行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 房地产市场热度环比维持平稳 新房备案数据环比增长7% 二手房备案数据环比下降0.5%[2] - 看好重点城市区域市场的量价回升 以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复[4] - 业绩与现金流稳健的物管公司有望在房地产止跌回稳的基调下迎来估值修复[4] 市场表现 - 沪深300指数上涨0.38% 房地产开发板块下跌1.31%[3] - 恒生指数上涨2.74% 中华内房股指数CNY下跌0.06%[3] - 恒生物业服务及管理指数上涨1.67%[3] 销售数据表现 - 4月1日-25日44城新房销售面积同比下降13% 其中一线下降6% 二线下降12% 三线下降20%[14] - 年初至今44城新房销售面积累计同比上升1% 其中一线上升13% 二线下降3% 三线下降0%[14] - 4月1日-25日22城二手房成交面积同比上升19% 其中一线上升35% 二线上升14% 三线上升3%[23] - 年初至今22城二手房累计同比上升32% 其中一线上升45% 二线上升26% 三线上升14%[23] 库存与去化情况 - 21城库存面积四周滚动环比下降2% 同比下降14%[31] - 21城去化速度为92周 四周滚动环比放缓5周 同比加快25周[31] - 20个样本城市二手房挂牌量约269.6万套 较4月20日上升0.5%[34] - 一线城市二手房挂牌量46.6万套 较4月20日上升0.5%[34] 推盘情况 - 21重点城市新房新批准上市套数环比+48%[37] - 4月累计推盘套数同比-24% 2025年累计推盘套数同比-23%[37] 重点推荐公司 - 推荐13家公司包括城投控股 城建发展 滨江集团 招商蛇口 新城控股 华润置地 中国海外发展 绿城中国 建发国际集团 越秀地产 华润万象生活 绿城服务 中海物业[7][39] - 所有推荐公司投资评级均为买入[7] - 提供详细的目标价和估值数据 包括最新收盘价 目标价 市值 EPS预测和PE倍数[40] 个股最新观点 - 城投控股2024年实现营业总收入94.3亿元 同比+268.6% 归母净利润2.43亿元 同比-41.6%[41] - 城建发展24年实现营收254.4亿元 同比+25% 归母净亏损9.5亿元[41] - 滨江集团24年实现营收691.5亿元 同比-2% 归母净利润25.5亿元 同比+1%[41] - 招商蛇口2024年实现营收1789.5亿元 同比+2.25% 归母净利润40.4亿元 同比-36.09%[41] - 新城控股2024年实现营收889.99亿元 同比-25.32% 归母净利润7.52亿 同比+2.07%[42] - 华润置地收入2788亿元 同比+11% 核心净利润254亿元 同比-8.5%[42] - 中国海外发展收入同比-9%至1852亿元 归母净利润156亿元 同比-39%[42] - 绿城中国收入1585亿元 同比+21% 归母净利润16亿元 同比-49%[42] - 建发国际集团收入1430亿元 同比+6% 核心归母净利润43亿元 同比-1.6%[42] - 越秀地产24年实现营收864亿元 同比+8% 归母净利10.4亿元 同比-67%[42] - 华润万象生活24年实现营收170.4亿元 同比+15% 归母净利润36.3亿元 同比+24%[43] - 绿城服务24年实现营收178.9亿元（剔除MAG影响）同比+6% 归母净利润7.9亿元 同比+30%[43] - 中海物业24年实现营收140.2亿元 同比+7% 归母净利润15.1亿元 同比+13%[43]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [3] 报告的核心观点 - 公司拿地长期聚焦杭州等核心城市，土储优质，销售增速优于行业，近几年积极优化资产负债表，主动压降有息负债，融资成本不断降低，待低毛利项目结算后，盈利能力有望改善 [3] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024 年公司营业收入 691.5 亿元，同比下降 1.8%；毛利率 12.5%，同比下降 4.2pct；归母净利润 25.5 亿元，同比增长 0.7%；扣非归母净利润 24.3 亿元，同比增长 1.2% [1] - 营收下降但业绩增长主要由于减值损失减少和期间费用率降低 [1] 销售与拿地情况 - 2024 年销售额 1116.3 亿元，同比减少 27.3%，位列克而瑞销售排名第 9 位，同比提升 2 位，首次进入全国房企 TOP10 阵营，且为 TOP10 中唯一民企，连续 7 年获杭州销售冠军 [2] - 2025 年计划销售额 1000 亿元左右，行业排名 15 名以内，全国份额 1%以上 [2] - 2024 年获取土地 23 宗，其中杭州 22 宗，南京 1 宗，在杭州土地市场占有率 37% [2] - 新增土储计容建面 187 万方（YoY -44%），权益土地款 224.4 亿元（YoY -12.3%），全口径价款 448.5 亿元（YoY -22.2%），全口径拿地金额/销售金额为 40.2% [2] - 截止 2024 年末，土储中杭州、浙江省内非杭州、浙江省外分别占比 70%、20%、10% [2] 负债与融资情况 - 截止 2024 年末，并表有息负债 374.3 亿元，同比减少 9.8%，银行贷款和直接融资占比分别为 83.2%和 16.8% [3] - 剔除预收账款的资产负债率 57.9%，净负债率 0.57%，现金短债比 3.58 倍 [3] - 2024 年融资成本为 3.4%，较上年末下降 0.8 个百分点 [3] - 2025 年计划有息负债降至 300 亿元以内，融资成本确保 3.3%，争取 3.2%以内，直接融资比例控制在 20%以内 [3] 财务指标预测 - 预计 2025/2026/2027 年公司营收 708/626/548 亿元；归母净利润为 27.9/29.5/30.7 亿元；对应 EPS 分别为 0.90/0.95/0.99 元 [3] - 当前股价对应 2025 年 PE11.2 倍 [3]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 报告的核心观点 - 2024年滨江集团销售挺进行业前十，盈利逆势提升，虽营收下降但归母净利润上升，未来毛利率有望修复，财务表现稳健，投资聚焦杭州，预计2025 - 2027年归母净利润持续增长，维持“买入”评级 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年实现营收691.52亿元，同比 - 1.83%；归母净利润25.46亿元，同比 + 0.66% [2] - 2024年毛利率12.54%，较23年下滑4.22pct；净利率5.48%，较23年上升1.43pct [3] - 2024年资产减值损失8.69亿元（23年为37.8亿元）；信用减值损失2.62亿元（23年为5.27亿元） [3] - 2024年权益有息负债305亿元，较年初下降55亿元；权益货币资金327亿元，较年初上升10.47% [4] - 2024年末平均融资成本为3.4%，较期初下降0.8个百分点 [4] - 2024年扣除预收款后的资产负债率为57.88%（23年为56.41%），净负债率为0.57%（23年为15.08%），现金短债比为3.58倍（23年为2.42倍） [4] 销售情况 - 2024年实现销售额1116.3亿元，同比 - 27.3%，位列克而瑞行业销售排名第9位，较23年提升2位，首次进入克而瑞全国房企TOP10，是TOP10中唯一的民营房企 [3] 土地储备 - 2024年共获取土地23宗（杭州22宗及南京1宗），新增计容建面187万方（同比 - 43.8%），权益土地款224.4亿元（同比 - 12.3%） [4] - 2024年在杭州土地市场占有率达37% [4] - 截止24年末，土地储备中杭州占70%，浙江省内其他城市占比20%，浙江省外占比10%，23年末占比分别为60%/25%/15% [4] 投资建议 - 预计公司2025 - 2027年归母净利润分别为30.5亿元/35.6亿元 /40.4亿元，同比分别 + 19.8%/+16.6%/+13.5%，股票现价对应2025 - 2027年PE估值分别为10.2x/8.7x/7.7x，维持“买入”评级 [5] 市场中相关报告评级比率分析 | 日期 | 一周内 | 一月内 | 二月内 | 三月内 | 六月内 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 买入 | 3 | 15 | 39 | 54 | 154 | | 增持 | 0 | 2 | 3 | 4 | 1 | | 中性 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | | 减持 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | 评分 | 1.00 | 1.12 | 1.07 | 1.07 | 1.02 | [11] 历史推荐和目标定价 | 序号 | 日期 | 评级 | 市价 | 目标价 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 2023 - 04 - 30 | 买入 | 9.22 | N/A | | 2 | 2023 - 08 - 30 | 买入 | 11.02 | N/A | | 3 | 2023 - 10 - 27 | 买入 | 8.48 | N/A | | 4 | 2024 - 04 - 27 | 买入 | 6.42 | N/A | | 5 | 2024 - 08 - 31 | 买入 | 8.42 | N/A | | 6 | 2024 - 10 - 31 | 买入 | 9.68 | N/A | [11]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 