公司股价表现 - 11月20日股价上涨5.67%至10.81元/股 [1] - 当日成交额2.85亿元，换手率1.02% [1] - 公司总市值为336.35亿元 [1] 公司业务构成 - 主营业务为房地产开发和销售，房产销售占收入比重98.93% [1] - 其他业务包括房产租赁（0.44%）、房产项目管理服务（0.34%）、酒店管理服务（0.27%）及其他（0.02%） [1] 基金持仓情况 - 南方中证全指房地产ETF（512200）三季度减持滨江集团12.92万股，期末持有1574.43万股 [2] - 该持仓占基金净值比例为2.66%，为基金第七大重仓股 [2] - 11月20日该基金持仓滨江集团浮盈约913.17万元 [2] 相关基金表现 - 南方中证全指房地产ETF最新规模74.18亿元，今年以来收益8.54%，同类排名3661/4208 [2] - 该基金近一年亏损1.94%，同类排名3890/3971，成立以来亏损43.2% [2]

市场表现 - 受相关传闻影响，A股市场部分地产股出现拉升[1] - 招商蛇口、滨江集团、新城控股涨幅超过4%[1] - 华丽家族、深深房A、金地集团、西藏城投、中华企业、信达地产、万科A涨幅超过3%[1] - 福星股份领涨房地产开发板块，单日涨幅达5.86%[2] - ST中油单日涨幅为5.00%，年初至今涨幅高达394.02%[2] - 深深房A年初至今涨幅为73.44%[2] 重点公司涨幅 - 招商蛇口单日涨幅4.79%，总市值887亿元[2] - 滨江集团单日涨幅4.30%，总市值332亿元，年初至今上涨24.96%[2] - 新城控股单日涨幅4.14%，总市值340亿元，年初至今上涨26.17%[2] - 万科A单日涨幅3.14%，总市值746亿元[2] - 金地集团单日涨幅3.77%，总市值174亿元[2] - 西藏城投单日涨幅3.61%，总市值136亿元，年初至今上涨33.16%[2]

股价表现与资金流向 - 11月20日盘中股价上涨2.05%至10.44元/股，总市值达324.83亿元，成交金额1.19亿元，换手率0.43% [1] - 当日主力资金净流出1201.78万元，其中特大单净流出335.42万元，大单净流出866.36万元 [1] - 公司今年以来股价累计上涨22.42%，但近5个交易日下跌2.70%，近20个交易日下跌8.58%，近60个交易日上涨1.56% [1] 公司基本面与财务业绩 - 2025年1月至9月，公司实现营业收入655.14亿元，同比增长60.64%，归母净利润23.95亿元，同比增长46.60% [2] - 公司主营业务收入构成为房产销售98.93%，房产租赁0.44%，房产项目管理服务0.34%，酒店管理服务0.27% [1] - A股上市后累计派发现金分红47.35亿元，近三年累计派现13.13亿元 [3] 股东结构与机构持仓 - 截至11月10日，公司股东户数为2.96万户，较上期增加2.47%，人均流通股90,626股，较上期减少2.41% [2] - 截至2025年9月30日，富国天惠成长混合(LOF)A/B（161005）为第三大流通股东，持股5000万股，较上期减少300万股 [3] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股4687.82万股，较上期减少446.59万股，信澳星奕混合A（011188）退出十大流通股东之列 [3] 公司概况与行业属性 - 公司成立于1996年8月22日，于2008年5月29日上市，主营业务为房地产开发和销售 [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括房屋租赁、长三角一体化、融资融券等 [1]

项目开盘时间 - 滨江集团旗下“水电新村”项目被明确表示不会在2025年12月份开盘 [2]

公司经营与股东回报 - 公司表示将一如既往做好经营工作 [2] - 公司力争为股东提供良好回报 [2]

