报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 市场对地产股分歧加大，更看好核心城市复苏节奏，推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产开发商、分红与业绩稳健的头部物管公司以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息 REITs [1] - 重点推荐 A 股开发城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口；港股开发华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、越秀地产；物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业；港股 REIT 领展房产基金 [1] 根据相关目录分别进行总结 25Q2 公募基金地产股持仓情况 - 持仓总市值 484 亿元，环比下降 12%；持仓市值占股票投资市值比重为 0.67%，环比下降 0.12pct；相对标准行业配置比例低配 0.55pct，环比扩大 0.07pct，处于 2013 年以来的 49%分位 [2] - 房地产行业指数下跌 1.14%，排名 24/31，4 月小幅上涨，5 - 6 月有所回调 [2] - 持仓市值 TOP5 地产股占板块持仓总市值比重约 27.9%，环比下降 1.3pct，投资者对个股投资分歧明显 [3] - 持仓市值 TOP20 中，增持较多的有新城控股、绿城中国等，减持较多的有金地集团、建发股份等 [3] - 持仓在 5 亿元以上个股有 18 个，较 25Q1 减少 2 个 [3] 25Q2 北上资金地产股持仓情况 - 持仓总市值 137 亿元，环比上升 10%，占陆港通持仓总市值的 0.60%，环比上升 0.04pct [4] - 持仓市值 TOP5 地产股为保利发展、招商蛇口、张江高科、建发股份、万科 A [4] - 持仓市值 TOP20 中，增持较多的有保利发展、张江高科等，减持较多的有衢州发展、雅戈尔等 [4] 重点推荐公司情况 - 城投控股：预计 2025H1 归母净利润 1.2 - 1.8 亿元，扣非归母净利 1.0 - 1.5 亿，同比扭亏为盈，维持“买入”评级，目标价 6.34 元 [20] - 城建发展：预计 25H1 归母净利润 4.4 - 6.5 亿元，同比扭亏，维持“买入”评级，目标价 7.32 元 [21] - 滨江集团：25Q1 营收 225.1 亿元，同比 +64%；归母净利润 9.8 亿元，同比 +48%，维持“买入”评级，目标价 12.08 元 [21] - 新城控股：2025Q1 营收 97.4 亿元，同比 -32.2%；归母净利润 3.04 亿，同比 +34.0%，维持“买入”评级，目标价 17.50 元 [21] - 招商蛇口：投拓力度显著增强，多 REITs 平台助力资产证券化，融资成本持续优化，维持“买入”评级，目标价 12.52 元 [21] - 华润置地：24 年收入 2788 亿元，同比 +11%；核心净利润 254 亿元，同比 -8.5%，维持“买入”评级，目标价 32.72 港元 [21] - 中国海外发展：24 年收入同比 -9%至 1852 亿元；归母净利润 156 亿元，同比 -39%，维持“买入”评级，目标价 17.07 港元 [21] - 建发国际集团：24 年收入 1430 亿元，同比 +6%；核心归母净利润 43 亿元，同比 -1.6%，维持“买入”评级，目标价 19.29 港元 [21] - 绿城中国：拿地力度显著加大，销售金额同比、销售均价等均优化，维持“买入”评级，目标价 12.73 港元 [22] - 越秀地产：24 年营收 864 亿元，同比 +8%；归母净利 10.4 亿元，同比 -67%，维持“买入”评级，目标价 6.85 港元 [22] - 华润万象生活：24 年营收 170.4 亿元，同比 +15%；归母净利润 36.3 亿元，同比 +24%，维持“买入”评级，目标价 39.81 港币 [22] - 绿城服务：24 年营收 178.9 亿元，核心经营利润 15.9 亿元，同比 +22%；归母净利润 7.9 亿元，同比 +30%，维持“买入”评级，目标价 5.91 港币 [22] - 中海物业：24 年营收 140.2 亿元，同比 +7%；归母净利润 15.1 亿元，同比 +13%，维持“买入”评级，目标价 7.74 港币 [22] - 招商积余：25Q1 营收 44.6 亿元，同比 +20%，归母净利润 2.2 亿元，同比 +15%，维持“买入”评级，目标价 14.96 元 [22] - 保利物业：24 年营收 163.4 亿元，同比 +8%；归母净利润 14.7 亿元，同比 +7%，维持“买入”评级，目标价 