分红方案 - 以总股本3,111,443,890股为基数 每10股派发现金红利0.82元人民币（含税）[1] - 分红总额约为255.1百万元人民币 剩余未分配利润结转以后年度[1] - 不实施送红股或转增股本[1] 实施安排 - 股权登记日为2025年8月6日 除权除息日为2025年8月7日[1] - 若总股本发生变化 将按分配总额不变原则调整分配比例[1]

公司动态 - 杭州滨江房产集团股份有限公司新增购地项目位于浙江省杭州市余杭区仓前街道 土地用途为普通商品住房用地(二类) 成交价格183667万元 合同签订日期2025年7月29日 [1] - 公司成立于1996年 注册资本311144.389万人民币 实缴资本270400万人民币 法定代表人为张洪力 [1] 公司经营 - 公司对外投资397家企业 参与招投标项目237次 拥有商标信息49条 专利信息18条 行政许可5个 [1] 土地交易 - 新增土地项目编号为杭政储出[2025]88号 供地方式为挂牌出让 [1]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 自24年9月以来“稳楼市、稳股市”是中央明确要求，房地产市场“止跌回稳”对提振社会预期、畅通内需循环意义重大；今年中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化契机下高品质住宅或将迎来发展浪潮；维持房地产“看好”评级，建议关注房地产开发企业（滨江集团、华润置地等）、二手房交易（贝壳、我爱我家）、物业管理企业（绿城服务、招商积余等）[5] 根据相关目录分别进行总结 板块行情 - 本周上证指数上升1.7%、深证成指上升2.3%、创业板指上升2.8%、沪深300上升1.7%、房地产（申万）上升4.1% [5][8] - 个股涨跌幅前五：*ST南置(+15.4%)、海南机场(+14.5%)、张江高科(+12.4%)、西藏城投(+11.8%)、大悦城(+10.6%)；涨跌幅后五：渝开发(-7.0%)、市北高新(-6.5%)、中洲控股(-2.7%)、中新集团(-2.7%)、*ST阳光(-2.7%) [5][8] 数据跟踪 新房成交 - 当周：本周（7.19 - 7.25）42个重点城市新房合计成交169万平米，环比上升19.4%，同比下降14.5%；分能级看，4个一线城市成交37.8万平米，环比下降9.2%；15个二线城市成交104.1万平米，环比上升46.7%；23个三四线城市成交27.1万平米，环比下降6.6% [15] - 当月：7月截至本周（7.1 - 7.25）42个重点城市新房合计成交577万平米，环比下降28.4%，同比下降17.9%，年初至今累计成交同比下降4.0%；分能级看，4个一线城市成交135万平米，环比下降25.5%，同比下降27.7%，年初至今累计成交同比上升4.2%；15个二线城市成交328万平米，环比下降29.3%，同比下降17.2%，年初至今累计成交同比下降5.3%；23个三四线城市成交113万平米，环比下降29.1%，同比下降5.1%，年初至今累计成交同比下降8.9% [19] 二手房成交 - 当周：本周（7.19 - 7.25）21个重点城市二手房合计成交195万平米，环比上升1.8%，同比上升2.6%；分能级看，3个一线城市成交75.6万平米，环比上升2.3%；9个二线城市成交105.7万平米，环比上升2.6%；9个三四线城市成交13.5万平米，环比下降6.9% [31] - 当月：7月截至本周（7.1 - 7.25）21个重点城市二手房合计成交696万平米，环比下降3.9%，同比下降5.5%，年初至今累计成交同比上升17.7%；分能级看，3个一线城市成交263万平米，环比下降5.2%，同比下降7.7%，年初至今累计成交同比上升20.6%；9个二线城市成交378万平米，环比下降4.0%，同比下降5.8%，年初至今累计成交同比上升17.2%；9个三四线城市成交54万平米，环比上升3.6%，同比上升9.8%，年初至今累计成交同比上升7.3% [35] 