核心观点 - 滨江集团在房地产行业深度调整期展现出强劲的销售增长、盈利能力和财务稳健性 成为民营房企的领先者 [1][3][8] 销售业绩 - 2025年1-6月实现销售金额527.5亿元 位列克而瑞全国房企排行榜第10位 是TOP10中唯一的民营房企 [1] - 上半年营业收入454.49亿元 同比上升87.8% 净利润26.92亿元 同比上升120% 归母净利润18.53亿元 同比上升58.87% [1] - Q2营业收入229.41亿元 同比上升118.49% 归母净利润8.77亿元 同比上升73.19% [1] - 2025年销售目标约1000亿元 H1销售目标达成率已过半 [6] 盈利能力 - 上半年毛利率12.24% 较上年同期上升2.67个百分点 [1] - 业绩增长主要因2025年上半年交付楼盘体量较上年同期增加 [1] 土地储备与投资 - 全口径拿地金额422亿元 权益拿地金额163亿元 新增货值超688亿元 在克而瑞新增货值榜单中位居全国房企第8 [4] - 上半年斩获16宗土地 其中14宗在杭州 总投资金额333亿元 新增货值超542亿元 [4] - 前7个月取得土地共19宗 其中杭州17宗 预计可形成688亿元以上的货值储备 [4] - 重仓杭州并创造多项地王纪录 如滨江水电新村地块和拱墅区的湖墅地块 [6] 财务稳健性 - 有息负债保持在合理水平 "三道红线"监测指标持续保持"绿档" [8] - 权益有息负债265.06亿元 较年初下降近40亿元 并表有息负债规模333.52亿元 较上年末下降40.83亿元 [10] - 扣除预收款后的资产负债率为57.8% 净负债率为7.03% [10] - 短期债务94.08亿元 占比28% 低于期末货币资金295亿元 现金短债比3.14倍 [10] 融资能力 - 综合融资成本从2017年6%逐年下降至2025年3.1% 较2024年末下降0.3个百分点 [10] - 2025年7月成功发行6亿元短期融资券 发行利率2.5% 全场倍数5.98倍 非银机构中标比例60% [11] - 共获银行授信总额度1290.2亿元 较2024年末增加6.14% 剩余可用979亿元 占总额度76% [11] - 直接融资可用额度33亿元 可根据市场情况择机发行 [11] 业务运营 - 上半年交付项目23个 交付计容建面约216万方 新增近2万户业主 同比再创历史新高 [6] - 长租公寓板块整体出租率达93% 7个项目保持满租状态 权益同比增幅达47% 成为新的业绩增长点 [6] - 尚未结算的预收房款为1013.4亿元 可结算资源充裕 [4] 战略布局 - 深耕长三角区域 土地投资主要集中在杭州 [4][6] - 公司致力于保持有息负债水平在合理范围内 并持续控制直接融资比例在20%以内 [10]

