核心观点 报告基于基本面研判，对多个商品期货品种给出了趋势性判断，整体观点偏谨慎，多数品种被归类为趋势空头或震荡偏空，同时结合宏观资讯与各板块基本面进行了详细分析[3][5] 宏观资讯 - **国内政策**：2025年中央经济工作会议将扩大内需作为首要任务，需从供需两侧发力提振消费和稳定房地产市场[10] 货币政策在2026年有望延续“支持性”基调，央行将继续实施适度宽松的货币政策，灵活运用降准降息等工具[10] 海南自由贸易港于2025年12月18日全岛封关，进口“零关税”商品税目由1900多个扩大至6600多个，占全部商品税目比例由21%扩大至74%[10] - **贸易与产业**：商务部决定自12月17日起对自欧盟进口的相关猪肉及猪副产品征收4.9%-19.8%的反倾销税，实施期限5年[11] 多家外资机构认为中国资产在盈利增长、创新加速及估值吸引力下具备持续反弹基础，2025年1月至11月，境外长线资金通过沪深港通等渠道净买入约100亿美元的A股及H股，与2024年约170亿美元的资金流出形成对比[11] - **科技与汽车**：全球首个治疗药物成瘾的侵入式脑机接口产品在中国获批[11] 小鹏汽车在广州市获得L3级自动驾驶道路测试牌照，并计划在2026年推出量产的L4级自动驾驶车型[12] 福特汽车宣布对电动车业务实施大规模重组，取消多项大型纯电动汽车生产计划，将重心转向燃油车和混合动力汽车，预计将对电动汽车投资计提195亿美元的费用[13] - **海外经济**：美国财政部长预计2025年美国全年GDP增速将达到3.5%[13] 美国11月非农就业人口增加6.4万人，高于预期的5万人，但失业率意外升至4.6%，创2021年9月以来新高；10月非农就业大幅减少10.5万人，远超预期的下降2.5万人[13] 美国12月标普全球制造业PMI初值下滑至51.8，创5个月新低，服务业和综合PMI初值均录得6个月新低[14] 欧盟委员会提议放宽2035年“禁售燃油车”要求，将目标调整为“减排90%”[14] 宏观金融 - **股指期货**：A股市场缩量下挫，上证指数收盘跌0.55%报3867.92点，深证成指跌1.1%，创业板指跌1.77%，市场成交额1.79万亿元[17] 国内11月宏观经济数据除失业率外均明显下行，中央经济工作会议政策表述边际缓和，短期内驱动降息交易不足[17] 市场可能延续分化+震荡格局，宽基指数技术偏弱状态修复得到验证[17] - **国债期货**：资金面均衡偏松，DR001在1.27%附近，DR007在1.45%附近[18] 短期内对于驱动降息交易不足，10年期以下债券建议震荡思路，择机再战寻找赔率点[18] 黑色板块 - **钢材与铁矿**：需求端表现较弱，房地产新房高频销售数据同比转弱，房屋新开工同比降幅达27.7%，整体建材需求存在冬季淡季继续回落预期[19] 热卷需求相对尚可，出口有所好转，钢厂在手订单一般维持20天左右[19] 供应端，钢厂利润维持低位，铁水产量有望继续回落[20] 铁矿石海外发运维持高位，全口径库存有望继续累库[20] 趋势上，钢矿预期短期震荡或受情绪影响小幅反弹，中长期维持逢高偏空思路[20] - **煤焦**：在“反内卷”与“查超产”政策约束下，国内矿山开工率中期内面临理论上限，焦煤供给端有收缩预期[22] 焦炭第二轮提降已落地，钢厂铁水日均产量小幅下降，对原料需求支撑下降[22] 短期煤焦价格预计延续震荡运行，远月05合约受冬储预期影响存在阶段性反弹机会，但反弹空间有限[22] - **铁合金**：硅铁主产区开工以边际缩量为主，中期仍以逢低偏多思路看待；锰硅基本面变动不大，成本支撑偏弱，中期以逢高偏空思路看待[23] 硅铁走势强于锰硅[23] - **纯碱玻璃**：纯碱部分企业延续减产，但新产能投放取得进展，供需矛盾暂难扭转，建议观望为主[24][25] 玻璃行业利润持续低迷，市场对供应端冷修存在预期，建议待市场情绪趋稳后试多[24][25] 有色与新材料 - **沪锌**：截至12月15日，SMM七地锌锭库存总量为12.57万吨，较12月8日减少1.04万吨[27] 宏观利好退却后，价格有望震荡走低，激进者可逢高布置空单[27] - **碳酸锂**：基本面边际有走弱迹象，但江西锂矿复产预期时间延后，供给持续增加有限，价格回落空间或有限[28] 短期多空博弈下，碳酸锂以宽幅震荡运行为主[28] - **工业硅多晶硅**：工业硅估值偏低，短期较难看到减产兑现，后续或转向对于多晶硅减产预期的博弈[29] 多晶硅收储平台公司成立后，现货端厂家自律限售涨价预期强烈，支撑盘面偏强运行[29][30] 农产品 - **棉花**：国内棉花阶段性供给宽松，商业库存和港口库存累积，但下游纺织企业棉花工业库存较低[32] 