报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [2] 报告核心观点 - 我国公募REITs市场经过近五年发展已形成"制度完善、规模初显、投资者成熟"的基础 为商业不动产REITs试点提供了必要条件 [5] - 商业不动产REITs试点标志着市场从"基础设施单赛道"迈向"基础设施+商业不动产双轮驱动"新阶段 [7] - 推出商业不动产REITs可破解商业地产存量盘活困局 填补投资端优质标的缺口 促进房地产行业从"三高"开发模式转向资产精细化运营管理模式 [7] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成"稳健+弹性"互补 完善产品生态 吸引更多长期资金参与 [7] - 长期看REITs具备较强配置属性 建议投资者关注新业态投资机会 同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [5] 市场现状与规模 - 截至2025年11月28日 全市场共有77只REITs上市交易 总募集资金超过2000亿元 总市值约2200亿元 [7] - 行业总市值2198.85亿元 行业流通市值1174.50亿元 [2] - 2024年以来 中证REITs全收益指数上涨22.46% REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [11] 产品定义与要求 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [7] - 涵盖商业综合体、写字楼、零售商场、酒店等市场化商业不动产 [7] - 需满足"权属清晰、合规手续齐备、已产生持续稳定现金流"三大核心条件 排除尚未形成实际收益的增量项目 [7] 潜在市场空间 - 中国整体实体资产资本价值在150-200万亿元之间 其中狭义商业地产(零售物业、办公物业和酒店)在40-50万亿元 [7] - 参考美国商业地产REITs化率约4.8% 保守假设商业不动产可证券化率在2%-3%之间 潜在市场规模在8000-15000亿元之间 [7] 市场生态影响 - 商业不动产REITs将填补传统商业不动产领域空白 促进REITs市场投资者结构优化 [7] - 将吸引更多长期资金如保险资金、年金、社保资金参与 提升市场成熟度和稳定性 [7]