核心财务表现 - 公司2025年中报营业总收入454.49亿元，同比增长87.8%，归母净利润18.53亿元，同比增长58.87% [1] - 第二季度单季度营业总收入229.41亿元，同比增长118.49%，归母净利润8.77亿元，同比增长73.19% [1] - 盈利能力显著提升，毛利率12.24%同比增长27.88%，净利率5.92%同比增长17.16% [1] 财务指标变化 - 三费占营收比2.06%，同比下降43.87%，成本控制效果显著 [1] - 每股收益0.6元同比增长62.16%，每股净资产9.46元同比增长11.61% [1] - 有息负债323.94亿元同比下降12.29%，货币资金294.96亿元同比增长11.57% [1] 现金流与资产质量 - 每股经营性现金流-2.88元同比下降95.52%，主要因支付土地款增加 [1][3] - 应收账款3.53亿元同比下降30.64%，资产质量改善 [1] - 投资活动现金流净额同比下降9700.75%，因收回投资减少且支付拆借款增加 [3] 业务驱动因素 - 营业收入增长主要因本期交付楼盘体量较上年同期增加 [3] - 营业成本同比增长82.26%，与收入增长匹配 [3] - 税金及附加同比增长164.7%，因交付楼盘对应税费增加 [3] 机构持仓情况 - 富国天惠LOF持有5300万股为最大持仓基金，基金经理朱少醒管理规模235.44亿元 [5][6] - 南方中证房地产ETF增持至1587.35万股，工银可转债债券新进持仓1465.45万股 [6] - 信澳旗下三只基金新进十大持仓，合计持有5421.57万股 [6] 分析师预期与历史表现 - 证券研究员普遍预期2025年业绩28.6亿元，每股收益0.92元 [4] - 公司近10年ROIC中位数8.8%，2023年最低为3.32%，2024年ROIC为4.62% [4] - 存货/营收比达195.44%，需关注存货状况 [4]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 公司上半年收入利润高增长 营业收入454.5亿元同比+87.8% 净利润26.9亿元同比+120% 归母净利润18.5亿元同比+58.9% [6] - 融资成本显著下降至央企水平 综合融资成本3.1%较年初下降30BPs [8] - 杭州优质土储助力盈利修复 杭州土储占比73% 毛利率12.24%同比+2.67pct 净利率5.92%同比+0.86pct [6][7] - 销售保持行业领先地位 上半年销售金额527.5亿元 行业排名第十 民企排名第一 [7] - 财务结构持续优化 剔预资产负债率57.8% 净负债率7.0% 现金短债比3.14倍 三道红线保持绿档 [8] 财务表现 - 盈利能力持续改善 期间费用率降至2.1%同比-1.6pct [6] - 可结算资源充裕 预收房款1013.4亿元 [6] - 盈利预测稳步增长 预计2025-2027年归母净利润29.4/32.7/34.2亿元 EPS 0.94/1.05/1.10元 [6] - 估值具备吸引力 当前股价对应PE 11.3/10.2/9.7倍 [6] 业务发展 - 投资强度维持高位 拿地强度63% 新增计容建面100.7万方 土地款332.7亿元 新增货值542亿元 [7] - 深耕杭州市场 杭州拿地金额超307亿元 新增土储超84万方 杭州销售额287亿元市占率第一 [7] - 土储结构优质 总土储建面993.6万方 杭州占比73% 浙江省内其他城市占比17% [7] - 多元化业务发展 代建业务扩张稳健 获取南京项目计容建面5.7万方 可租面积49.05万方 租金收入2亿元 [8] 资本结构 - 有息负债规模持续压降 并表有息负债333.5亿元较年初下降40.8亿元 银行贷款占比83.9% [8] - 现金流管理加强 经营性净现金流-89.6亿元同比-95.5% [6]

核心观点 - 滨江集团在房地产行业深度调整期中保持业绩增长和财务稳健 成为销售额前十中唯一民企[1] - 公司通过强化杭州大本营布局和成本控制实现收入与利润双增长[1][2][3] - 经营活动现金流承压 因土地款支付增加导致净流出扩大至89.64亿元[5][6] 财务表现 - 上半年营业收入454.49亿元 同比增长87.8%[1] - 归母净利润18.53亿元 同比增长58.87%[1] - 毛利率12.24% 同比提升2.67个百分点[1] - 销售额527.5亿元 同比下降9.4% 位列行业第10[1] 土地投资 - 新增土地储备16个项目 计容建筑面积100.67万平方米[2] - 土地款支出332.72亿元 其中杭州项目占比88%(14/16)[2] - 1-7月全口径拿地金额422亿元 权益拿地163亿元[3] - 土地储备分布:杭州73% 浙江省内非杭城市17% 省外10%[2] 债务与融资 - 权益有息负债265.06亿元 较年初下降近40亿元[4] - 并表有息负债333.52亿元 较上年末下降40.83亿元[4] - 融资成本持续下降:2020年5.2%→2025年6月末3.1%[4] - 现金短债比3.14倍(货币资金295亿元/短期债务94.08亿元)[4] - 净负债率7.03% 同比下降15.83个百分点[4] 现金流状况 - 经营活动现金流净额流出89.64亿元 较去年同期45.84亿元扩大近一倍[5] - 现金流流出主因土地款支付增加[6] - 需平衡投资拿地与销售回款关系[7] 行业地位 - 克而瑞排行榜位列第10(民企第1) 较2024年下降两位[1] - 上半年拿地金额位列全国第5 为前十中仅有两家民企之一[2]