行业新闻 宏观层面 - 国务院公布《住房租赁条例》，标志住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段 [5][48] - 央行发布2025年二季度金融机构贷款投向统计报告，房地产开发贷款同比增长0.3%，增速回升 [5][48] - 财政部发布2025年上半年财政收支情况报告，上半年国有土地出让收入1.43万亿元，同比下降6.5%，房产税收2618亿增12%，土地增值税降17.6% [5][48] 因城施策方面 - 上海发布《住宅设计标准》（征求意见稿），推动住宅设计向高品质、全周期、智慧化方向升级 [5][48] - 成都以直补购房首付、分步取消限售等举措领跑地方新政 [5][48] 公积金方面 - 济南降低公积金首付比例至15% [5][48] - 成都降低二套公积金首付比例至20% [5][48] - 泰州上调公积金贷款额度，支持使用“房票”作为公积金贷款首付款 [5][48] 公司公告 融资方面 - 招商蛇口发行第一期公司债券8亿元/利率1.70%/期限3年 [5][51] - 中国金茂发行第一期境内无担保中期票据20亿元/利率2.30%/期限3年，用于偿还公司其他到期票据 [5][51] - 城建发展发行第二期中期票据5亿元/利率2.05%/期限3年 [5][51] - 陆家嘴发行第三期中期票据6亿元/利率1.79%/期限2年 [5][51] 拿地方面 - 滨江集团竞得杭政储出92号地块的国有建设用地使用权，建设用地面积3.65万平方米，容积率2.4，土地总价15.30亿元 [5][51]

杭州7月土拍市场表现 - 7月杭州土拍收官 共揽金102亿元 [5] - 核心区优质地块仍受追捧 非核心区持续低溢价成交 [1][5] - 土地市场分化延续 头部房企深耕核心区 中小房企转向非核心区甚至远郊 [5] 拱墅区石桥单元地块 - 杭州伟星星辰置业以19.13亿元竞得 楼面价1.96万元/平方米 溢价28.13% [2] - 地块出让面积51304平方米 建筑面积97477.6平方米 容积率1.9 [2] - 距离地铁3号线华丰路站不到200米 周边配套完善 [2] - 东南方向900米处2月中天和海威联合体竞得地块楼面价23035元/平方米 溢价率50.29% [2] - 西北500米处2月滨江集团竞得地块楼面价17347元/平方米 溢价率22.39% [3] 西湖区三墩单元地块 - 华润置地+杭州交投+杭州地铁联合体以26.85亿元底价竞得 楼面价13092元/平方米 [3] - 地块出让面积89157.17平方米 建筑面积205061.5平方米 容积率2.3 包含15%商业商务 [3] - 为莲池路站TOD地块 靠近4号线三期莲池路站 周边配套丰富 [3] - 南侧保利置业双子星地块3月出让楼面价22890元/平方米 溢价率63.38% [4] 临平区星桥单元地块 - 杭州广大房地产4.37亿元竞得 楼面价10622元/平方米 溢价率1.16% [4] - 地块容积率仅1.1 但因板块库存高企 房企竞拍谨慎 [4] 行业趋势 - 产品力竞争升级 得房率提升 外立面材料升级成趋势 [5] - 本土房企择机补仓 伟星房产 杭州广大等参与竞拍 [4]

行业概述 - 康养地产是以"健康"和"养老"为核心，融合房地产开发与健康养生、养老服务的复合型地产形态，强调从"居住功能"向"健康生活全周期服务"的延伸 [1] - 2022年行业市场规模达15510亿元，同比增长1.51%，但2024年降至13918亿元，同比减少5.89%，主要受存量房时代转型影响 [1][11] - 行业产品分为健康智慧居住社区、活跃长者社区等六大类型，物业形态包括住宅、商业、产业园等，盈利模式涵盖销售、运营、服务等多途径 [2][5] 发展历程 - 20世纪80年代以养老院、疗养院为主，21世纪后逐渐丰富为包含养生、康复、休闲等功能的综合业态 [6] - 2016年《国家康养旅游示范基地标准》和《"健康中国2030"规划纲要》推动行业规范化发展，康养度假旅游快速兴起 [6] - 当前行业进入融合共生阶段，与医疗、文化、体育等产业深度融合，并引入智能化技术向多元化、个性化方向发展 [7] 市场驱动因素 - 2024年中国65岁及以上人口达21969万人，占比15.60%，老龄化加剧催生庞大康养需求 [9] - 国民健康意识提升推动预防性健康消费，中青年群体对康养居住环境需求增长 [9] - 攀枝花等地区依托自然资源优势发展特色康养产业，形成运动、疗愈等多样化业态 [7] 竞争格局 - 保利发展、绿城中国、华润置地等百强房企积极布局，保利拥有全国近50个项目，建立"机构+社区+居家"三位一体养老体系 [13][15] - 头部企业项目特色鲜明：绿城中国打造PPP医养结合项目，招商蛇口开发认知症专属照护单元，万科推行CCRC社区模式 [15] - 2024年保利发展房地产销售收入2874亿元，占总营收92.20%，招商蛇口开发业务占比87.38%，显示传统房企加速转型 [16][19] 产品与模式创新 - 健康智慧社区以住宅销售为主，配套健康服务收益，医养机构则侧重运营收益和资本化退出 [5] - 项目设计趋向全龄友好型社区，如越秀地产"代际融合活动"、万科"幸福银行"积分体系等 [15][21] - 区位选择倾向城市近郊或卫星城，平衡自然生态与城市便利性 [21] 企业案例 - 保利发展打造"全域养老"模式，覆盖专业护理、认知症照护等业务线，2024年营收3117亿元 [15][16] - 招商蛇口形成九大代建产品业态，累计管理面积超2000万平方米，2024年营收1789亿元 [19] - 中国金茂与法国薇姿集团合作开发温泉医疗项目，探索产业联动型康养目的地 [15]

7月金股组合 - 滨江集团(002244 SZ)、顺丰控股(002352 SZ)、极兔速递-W(1519 HK)、卫星化学(002648 SZ)、安集科技(688019 SH)、海优新材(688680 SH)、合锻智能(603011 SH)、黄山旅游(600054 SH)、胜宏科技(300476 SZ)、南亚新材(688519 SH)被列入7月重点推荐标的 [1] 宏观经济 - 6月人民币双边汇率保持渐进升值，多边汇率继续走弱，有助于增强出口产品竞争力但需警惕国际关注 [2][6] - 银行结售汇连续第四个月顺差且规模逐月扩大，5-6月市场即期结汇意愿和购汇动机齐降 [6] - 6月货物贸易收付款顺差环比扩大并创历史同期新高，成为跨境资金流动稳定器 [6] - 中美GDP统计方法差异：美国以支出法为核心，中国以生产法为核心，数据来源和发布特点存在显著不同 [7][8][9][10] 策略研究 - A股并购重组市场呈现"频率高、主体多、领域广"特点，本期披露并购事件66起，交易金额达5233 44亿元 [2][12] - 机械、基础化工、电子设备、电气设备、汽车零配件板块成为并购活跃主力 [12] - 民营企业与地方国企主导横向整合与战略合作，监管政策优化推动结构性重组上升 [12] 电力设备 - 我国核聚变技术经过60年积累已具备工程化基础，CRAFT项目将于2025年建成投产 [13][14][15] - 美国计划2030年示范堆落地，私营公司Helion、CFS获科技巨头投资并设2030商用目标 [15] - 光伏HIBC电池效率达27 81%，接近晶硅理论极限，七部委明确将核聚变列为未来能源发展方向 [13] 国防军工 - 菲利华开发第二代超低损耗石英电子布，直接对标日本信越化学，已启动大规模扩产计划 [17][18] - 英伟达Rubin平台将采用PCB背板取代铜缆，预计2024-2029年服务器PCB市场规模CAGR达12% [17] - 公司推出股权激励计划，授予168 81万股(占总股本0 32%)，解锁条件为2025-2027年净利润累计增长≥25%/56%/95% [19] 市场表现 - 上证综指收报3593 66点(-0 33%)，深证成指11168 14点(-0 22%)，创业板指2340 06点(-0 23%) [4] - 电子(+1 37%)、计算机(+1 26%)领涨，建筑装饰(-2 06%)、建筑材料(-1 69%)跌幅居前 [5]

