27 - 29日南方出现强降雨；1 - 4月黑色金属冶炼和压延加工业利润总额169.2亿元，全国发行新增地方政府债券14927亿元[7] - 海外方面，东盟十国公布五年战略计划推动区域发展；普京提出结束乌克兰战争条件[7] - 供需方面，厂家减产开工率达同期低位但库存仍偏高，本期原料端进口锰矿石港口库存回升2.5万吨，下游铁水产量见顶回落，内蒙古现货利润 - 240元/吨，宁夏现货利润 - 430元/吨，钢厂采购谨慎，招标价格延续下跌[7] - 技术方面，锰硅主力周K线处于60日均线下方，周线偏空[7] - 策略建议，硅锰震荡偏弱运行对待[7] 期现市场 期货市场情况 - 截至5月30日，硅锰期货合约持仓量为62.61万手，环比增加7224手；硅锰1 - 9合约月差为40，环比下降22[13] - 截至5月30日，锰硅仓单数量为106973张，环比下降7484张；锰硅硅铁9月合约价差为306，环比增加18[17] 现货市场情况 - 截至5月30日，内蒙古硅锰出厂均价5500元/吨，环比下跌150元/吨，基差为22元/吨，环比增加90[22] 产业链情况 产业情况 - 本周（5.29）全国187家独立硅锰企业样本开工率34.77%，较上周增0.59%；日均产量24275吨，增675吨；五大钢种硅锰周需求126886吨，环比增0.23%；全国硅锰产量169925吨，环比增2.86%[24] - （5.22）全国63家独立硅锰企业样本全国库存量201100吨，环比减6000吨，其中内蒙古减1500吨，宁夏增3000吨等[29] 上游情况 - 截至5月29日，天津港南非锰矿价格为35元/吨度，环比下跌4元/吨度；澳洲锰矿价格为43元/吨度，环比持平；截至5月26日，宁夏和内蒙古硅锰硅铁电价均为0.41元/千瓦时，环比持平[35] - 2025年5月23日，进口锰矿石港口库存为420.5万吨，环比增加2.5万吨；本周中国到货来自南非锰矿45.24万吨，较上周环比上升30%等[41] - 截至5月30日，硅锰北方大区现货生产成本为5765元/吨，环比下降30元/吨；南方大区现货生产成本为6070元/吨，环比下降70元/吨；北方大区现货生产利润为 - 300元/吨，环比下降70元/吨；南方大区现货生产利润为 - 550元/吨，环比增加5元/吨[48] 下游情况 - 截至5月30日，日均铁水产量241.91万吨，环比上周减少1.69万吨，同比去年增加6.08万吨；5月河钢硅锰招标价格5700元/吨，环比4月下降250元/吨[51]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 宏观面情绪悲观，煤炭刚需补库为主，弱现实主导盘面，二轮提降落地，焦炭主力合约震荡偏弱运行[7] 根据相关目录分别进行总结 周度要点小结 - 宏观上多地出台规范支撑城镇住宅和房地产市场发展，未来区县城投需化解债务并差异化发展，1 - 4月黑色金属冶炼和压延加工业利润总额169.2亿元，全国发行新增地方政府债券14927亿元，27 - 29日南方出现强降雨[7] - 海外方面东盟十国公布五年战略计划，普京提出结束乌克兰战争条件[7] - 供需上焦煤成本支撑减弱，铁水产量高位回落，全国30家独立焦化厂平均吨焦亏损39元/吨，焦炭第二轮降价落地，煤炭价格回落，淡季弱现实是主要矛盾[7] - 技术上焦炭主力周K线处于60日均线下方，周线偏空[7] 期现市场 期货市场 - 截至5月30日，焦炭期货合约持仓量为59.36万手，环比增加1119手[12] - 截至5月30日，焦炭1 - 9合约月差为23.50元/吨，环比持平[12] - 截至2025年5月30日，焦炭注册仓单量为90手，环比减少1100手[17] - 