报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[9] 报告的核心观点 - 2025Q2房地产行业基金持仓占比回落低配延续，开发与服务板块仓位双降，机构聚焦央国企与商业地产，北向资金增持保利等龙头，南向资金加仓贝壳等，行业估值处底部，政策托底，建议关注具拿地能力与产品优势的央国企及改善型房企[4] 根据相关目录分别进行总结 行业：基金持仓占比回落，低配趋势延续 - 2025Q2样本基金中房地产行业重仓总市值256.7亿元，环比减少11.3%，重仓占比0.83%，环比降0.12pct，相对标准低配0.37pct，较Q1走扩，配置比例在31个申万一级行业中排第22，重仓占比环比增幅排第21 [10][17] 板块：开发板块与服务板块仓位环比双降 - 2025Q2样本基金持仓中，房地产开发、服务板块重仓占比分别为0.74%、0.09%，环比分别降0.11pct、0.02pct [11][22] 个股：机构持续聚焦央国企，商业地产获加仓 - 2025Q2开发板块基金重仓个股市值前5为保利发展、招商蛇口、滨江集团、华润置地、中国海外发展，新城控股、华润置地、恒隆地产获增持 [12][24] - 2025Q2服务板块基金重仓个股市值前5为贝壳 - W、招商积余、绿城服务、中海物业、华润万象生活 [12][27] 资金：北向资金增持保利，贝壳、龙湖、绿城获南向资金加仓 - 2025Q2陆股通持股比例环比增幅前五为保利发展、金地集团、华夏幸福、金融街、新城控股，减幅前五为我爱我家、中国国贸、招商积余、陆家嘴、万科A [13][32] - 2025Q2港股通持股比例环比增幅前五为贝壳 - W、龙湖集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂，减幅前五为保利物业、碧桂园服务、中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产 [13][35] 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企 - 房地产板块估值处历史底部，政策发力，2025年上半年核心城市土地市场回暖，改善型需求强，建议关注有拿地能力和产品优势的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团等，及房产中介平台如我爱我家等 [14][38]

报告核心观点 - 2025年7月24日的晨会聚焦报告涵盖多领域研究，包括7月金股组合、市场指数表现、行业表现，重点关注人形机器人、主动权益基金配置、AI算力产业链等方面，各领域呈现出不同的发展态势和投资机会 [1][3] 7月金股组合 - 7月金股组合包含滨江集团、顺丰控股、极兔速递 - W等10只股票 [1] 市场指数表现 - 上证综指收盘价3582.30，涨0.01%；深证成指收盘价11059.04，跌0.37%；沪深300收盘价4119.77，涨0.02%；中小100收盘价6849.74，跌0.46%；创业板指收盘价2310.67，跌0.01% [4] 行业表现（申万一级） - 非银金融、美容护理、家用电器等行业上涨，建筑材料、国防军工、机械设备等行业下跌 [5] 策略研究 - 人形机器人产业 - 2025年7月7 - 18日，人形机器人产业市场关注度显著提高，相关指数涨幅较好，易方达国证机器人产业ETF资金净流入，规模突破20亿元，年内增超10倍 [6] - 行情由订单、资本、意见领袖发言、产业、政策等多重因素驱动，如中国移动订单落地、智元收购股权、黄仁勋论断、特斯拉事件扰动缓解、工信部表态及地方政策支持等 [6][7] - 当前人形机器人进入催化密集区，受益于高低切需求，行情启动逻辑顺畅 [8] 金融工程 - 主动权益基金配置 - 2025Q2主动权益基金仓位中位数为90.63%，较上季度提升，处于历史高位 [3][9] - 板块配置上，TMT、港股和机械配置比例最高，港股、TMT、金融等板块超配，消费、周期等板块低配 [9] - 行业配置上，港股、电子、医药等行业配置比例较高，港股和电子配置比例近年攀升，食品饮料和电力设备及新能源走低 [10] - 宁德时代、美的集团等为前五大重仓股票，本期基金抱团度较上季度走低，在历史中枢附近 [10] 电子 - AI算力产业链 - 2025年AI产业链迎来闭环，步入业绩兑现期，先进AI infra平台将驱动产品迭代与供应链变革 [11] - 海外资本开支景气，推理需求增长，AI云侧基础设施建设是资本开支主要增量 [12] - 下一代AI infra新品加速演进，底层核心硬件供应链升级，GB300 NVL72性能跃升，英伟达下一代芯片架构或2026年推出 [12] - AI算力竞争引发PCB产业变革，高阶PCB产能供给或紧张，相关公司及配套材料有望受益 [13]

