会议情况 - 现场会议于2025年11月24日14:30召开，网络投票于9:15 - 15:00进行[2] 投票数据 - 通过现场和网络投票股东187人，代表股份2,048,739,141股，占比65.8453%[5] - 关于续聘2025年度审计机构议案，总表决同意股数2,027,661,203，占比98.9712%[10] - 关于为参股房地产项目公司提供担保额度议案，总表决同意股数2,047,927,366，占比99.9604%[10] 合规情况 - 浙江天册律师事务所认为本次股东会程序合法合规，表决结果有效[11]

股东会信息 - 2025年第一次临时股东会通知于2025年10月31日公告[4] - 现场会议于2025年11月24日14:30在杭州召开[5] - 股权登记日为2025年11月18日[6] 投票情况 - 深交所交易系统和互联网投票时间为2025年11月24日[5] - 现场会议股东及代理人11人，持股2,007,054,826股，占比64.5056%[6] - 网络投票股东176名，代表股份41,684,315股，占比1.3397%[7] 议案表决 - 《关于续聘2025年度审计机构的议案》同意股数占比98.9712%[9] - 《关于为参股房地产项目公司提供担保额度的议案》同意股数占比99.9604%[9] 结果声明 - 本次股东会召集、召开程序及表决结果合法有效[11]

担保信息 - 公司拟为兴塘置业2.9亿元融资提供担保[2] - 按股权比例承担49%未清偿债务连带责任[2] - 担保最高本金限额1.421亿元[2] 会议表决 - 董事会会议5人出席[1] - 为参股公司担保议案5票同意[3]