40.15 港币 [22] - 领展房产基金：首次覆盖给予“买入”评级，目标价 50.59 港元，预计 2026 - 28 财年可分派总额为 69.08/69.82/70.52 亿港元 [23]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅 -2.1%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 +1.1%、+1.4%，超额收益分别为 -3.2%、-3.5%，29 个中信行业板块中房地产位列第 29 [3] - 7 月第 3 周新房成交环比下降、同比下降，二手房成交环比下降、同比下降 [3] - 中央城市工作会议指出我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并部署城市工作 7 个重点任务 [3][73] - 7 月 17 日住房和城乡建设部开会指出要把城市更新摆在更突出位置，推动新型城市基础设施建设等工作 [3][73] 板块观点 房地产开发 - 政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，“止跌回稳”可视作本轮周期的政策拐点，现阶段无需过度质疑政策效果和目标达成情况 [8] - 推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][8] 物业管理 - 房地产行业边际变化大，弹性最大的标的为市场对大股东/关联方开发商能否稳健经营分歧最大的公司，业绩非影响短期走势的核心因素 [8] - 中长期投资有市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司，推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][8] 房地产经纪 - 2022 年 8 月以来二手房市场率先复苏且持续好于新房，20 城二手房成交面积同比增速持续正增长 [9] - 短期购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向二手房，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周（2025.7.12 -2025.7.18）36 城新房成交面积 130.7 万方，环比 -9.6%，同比 -25.0%，2025 年 7 月 1 日至 7 月 18 日累计成交 374.5 万方，同比 -21.6%，今年截至 7 月 18 日累计成交 5621 万方，同比 -5.8% [3][13] - 上周（2025.7.12 -2025.7.18）15 城二手房成交面积 148 万方，环比 -0.4%，同比 -5.8%，2025 年 7 月 1 日至 7 月 18 日累计成交 395.6 万方，同比 -6.7%，今年截至 7 月 18 日累计成交 4464.7 万方，同比 +14.9% [3][18] - 13 城新房累计库存 7769.2 万方，环比 +0.1%，同比 -9.6%；13 城新房去化周期为 19.4 个月，环比变动 -0.3 个月，同比变动 -1.9 个月，一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为 13.9 个月、11.8 个月、17.1 个月、43.5 个月，环比分别变动 -0.4 个月、+0.1 个月、-0.1 个月、0.0 个月 [3][30] 土地市场情况 - 2025 年 7 月 14 日 -2025 年 7 月 20 日百城供应土地数量为 349 宗，环比 -24.3%，同比 -20.7%；供应土地建筑面积为 1823.4 万方，环比 -14.0%，同比 -27.4%，截至 7 月 20 日，2025 年累计供应土地数量为 13211 宗，同比 -8.7%，累计供应建筑面积为 67054.2 万方，同比 -10.9% [39] - 2025 年 7 月 14 日 -2025 年 7 月 20 日百城土地成交建筑面积 709.2 万方，环比 -48.4%，同比 -62.9%；成交楼面价 1067 元/平，环比 -27.0%、同比 -30.1%；土地溢价率 20.4%，环比 +13.4%，同比 11.7%，截至 7 月 20 日，2025 年累计成交土地建筑面积为 58589.2 万方，同比 -5.2% [3][45] 房地产行业融资情况 - 上周（2025.7.14 -2025.7.20）房地产企业发行信用债合计 8 支，发行金额合计 74.7 亿元，环比 -65.5%，同比 -21.8%；上周偿还金额 95.5 亿元，净融资额为 -20.8 亿元，2025 年至今，房地产企业合计发行信用债 326 支，合计发行金额 2693.7 亿元，同比 +14.6% [50] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅 -2.1%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 +1.1%、+1.4%，超额收益分别为 -3.2%、-3.5%，29 个中信行业板块中房地产位列第 29 [3][57] - 上周上涨个股共 33 支，较前周减少 74 支，下跌股数为 83 支，涨幅居前五的为天宸股份、*ST 亚太、市北高新、福星股份、北汽蓝谷，涨幅分别为 +35.3%、+13.8%、+13.0%、+10.2%、+9.4%，跌幅前五为国晟科技、光大嘉宝、渝开发、信达地产、华夏幸福，跌幅分别为 -18.4%、-15.7%、-10.9%、-10.1%、-9.8% [62][63] - 上周 42 家重点房企中共计上涨 7 支，较前周减少 35 支，涨幅位居前五的为美的置业、正荣地产、碧桂园、绿景中国地产、建业地产，涨幅分别为 +10.8%、+9.1%、+8.5%、+5.6%、+3.8%，跌幅前五为禹洲集团、金地商置、华夏幸福、荣盛发展、远洋集团，跌幅分别为 -22.2%、-11.1%、-9.8%、-7.9%、-7.8% [63] 行业政策跟踪 - 中央层面，中央城市工作会议指出我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并部署城市工作 7 个重点任务，7 月 17 日住房和城乡建设部开会指出要把城市更新摆在更加突出位置，推动新型城市基础设施建设等工作 [3][69][73] - 地方层面，长沙市住房和城乡建设局等 12 部门发布关于进一步优化房地产发展措施的通知，支持房屋“以旧换新”，提供购房补贴等；青岛市发布楼市新政“12 条”，以更大力度支持住房“以旧换新”；福州市发布《福州市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房实施细则》，明确部分非居住存量房屋可申请改建为保障性租赁住房 [70] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][73] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][73] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][73]

基金持仓情况 - 富国天惠精选成长混合基金最新规模为235.44亿元 [1] - 股票仓位为94.05%，前十大重仓股占基金净值比为34.98% [2] - 新进持仓前十的个股包括杰瑞股份、广东宏大、蓝晓科技 [2] - 减持的个股包括宁波银行、春风动力、美的集团、宁德时代、滨江集团 [2] - 立讯精密、比亚迪、国瓷材料退出持仓前十 [2] - 贵州茅台、瑞丰新材的持仓数量保持不变 [2] - 前十大重仓股为贵州茅台、宁波银行、春风动力、美的集团、瑞丰新材、宁德时代、杰瑞股份、滨江集团、广东宏大和蓝晓科技 [2] 市场环境分析 - 二季度沪深300指数上涨1.25%，创业板指上涨2.34% [3] - 市场经历贸易战升级后的暴跌随后逐步修复 [3] - 货币政策保持宽松，财政政策持续发力 [3] - 企业投资信心处于较低水平 [3] - 四月初关税战升级导致市场大幅下跌，随后逐步收复跌幅 [3] - 贸易冲突未解决可能对下半年出口造成影响 [3] 投资策略与展望 - 货币和财政政策积极发力以对冲市场风险 [4] - 创新药板块、新消费板块表现较好 [4] - 市场企稳后成长性溢价更受重视 [4] - A股市场整体估值处于长周期中有吸引力的位置 [4] - 权益资产当前风险收益区间较好 [4] - 未来投资重点在于优质股票的价值挖掘 [4] - 偏好投资具有良好"企业基因"、公司治理结构完善、管理优秀的企业 [4] - 成长型基金通过分享企业自身增长带来的资本市场收益获取回报 [4]

报告核心观点 - 2025年7月中央城市工作会议提出未来城市工作注重“城市更新”，基建、地产投资有望提振，“创新”是重要关键词；智能驾驶有望成为物理AI率先落地场景，带动产业链投资机遇；菲利华布局的石英纤维电子布或成算力时代M9 PCB核心材料之一，多业务有望受益或维持基本盘 [2][3][5] 7月金股组合 - 包含滨江集团（002244.SZ）、顺丰控股（002352.SZ）、极兔速递 - W（1519.HK）等10只股票 [1] 宏观经济 - 2025年7月中央城市工作会议指出未来城镇化更注重存量“城市更新”，重点任务包括优化城市体系、推进农业转移人口市民化等 [5][6] - 提出加快构建房地产发展新模式、推进基础设施安全工程和老旧管线改造，预计拉动地产、基建投资，2025年上半年基建、地产投资同比增速分别为8.9%和 - 