2026年国内棉花种植面积预估调整为205万公顷，较2025年度低5%，产量预估为283万吨，同比减少10%[31] 策略上建议逢低滚动做多[30] - **白糖**：全球食糖供应过剩压力依旧，Stonex公司最新预估2025/26榨季全球食糖供应过剩370万吨，为近8年最高过剩量[33] 国内新糖上市压力令糖价承压，但成本支撑限制跌幅，走势呈震荡下跌态势[33] - **鸡蛋**：春节前预计蛋鸡在产存栏量仍处于高位，老鸡淘汰可能扎堆，预计现货上涨幅度有限，近月合约维持偏空思路[34] 远月合约受节后存栏可能快速下降的预期支撑，下方存在支撑[35] - **苹果**：产区出库速度较去年同期放缓，销区市场走货缓慢，消费受高价位制约明显，同时受低价柑橘类水果替代[36] 盘面或震荡运行[36] - **玉米**：随着产区至港口贸易利润恢复，供需错配矛盾正在缓解，东北玉米集港持续增加，价格阶段性回落[37] 远月合约面临卖压后移、进口替代品补充及政策粮投放预期，供应端压力较大，走势偏弱看待[37] - **生猪**：供强需弱的格局未变，规模企业本月计划出栏环比增量较大，社会猪源出栏积极性增加，双节涨价预期证伪的概率较高[39][40] 策略上，近月逢高偏空操作为主[39] 能源化工 - **原油**：在欧佩克+和美洲国家新供应浪潮以及需求增长放缓推动下，油价逐步下跌，目前已跌破关键位置[40] NYMEX原油期货01合约收于55.27美元/桶，环比下跌2.73%[41] - **燃料油**：供需结构供应宽松，需求平淡，价格将跟随油价波动[42] 新加坡燃料油库存处于高位[42] - **橡胶**：基本面短期无明显变动，预期盘面维持震荡格局[43] - **合成橡胶**：受成本端丁二烯价格带动偏强，短期谨慎追涨，预期延续震荡为主[44] - **烧碱**：当前期货价格坚挺主要源自宏观市场的“反内卷”行情及现货短期成交向好，但基本面依旧偏弱[45] - **沥青**：原油价格走弱，现实需求逐步向收尾期过度，冬储合同价格偏高[46] - **聚酯产业链**：成本支撑不足，聚酯链整体承压，PTA加工费维持低位，乙二醇因装置检修供应收缩推动价格反弹，但反弹空间预计受限[47] 可考虑多乙二醇空PTA策略[47] - **液化石油气**：全球LPG整体供应充裕，美丙烷库存处于历史高位，而PDH以及调油市场需求较差，期价易跌难涨[48] - **纸浆**：港口去库，成品开工回升，基本面略有好转，外盘强势挺价，资金关注度提高[50] - **尿素**：印度发布新一轮尿素进口招标，意向采购150万吨，对近期期货情绪有推动作用，但可能透支未来需求[51]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告的核心观点 - 行业销售同比表现承压，主要受去年基数较高影响，但2025年12月中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”，政策工具箱有望因城施策打开 [4][6] - 房地产开发投资、新开工及竣工的同比降幅持续扩大，行业整体仍处于筑底阶段，投资信心尚未完全修复 [4][14][17][20] - 房企到位资金降幅持续扩大，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等各项资金来源累计降幅均扩大 [4][22] - 头部房企凭借优秀的运营管理能力和资金优势，市占率有望进一步抬升 [4][37] 根据相关目录分别进行总结 一、销售：销售面积环比上月升高 - **全国市场**：2025年前11月，全国商品房销售面积7.9亿平方米，同比下降7.8%，降幅较前10月扩大1.0个百分点；销售额75130亿元，同比下降11.10%，降幅扩大1.5个百分点 [4][6] - **全国市场**：2025年11月单月，销售面积6720万平方米，环比提高9.32%，但同比下降17.30%；销售金额6113亿元，环比提高2.28%，但同比下降25.13% [4][6] - **全国市场**：价格方面，前11月销售均价为9546元/平方米，同比下降3.58%；11月单月销售均价为9097元/平方米，环比下降6.44%，同比下降9.46% [4][6] - **区域市场**：2025年前11月，各区域销售面积同比降幅均扩大，东部地区同比下降10.1%，中部地区下降5.1%，西部地区下降5.9%，东北地区下降9.1% [10] - **区域市场**：销售额方面，东部地区同比下降12.6%，中部地区下降8.4%，西部地区下降9.1%，东北地区下降9.2% [10] 二、投资：开工竣工持续降幅扩大 - **投资端**：2025年前11月，房地产开发投资78591亿元，同比下降15.90%，降幅较上月扩大1.2个百分点；11月单月投资5028亿元，环比下降14.15%，同比下降30.25% [4][14] - **开工端**：2025年前11月，房屋新开工面积53457万平方米，同比下降20.50%，降幅较前10月扩大0.7个百分点；11月单月新开工4396万平方米，环比提高20.03%，但同比下降27.56% [4][17] - **竣工端**：2025年前11月，房屋竣工面积39454万平方米，同比下降18.00%，降幅较上月扩大1.1个百分点；11月单月竣工4593万平方米，环比提高23.07%，但同比下降25.47% [4][20] 三、资金：到位资金降幅持续扩大 - **整体情况**：2025年前11月，房地产开发企业到位资金85145亿元，同比下降11.9%，降幅较前10月扩大2.2个百分点 [4][22] - **分项资金**：其中国内贷款13149亿元，同比下降2.5%；自筹资金30628亿元，同比下降11.9%；定金及预收款25098亿元，同比下降15.2%；个人按揭贷款11786亿元，同比下降15.1%；各项资金来源累计降幅均扩大 [4][22] 四、投资建议 - **行业估值**：2025年三季度以来，地产配置价值逐渐提升，由于房企拿地趋于谨慎，行业处于缩表周期，整体PB估值有所修复 [34] - **重点个股**：报告明确看好的公司包括招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4][38] - **重点个股**：报告建议关注五类公司：1）优质开发商：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4][38] - **重点个股**：提供了部分开发上市公司盈利预测与估值，例如招商蛇口2025年预测EPS为0.47元，对应PE为19.70倍；保利发展2025年预测EPS为0.18元，对应PE为37.56倍 [37]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 当前房价仍然面临持续的下行压力，连续三个月全部70城的二手房房价均环比下跌，市场信心仍然不足 [3] - 一线城市二手房房价环比跌幅已经连续7个月大于二、三线城市，存在“补跌”情形，市场“由弱向强”的蔓延在持续，后续可能仍将面临压力 [3] - 从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善，房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台，预计明年一季度将会有适当的政策调整 [3] - 地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围 [3] 根据相关目录分别进行总结 2025年11月70城房价总体情况 - 70大中城市新房价格环比下降0.4%，环比降幅较10月收窄0.1个百分点 [1][3] - 70大中城市二手房价格环比下降0.7%，环比降幅与10月持平 [1][3] - 70城中新房房价环比下跌的城市数量有59个，较10月减少了5个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.48%，较10月收窄了0.03个百分点 [3] - 所有70城二手房房价环比均下跌，已经连续三个月出现所有城市二手房房价均下跌的情形，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.66%，与10月持平 [3] 分线城市房价变动情况 - **一线城市**：11月新房房价环比下降0.4%，环比降幅较10月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降1.1%，环比降幅较10月扩大0.2个百分点，是各线城市中唯一二手房房价环比跌幅扩大的 [3] - 上海新房房价环比上涨0.1%，自2019年8月以来持续上涨；广州环比下降0.5%；北京环比下降0.5%；深圳环比下降0.9% [3] - 上海二手房房价环比下降0.8%；深圳环比下降1.0%；广州环比下降1.2%；北京环比下降1.3% [3] - **二线城市**：11月新房房价环比下降0.3%，环比降幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比降幅与10月持平 [3] - 