报告行业投资评级 - 看好，维持 [11] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标提振市场预期，4 月以来边际下行压力加大，产业政策宽松概率提高，只是节奏问题 [4] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点 [4] - 当前股票位置较底部溢价不大，顺周期板块估值抬升提供补涨空间 [4] - 重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [4] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数 +3.22%，相对沪深 300 超额收益 +1.53%，行业排名 10/32；年初至今长江房地产指数 +2.39%，相对沪深 300 超额收益 -2.50%，行业排名 29/32 [5] - 本周房地产板块表现较好，开发和物业类标的以上涨为主，收租类多数下跌 [5] 政策 - 中央：国务院发布住房租赁条例，从明确总体要求、规范出租承租活动等六方面规范住房租赁活动，保障承租人权益，促进市场健康发展 [6] - 地方：济南针对购买配售型保障性住房的公积金缴存职工推出两项叠加优惠，首付比例降至 15%，提取、贷款可同步办理；成都出台房地产新政，分批取消住房限售、二套房公积金贷款首付比例降至 20％ [6] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比低位振荡，37 城新房成交面积四周滚动同比 -12.1%，较上周 +5.9pct，19 城二手房成交面积四周滚动同比 -5.5%，较上周 +1.5pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比 -4.3%，19 城二手房成交面积累计同比 +15.7%；7 月截至 25 日，37 城新房成交面积当月同比 -18.7%，19 城二手成交面积当月同比 -6.3%，12 城新房及二手合计 -16.2% [7] 当周热点 - 地产行业直接出台反内卷政策概率不高，但会受间接影响 [8] - 宏观层面供给侧反内卷缓和物价下行压力，降低实际利率，利于地产需求端；产能优化或对生产、就业和收入等总量数据造成压力，不利于地产需求端，推进节奏及与需求端政策配合很重要 [8] - 提振地产需求需需求端扩张性政策配合，提升居民就业和收入预期，反内卷降低实际利率；若无收入提升预期，物价提升会压制实际可支配收入，提振地产需求依赖总需求扩张引致的良性通胀，而非供给侧优化下的成本上涨 [2][8] - 反内卷政策抬升顺周期板块估值水平，风偏较高时地产股有补涨空间，关注轻库存和优质现金流方向 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 在 Q2 销售回落背景下，三季度是政策发力关键期，其定调和方向或影响下半年楼市表现；当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面有一定弹性，建议关注下周政治局会议表态，逢低配置地产股；推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展等房企，贝壳等中介平台，以及华润万象生活等物管商管公司 [6] 根据相关目录分别进行总结 上海徐汇拍出全国地王 - 上海六批次土拍收官，板块分化，徐家汇地块成全国地王，该地块是区域十年首宗新增宅地，容积率 1.3，限高 15 米，将成低密风貌住宅标杆，上海祺祥旺宇置业以 12.25 亿元总价、200257 元/㎡楼板价竞得，刷新全国涉宅用地成交楼面价记录 [4][13] - 拿下地王的祺祥旺宇法人和实控人为屹丰集团创始人女儿，体现实业资本对核心城市核心地块价值的认可 [4][13] 租赁住房条例正式出台 - 《住房租赁条例》落地，加速租购并举，推动租售同权，共 