上市房企2025上半年业绩预告综述 整体业绩分布 - 截至7月23日，A股超70家房企发布2025上半年业绩预告，其中7家"预增"、14家"扭亏"、16家首次出现上半年亏损 [1] - 保利发展、滨江集团等延续盈利，万科、华夏幸福等持续亏损 [2] 盈利龙头房企表现 - **保利发展**：上半年营收1168亿元（同比-16.12%），利润总额99.3亿元（同比-29.56%），归母净利润27.35亿元（同比-63.15%），主要因结转规模下降及项目盈利能力下滑 [3] - **滨江集团**：归母净利润16.32亿-19.82亿元（同比+40%-70%），扣非净利润16.37亿-19.87亿元，增幅显著因交付楼盘体量增加 [3] - 其他6家"预增"企业包括南都物业、新黄浦、天宸股份等 [4][5] 盈利但同比下滑的房企 - 华发股份等5家房企盈利但"预减"，其中华发股份归母净利润1.68亿元（同比-86.7%），主因项目毛利率下降及计提资产减值 [6] 扭亏为盈的房企 - 14家房企实现"扭亏"，包括城建发展、大悦城等 [7][8] - **城建发展**：归母净利润4.40亿-6.54亿元，因天坛府等项目交付及金融资产增值 [8] - **大悦城**：归母净利润0.8亿-1.2亿元（上年同期亏3.64亿元），因毛利率上升 [8] 持续亏损的房企 - **万科**：净亏损100亿-120亿元，主因结算规模下降、资产减值及交易价格低于账面值，但完成164.9亿元公开债务偿还 [10] - **华夏幸福**：净亏损75亿-55亿元（上年同期亏48.49亿元），因结转收入下降及财务费用高企 [11] - 金地集团、信达地产、绿地控股等亏损规模在22亿-42亿元区间 [11] 行业趋势分析 - 中指研究院指出，行业短期内收入及盈利能力仍将下行，因2022-2024年销售额连续负增长导致结转收入减少，叠加毛利率承压及存货贬值 [11] - 核心城市市场活跃度提升或使聚焦该区域的房企利润表率先修复 [11]

地产ETF表现及资金流向 - 地产ETF（159707）场内价格一度上涨1.4%，现跌0.16%，实时成交额达1.45亿元，交投活跃 [1] - 该ETF已获资金实时净申购超1.7亿份，此前连续两日资金净流入合计1915万元 [1] - 成份股中张江高科涨超2%，华发股份、新城控股、滨江集团飘红 [1] 行业政策及市场动态 - 央行数据显示二季度末人民币房地产贷款余额同比增长0.4% [3] - 中央城市工作会议时隔十年再开，强调存量盘活和城市更新 [3] - 杭州土拍溢价率显著上升达29.65%，土地市场呈现回暖态势 [3] - 不动产基金行业拐点显现，规模达1.8万亿结束五年下滑 [3] - 央企基建投资加码，西藏水电工程开工提振情绪 [3] 行业分析及投资机会 - 央行信贷数据改善释放行业企稳信号，增强中长期投资信心 [3] - 城市更新政策有望激活换房需求并挖掘绿色住房新增长点，支撑房企转型 [3] - 土地溢价与基金拐点直接提升市场预期，推动板块估值修复 [3] - 现房销售将对房地产行业发展和房企经营模式产生长远影响 [3] - 建议关注布局一二线城市、基本面稳健、安全边际较高的房企 [3] 地产ETF产品特点 - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集13只头部优质房企 [4] - 前十大成份股权重超9成，具有明显的头部集中度优势，央国企含量高 [4] - 在行业出清大背景下，龙头地产或更具弹性 [4]

报告行业投资评级 - 看好，维持 [12] 报告的核心观点 - 6月整体供地量环比提升，但核心地块供应节奏放缓，整体成交量环比提升，溢价率延续3月以来回落趋势，流拍率仍在低位 [2][10] - 6月建发、中海、保利等在土地市场积极发力，1 - 6月金茂、建发、滨江、绿城等拿地强度较高，且金茂、建发销售表现更好 [2][10] - 6月样本房企获取的重点项目中，绿城、金茂、建发的整体拿地质量更优 [2][10] - 结构上重视具备区域优势、产品力和轻库存的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [2][10] 根据相关目录分别总结 供应 - 核心地块供应节奏放缓，2025年1 - 6月全国300城涉宅用地累计推出建面同比 - 17.3%，一线/二线/三四线累计同比分别为 + 23.9%/+4.2%/-23.3%，6城核心行政区累计同比为 + 33.6%，各能级供应累计同比较上月回落，能级更高区域边际回落幅度更大 [6] - 6月全国300城涉宅用地推出建面环比5月 + 38.4%，相比4月 + 34.8%，6城核心行政区当月推出建面环比5月 - 27.2%，相比4月 - 15.0%，6月整体土地供应环比提升，但核心区域供地量较4、5月减少 [6] 成交 - 上半年土地出让力度大，6月成交环比提升，1 - 6月全国300城涉宅用地累计成交建面/成交金额同比分别为 - 4.3%/+28.0%，一线/二线/三四线累计成交建面同比分别为 + 20.9%/+18.6%/-11.1%、累计成交金额同比分别为 + 49.5%/+43.8%/-1.3%，6城核心行政区累计成交建面/成交金额同比分别为 + 59.0%/+106.3% [7] - 6月300城成交建面/成交金额环比分别为43.5%/98.3%，成交溢价率延续3月以来回落趋势，流拍率仍在低位 [7] 房企 - 6月建发、中海、保利等在土地市场积极发力，6月建发、中海、保利全口径拿地金额分列前3，为219亿元、110亿元、89亿元；1 - 6月累计拿地金额前3位是建发、保利、金茂，拿地金额分别为592亿元、509亿元、492亿元 [8] - 金茂、保利、中海、招蛇、绿城等累计拿地金额同比涨幅较大，与供地前置有关；金茂、建发、滨江、绿城等1 - 6月拿地强度处在较高水平，金茂、越秀、华发、建发等销售同比表现较好 [8] - 6月样本房企获取的重点项目中，绿城、金茂、建发整体拿地质量更优，建发拿地投资金额较大，样本房企重点项目拿地分布均在高能区或中能区，整体能级较高，绿城、金茂、建发获取项目预期利润率相对较高 [9] 投资建议 - 重视中长线结构性机会，结构上重视具备区域优势、产品力和轻库存的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [10]