行业投资评级 - 对房地产行业评级为“看好”（维持）[8] 核心观点 - 行业风险评价降低、行业进入中长期修复通道的信心不断强化是推动地产股修复的主要原因[2] - 短期内地产市场下滑速度有所加快，12月及2026年一季度房地产政策加码预期提升，优质地产股配置价值凸显[2] - 房贷贴息等政策工具对房地产市场中短期回暖有实质性的支撑，其关键在于贴息的幅度和周期长度[3] - 相较租金回报率（全国约2%，一线城市约1.5%-1.8%），我国3.05%的房贷利率偏高[3] - 假设房屋总价200万，贷款150万，30年期，首年以3.05%利率计算，月供为6364.58元，若贴息50BP，月供降至5965.88元；若贴息100BP，月供降至5581.87元[3] - 地产板块可能需要看到房贷贴息等财政政策以超预期力度落地，才能初步提振市场信心，而要真正扭转市场预期，则需要看到一系列地产及相关政策组合拳出台[4] - 需关注12月经济工作会议[4] 具体事件与数据评述 - 彭博新闻社称中国决策层正在考虑新一轮地产政策，包括对新增个人住房贷款提供贴息、提高房贷个人所得税专项扣除以及进一步降低住房交易契税等[3] - 10月单月商品房销售面积6147万平，销售金额5977亿元，分别同比下降19%和24%，均为2024年下半年以来的最大同比降幅[4] - 10月份个人按揭贷款新增950亿元，较上年同期减少30%，降幅较上月扩大了19个百分点[4] - 10月单月开发投资同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点；新开工面积同比降幅扩大；竣工降幅则接近30%[4] 投资建议与相关标的 - 相关标的：招商蛇口(001979，买入)、保利发展(600048，买入)、滨江集团(002244，未评级)、金地集团(600383，增持)[5]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为房地产行业及其产业链（建筑建材），具体公司包括房地产开发商（如招商蛇口、滨江集团）和建材供应商（如东方雨虹、北新建材、三棵树、科顺股份、东鹏控股）以及建筑类公司（如东湖高新、高新发展）[1][13] 核心观点与论据 宏观经济与地产行业现状 * 四季度宏观经济下行压力增大，基建和地产数据均处于低位并进一步走弱[3] * 10月份地产销售面积同比下降19%，环比下降8个百分点，销售金额同比下滑24%，环比下降13个百分点[3] * 2025年销售均价下降6.9%，10月单月环比降幅达5.4个百分点，房价加速下行[3] * 一线城市如上海的新房认筹率明显下降，热门楼盘启用分销渠道，二手房市场大幅下滑[1][4] 政策预期与投资逻辑 * 当前时点适合出台稳地产政策，原因包括宏观经济压力、银行净息差空间不足导致全方位LPR下调难度大、按揭不良率压力增大[5] * 政策传闻包括全国范围内对新增个人住房贷款提供贴息、提高房贷借款人的个人所得税专项扣除、进一步降低住房交易契税[2] * 地产及其产业链长期处于底部，筹码结构良好，在风险偏好下降和政策预期刺激下具备投资价值[1][6] * 若贷款贴息等政策属实，将直接利好需求端，带动二手房成交量，交易型企业和具有差异化供给能力、高信用评级的房企（如招商蛇口、滨江集团）将受益[6][7] 建筑建材行业细分领域表现 * 建筑建材行业并非铁板一块，水泥板块盈利已开始好转，涂料板块（如三棵树）已经复苏近一年，防水材料也显示出明显好转迹象[1][8] * 玻纤、电子布等受益于结构性利好，而瓷砖、玻璃等与竣工量关联更深的子行业面临更多挑战[8] * 政策导向明确指向优质供给，地方政府密集出台优质房屋建设政策，对绿色建材和防水材料品质提出更高要求[9] * 防水材料价格指数已进入底部区间，行业利润率处于历史低位，行业进入尾部出清阶段，龙头企业（如东方雨虹、北新建材、科顺股份）已率先涨价[1][9] 重点公司表现与展望 防水材料公司 * 东方雨虹三季度单季度营收同比转正，为2023年第四季度以来首次增长，前三季度毛利率和净利润自2024年四季度触底后持续回升，现金流改善[10] * 东方雨虹通过裁员降低管理费用，大力发展砂浆粉料、新业务及海外产能布局，推动营收结构改变，若今年扣非经营利润预期达到20亿元，其估值约为15倍[10] * 北新建材估值极低（约10倍），分红股息率约为3%，拥有大量货币资金有能力进行资本开支，今年预计业绩为36亿元，营收在330-350亿元之间，明年预期正向增长[10] 涂料公司 * 三棵树从去年到现在业绩不断上升，因成本端下行导致毛利率优化，股价翻了一倍，地产团购业务下降但整体业绩仍在提升[11] 其他建材公司 * 东鹏控股三季度业绩超市场预期，公司渠道费用前置，若市场回暖，前置费用将转化为利润，经济复苏后弹性会显现[12] 其他重要内容 * 明年建筑建材及地产板块存在国资并购重组机会，因地方政府财政压力增大可能推动政府资产证券化比例提升[13] * 建议关注国资背景的建筑和地产公司，如东湖高新、高新发展，这些公司具有盘活不良资产需求，政策催化将带来弹性机会[13] * 防水行业成本主要受沥青价格影响，沥青价格与石油价格密切相关，预计明年石油价格下行将有助于提高毛利率[9]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

市场整体表现 - 沪指11月20日下跌0.40% [1] - 申万行业中7个行业上涨，建筑材料行业涨幅居首为1.40%，综合行业涨幅为0.87% [1] - 美容护理行业跌幅居首为2.39%，煤炭行业跌幅为2.10% [1] - 两市主力资金全天净流出476.55亿元 [1] 行业资金流向 - 4个行业实现主力资金净流入，银行行业净流入规模居首为21.88亿元，行业上涨0.86% [1] - 通信行业主力资金净流入10.00亿元，日涨幅为0.51% [1] - 27个行业主力资金净流出，电力设备行业净流出规模居首为90.59亿元 [1] - 电子行业主力资金净流出55.82亿元，计算机、国防军工、汽车等行业净流出资金较多 [1] 房地产行业整体情况 - 房地产行业今日上涨0.33%，主力资金净流入2.19亿元 [2] - 行业100只个股中48只上涨，2只涨停；45只下跌，2只跌停 [2] - 54只个股资金净流入，10只个股净流入资金超5000万元 [2] 房地产行业资金流入个股 - 我爱我家主力资金净流入居首为3.02亿元，今日上涨6.23% [2] - 万科A主力资金净流入1.53亿元，今日上涨2.31% [2] - 滨江集团主力资金净流入9252.13万元，今日上涨3.91% [2] - 金地集团、世联行、招商蛇口等个股净流入资金均超5000万元 [2] - 城建发展主力资金净流入1962.61万元，今日上涨3.35% [3] 房地产行业资金流出个股 - 华夏幸福主力资金净流出居首为3.64亿元，今日下跌9.01% [4] - 张江高科主力资金净流出1.79亿元，今日下跌3.72% [4] - 合肥城建设主力资金净流出1.20亿元，今日下跌5.23% [4] - 盈新发展、中国武夷等6只个股净流出资金超5000万元 [4]