7 章 50 条，从规范出租承租等多方面解决租赁痛点 [5][15] - 供给端支持盘活改造房源用于租赁，推动租购住房公共服务同权，规范非居住空间出租等；企业端培育专业化租赁企业，从事转租需设资金监管账户；监管端建立租金监测和信用评价制度并分级分类监管 [5][15] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万 A 股房地产板块涨 4.1%，位列第 7；恒生港股房地产板块涨 4.2%，位列第 6 [2][16] - 本周地产涨跌幅前 5 名为中国金茂等，涨跌幅分别为 15.6%等；末 5 名为华音国际控股等，涨跌幅分别为 -12.2%等 [16] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨 4.2%，对恒生中国企业指数和沪深 300 相对收益分别为 2.4%和 2.5% [2] - 本周物业涨跌幅前 5 名为彩生活等，涨跌幅分别为 20.2%等；末 5 名为众安智慧生活等，涨跌幅分别为 -9.9%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025 年第 30 周全国 300 城宅地成交建面 667 万㎡，单周环比 10%，单周同比 -34%，平均溢价率 15% [27] - 年初至今累计成交建面 20474 万㎡，累计同比 -5.4%；中海地产等权益拿地金额位居行业前五，分别为 542 亿等 [27] 新房成交 - 本周 47 个城市商品房成交 291 万平米，周环比 15%，周同比 2%，月度累计同比 -10%，年度累计同比 -1% [33] - 一线城市周环比 -7%，周同比 -21%等；二线城市周环比 34%，周同比 14%等；三四线城市周环比 11%，周同比 3%等 [33] 二手房成交 - 本周 22 个城市二手房成交 225 万平米，周环比 -4%，周同比 -3%，月度累计同比 -3%，年度累计同比 +17% [42] - 一线城市周环比 -6%，周同比 -9%等；二线城市周环比 -2%，周同比 -6%等；三四线城市周环比 -6%，周同比 +15%等 [42] 重点城市库存与去化周期 - 本周 10 城商品房库存 1.01 亿平米，环比 0.2%，同比 -9.3%；去化周期 23.4 月，较上周 +0.4 个月，较去年同比 -1.1 个月 [50] 地产行业政策和新闻 - 7 月 21 日成都取消部分住房限售政策，加大公积金贷款支持力度，二套房公积金首付比降至 20% [55] - 7 月 21 日国务院发布《住房租赁条例》，规范租赁市场，推动市场高质量发展 [55] - 7 月 23 日昆明放宽公积金住房套数认定标准 [55] - 7 月 25 日泰州公积金“提额扩面”，租房提取上限和贷款最高额提高等 [57] 地产公司动态 - 光大嘉宝股东嘉定建业与嘉定科投 5 月 6 日至 7 月 18 日减持 1498.78 万股，减持后持股比例降至 15.08% [57] - 中国金茂旗下上海金茂 7 月 23 日完成 20 亿元 3 年期无担保中期票据发行，利率 2.3% [57] - 建发国际集团 7 月 23 日按每股 15.80 港元配售 6460 万股，预计募资 10.105 亿港元用于偿债和营运 [57] 物管行业政策和新闻 - 7 月 25 日哈尔滨住建局制订《住宅项目物业服务退出工作规则》，明确物业退出分类等内容 [58] 非开发公司动态 - 7 月 18 - 24 日贝壳-W 多次回购股份，耗资 400 万等美元回购若干万股 [58] - 7 月 24 日珠江股份不超 7.4 亿定增获上交所通过 [58] 行业估值 - 报告给出 A 股地产、港股地产、港股物业 PE-TTM 图表及覆盖公司估值情况，涉及万科 A 等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [63][64][65]