仅23%的二线城市新房房价环比上涨或持平，具体包括合肥环比上涨0.3%，南京、贵阳环比上涨0.2%，沈阳、重庆环比上涨0.1%，大连、银川环比持平 [3] - 所有二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有南京、厦门、武汉、海口、西安、银川，环比跌幅均大于等于1.0% [3] - **三线城市**：11月新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比跌幅较10月收窄了0.1个百分点 [3] - 仅襄阳新房房价环比上涨0.3%，扬州环比上涨0.1%、安庆环比持平，其余三线城市环比均下跌 [3] - 所有三线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的城市有包头、扬州、徐州、金华、九江、烟台、三亚、南充，环比跌幅均大于等于0.9% [3] 分产品类型房价变动情况 - **刚需产品（90平以下）**：11月新房房价环比下降0.3%，环比跌幅较10月收窄了0.2个百分点；二手房房价环比下降0.7%，环比降幅与10月持平 [3] - **刚改产品（90-144平）**：11月新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比跌幅均较9月收窄了0.1个百分点 [3] - **改善型产品（144平以上）**：11月新房房价环比下降0.3%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.7%，环比降幅较10月扩大0.1个百分点 [3] 投资建议与关注主线 - 现阶段建议关注三条主线 [3] 1. 基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [3] 2. 从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [3] 3. 积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [3]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：强于大市 [1] 报告的核心观点 - 2025年11月房地产行业多项核心指标表现疲弱，单月开发投资创历史最大降幅，销售降幅亦进一步扩大，市场压力显著 [1][6] - 影响居民购房能力及意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心不足，叠加高基数影响，全年地产市场压力很难缓解 [6] - 尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台，预计明年一季度将会有适当的政策调整 [6] - 从投资标的看，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司，有望在行业调整中具备相对优势 [6] 根据相关目录分别进行总结 商品房销售 - **单月销售面积降幅小幅收窄，但金额降幅扩大**：11月销售面积6720万平，同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点，但处于2009年以来同期最低水平；销售金额6113亿元，同比下降25.1%，降幅较10月扩大0.8个百分点 [6] - **单月销售均价同比降幅扩大**：11月商品房销售均价9097元/平，同比下降9.5%，创2024年5月以来单月最大同比跌幅；其中住宅销售均价9594元/平，同比下降11.1% [6] - **区域表现分化**：11月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-19.2%、-14.3%、-14.0%，东、中部降幅收窄，西部基本持平；销售金额同比增速分别为-27.9%、-18.4%、-23.8%，东、中部降幅收窄，西部降幅扩大9.1个百分点 [6] - **累计销售降幅扩大**：1-11月全国商品房销售面积7.87亿平，同比下降7.8%；销售金额7.51万亿元，同比下降11.1%；销售均价9546元/平，同比下降3.6% [6] 商品住宅库存 - **广义库存下降，但去化周期仍长**：截至11月末，商品住宅广义库存面积为15.3亿平，同比下降17.0%；去化周期为25.4个月 [6] - **现房库存压力较大**：截至11月末，住宅现房库存面积约3.94亿平，同比增长4.3%；现房去化周期为20.5个月；现房库存占广义库存的比重为25.8%，同比提升5.3个百分点 [6] 房地产开发投资、新开工、竣工 - **单月开发投资创历史最大降幅**：11月开发投资金额5028亿元，同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点，创2000年有数据以来最大单月同比降幅；其中住宅开发投资下降29.5% [6] - **新开工面积处于历史低位**：11月新开工面积4396万平，同比下降27.6%，处于2005年以来同期最低位；1-11月新开工面积5.35亿平，同比下降20.5% [6] - **各区域投资降幅均扩大**：11月东、中、西部地区投资额同比分别下降36.0%、27.9%、17.7%，降幅均较10月扩大 [6] - **单月竣工面积降幅较大**：11月竣工面积4593万平，同比下降25.5%；1-11月竣工面积3.95亿平，同比下降18.0% [6] 开发商资金 - **房企到位资金降幅扩大**：11月房企到位资金6292亿元，同比减少32.5% [6] - **销售回款端走弱**：11月房款2793亿元，同比减少39.6%；其中定金及预收款同比减少41.9%，个人按揭贷款同比下降34.7% [6] - **外部融资端亦走弱**：11月非房款3499亿元，同比减少25.5%；其中国内贷款989亿元，同比下降10.4%，自筹资金2209亿元，同比下降30.7% [6] - **累计到位资金降幅扩大**：1-11月房企到位资金8.51万亿元，同比下降11.9% [6] 投资建议与关注主线 - **建议关注三条投资主线**： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [6] 2. 自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [6] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [6]

国家统计局最新公布。 12月15日，国家统计局发布的最新数据显示，11月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨城市个数增加。其中，合肥、襄阳新房价格环比涨幅居前。 新房价格环比上涨城市增多 国家统计局的数据显示，11月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨城市个数增加，二、三线城市新房房价环比降幅收窄。 数据显示，11月份，一线城市新房价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9%。二、 三线城市新房价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点。 从二手房来看，11月份，一线城市二手房价环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。二 线城市二手房价环比下降0.6%，降幅与上月相同。三线城市二手房价环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点。 同比来看，11月份，一线城市新房价格同比下降1.2%，降幅比上月扩大0.4个百分点。其中，上海上涨5.1%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.3%和3.7%。二、 三线城市新房价格同比分别下降2 ...

中央经济工作会议后，2026 年地产怎么看？20251214 摘要 2025 年中央经济工作会议强调"着力稳定房地产市场"，表明 2024 年"止跌回稳"目标未完全实现，政策重心转向长期稳定，预计未来将 继续因城施策，通过控制增量、去库存、优化供给等手段稳定市场。 未来政策可能包括鼓励收购存量商品房用于保障性住房，进一步放松限 购、限贷等限制性措施，并灵活运用降准降息等工具降低房贷利率或通 过房贷贴息降低购房成本，以刺激需求。 城市更新方面，2025 年强调高质量推进，注重提升居住品质，将旧城 区改造为更具吸引力的新社区。公积金制度改革将扩大覆盖范围至灵活 就业人员，放宽使用条件至装修等用途，并提高跨城跨省联动便捷度。 房贷贴息政策虽未明确提及，但仍是潜在选项，具体执行细则将逐步出 台。长春市的案例表明，1%-2%的贴息在短期内对成交量有帮助，但难 以完全阻止价格下跌，未来政策力度和持续时间至关重要。 香港房地产市场正持续修复，10 月份私人住宅价格环比和同比均上涨， 中原城市领先指数显示 11 月份香港住宅价格环比增长近 2%。但新房和 二手房成交量同比下降，累计成交量同比增长约 17%。 Q&A 近期中央 ...