2024年业绩同比+1%、符合预期，费用率保持行业低位、可结算资源丰富；销售1116亿，销售均价4.7万元/平、显著高于同行、是好房子重要受益标的；拿地额448亿元、拿地强度40%，杭州拿地占比97%、拿地积极持续聚焦；拿地积极下有息负债持续下降，融资成本快速下降至3.4%，持续高质量成长；维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年04月25日收盘价9.99元，一年内最高/最低12.44/5.74元，市净率1.2，股息率0.90%，流通A股市值267.97亿元，上证指数/深证成指3295.06/9917.06 [1] 基础数据 - 2024年12月31日每股净资产8.85元，资产负债率80.10%，总股本/流通A股31.11亿/26.82亿股，流通B股/H股无 [1] 财务数据及盈利预测 |年份|营业总收入（百万元）|同比增长率（%）|归母净利润（百万元）|同比增长率（%）|每股收益（元/股）|毛利率（%）|ROE（%）|市盈率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2023|70443|69.7|2529|-32.4|0.81|16.8|10.0|12| |2024|69152|-1.8|2546|0.7|0.82|12.5|9.2|12| |2025E|65708|-5.0|2810|10.4|0.90|12.5|9.4|11| |2026E|55893|-14.9|3104|10.4|1.00|12.9|9.6|10| |2027E|47550|-14.9|3481|12.1|1.12|14.1|9.9|9| [5] 公司经营情况 - 2024年营业收入692亿元，同比-1.8%；归母净利润25.5亿元，同比+0.7%；扣非归母净利润24.3亿元，同比+1.2%；基本每股收益0.82元，同比+1.2%；毛利率和归母净利率分别为12.5%和3.7%，同比分别-4.2pct和+0.1pct；三费费率为2.7%，同比-0.4pct；合联营企业投资收益7.6亿元，同比-28%；计提资产减值损失和信用减值损失分别为8.7亿元和2.6亿元，同比分别-77%和-50%；年末合同负债1254亿元同比-12.4%，覆盖当期地产结算收入1.8倍 [6] - 2024年销售额1116亿元，同比-27.3%；克而瑞排名第9名、同比提升2名，居民营企业第1，连续7年居杭州市占率第一；销售面积236万平，同比-29.3%；销售均价4.7万元/平，同比+2.9%，远高于重点房企均值2.2万元/平；2025年销售额目标1000亿左右、同比-9% [6] - 2024年拿地金额448亿元，同比-22.2%，其中杭州占比97%；拿地面积187万平，同比-44.0%；拿地均价2.4万元/平，同比+38.7%；拿地/销售金额比40%，拿地/销售面积比79%，拿地/销售均价比51%；在杭州土地市场份额从2023年的25%提升至2024年的38%；2025年计划投资金额控制在权益销售回款50%左右 [6] - 至2024年末，持续处于三条红线绿档，剔预负债率57.9%，净负债率0.6%，现金短债比3.6倍；货币现金371亿元，同比+14%；并表有息负债余额374亿元，同比-41亿元，其中银行贷款占比83%，直接融资占比17%；权益有息负债余额305亿元，同比-55亿元；平均融资成本3.4%，同比-0.8pct；2025年计划降低权益有息负债到300亿以内，继续降融资成本，确保3.3%、争取3.2%以内，继续把直接融资比例控制在20%以内 [6]

文章核心观点 - 2024年房地产行业整体表现弱势，但滨江集团稳健经营，销售额保持行业前列，且在财务、土储、多元业务等方面表现良好，2025年将继续推进“1+5”发展战略 [2][3][6] 行业情况 - 2024年全国房地产开发投资100280亿元，同比下降10.6%，住宅投资76040亿元，下降10.5% [2] - 2024年全国房屋新开工面积73893万平方米，下降23.0% [2] - 2024年全国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，住宅销售面积下降14.1% [2] 公司经营业绩 - 2024年公司实现营业收入691.52亿元，同比下降1.83%；归母净利润25.46亿元，同比上升0.66%；扣非净利润24.30亿元，同比上升1.19%；基本每股收益0.82元 [2] - 2024年公司实现销售额1116.3亿元，位列克而瑞行业销售排名第9位，较2023年提升2位，是TOP10中唯一的民营房企，且连续7年荣获杭州市场销售冠军 [2] 公司项目交付 - 2024年公司按计划交付52个项目，其中杭州地区32个，其他城市20个，交付数量创历史新高 [3] 公司财务状况 - 截至2024年末，公司权益有息负债305亿元，较年初下降55亿元，权益货币资金余额327亿元，较年初上升10.47%，首次权益货币资金大于权益有息负债 [4] - 2020 - 2023年公司融资成本分别为5.2%、4.9%、4.6%、4.2%，截至2024年末平均融资成本为3.4%，较上年末下降0.8个百分点，创近几年最大降幅 [4] 公司土地储备 - 2024年公司共斩获23宗土地，总投资金额448.5亿元，权益投资金额219.35亿元，拿地力度40%，新增货值726亿元 [4] - 2024年公司在杭州获取22宗土地，市场占有率37%，是杭州拿地数量最多的企业 [4] - 2024年公司新增项目计容建筑面积合计187万平方米，权益土地款224.4亿元，土地储备中杭州占70%，浙江省内非杭州城市占20%，浙江省外占10% [4] 公司多元业务 - 2024年公司在多地获取6个代建项目，总计容建面约74.2万方 [5] - 公司旗下千岛湖滨江云顶桃源度假酒店、杭州友好饭店等酒店经营有序推进 [5] - 截至2024年末，公司持有可出租面积约44.71万平方米，2024年租金收入4.19亿元，投资性房地产账面价值96.85亿元 [5] - 公司旗下首个康养项目滨江和家御虹府长者之家运营中，截至2024年末入住率达85% [5] 公司未来规划 - 2025年公司继续推进“1+5”发展战略，“1”指做精做优做强房地产主业，“5”指推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块 [6] - 2025年公司销售额目标为1000亿元以上，占行业总规模的1%，全国排名在15名以内 [6]

文章核心观点 2025年4月26日滨江集团发布2024年年度报告，介绍机构投资者持股情况及公募基金持股变动情况 [1][2] 机构投资者持股情况 - 截至2025年4月25日，285个机构投资者披露持有滨江集团A股股份，合计持股量达18.85亿股，占总股本60.58% [1] - 前十大机构投资者包括杭州滨江投资控股有限公司等，合计持股比例达53.39%且保持未变 [1] 公募基金持股变动情况 - 本期较上一期持股增加的公募基金共6个，包括新华泛资源优势混合等，持股增加占比小幅上涨 [2] - 本期较上一季度持股减少的公募基金共40个，包括南方中证全指房地产ETF等，持股减少占比达1.36% [2] - 本期较上一季度新披露的公募基金共218个，包括南方中证500ETF等 [2] - 本期较上一季未再披露的公募基金共37个，包括工银灵动价值混合A等 [2]

文章核心观点 4月25日滨江集团发布2024年度分配预案并公布2024年报，介绍公司上市以来历次分配方案、资金面、两融数据情况，还给出2024年度房地产行业分红排名 [2][3][4] 公司情况 分红情况 - 2024年度分配预案拟10派0.82元（含税），预计派现金额2.55亿元，派现额占净利润比例10.02%，为上市以来第17次派现 [2] - 上市以来不同年份有不同分配方案，如2023年10派0.9元（含税）派现2.80亿元，2022年10派2.5元（含税）派现7.78亿元等 [2] 财务情况 - 2024年共实现营业收入691.52亿元，同比下降1.83%，实现净利润25.46亿元，同比增长0.66%，基本每股收益0.82元，加权平均净资产收益率9.63% [2] 资金情况 - 今日主力资金净流出1838.76万元，近5日主力资金净流入619.74万元 [3] 两融情况 - 最新融资余额3.43亿元，近5日增加3339.69万元，增幅10.79% [4] 行业情况 行业分红排名 - 申万行业统计的房地产行业28家公布2024年度分配方案的公司中，招商蛇口派现金额最多为17.50亿元，其次是中国国贸11.08亿元、南京高科5.19亿元 [4] - 给出28家公司的每10股送转、每10股派现、派现金额、派现占净利润比例、股息率等具体数据 [4][5]

会议情况 - 2024年召开13次董事会，独立董事均出席表决[5] - 2024年召开4次审计等委员会会议，独立董事均出席表决[5] - 2024年召开3次独立董事专门会议审议关联交易[6] 关联交易 - 2024年7 - 12月多次关联交易议案经独立董事同意提交董事会通过[9][10] 其他事项 - 2024年独立董事现场工作15天[8] - 2024年认为董监高2023年度薪酬符合经营状况[11] - 2024年按时披露报告，信息真实准确完整[12] - 2024年续聘天健会计师事务所为审计机构[14] - 2025年独立董事将继续履行职责[16]

会议情况 - 2024年召开13次董事会、4次审计等各类委员会会议[5] - 2024年对关联交易召开3次独立董事专门会议[6] 独立董事履职 - 2024年现场工作15天，认为董监高2023薪酬合理[8][12] - 2024年依法依规履职，维护公司和股东权益[16] 关联交易审议 - 2024年多次独立董事会议同意关联交易议案提交董事会并通过[9][10][11] 公司运营 - 2024年按时披露报告，内控完善并遵守执行[13][14] - 2024年续聘天健会计师事务所为审计机构[15] 未来展望 - 2025年关注行业形势影响并提建议[17] - 2025年按规定出席会议提供决策和风控意见[17]

市值管理制度 - 公司制定市值管理制度提升投资价值和股东回报[2] - 由董事会领导，董事会秘书具体负责[6] 管理措施 - 运用并购重组、股权激励等促进投资价值反映质量[9] - 监控关键指标评估市值与股价表现[10] 执行与修订 - 制度未尽事宜按国家法规和公司章程执行[12] - 由董事会负责修订和解释，经审议批准后生效[12]