万科债务展期进展与市场反应 - 公司于12月10日召开“22万科MTN004”债券持有人会议，讨论展期事宜，会议共设三个议案，较此前市场预期新增了两个更具灵活性的议案，有利于各方达成共识 [2] - 公司于12月5日公告的展期方案新增了追加增信以及要求当期利息需按时支付的议案，投票截止日期为12月12日，结果预计于12月15日前披露 [3] - 另一只债券“22万科MTN005”的持有人会议定于2025年12月22日召开 [4] 公司股价与债券价格异动 - 12月10日，万科A股罕见强势涨停，港股万科企业股价一度大涨超过17% [2][3] - 同日，多只万科系债券价格大幅上涨并触发盘中临时停牌，例如“21万科02”单日大涨28.36%至44.8842元，并已连续第三日触发临停 [3][4] 市场观点与债务化解路径 - 市场分析认为，此次市场大涨与对房地产行业出台相关政策、提振经济的预期关联更为密切，公司债务问题尚未出现实质反转迹象 [2][4] - 债券展期仅为公司提供了化解潜在债务到期压力的时间窗口，最终兑付仍依赖于公司经营的显著改善和现金流的生成 [4] - 公司未来偿债有赖于存量资产的盘活及对楼市信心的恢复，如何将高达4230亿元的存货转化为利润是偿还有息债务的必经之路 [2][5] 公司业务多元化与资产盘活潜力 - 公司定位于城市建设服务商，经营与服务业务具有较强先发优势，且与开发业务协同效应逐步发挥，有助于分散经营风险并对收入形成补充 [6] - 公司拥有较为丰富的经营性不动产项目储备，有助于拓宽融资渠道，金融创新如REITs可以助力公司盘活存量资产 [6] - 中国证监会近期就推动商业不动产REITs试点公开征求意见，旨在支持构建房地产发展新模式 [6]

公司重大资本运作 - 北部湾港股份有限公司董事会于12月8日审议通过关于开展港口基础设施公募REITs申报发行工作的议案 [2] - 拟以全资子公司北部湾港北海码头有限公司持有的铁山港西港区北暮作业区1、2泊位作为底层资产进行申报发行 [2] - 基金管理人为平安基金管理有限公司，基金存续期暂定为35年 [3] - 公司或其关联方将参与该基础设施公募REITs的战略配售 [3] 底层资产详情 - 底层资产具体包括5.8856公顷港池、333,084.14平方米陆域面积及相关生产设施设备 [2] - 北暮1、2泊位于2012年7月投入运营，设计吨级为150,000吨（DWT） [2] - 泊位主要用于内外贸散杂货装卸，核心货种为镍矿、煤炭、焦炭和粮食类 [2]

政策核心内容 - 国家发展改革委于2025年12月1日印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（“991号文”）[2][7] - 文件进一步拓宽了REITs可发行行业范围，新增商业办公设施、四星级以上酒店、体育场馆项目以及城市更新项目[2][7] - 其中，酒店、办公用房在原政策（1014号文）中仅能作为附属设施捆绑发行，新政策允许其独立发行[2][7] 市场影响与规模测算 - 激活广阔的酒店与商业办公存量市场，为REITs市场规模扩张注入新动力[2][7] - 根据戴德梁行调研，一线城市甲级写字楼资本化率介于4.5%-6.4%，广发证券研究部取平均值5.5%测算，得出全国重点城市甲级写字楼存量价值约为1.30万亿元[2][7] - 商业办公设施、酒店等资产独立发行后，叠加2025年已受理的13只待上市REITs，预计2026年市场规模将加速扩张[4][11] - 美国REITs指数化产品规模超1200亿元人民币，我国中证REITs全收益指数同比上涨12.01%，反映市场对扩容的积极预期[5][13] 对存量资产与融资渠道的影响 - 允许酒店、办公用房独立发行，直接盘活商业不动产存量资产[3][8] - 解决过去因资产类型限制导致的资产流动性不足问题，为房企和商业机构提供新的权益融资工具[3][8] - 新增城市更新设施入REITs范围，支持存量商业不动产通过REITs实现轻资产转型，同时降低地方政府隐性债务压力[3][9] 对房地产行业转型的影响 - 独立发行商业不动产REITs后，房企可通过出售存量资产获取资金，减少对传统开发模式的依赖，转向长期稳定的资产运营[3][10] - 例如，华润置地、招商蛇口等持有大量商业办公和酒店资产的企业，有望成为首批试点标的[3][10] - REITs为面临出租率低、变现难问题的存量商业不动产提供了标准化退出渠道，有助于优化资产结构，降低企业财务风险[3][10] 资金供给与投资者结构 - 政策明确支持社保基金、养老金配置REITs[4][11] - 叠加债券市场利率下行趋势，高分红、低风险的REITs配置性价比提升[4][11] - 例如，保障房REITs单周上涨1.04%，显示市场对优质资产的认可[4][11] 审核与发行机制优化 - 发改委要求建立“储备一批、组织一批、申报一批”的滚动机制，以提升审核效率[5][12] - 预计项目从受理到注册周期将保持在100天以内，例如中金唯品会奥莱REIT审核周期已缩短至80-90天[5][12] - 在提效同时强化质量把控，要求项目运营满3年、现金流稳定（如近3年经营性净现金流为正），确保底层资产质量[5][13] - 新办法将促使商业不动产REITs试点与基础设施REITs形成“双轮驱动”，为投资者提供多元化选择[5][13]