销售业绩与财务表现 - 2025年上半年实现销售额527.5亿元 位列全国房企第10位、民企第1位 [1] - 营业收入454.49亿元 同比上升87.8% 净利润26.92亿元 同比上升120% 归母净利润18.53亿元 同比上升58.87% [2] - 毛利率12.24% 较上年同期上升2.67个百分点 总资产2406.44亿元 较上年末下降7.12% 归母净资产294.26亿元 较上年末增长6.90% [2] - 未结算预收房款1013.4亿元 可结算资源充裕 扣除预收款后资产负债率57.8% [2] 土地储备与区域布局 - 新增土地储备项目16个（杭州14个+金华2个） 新增计容建筑面积100.67万平方米 总土地款332.72亿元 [3] - 土地储备分布：杭州占比73% 浙江省内非杭州城市占比17% 浙江省外占比10% [3] - 坚持深耕"大杭州"战略 聚焦优质城市、地段、项目和产品 [3][7] 债务结构与融资能力 - 权益有息负债265.06亿元 较年初下降近40亿元 并表有息负债333.52亿元 较上年末下降40.83亿元 [3] - 短期债务94.08亿元 占比28% 货币资金295亿元 现金短债比3.14倍 [3] - 平均融资成本3.1% 较上年末下降0.3个百分点 近五年融资成本持续下降（2020年5.2%→2025年3.1%） [4] - 银行授信总额度1290.2亿元 较上年末增加6.14% 剩余可用额度979亿元 占比76% [4] 多元化业务发展 - 实施"1+5"发展战略：房地产主业+服务/租赁/酒店/养老/产业投资五大板块 [2] - 代建业务新增南京项目1个 计容建面5.7万平方米 [5] - 持有出租物业面积49.05万平方米 报告期租金收入2亿元 投资性房地产账面价值104.43亿元 [5] - 养老项目入住率达90% 酒店业务包括千岛湖希尔顿、杭州英迪格等有序运营 [5] 行业地位与战略前景 - 销售均价显著高于同行 体现高城市能级与产品力领先优势 [6] - 2025年销售目标1000亿元 上半年目标达成率已过半 目标全国份额1%以上 [7] - 券商认为公司具备销售弹性、毛利率弹性及逆势扩张实力 [6][7]

投资评级 - 增持（维持）[2] 核心观点 - 上半年业绩大幅增长，融资成本持续下降[2] - 营业收入454.49亿元，同比上升87.80%，归母净利润18.53亿元，同比上升58.87%[5] - 融资成本降至3.1%新低，负债结构改善，现金短债比3.14倍[5] - 土地储备993.63万平方米，杭州占比73%，区域布局优化[5] - 战略推进"1+5"发展，目标销售额1000亿元，行业排名前15[5] - 预测2025-2026年EPS为0.98元/1.00元，对应PE 11倍/10.7倍[5][6] 财务表现 - 营业收入454.49亿元（同比+87.80%），归母净利润18.53亿元（同比+58.87%）[5] - 第二季度营收229.41亿元（同比+118.49%），归母净利润8.77亿元（同比+73.19%）[5] - 毛利率12.24%（同比上升2.67个百分点）[5] - 基本每股收益0.6元（同比+62.16%）[5] - 预测2025年归母净利润30.44亿元（EPS 0.98元），2026年31.09亿元（EPS 1.00元）[7] 土地储备与布局 - 新增土地储备16个项目，计容建筑面积100.67万平方米，土地款332.72亿元[5] - 期末总土储993.63万平方米，杭州占比73%，浙江省内非杭城市17%，省外10%[5] - 区域布局聚焦杭州，省外重点拓展上海、江苏[5] 负债与融资 - 权益有息负债265.06亿元（较年初降近40亿元），并表有息负债333.52亿元（较年初降40.83亿元）[5] - 银行贷款占比83.9%，直接融资占比16.1%[5] - 扣除预收款后资产负债率57.8%，净负债率7.03%[5] - 短期债务94.08亿元（占比28%），货币资金295亿元，现金短债比3.14倍[5] - 综合融资成本逐年下降：2020年5.2%→2021年4.9%→2022年4.6%→2023年4.2%→2024年3.4%→2025年6月末3.1%[5] 发展战略 - "1+5"战略推进，销售目标1000亿元，行业排名前15，全国份额1%以上[5] - 土地投资控制在权益销售回款50%左右[5] - 融资目标：有息负债降至300亿元内，直接融资比例控制在20%以内[5]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入454.49亿元，同比增长87.8% [1] - 归属于母公司所有者的净利润18.53亿元，同比增长58.87% [1] - 并表有息负债规模333.52亿元，较2024年末下降40.83亿元 [1][5] - 平均融资成本降至3.1%的历史低位 [1][8] - 扣除预收款后的资产负债率为57.8%，净负债率为7.03% [5] 存货管理能力 - 存货周转周期仅1.78年，远低于行业平均水平 [2] - 已建成未售开发产品账面余额同比下降47.49% [2] - 存货扣除合同负债后账面价值仅相当于股东权益的61% [4] - 开发产品账面价值从期初329.33亿元降至172.92亿元（单位：百万元）[4] - 存货跌价准备总额从40.30亿元降至39.66亿元（单位：百万元）[4] 土地储备扩张 - 2025年上半年新增土地储备项目16个 [6] - 新增计容建筑面积100.67万平方米，同比提升15% [6] - 权益土地款从2024年同期112.2亿元增至332.72亿元 [6] - 新增土地货值规模从334.4亿元飙升至516.2亿元 [1][6] - 地价与物业货值比例从2:3优化至更高收益水平 [6] 核心竞争力构成 - 人员优势：精干团队与少层级管理结构 [7] - 品牌优势：品质标杆建设与营销影响力 [8] - 融资优势：维持三条绿线且融资成本行业领先 [8] - 合作优势：开发商与工程端协同能力 [9] - 决策优势：快速灵活的战略落地机制 [9] - 公益影响力：乡村振兴与共同富裕实践 [9] 行业地位体现 - 存货管理能力在TOP500房企中位列第一 [2] - 现金债务比接近1:0.9的行业高位水平 [5] - 在多数房企土储规模收缩时实现逆势扩张 [6] - 开发资金高度依赖预收款，自有资金占用率极低 [4][5]