板块整体表现 - 截至11月20日收盘，租售同权概念板块整体上涨0.63%，在概念板块涨幅中排名第6 [1] - 板块内共有15只股票上涨，其中财信发展涨停，三六五网、我爱我家、世联行涨幅居前，分别上涨9.89%、6.23%、6.10% [1] - 板块内跌幅居前的股票包括首开股份、合肥城建、*ST阳光，分别下跌8.26%、5.23%、5.04% [1] 板块资金流向 - 租售同权概念板块当日获得主力资金净流入5.03亿元 [2] - 板块内15只股票获得主力资金净流入，其中7只股票主力资金净流入额超过5000万元 [2] - 资金净流入金额居首的是我爱我家，主力资金净流入3.02亿元，其次是万科A、滨江集团、三六五网，分别净流入1.53亿元、9252.13万元、9244.39万元 [2] 个股资金流入比率 - 财信发展、我爱我家、世联行的主力资金净流入比率居前，分别为30.26%、20.53%、18.29% [3] - 三六五网、滨江集团、万科A的主力资金净流入比率分别为13.27%、12.19%、12.59% [3][4] - 部分个股出现主力资金净流出，其中合肥城建造主力资金净流出12026.08万元，张江高科净流出17909.41万元 [4][5]

地产板块市场表现 - 11月20日地产板块异动，接近午间收盘时突然拉升，多只股票快速冲击涨停板 [1] - 截至下午收盘，财信发展涨停，世联行、特发服务、福星股份、光大嘉宝、招商蛇口、滨江集团等多股跟涨 [1] 政策驱动因素 - 近期多地持续出台稳楼市政策，例如佛山市八部门于11月19日联合推出12条楼市新政 [1] - 具体政策包括加大存量土地收调供力度、严控新增商服用地供应规模和商住用地配比、加大住房公积金贷款购房支持力度等 [1] 行业前景与政策预期 - 多位业内人士认为，随着十五五临近，围绕提升住房消费的稳楼市政策仍有继续加码的空间 [1] - 十五五规划建议提及较多房地产相关展望，把清理住房消费的不合理限制性措施列为重要任务方向 [2] - 这可能意味着部分城市的限制性政策有清晰退出时间表，隐含限制性措施将被清理，以增加市场活跃度 [2] 市场复苏路径分析 - 中金研报分析认为，乐观情景下政策端超预期发力可能直接触发总交易量环比回升、库存量快速压降 [1] - 政策发力点包括头部城市城中村改造积极推进、存量住房收储加速落地、重点房企国有化及重组有所进展 [1] - 供需结构加速优化将带来房价预期边际好转，市场有望过渡至止跌回稳的第二步 [1] 未来产品与保障房趋势 - 着眼未来，以高品质好房子为标准的住房将会不断入市 [2] - 保障房作为城市新青年的居住保障，在十五五期间也将会持续发力 [2]

公司股价表现 - 11月20日股价上涨5.67%至10.81元/股 [1] - 当日成交额2.85亿元，换手率1.02% [1] - 公司总市值为336.35亿元 [1] 公司业务构成 - 主营业务为房地产开发和销售，房产销售占收入比重98.93% [1] - 其他业务包括房产租赁（0.44%）、房产项目管理服务（0.34%）、酒店管理服务（0.27%）及其他（0.02%） [1] 基金持仓情况 - 南方中证全指房地产ETF（512200）三季度减持滨江集团12.92万股，期末持有1574.43万股 [2] - 该持仓占基金净值比例为2.66%，为基金第七大重仓股 [2] - 11月20日该基金持仓滨江集团浮盈约913.17万元 [2] 相关基金表现 - 南方中证全指房地产ETF最新规模74.18亿元，今年以来收益8.54%，同类排名3661/4208 [2] - 该基金近一年亏损1.94%，同类排名3890/3971，成立以来亏损43.2% [2]