核心观点 - 中央经济工作会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，为年内最积极的表态，为各级政府工作提供了新的“锚点”[5][16] - 政策以“防风险”为核心，预计2026年政策响应频率不会太低，但当前表态不足以显著提振资本市场信心，行情方向将交由长期经济表现及突发政策[5][19] - 房地产市场基本面加速下行，成交量承压、价格下跌、去化表现弱，主流开发类企业估值面临极大压力，未来一段时间港房、物业及商业板块的相对排序可能提前[5] 政策定调 - **中央会议定调**：2025年12月中央经济工作会议对地产定调更新为“着力稳定房地产市场”，相较于4月“持续巩固”和7月以来的零表态更为积极[5][16] - **政策思路延续**：会议实施方案表述为“因城施策控增量、去库存、优供给”，延续了自2024年4月以来“消化存量和优化增量”的政策思路[5][18] - **地方政策进展**：各地平稳推进“十五五”规划，政策涉及公积金管理（如深圳）、购房补贴（如上海杨浦区最高200万元）、中长期发展规划（如重庆、河南）及市场监管（如长沙规范经纪服务）[20][22][23][24] 市场成交表现 - **新房网签**：2025年第50周，监测的50城商品房成交面积349.84万方，环比下降10.1%，同比下降33.1%[5][26][31]；12月前11天成交面积同比下降29.8%，降幅较11月收窄4.8个百分点[5][26] - **二手房网签**：2025年第50周，监测的11城二手房成交面积165.63万方，环比下降1.2%，同比下降31.7%[5][38]；12月前11天成交面积同比下降31.8%，降幅较11月扩张14.8个百分点[5][38][39] - **二手房认购**：2025年第50周，监测的80城二手房成交套数环比上升3.0%，同比下降13.8%[5][50]；12月前11天成交套数同比下降19.4%[5][50] - **重点城市表现**：重点城市成交环比分化，同比普遍下跌，例如北京新房周成交同比-51.1%，上海新房周成交同比+22.1%，深圳新房周成交同比-79.6%[60][62][66][76] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2025年第50周，重点10城住宅推盘面积92.3万方，环比下降7.4%，同比下降26.0%[5][89]；10城住宅售批比（MA8）为93%，环比下降4个百分点，同比下降42个百分点[5][89][95]；中指重点城市开盘去化率（MA8）为60%，环比下降3个百分点[99][103] - **库存动态**：2025年第50周，重点10城住宅口径库存面积4908万方，环比上升0.4%，去化周期为15.6个月，环比持平[5][92][105] - **二手房景气度**：2025年第50周，监测的70城二手房日均来访5.1万组，环比上升4.3%[5][106]；二手房来访转化率为4.5%，环比上周下降0.2个百分点[5][106] - **二手房价格**：2025年第50周，中介口径33城二手房成交均价为10311元/平米，周环比下跌1.7%，价格下行速度加快[5][113] 土地市场 - **出让金与供给**：2025年第50周，300城宅地出让金1128.3亿元，环比（MA4）上升23.1%，同比下降11.8%[5][118][121]；供给建面5632万方，环比（MA4）上升36.1%，同比上升10.5%[5][118][126] - **成交与去化**：单周成交建面3829.9万方，去化率（MA4）为79%，边际下行[5][118]；单周去化率为68%[118] - **溢价率与楼面价**：300城宅地溢价率（MA4）为3.4%，环比上升0.3个百分点[5][118]；成交楼面价（MA4）为3076元/平，环比下降1.8%，同比下降19.0%[5][118][130] 板块行情与估值 - **板块表现**：2025年第50周，申万房地产板块下跌2.6%，跑输沪深300指数2.5个百分点，表现在30个申万行业中排在第27位（90%分位）[5][130] - **企业表现**：本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比下跌3.6%、1.7%、2.9%，主流开发商表现最弱[131] - **估值水平**：截至2025年12月12日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数[131] C-REITs市场 - **市场表现**：2025年第50周，C-REITs综合收益指数下跌0.12%，跌幅环比扩大0.64个百分点[5]；市场日均换手率为0.37%，环比下降0.06个百分点[5] - **板块涨跌**：本周77单REITs中有35单上涨，数据中心、消费、保租房板块内上涨的REITs数量较多，部分11月跌幅较多的产业园REITs出现明显反弹[5] - **一级市场**：本周新增一笔过会标的（华夏中核清洁能源REIT）[5][15]