11.2% [6] - “创新”是会议关键词，“城市更新”将为高技术产业投资带来新需求增量，2025年上半年高技术制造业投资对固定资产投资增速正贡献仅0.2个百分点 [7] 电子 - 在大模型引领下，智能驾驶将AI能力用于改变物理世界，有望成为物理AI率先落地场景，带动产业链投资机遇 [2][8] - 智驾功能竞争点变化，高阶智驾有望加速渗透，但面临责任认定难点 [8] - 技术范式迭代为高阶智驾奠定基础，端到端架构替代模块化架构，训练方法向知识驱动迭代，变更行业竞争壁垒 [9] - 车企竞争、监管政策、商业应用推动高级智驾发展，L3级乘用车落地在即、L4级商用车初现曙光 [10] 国防军工 - 菲利华布局的石英纤维电子布或成算力时代M9 PCB核心材料之一，公司积极扩产 [12] - 半导体和光学业务受益于国产替代趋势，2024 - 2031年全球半导体石英制品市场规模将从32.26亿美元增长至73.21亿美元，中国国产化率不足10% [12][13] - 航空航天、光伏、光通讯业务有望维持基本盘，公司是航空航天领域石英玻璃纤维主导供应商，在光伏和光通讯领域有合作 [14] 行业表现（申万一级） - 有色金属、基础化工、钢铁等行业指数上涨，传媒、电子、轻工制造等行业指数下跌 [4] - 上证综指、深证成指、沪深300等市场指数均有不同程度上涨 [4]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级） [3] 报告的核心观点 - 截至7月18日，A股76家房企披露2025年中期业绩预告，合计预亏350.5 - 478.4亿元，29家盈利、47家亏损，行业盈利分化延续 [1][9] - 7月新房成交同比改善但增速下滑，二手房同比增速转弱，土地市场成交建面和总额同比上升，溢价率提高 [2] - 政策表态促进房地产止跌企稳，基本面拐点将近，建议关注不同类型房企及物管、中介企业 [3][14] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 多数房企25上半年业绩下滑，少数爬坡，个别逆势提升，不同类型房企业绩表现及原因各异 [1][9] 投资建议 - 政策推动下建议关注非国央企困境反转、龙头房企韧性、区域型企业市占率提升及二手中介机会，给出具体标的 [3][14] 成交概览 新房市场 - 7月12 - 18日，60城新房成交171万平，月度同比-13.17%，不同能级城市成交及同比增速有差异 [17] 二手房市场 - 7月12 - 18日，17城二手房成交171万平，月度同比-7.00%，不同能级城市成交及同比增速有变化 [25] 土地市场 - 7月7 - 13日，全国土地成交建面1373万平，金额201亿元，溢价率6.99%，不同能级城市表现不同 [35] 本周融资动态 - 7月13 - 19日，房企发行6只境内债，7月境内外债券净融资额均为负 [44] 行业与个股情况 A股市场 - 本周申万房地产指数-2.17%，跑输沪深300，给出涨幅和跌幅前五个股 [51][57] H股市场 - 本周Wind香港房地产指数-0.31%，克而瑞内房股领先指数-2.05%，跑输恒生指数，给出涨幅和跌幅前五个股 [58][64] 重要公告概览 - 多家房企发布业绩预告、地块收购、人事变动、增资等公告 [66]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，中央对房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，预计新一轮支持政策或将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34个重点城市新房合计成交159.1万平米，环比-20.1%，7月一手房成交同比-18.0%，较6月-9.7pct；其中一二线环比-22.9%、同比-17.3%，三四线环比+24.8%、同比-21.9% [4][5][6] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房合计成交103.1万平米，环比-5.4%，7月截至上周累计成交同比-11.4%，较6月-1.8pct [4][13] - 新房库存：上周15个重点城市合计推盘73万平米，成交63万平米，成交推盘比为0.87倍；可售面积为8925.5万平米，环比+0.11%；3个月移动平均去化月数为19.8个月，环比上升0.18个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：中央城市工作会议强调以城市更新为重要抓手，国家统计局数据显示1 - 6月全国房地产开发投资同比下降11.2%，多地出台“以旧换新”补贴政策，福州发布非居住存量房屋改建细则，广东推动城中村和老旧小区改造，青岛调整公积金缴存基数 [32][33][34] - 