北交所新股市场表现与展望 - 2025年前11个月北交所共有23家公司上市，募资总额67亿元，已超过2024年全年水平；11月单月有5家公司上市，募资额9.8亿元，IPO节奏呈加速态势[2][6] - 网上申购资金规模显著增长，前11个月平均达6469亿元，11月单月平均为7112亿元；网上中签率持续下探至0.038%，凸显新股稀缺性[2][7] - 新股首日涨幅表现强劲，前11个月平均涨幅达356%，11月单月平均涨幅为471%，其中大鹏工业首日上涨超12倍[2][7] - 打新资金门槛上升，前11个月网上申购资金上限平均为1228万元，显著高于2023年的807万元和2024年的843万元；前11月打新预期收益为41万元，11月单月为5.1万元，1000万账户单月预期收益率为0.47%[2][7] - 2025年下半年已有25家公司成功过会，审核周期约3个月；截至11月30日，有165家公司筹备北交所IPO，其中已过会未上市17家，已受理未上会148家[8] 房地产行业动态与政策 - 本周房地产（申万）指数上升0.7%，个股方面万通发展上涨19.3%，华夏幸福下跌14.9%[9] - 新房成交面积环比上升，本周42个重点城市新房合计成交206万平米，环比上升9.8%；11月累计成交724万平米，环比上升0.8%，但同比下降43.1%[10] - 二手房成交面积小幅下降，本周21个重点城市二手房合计成交202万平米，环比下降0.6%；11月累计成交800万平米，环比上升27.5%，同比下降19.2%[11] - 证监会推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点草案公开征求意见，支持构建房地产发展新模式[11] - 多地因城施策持续推进，北京“十五五”规划强调住有所居，上海国资委加强存量盘活制度供给，常州购买高品质住宅公积金贷款额度增加50万[11] 九号公司业务与财务表现 - 九号公司是全球智能短交通及服务机器人领军企业，2024年收入142.0亿元，同比增长38.9%，扣非归母净利润10.6亿元，同比增长157.2%；2025年上半年收入117.4亿元，同比增长76.1%，扣非归母净利润13.1亿元，同比增长125.3%[14] - 公司竞争优势在于底层通用技术积累和成熟的海外品牌渠道，2015年收购Segway获得品牌和渠道优势[15] - 电动两轮车业务增长强劲，2025年上半年收入68.2亿元，同比增长101.7%，占总收入比例58.1%[16] - 平衡车和滑板车业务恢复增长，2025年上半年收入21.8亿元，同比增长37.2%，占比18.6%[16] - 新业务快速拓展，割草机器人2024年收入8.6亿元，同比增长284%；全地形车2025年上半年收入5.4亿元，同比增长6.2%[16] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为20.1亿元、25.9亿元、34.9亿元，同比增长84.9%、29.1%、34.6%[17]