股价表现与交易数据 - 8月27日盘中下跌2.05%至10.49元/股 成交额1.08亿元 换手率0.38% 总市值326.39亿元 [1] - 主力资金净流出356.84万元 特大单净卖出507.61万元（买入814.44万元/卖出1322.05万元） 大单净买入150.77万元（买入2613.35万元/卖出2462.58万元） [1] - 年内累计上涨23.01% 近5日/20日/60日分别上涨2.04%/1.37%/16.84% [1] 股东结构与机构持仓 - 股东户数较上期减少10.17%至3.02万户 人均流通股增加11.32%至8.9万股 [2] - 富国天惠成长混合(LOF)A/B（161005）与香港中央结算有限公司退出十大流通股东行列（截至2025年6月30日） [2] 财务业绩与分红 - 2025年上半年营业收入454.49亿元 同比增长87.80% 归母净利润18.53亿元 同比增长58.87% [2] - A股上市后累计派现47.35亿元 近三年累计分红13.13亿元 [2] 公司基本情况 - 主营业务为房地产开发与销售（占比98.93%） 辅以房产租赁（0.44%）、项目管理服务（0.34%）及酒店管理（0.27%） [1] - 所属申万行业为房地产开发-住宅开发 概念板块涵盖证金汇金、固态电池、房屋租赁等 [1]

核心财务表现 - 营业总收入454.49亿元 同比增加212.48亿元 涨幅87.80% [1] - 归母净利润18.53亿元 同比增加6.87亿元 涨幅58.87% [1] - 摊薄每股收益0.60元 同比增加0.23元 涨幅62.16% [3] 盈利能力指标 - 毛利率12.24% 同比提升2.67个百分点 环比提升1.24个百分点 [3] - ROE 6.30% 同比提升1.87个百分点 [3] 资产运营效率 - 总资产周转率0.18次 同比提升0.10次 涨幅115.27% [3] - 存货周转率0.28次 同比提升0.15次 涨幅121.59% 实现连续三年上涨 [3] 资本结构与现金流 - 资产负债率77.20% 同比下降2.03个百分点 环比下降1.83个百分点 [3] - 经营活动现金净流出89.65亿元 [1] 股权结构 - 股东户数3.27万户 前十大股东持股比例71.12% [3] - 控股股东杭州滨江投资控股有限公司持股45.4% 实控人戚金兴持股11.9% [3] - 机构投资者包括富国基金(1.70%)、香港中央结算(1.65%)及阿巴马私募旗下产品(合计2.14%) [3]

政策调整 - 苏州取消市区新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 [1] 土地交易 - 懋源地产以底价10.3亿元摘得顺义区薛大人庄地块 土地面积2.3万平方米 总建筑规模3.68万平方米 容积率1.6 成交楼面价2.8万元/平方米 [2] 公司业绩 - 滨江集团上半年营业收入454.49亿元同比增长87.8% 归母净利润18.53亿元同比增长58.87% 经营活动现金流量净额亏损89.65亿元同比下降95.52% [3] - 路劲上半年营业收入17.85亿港元同比下降48.53% 股东应占亏损20.34亿港元 [4] - 越秀地产上半年营业收入475.7亿元同比上升34.6% 权益持有人应占盈利13.7亿元 核心净利润15.2亿元 经营业务现金净额41.02亿元 [5]