物管行业：7月12日，海口市美兰区一社区成功引入信托制物业 [36][37] 重点公司公告 - 地产公司：华发股份上半年销售金额同比上升11%，华润置地同比下跌11.6%，龙湖集团上半年累计合同销售金额约350.1亿元；十余家房企发布半年度业绩预告，中华企业等扭亏为盈，滨江集团归母净利润同比增长40% - 70%；金地集团等为联营或子公司提供担保，中华企业调整募资方案，招商蛇口拟发债8亿元；城建发展选举齐占峰为董事长 [36][37][39] - 物管公司：7月14 - 18日，贝壳 - W共耗资约2000万美元回购股份约313.3万股 [42][43][44] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌2.63%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-3.12%，板块表现弱于大市；个股中，市北高新等涨幅居前，光大嘉宝等跌幅居前；主流AH房企25/26PE均值分别为14.7/12.6倍 [4][45][51] - 物管板块：物业管理板块个股平均下跌0.43%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-0.92%，板块表现弱于大市；个股中，祈福生活服务等涨幅居前，荣万家等跌幅居前；板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [4][52][54]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 在Q2销售回落背景下，三季度是政策发力关键期，或影响下半年楼市表现；近期部分房企业绩好转，预示行业进入盈利修复阶段；当前地产板块估值回落、持仓较低，交易有弹性，建议逢低配置地产股，并推荐相关标的[6] 根据相关目录分别总结 地产数据维持底部盘整 - 2025年1 - 6月，全国房地产开发投资同比 - 11.2%，降幅扩大0.5pct；新开工面积同比 - 20.0%，降幅缩窄2.8%；竣工面积同比 - 14.8%，降幅缩窄2.5pct；销售面积同比 - 3.5%，降幅扩大0.6pct；销售金额同比 - 5.5%，降幅扩大1.7pct [4][12] - 6月70城新房价格指数环比下跌0.3%，跌幅扩大0.1%，同比下跌3.7%，跌幅收窄0.4pct；70城二手住宅价格环比下跌0.6%，跌幅扩大0.1pct，同比下跌6.1%，跌幅收窄0.2pct；一线城市二手住宅价格环比下滑0.7%，与上月持平 [4][12] 部分房企中报率先迎来业绩好转 - 截至7月18日，73家A股房企发布2025年上半年业绩预告，27家预计归母净利润为正，46家亏损；业绩预增6家，扭亏14家，预减7家，首亏16家，续亏30家 [5] - 业绩预增或扭亏房企原因：自身产品力强确保市场规模及利润；通过资产转让等获较好财务表现 [5] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为 - 2.2%，位列第30；恒生港股房地产板块涨跌幅为 - 0.4%，位列第12 [2][27] - 本周地产涨跌幅前5名为绿地香港、渝开发等，末5名为禹洲集团、光大嘉宝等 [27] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 - 0.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为 + 3.4%，沪深300指数涨跌幅为 + 1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为 - 3.8%和 - 1.5% [2][33] - 本周物业涨跌幅前5名为众安智慧生活、祈福生活服务等，末5名为经发物业、润华服务等 [33] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第29周，全国300城宅地成交建面450万㎡，单周环比 - 20%，单周同比 - 49%，平均溢价率11% [41] - 年初至今，全国300城累计宅地成交建面19610万㎡，累计同比 - 5%；中海地产、保利发展等权益拿地金额位居前五 [41] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交253万方，成交量环比 - 6%，同比 - 9%，月度累计同比 - 14%，年度累计同比 - 1% [46] - 一线城市周环比 - 14%，周同比 - 19%，月度累计同比 - 21%，年度累计同比 - 1%；二线城市周环比 - 21%，周同比 - 19%，月度累计同比 - 15%，年度累计同比 - 7%；三四线城市周环比 + 18%，周同比 + 8%，月度累计同比 - 9%，年度累计同比 + 