核心观点 - 中央经济工作会议定调稳定房地产市场并深入整治“内卷式”竞争，或将推动水泥、玻璃及部分消费建材行业供给侧优化，集中度与盈利中枢有望提升 [1][6][15] - 报告认为2025年是建材板块盈利修复的一年，供给端提供强支撑，需求端提供潜在弹性，建议把握板块底部配置机会，尤其看好成长性强、估值弹性大的消费建材（首推零售建材）、结构性景气赛道（高端电子布和风电等）以及盈利处于底部、供给端出现积极变化的水泥玻璃龙头 [26] 宏观政策与行业环境 - 2025年12月11日举行的中央经济工作会议提出着力稳定房地产市场，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，并持续推进城市更新、老旧小区改造、城中村改造等项目 [6][15] - 会议同时提出制定全国统一大市场建设条例，深入整治“内卷式”竞争，此举或将推动水泥、玻璃及部分供给过剩的消费建材行业供给侧持续优化 [6][15] - 从地产高频数据看，11月以来新房与二手房成交同比走弱，截至12月11日，46城新房成交面积最近一周同比-34.8%，11城二手房成交面积最近一周同比-31.7% [16] 消费建材 - 消费建材行业景气继续下行，但龙头公司经营韧性强，收入增速率先改善，2025年第三季度行业收入同比-1.2%，降幅较前两个季度（Q1同比-5.2%，Q2同比-6.2%）明显收窄，28个样本公司中有21个公司Q3收入增速环比改善 [33][36] - 2025年前三季度消费建材行业扣非净利润同比-19%，利润降幅大于收入降幅，行业毛利率、费用率、减值基本同比企稳，净利率在底部徘徊 [34][38] - 二手房高景气叠加补贴政策，零售建材景气率先恢复，消费建材长期需求稳定性好、行业集中度持续提升，核心龙头公司经营韧性强，关注三棵树、兔宝宝、悍高集团、东方雨虹等公司 [6][29][31][46] 水泥 - 本周（截至2025年12月12日）全国水泥市场价格环比上涨0.05%，全国水泥含税终端均价为355元/吨，环比上涨0.17元/吨，但同比下跌69.17元/吨 [6][48] - 全国水泥出货率为43.87%，环比下降0.73个百分点，库存方面，全国水泥库容比为64.81%，环比下降1.62个百分点 [48] - 2024年水泥行业盈利见底，2025年预计同比小幅增长，企业通过加强自律错峰稳价，叠加煤炭成本下跌，盈利中枢有望同比上行，目前行业估值处于历史底部区域，SW水泥行业PE（TTM）为14.92倍，PB（MRQ）为0.73倍 [48][61][64][69] 玻璃 - 浮法玻璃价格涨跌互现，截至2025年12月11日，国内浮法玻璃均价为1156元/吨，环比下跌1.0%，同比下跌18.0%，库存天数为29.08天，较上周减少0.69天 [6][70] - 光伏玻璃库存持续增加，截至12月11日，2.0mm镀膜面板主流订单价格约为12.00元/平方米，环比下跌2.6%，样本库存天数约33.06天，环比增加6.41% [6][80] - 玻璃龙头企业盈利能力具备长期领先优势，浮法玻璃和光伏玻璃供给端自我调节，当前玻璃龙头估值处于偏低水平，关注旗滨集团、信义光能、福莱特等公司 [6][32][94] 玻纤/碳基复材 - 粗纱市场价格弱稳运行，电子纱价格涨后暂稳，截至2025年12月11日，国内2400tex缠绕直接纱主流成交价格在3250-3700元/吨不等，均价3535.25元/吨，与上周持平，同比缩减5.22% [6][96] - 电子纱G75主流报价9200-9500元/吨不等，较上一周均价基本持平，但高端产品如E、D系列及低介电产品市场成交价格高位维持 [6][96] - 玻纤行业形成以中国巨石、中材科技、长海股份为第一梯队的稳定竞争格局，行业反内卷初见成效，复价将带来行业盈利中枢提升，高端电子布供应持续偏紧 [32][96][111]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1][5][61] 核心观点 - 报告认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定[5][61] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程[5][61] - 