地产板块市场表现 - 中证800地产指数上涨1.25% [1] - 新城控股领涨3.31% 华发股份上涨2.86% 滨江集团上涨2.71% [1] - 地产ETF（159707）场内价格上涨1.12% 成交额达1390.10万元 [1] 行业趋势与投资策略 - 2025年上半年房地产投资与销售仍承压 市场量价未进入良性循环 [3] - 中央加大稳楼市力度 城市更新和收储优化政策有望推动行业逐步企稳修复 [3] - 高品质项目在流速和溢价方面具优势 可能率先企稳回升 [3] 重点投资标的特征 - 核心城市核心区域持续拿地能力 产品品质高且服务好的头部央国企和改善型房企受关注 [3] - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数 汇集13只头部优质房企 [3] - 前十大成份股权重超90% 央国企含量高 龙头地产在行业出清背景下更具弹性 [3]

项目规划 - 杭政储出【2025】79号地块规划14幢12-16F高层，包含2幢12F、3幢13F、1幢15F和8幢16F [1][7] - 地块用地面积33794m²，总建筑面积1277551m²，地上计容建筑面积84485m²，容积率25，建筑密度22%，绿地率35%，建筑限高5635米 [7] - 住宅层高不小于3米，高层住宅须设置架空层且层高不小于4米，地下室不少于2层 [7] 地块位置 - 地块位于钱江新城二期板块，距离地铁9号线红普南路站200米，与滨江·潮语映月轩、招商·杭州序相邻 [3][5] - 周边滨江·潮语映月轩已售罄，精装限价52000元/㎡，中签率13%-22% [5] 土地交易 - 滨江房产以总价326471万元竞得地块，成交楼面价38642元/㎡，溢价率253% [5] - 地块为全市住宅品质提升试点项目，对建筑高度和布局有严格要求 [7]

杭州土地市场概况 - 7月22日杭州出让两宗住宅用地 起始总价15 23亿元 最终成交总价18 98亿元 平均溢价率24 6% [1] - 余杭区北部新城地块由滨江集团以15 30亿元竞得 楼面价17472元/平方米 溢价率29 65% [1] - 拱墅区石桥单元地块由西湖房地产集团以3 68亿元竞得 楼面价15295元/平方米 溢价率7 29% [1] 房企拿地策略 - 本地龙头房企在重点板块持续补仓 对非核心地块出手理性 [1] - 滨江集团与绿城中国7月15日分别拿下余杭西站新城和钱塘区下沙单元地块 总成交金额29 9亿元 因商业占比较高溢价率控制在低位 [2] - 外地房企7月8日首度入杭以2 73亿元竞得临平星桥低密宅地 溢价率10 07% 因区域库存高参拍理性 [2] 市场趋势分析 - 杭州土拍市场热度不减但分化明显 优质板块保持高溢价 非核心板块趋于理性 [2] - 房企拿地倾向"择优进场" 本地龙头战略性补仓积极 [2] - 未来低密度住宅用地释放将推动房企转向精细化拿地与长线运营能力 [3] 板块分化特征 - 非传统核心板块或商住混合地块以低溢价为主 商业部分运营压力需关注 [2] - 余杭西站新城等地块因地段优势明显但商业占比高导致溢价率受控 [2] - 临平星桥地块虽契合改善需求但因库存高去化慢致开发商参拍理性 [2]

市场扩张 - 2025年7月22日公司竞得杭政储出[2025]92号地块国有建设用地使用权[3] - 地块规划用途为住宅，面积36496㎡，容积率2.4[3] - 地块土地总价153037万元，公司土地权益比例100%[3]

土地成交情况 - 杭州7月22日共出让2宗涉宅用地 总成交金额达18 98亿元 [1] - 余杭区地块经过35轮竞价 由杭州滨江房产集团以15 3亿元竞得 成交楼面价17472元/㎡ 溢价率29 65% [1] - 拱墅区地块经过6轮竞价 由杭州西湖房地产集团以3 68亿元竞得 成交楼面价15295元/㎡ 溢价率7 29% [1] 房企拿地表现 - 杭州滨江房产集团在余杭区地块竞拍中表现积极 溢价率接近30% [1] - 杭州西湖房地产集团在拱墅区地块竞拍中相对稳健 溢价率仅7 29% [1] - 两家房企分别在不同区域拿地 显示杭州土地市场区域分化特征 [1]