6% [46] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交234万方，成交量环比 + 1%，同比 - 2%，月度累计同比 - 3%，年度累计同比 + 17% [54] - 一线城市周环比 + 1%，周同比 - 7%，月度累计同比 - 8%，年度累计同比 + 22%；二线城市周环比 + 4%，周同比 - 4%，月度累计同比 - 7%，年度累计同比 + 17%；三四线城市周环比 - 5%，周同比 + 9%，月度累计同比 + 19%，年度累计同比 + 10% [54] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比 + 0.1%，同比 - 9.3%；去化周期为23月，较上周 + 0.3个月，较去年同比 - 1个月 [61] 地产行业政策和新闻 - 长沙住建局等12部门联合印发通知，推出以旧换新补贴、多子女家庭购房支持等举措 [67] - 湖北鼓励对多子女家庭购房给予补贴，公积金贷款额度上浮等 [67] - 中央城市工作会议部署构建房地产发展新模式等七项重点任务 [67] - 成都住建局与公积金中心联合宣布保租房租金公积金直付服务接入平台 [67] - 重庆市政府办公厅印发措施，促进住房消费健康发展，给予购房补贴等 [68] - 深圳计划收储世茂集团地块，双方陷入僵局 [68] 地产公司动态 - 深深房A、中洲控股等多家房企发布业绩预告，业绩有增有减 [69][70][71] - 招商蛇口拟发行8亿元公司债 [69] - 旭辉控股集团、华润置地等公布经营业绩 [70][71] - 金隅集团、天地源发生高管变更 [69][70] 物管行业政策和新闻 - 福州人大常委会修改物业管理规定，细化管理职责，强化共有收益监督等 [73] 非开发公司动态 - 贝壳-W耗资约357.05万美元回购约56.56万股股份 [73] - 珠江股份、南都物业发布业绩预告 [73] - 中天服务拟收购杭州拓深6.25%股权 [73] 行业估值 - 报告给出了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表及覆盖公司的估值情况 [75][77][78]

报告行业投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 受基数影响6月累计销售负增长、单月同比承压，7月城市工作会议提及地产新模式等，楼市有望止跌回稳，政策加持下地产板块配置价值凸显，头部房企运营和资金优势明显市占率有望提升 [2][39] 根据相关目录分别进行总结 销售：同比表现承压 全国市场 - 2025年前6月全国商品房销售面积45851万方，同比降3.50%，降幅较前5月扩大0.6pct；6月单月销售面积10535.81万方，环比涨49.37%，同比降5.46% [2][4] - 2025年前6月全国商品房销售额44241亿元，同比降5.50%，降幅较上月扩大1.70pct；6月单月销售金额10150.16亿元，环比增43.85%，同比降10.79% [2][4] - 前6月销售均价9649元/平米，同比降2.07%，环比降0.05%；6月单月销售均价9634元/平米，环比降3.70%，同比降5.64% [2][4] 区域市场 - 2025年前6月，东部地区销售面积20800万方，同比降5.2%；中部地区销售面积11926万方，同比降1.2%；西部地区销售面积11515万方，同比降2.5%；东北地区销售面积1610万方，同比降6.0% [8] - 2025年前6月，东部地区销售金额26945亿元，同比降5.8%；中部地区销售额7988亿元，同比降5.8%；西部地区销售额8163亿元，同比降4.30%；东北地区销售额1146亿元，同比降4.5% [8] 投资：开工与竣工的同比表现较此前修复 投资端 - 2025年前6月房地产开发投资46658亿元，同比降11.20%，降幅较上月扩大0.5pct；6月单月开发投资10424亿元，环比增22.58%，同比降12.90% [14] 开工端 - 2025年前6月新开工30364万方，同比降20.00%，降幅较前5月收窄2.8pct；6月单月新开工面积7180万方，环比增34.27%，同比降9.39% [2][17] 竣工端 - 2025年前6月竣工面积22567万方，同比降14.80%，同比降幅较上月收窄2.50pct；6月单月竣工面积4182万方，环比提高52.77%，同比下滑1.74%，开工和竣工端同比表现均较前5月修复，竣工单月同比降幅显著收窄 [2][19] 资金：国内贷款累计同比下降 - 2025年前6月房企到位资金50202亿元，同比降6.20%，降幅较前5月扩大0.90pct [2][23] - 前6月国内贷款8245亿元，同比增0.60%；自筹资金17544亿元，同比降7.20%；定金及预付款14781亿元，同比降7.50%；个人按揭贷款6847亿元，同比降11.40%，国内贷款累计同比再次转正 [2][23] 投资建议 行业估值 - 2024年9月以来政策推进使行业估值短时间修复，2025年开年楼市逐渐修复，政策加持下地产板块配置价值凸显 [36] 重点个股 - 看好招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [2][41] - 建议关注优质开发如绿城中国、华润置地、中国海外发展；优质物管如绿城服务；优质商业如恒隆地产；代建龙头如绿城管理控股；中介龙头如贝壳 - W、我爱我家 [2][41]