本周中央政治局会议提出坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[5][6][14] - 本周跟踪的68城新房成交环比持平，同比下降，20城二手房成交面积环比增长，同比下降，土地成交面积同比下降，溢价率环比下降，国内信用债发行规模环比增长[5][61] 政策动态 - **中央层面**：中央政治局会议提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[6][14][16] - **中央层面**：国家金融监督管理总局党委会议部署金融风险防控，强调履行风险防控主责并支持稳定房地产市场，明确着力化解存量风险、遏制增量风险，严守不“爆雷”底线，具体措施包括发挥城市房地产融资协调机制作用[14][16] - **地方层面**：海南聚焦房地产新模式，提出因城施策增加改善性住房供给并提升物业服务质量[6][14][16] - **地方层面**：吉林提出统筹做好房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险[15][16] 市场销售端 - **新房市场**：2025年第50周，全国68城商品住宅成交面积214万平米，同比下降46%，环比持平[7][17] - **新房累计**：年初至今68城成交面积达11268万平米，累计同比下降17%[7][17] - **各线城市新房**：2025年第50周，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-49%、-40%、-61%，年初至今累计增速分别为-10%、-15%、-99%[29] - **二手房市场**：2025年第50周，全国20城二手房成交面积为186万平米，同比增速-32%，前值-42%[7][34] - **二手房累计**：年初至今累计成交面积9379万平米，同比增速0%，前值+1%[7][34] 市场投资端（土地） - **整体土地市场**：2025年第50周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积5161万平方米，同比下降7%，成交溢价率为2%[7][41] - **各线城市土地成交**：一线城市成交土地规划建筑面积91万平方米，同比下降51%；二线城市成交1623万平方米，同比增加22%；三线城市成交3447万平方米，同比下降15%[7][41] - **地方土拍案例**： - 深圳：12月首场土拍共2宗宅地，总起始价30.02亿元，最终共收金39.52亿元[41] - 广州：出让3宗南沙区涉宅用地，总起始价22.838亿元，均由南投地产底价竞得[41] - 武汉：出让26宗地块，总起始价85.79亿元，最终共收金86.55亿元[42] - 成都：成功出让3宗宅地，共收金8.09亿元[43] 市场融资端 - **信用债发行**：2025年第50周，信用债发行127.2亿元，同比增加20%，环比增加189%[8][50] - **发行利率**：平均加权利率2.59%，环比减少33BP[8][50] - **累计发行**：信用债累计发行规模3966亿元，同比下降[8][50] 板块行情回顾 - **指数表现**：本周（2025年12月8-12日）房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位[55][58] - **个股涨幅前五**：三湘印象（12.10%）、中润资源（10.50%）、新能泰山（8.09%）、南都物业（7.65%）、京基智农（5.10%）[59] - **个股跌幅前五**：海泰发展（-18.24%）、*ST中迪（-15.52%）、亚太实业（-14.06%）、阳光股份（-11.70%）、荣丰控股（-10.99%）[60]

宏观政策与增长目标 - 预计2026年经济增长目标设定在5%左右[1][7] - 预计2026年一般预算赤字率维持在4%左右[1][10] - 预计2026年公开市场操作利率和LPR将下调约10个基点[1][10] - 2026年经济工作首要任务是“坚持内需主导”[1][8] 产业与市场动态 - 工业需求平淡，黑色系走弱，南华玻璃价格周跌幅超过8%[2][12] - 美联储将联邦基金利率目标区间下调25个基点至3.5%-3.75%[2][21] - 预计2026年底联邦基金利率预测中值为3.4%，2027年底为3.1%[2][21] - 本周美元和日元兑人民币贬值，欧元和加元兑人民币升值[2][21] 风险提示 - 主要风险包括宏观政策不及预期、房地产市场下滑及地缘政治风险加剧[3][38]