报告行业投资评级 | 行业 | 子行业 | 评级 | | --- | --- | --- | | 黑色产业 | 铁矿石 | 震荡 [2] | | 黑色产业 | 煤焦 | 震荡 [2] | | 黑色产业 | 卷螺 | 震荡 [2] | | 黑色产业 | 玻璃 | 震荡 [2] | | 黑色产业 | 碱 | 震荡 [2] | | 金融 | 上证50股指期货/期权 | 震荡 [3] | | 金融 | 沪深300股指期货/期权 | 震荡 [3] | | 金融 | 中证500股指期货/期权 | 反弹 [3] | | 金融 | 中证1000股指期货/期权 | 反弹 [3] | | 金融 | 2年期国债 | 震荡 [3] | | 金融 | 5年期国债 | 震荡 [3] | | 金融 | 10年期国债 | 上行 [3] | | 贵金属 | 黄金 | 震荡偏强 [6] | | 贵金属 | 白银 | 震荡偏强 [6] | | 轻工 | 原木 | 震荡筑底 [7] | | 轻工 | 纸浆 | 偏弱震荡 [7] | | 轻工 | 双胶纸 | 震荡 [7] | | 油脂油料 | 豆油 | 区间运行 [7] | | 油脂油料 | 棕油 | 区间运行 [7] | | 油脂油料 | 菜油 | 区间运行 [7] | | 油脂油料 | 豆粕 | 震荡 [7] | | 油脂油料 | 菜粕 | 震荡 [7] | | 油脂油料 | 豆二 | 震荡 [8] | | 油脂油料 | 豆一 | 震荡 [8] | | 农产品 | 生猪 | 震荡偏强 [8] | | 软商品 | 橡胶 | 震荡 [10] | | 聚酯 | PX | 震荡 [10] | | 聚酯 | PTA | 震荡 [10] | | 聚酯 | MEG | 宽幅震荡 [10] | | 聚酯 | PR | 观望 [10] | | 聚酯 | PF | 观望 [10] | 报告的核心观点 报告对多个行业的期货品种进行分析和评级，包括黑色产业、金融、贵金属、轻工、油脂油料、农产品、软商品和聚酯等行业，指出各品种因供需、成本、政策、市场情绪等因素影响呈现不同走势，投资者需关注各品种相关因素变化及宏观政策预期影响 [2][3][6] 根据相关目录分别进行总结 黑色产业 - 铁矿石供应增加、需求核心在地产且内需疲弱、库存回升、供需过剩格局难扭转，价格高位震荡 [2] - 煤焦前期下跌后估值合理，成本压力大、开工意向不高、供应担忧加剧，低位有支撑 [2] - 螺纹下游需求低迷、冬储未开始、上方空间压制，价格取决于产量压减和政策落地强度，底部震荡 [2] - 玻璃供应消息扰动、库存转降，但需求弱，价格高度取决于冷修进度，关注宏观和冷修情况 [2] 金融 - 股指期货/期权上一交易日各指数有涨有跌，关注中法领导人会谈和不动产投资信托基金试点消息，市场短期调整、中期乐观 [3] - 国债现券利率盘整、市场趋势小幅反弹，央行开展逆回购操作，单日净回笼资金 [3] 贵金属 - 黄金定价机制转变，货币、金融、避险、商品属性支撑价格，短期受美联储政策和避险情绪扰动，长期有支撑 [6] - 白银与黄金类似，短期受美联储表态和经济数据影响，关注相关数据 [6] 轻工 - 原木出货量减少、需求难改善、进口量有变化、到港量减少、库存去化，价格震荡筑底 [7] - 纸浆现货市场价格分化、成本支撑增强，但需求不佳，预计偏弱震荡 [7] - 双胶纸现货价格偏稳、供应面变化不大、订单有望放量、纸企挺价，价格震荡 [7] 油脂油料 - 油脂美豆压榨高但生物柴油政策不确定、马棕油情况复杂、国内供应充裕需求或回暖，预计区间运行 [7] - 粕类美豆供应结构性偏紧但全球宽松、国内供应充裕需求有支撑，预计震荡 [7][8] 农产品 - 生猪交易均重或下降、结算价下降、供应充裕需求有限、开工率上升后或转弱，价格震荡偏强 [8] 软商品 - 橡胶产区情况不同、原料价格有支撑、需求端产能将释放、库存累库，价格宽幅震荡 [10] 聚酯 - PX 油价上涨、供应强势、需求利好，价格宽幅震荡 [10] - PTA 成本端松动、供需短期改善但后续恶化，价格跟随成本端波动 [10] - MEG 中长线累库压力存在、近月好转，价格震荡 [10] - PR 成本驱动市场或上扬但终端跟进乏力 [10] - PF 油价涨势利好商品市场情绪 [10]