房企业绩概况 - A股25家涉房企业披露半年度业绩预告，其中10家实现盈利，15家亏损 [1] - 保利发展以27.35亿元净利润位居盈利房企首位，但同比连续两年下滑（2023年122.22亿元→2024年74.2亿元→2025年27.35亿元，同比降幅63.14%）[3] - 7家房企实现扭亏为盈：城建发展（4.4亿-6.54亿元）、渝开发（1.75亿-2.25亿元）、城投控股（1.2亿-1.8亿元）、大悦城（0.8亿-1.2亿元）、珠江股份（0.16亿-0.23亿元）、万业企业（0.3亿-0.4亿元）、凤凰股份（0.1亿-0.12亿元）[2][3] 亏损房企表现 - 5家房企亏损收窄：金科地产（-30亿至-45亿元，上年-38.01亿元）、金融街（-9亿至-11亿元，上年-19.84亿元）、华远地产（-0.23亿至-0.29亿元，上年-3.92亿元）、大龙地产（-0.09亿至-0.13亿元，上年-0.12亿元）、首开股份（-16亿至-21亿元，上年-19.48亿元）[4][5] - 8家房企亏损扩大：万科（-100亿至-120亿元）、中交地产（-11.9亿元）、华夏幸福（-55亿至-75亿元）、京能置业（-1.9亿至-2.1亿元）、华侨城A（-23亿至-29亿元）、金隅集团（-13亿至-16亿元）、金地集团（-34亿至-42亿元）、京投发展（-2.4亿至-2.8亿元）[5] - 2家房企由盈转亏：绿地控股（-30亿至-35亿元）、光明地产（-3.6亿至-4.4亿元）[5] 滨江集团业绩亮点 - 净利润同比大幅增长40.01%-69.98%，达16.33亿-19.82亿元（上年同期11.66亿元），为10家盈利房企中唯一正增长 [6] - 增长主因交付体量增加及浙江区域市场回暖，杭州销售额达396.6亿元（占浙江总销售额78.6%），领先绿城中国138亿元 [6][7] - 上半年竞得杭州两宗刷新地价纪录的优质地块（霞映锦绣里湖墅宅地、滨江区水电新村地块），土地投资总额1160亿元接近2024年全年水平 [7] 行业趋势与策略 - 政策推动市场回暖：2025年上半年北京涉宅地块出让金同比增37.3%至1005.56亿元，新房成交套数/金额分别增23.89%/29.7% [9] - 产品力成为核心竞争点：需通过定制化设计（如电建·长安华熙府70㎡三居折叠餐桌、中建·璞园PARK 3.5米层高）形成差异化优势 [9] - 区域深耕策略显效：滨江集团聚焦杭州（占浙江销售额80%），通过"区域聚焦+高端精品"战略实现高效周转 [7] - 未来方向：结合改善型需求打造智能化住宅，通过"高品质+高性价比"组合加速回款 [10]

房企半年度业绩概况 - A股25家涉房企业中10家实现盈利，保利发展以27.35亿元净利润居首[1][3] - 7家房企实现扭亏为盈，包括城建发展(4.4亿-6.54亿元)、渝开发(1.75亿-2.25亿元)、城投控股(1.2亿-1.8亿元)等[2][3] - 15家房企净利润亏损，其中5家亏损幅度收窄，如金融街(亏损收窄至9亿-11亿元)[3][4] - 8家房企亏损扩大，包括金地集团(34亿-42亿元)、华侨城A(23亿-29亿元)[3][4] 头部房企表现 - 保利发展净利润连续两年下滑，2025年同比降63.14%至27.35亿元，主因结转规模下降及项目盈利能力减弱[3] - 华发股份净利润1.68亿元，较上年同期12.65亿元显著减少[2][3] - 万科预亏100亿-120亿元，亏损幅度同比扩大[2][3] 区域房企亮点 - 滨江集团净利润同比增40.01%-69.98%至16.33亿-19.82亿元，主要受益于浙江区域交付体量增加[1][5] - 滨江集团在浙江销售额达504.6亿元，其中杭州占比78.6%(396.6亿元)，领先绿城中国138亿元[5][6] - 杭州土地市场活跃，上半年出让68宗涉宅地总金额1160亿元，滨江集团两度刷新地价纪录[6] 行业趋势与策略 - 政策推动下北京楼市回暖，上半年涉宅地出让金同比增37.3%至1005.56亿元，新房成交额增29.7%[7] - 产品力成为核心竞争点，需通过定制化设计(如电建·长安华熙府70㎡三居)满足改善型需求[8] - 房企应聚焦优质地块开发，采用"高品质+高性价比"策略，叠加智能化等附加值提升吸引力[8]