核心观点 - 报告对宏观经济、机械设备、电子等行业以及部分公司进行分析，7月金股组合包含滨江集团、顺丰控股等多只股票；指出达利欧国家债务认知存在错误，中国聚变能源有限公司成立推动核聚变商业化，歌尔股份筹划收购有望产生协同效应 [1][2][3] 7月金股组合 - 包含滨江集团（002244.SZ）、顺丰控股（002352.SZ）、极兔速递 - W（1519.HK）等10只股票 [1] 宏观经济 - 理解债务问题有微观、宏观、国际货币体系三个思维层次，达利欧用微观思维分析宏观问题且将宏观经济看成机器，导致其对国家债务认知错误，宏观经济分析应少谈直觉、多讲逻辑 [2][5][6] 机械设备（可控核聚变行业） - 7月22日中国聚变能源有限公司挂牌成立，7家央国企股东方增资115亿元，其作为推进聚变工程化、商业化创新主体，成立是聚变能商业化重要一步，产业链或进入快速发展期 [2][7] - 聚变公司是中核集团直属二级单位，以磁约束托卡马克为技术路线，按“三步走”发展阶段实现聚变能商业化应用 [8] - 7家公司向聚变公司投资约114.92亿元，增资后注册资本达150亿元，中核集团持股50.35%等，截至2025年H1，公司资产总额53.69亿元，所有者权益53.67亿元，暂无营业收入，净利润 - 0.4亿元 [9] - 我国可控核聚变产业形成多条技术路线齐头并进格局，合肥BEST项目预计2027年建成演示聚变能发电，瀚海聚能商业化直线型场反位形聚变装置实现等离子体点亮 [10] 电子（歌尔股份） - 歌尔股份拟收购精密金属结构件领域优秀企业，待收购公司质地优良，有望与上市公司产生协同效应 [3][12] - 歌尔股份拟以95亿元现金收购香港联丰全资子公司股权，香港联丰产品有金属机械性、外观处理、制造自动化等优势，公司账面现金充裕，收购完成有望增厚当期利润 [13][14] 市场指数表现 - 上证综指收盘价3605.73，涨0.65%；深证成指收盘价11193.06，涨1.21%；沪深300收盘价4149.04，涨0.71%；中小100收盘价6934.38，涨1.24%；创业板指收盘价2345.37，涨1.50% [4] - 申万一级行业中，美容护理涨3.10%、有色金属涨2.78%等涨幅居前，银行跌1.42%、通信跌0.15%等跌幅居前 [4]

行业整体表现 - 2025年上半年A股房地产开发板块61家房企中，24家预计盈利，37家预计亏损，预亏比例达六成，合计预亏区间342.56亿元至464.97亿元 [2] - 行业分化显著，12家房企实现扭亏为盈（如城建发展、中洲控股、大悦城等），6家净利润增长，但主流趋势仍是业绩下滑 [2][4] - TOP100房企2025年1-6月销售总额18364.1亿元同比下降11.8%，但降幅同比收窄，拿地总额5065.5亿元同比增长33.3% [9] 头部房企业绩分化 - 保利发展预计上半年净利润27.35亿元，同比下滑63.15%，主要因结转规模下降及项目盈利能力减弱 [1][3] - 滨江集团净利润16.32-19.82亿元，同比增长40%-70%，得益于交付楼盘体量增加 [3] - 万科预计亏损100-120亿元，主因结算规模下降、资产减值计提及大宗资产交易价格低于账面值 [5] - 金地集团预计亏损34-42亿元，较上年同期扩大，因销售规模下降及计提资产减值 [6] 扭亏与首亏企业特征 - 城建发展扭亏为盈，预计净利润4.4-6.54亿元（同比+575.14%），受益于项目交付及金融资产收益 [1][4] - 13家房企出现上市以来首次亏损，包括信达地产（亏损35-39亿元）和绿地控股（亏损30-35亿元） [5][7] - 首亏企业普遍因交付规模减少、毛利率下滑及计提减值准备 [7] 市场趋势与机构观点 - 行业仍处调整期但下行节奏放缓，头部企业通过拿地补库锁定主动权，TOP10企业新增货值占TOP100的41.8% [9] - 广发证券认为下半年或迎强拐点机会，政策临界点将至，消费性需求回归带动"好房子"认可度提升 [8] - 克而瑞指出购房者信心修复中，房企需把握结构性机会，通过产品创新应对库存压力 [9]