政策动态 - 中国证监会研究起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》以推动REITs市场高质量发展并支持构建房地产发展新模式 [1] - 证监会及沪深交易所正抓紧进行技术系统调整等准备工作将尽快印发系列制度规则并上线运行项目申报预计很快可以启动 [1] - 监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施REITs并行推进的发展策略建立分类管理制度以契合不同资产特质 [4] 市场空间与影响 - 中泰证券测算商业不动产REITs潜在盘活空间在8000亿元至15000亿元从长期看是盘活商业地产存量打通融投管退全链条的重要方式 [2] - 商业不动产REITs出台意味着市场规模扩张有望提速潜在资产体量可观有助于打破商业地产相关企业的资产高沉淀约束提升资产流动性 [3] - 该举措可为持有优质商业物业的房企和地方国资提供市场化融资和退出渠道缓解流动性压力并在一定程度上防范风险 [2] 制度优化与展望 - 监管部门将持续增强政策包容性和适应性优化首发和扩募制度推动发行范围扩容提质支持REITs并购重组以做大做强"资产上市"平台 [5] - 大力推动中长期资金入市以维护市场稳定运行并建立良好的市场生态促进投融资良性循环 [5] - 申万宏源证券分析征求意见稿由证监会单独发布可能意味着审核链条将有所简化从而加速产品扩容进程 [6]

文章核心观点 - 中国证监会发布《公告》启动商业不动产REITs试点 旨在盘活存量商业不动产 支持构建房地产发展新模式 并推动REITs市场高质量发展[1] - 经过近五年探索 中国公募REITs市场已发展成千亿级新兴市场 为商业不动产REITs推出奠定了制度、市场和生态基础[1] - 商业不动产REITs将与现有基础设施REITs形成互补 共同完善中国REITs市场生态[6] 市场发展现状与基础 - 截至发稿 全市场共有77单REITs产品上市 发行规模2070亿元（含扩募） 总市值2201亿元[1] - 2024年以来 中证REITs全收益指数上涨22.46% REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种[2] - 基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型 其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[7] 商业不动产REITs试点政策要点 - 《公告》明确了商业不动产REITs的产品定义 即通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公募基金[2] - 要求拟持有的商业不动产必须权属清晰、手续齐备 且已产生持续稳定现金流[3] - 强调基金管理人的主动管理责任 要求其建立专业的投管和运营体系以提升资产价值[3] - 监管方面 明确各监管机构依法依规履行监管和风险监测处置职责 相关自律组织履行自律管理职责[3] 试点推出的意义与背景 - 中国商业不动产存量规模庞大 具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求[4] - 借鉴国际经验 商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等是REITs重要的底层资产[4] - 推出商业不动产REITs可更好发挥REITs功能 支持构建房地产发展新模式 提升资本市场服务实体经济质效[4] 市场各方准备与后续工作 - 上交所表示将稳步推进试点 完善业务规则 协同市场培育 并以优质商业不动产先行稳步开展试点[6] - 深交所表示将按照证监会部署 优化配套规则 开展系统改造 并联合市场各方做好项目培育和储备[6] - 国家发展改革委正积极推动基础设施REITs进一步扩围[6]