截至2025年5月30日，期货螺炭比为2.26，环比增加0.06[17] 现货市场 - 截至2025年5月29日，日照港焦炭平仓价为1410元/吨，环比下跌50元/吨；内蒙古乌海焦煤出厂价为1050元/吨，环比下跌40元/吨[22] - 截至2025年5月30日，焦炭基差为78.0元/吨，环比上升24.50[22] 产业链情况 产业情况 - 1 - 4月全国原煤产量达15.85亿吨，同比增加10895万吨，增长6.6%；2025年4月全国原煤产量为3.89亿吨，同比增长3.8%，增速较3月放缓5.8个百分点[25] - 2025年4月份中国炼焦煤产量4161.47万吨，同比增长8.23%[25] - 本周Mysteel统计全国230家独立焦企样本产能利用率为75.18%，减0.05%；焦炭日均产量53.59，减0.04[31] - 本周全国30家独立焦化厂平均吨焦亏损39元/吨[31] 下游情况 - 截至5月30日，Mysteel调研247家钢厂，日均铁水产量241.91万吨，环比上周减少1.69万吨，同比去年增加6.08万吨[35] - 截至2025年5月23日，焦炭总库存（独立焦化厂 + 4大港口 + 钢厂）为947.48万吨，环比增加2.75万吨，同比增加18.38%[35] 库存结构 - 本周（5.30）全国18个港口焦炭库存为271.78，减4.90[39] - 本周（5.30）Mysteel统计全国247家钢厂样本焦炭库存654.93，减5.66；焦炭可用天数11.71天，减0.18天[39] 基本面数据 - 2025年1 - 4月焦炭出口数量为232.00万吨，同比下降30.40%，主要因印度尼西亚需求下降；2025年4月中国出口钢材1046.2万吨，1 - 4月累计出口钢材3789.10万吨，同比增长8.20%[43] - 2025年4月，70大中城市房屋销售价格指数二手住宅环比下降0.40%；截至5月25日当周，30大中城市商品房成交面积205.94万平方米，环比增加11.74%，同比增加1.95%[47] - 截至5月25日当周，30大中城市一线城市商品房成交面积60.19万平方米，环比减少0.30%，同比增加28.98%；二线城市商品房成交面积97.68万平方米，环比增加35.15%，同比下降12.77%[52]

政策导向与制度体系建设 - "好房子"首次被写入《政府工作报告》，明确要求建设安全、舒适、绿色、智慧的住宅以满足高品质居住需求[1] - 住房和城乡建设部正在编制《"好房子"建设指南》，并计划举办全国设计大赛以引导多样化户型设计[1] - 山东、山西、江苏等9个省份已发布专项政策文件，例如山东出台《高品质住宅开发建设指导意见》明确发展路径[1] 标准升级与地方实践 - 新版国家标准《住宅项目规范》5月实施，在层高、电梯配套、隔音等12项指标上显著提升要求[2] - 贵州、四川等地发布地方性标准，针对单元设计、户型布局等提出具体量化指标[2] - 地方标准更注重适应当地实际需求，如山东标准细化到单元设计指标[2] 科技赋能与产业联动 - 数字家庭技术（智能照明、安防、环境控制）被列为重点推广方向，用于解决隔音、漏水等痛点问题[2] - 科技应用贯穿住宅全生命周期，有望带动新设备、新材料规模化生产并创造经济效益[2] - 中粮大悦城建立实验室研究绿色智能化场景，中国建筑集团发布全产业链技术解决方案[3] 企业战略转型 - 房企从被动建设转向主动布局，中国建筑等头部企业已构建"好房子"技术体系[3] - 市场竞争倒逼房企转型，中粮大悦城通过场景升级打造差异化产品[3] - 行业共识认为"好房子"建设将成为新赛道，关联产业内需潜力达万亿级规模[3]