报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [2] 报告核心观点 - 我国公募REITs市场经过近五年发展已形成"制度完善、规模初显、投资者成熟"的基础 为商业不动产REITs试点提供了必要条件 [5] - 商业不动产REITs试点标志着市场从"基础设施单赛道"迈向"基础设施+商业不动产双轮驱动"新阶段 [7] - 推出商业不动产REITs可破解商业地产存量盘活困局 填补投资端优质标的缺口 促进房地产行业从"三高"开发模式转向资产精细化运营管理模式 [7] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成"稳健+弹性"互补 完善产品生态 吸引更多长期资金参与 [7] - 长期看REITs具备较强配置属性 建议投资者关注新业态投资机会 同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [5] 市场现状与规模 - 截至2025年11月28日 全市场共有77只REITs上市交易 总募集资金超过2000亿元 总市值约2200亿元 [7] - 行业总市值2198.85亿元 行业流通市值1174.50亿元 [2] - 2024年以来 中证REITs全收益指数上涨22.46% REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [11] 产品定义与要求 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [7] - 涵盖商业综合体、写字楼、零售商场、酒店等市场化商业不动产 [7] - 需满足"权属清晰、合规手续齐备、已产生持续稳定现金流"三大核心条件 排除尚未形成实际收益的增量项目 [7] 潜在市场空间 - 中国整体实体资产资本价值在150-200万亿元之间 其中狭义商业地产(零售物业、办公物业和酒店)在40-50万亿元 [7] - 参考美国商业地产REITs化率约4.8% 保守假设商业不动产可证券化率在2%-3%之间 潜在市场规模在8000-15000亿元之间 [7] 市场生态影响 - 商业不动产REITs将填补传统商业不动产领域空白 促进REITs市场投资者结构优化 [7] - 将吸引更多长期资金如保险资金、年金、社保资金参与 提升市场成熟度和稳定性 [7]

政策公告核心 - 证监会起草《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》并向社会公开征求意见 [1] - 政策目标为推动REITs市场高质量发展、丰富资本市场投融资工具、支持构建房地产发展新模式、增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] - 商业不动产REITs被定义为投资于商业不动产资产支持证券以取得所有权或经营权利，通过运营管理获取稳定现金流并分配给基金份额持有人的封闭式公募基金 [1] 基金管理人与托管人要求 - 拟任基金管理人及基金托管人须符合《证券投资基金法》及《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定的条件 [2] - 拟任基金管理人需具备健全有效的REITs投资管理、资产运营、内部控制与风险管理制度和流程 [2] 尽职调查与申请要求 - 基金募集前基金管理人须对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查 [2] - 需聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务 [2] - 申请募集时基金管理人应向证监会提交《证券投资基金法》和证监会规定的注册申请材料 [2] 基础资产要求 - 商业不动产REITs拟持有的资产应符合国家战略、发展规划、产业政策 [2] - 基础资产需权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备 [2] - 基础资产需已产生持续、稳定的现金流 [2] 运营管理与监管职责 - 基金管理人须按法律、行政法规和基金合同约定主动履行商业不动产运营管理职责 [2] - 基金管理人、基金托管人及其他专业机构需严格遵守执业规范和监管要求 [2] - 各监管机构将依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责 [1] 后续步骤 - 证监会将根据公开征求意见情况进一步完善公告并履行程序后发布实施 [3]

政策发布与市场背景 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》 推动REITs市场高质量发展并支持构建房地产发展新模式 [1] - 政策出台是为贯彻落实新“国九条”要求 丰富资本市场投融资工具并增强服务实体经济质效 [1][5] - 商业不动产REITs将适用现有基础设施REITs规则体系 仅针对差异点进行适应性完善 相关单位同步修订配套规则并调整技术系统 [1] 市场现状与发展潜力 - 截至2025年11月27日 中国已上市77只REITs 融资金额达2070亿元 总市值为2201亿元 [2] - 2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% REITs已成为重要的大类资产配置品种 [2] - 中国商业不动产存量规模庞大 具有通过REITs盘活资产并拓宽权益融资渠道的内在需求 [2] 产品定义与制度要点 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [3] - 《公告》明确了基金注册及运营管理要求 包括基金管理人及托管人职责、尽职调查、申请材料及基金管理人的主动运营管理责任 [3] - 制度强调发挥基金管理人和专业机构作用 压严压实责任 并要求各监管机构依法履行监管和风险监测处置职责 [3] 政策协同与战略意义 - 新“国九条”明确提出推动REITs市场高质量发展 商务部等五部委10月底的方案也支持符合条件的商业地产项目发行REITs [5] - 推出商业不动产REITs可盘活存量带动增量 促进经济良性循环 稳定房地产市场预期 并适配居民财富管理需要 [5] - 商业不动产与基础设施REITs将并行试点 服务重心各有侧重 基础设施REITs盘活公共资产 商业不动产REITs精准对接商业综合体、写字楼等需求 [6]