市场整体表现 - 截至上午10:31，上证综指报3952.30点，涨幅0.32% [1] - A股总成交额为8057.65亿元 [1] 技术指标异动个股 - 今日有97只A股出现5日均线主动下穿10日均线的“死叉”形态 [1] - 万润科技5日均线较10日均线距离最大，达-2.36% [1] - 英诺激光5日均线较10日均线距离为-1.72% [1] - 滨江集团5日均线较10日均线距离为-1.36% [1] 重点个股技术数据 - 万润科技（002654）最新价14.73元，较10日均线乖离率为-8.58%，今日下跌3.73% [1] - 英诺激光（301021）最新价39.10元，较10日均线乖离率为-6.46%，今日下跌3.55% [1] - 富临精工（300432）最新价16.60元，较10日均线乖离率为-10.27%，但今日逆势上涨2.09% [1] - 吉鑫科技（601218）最新价5.16元，较10日均线乖离率为-9.01%，今日下跌2.46% [1]

核心观点 - 报告认为中国房地产市场正处于筑底阶段，但完全复苏仍需时间，关键在于修复居民资产负债表[3] 预计在居民资产负债表趋稳且改善速度加快的背景下，行业将结构性陆续见底，其中核心城市有望更早止跌回稳[3][67][68] 未来投资机遇将集中在“好房子”和商业地产两大领域[3] 国际比较：居民资产负债表趋稳预示筑底在望，但改善速度决定磨底时间 - 通过对42个国家63次房地产危机的分析，居民资产负债表的强弱是房价走势的关键因素，危机前居民资产负债率的走高幅度决定房价累计下跌深度，危机中其改善速度决定下跌持续时间[3][69] 居民资产负债表走弱的触发因素决定房价下跌节奏，主动走弱（C端触发）如美国呈现“先快后慢”，被动走弱（B端触发）如日本呈现“先慢后快”[3][25][69] 居民资产负债表的见顶和改善速度是房价止跌回稳的两大要素，见顶决定止跌起点，改善速度决定止跌终点[3][69] 中性政策支持下，居民资产负债表拐点领先房价止跌回升2-3年，根据26国经验，居民负债率拐点领先房价止跌3.8年，换算为资产负债率口径领先2.8年[3][65][69] 中国当前调整节奏“先慢后快”，源于房企B端触发再传导至居民C端，预计中性政策下房价磨底仍需2年多，但核心城市更早回稳[3][67][68] 现状分析：量价重归正向循环需修复居民资产负债表，行业已现5大契机 - 2021年以来楼市深度调整，前端指标（销售、拿地、开工）累计降幅56%-74%，后端指标（竣工、投资）累计降幅35%-41%，但前端指标同比已见底改善，后端指标同比未明显收敛[3][71][75][77] 广义住房需求处底部区域，一二手房总成交稳定在14-15亿平已3年，但价格持续走弱，二手房房价累计下跌37%超过国际平均跌幅34%，量价无法正向循环源于居民资产负债表走弱[3][83][86][93] 行业现5大契机：居民资产负债率趋稳、全国房价收入比降至6倍、租金回报率改善、股市走牛带动财富效应、供给侧深度出清[3][67] 行业展望：预计行业将结构性陆续见底，好房子和商业地产迎发展机遇 - 政策面，需求端以“止跌回稳”为主基调，聚焦修复居民资产负债表，供给端聚焦高质量发展，后续政策空间包括房贷利率下降、一线限购优化、REITs放开等[3] 基本面，行业将结构性见底，前端指标收窄、后端走弱，2025-2026年预测销面-7.9%/-6.0%、销金-11.6%/-7.9%、房价-4.0%/-2.0%、开工-18.0%/-4.6%、竣工-17.7%/-13.1%、投资-14.2%/-7.5%[3] 两大发展机遇：好房子政策推动存量少+改需释放，赛道空间广阔；商业地产经营优异，消费REITs P/FFO提升至25倍，资产价值重估[3]

国内经济信息 - 上游储存芯片价格大幅上涨，多家手机厂商（小米、OPPO、vivo）已暂缓本季度存储芯片采购，其库存普遍低于两个月，部分厂商DRAM库存低于三周，正犹豫是否接受原厂（美光、三星、SK海力士）接近50%的涨幅报价[1][2] - AI大模型推动数据中心存储芯片需求激增，服务器厂家采购价格通常比手机厂商高出30%以上，是本轮存储芯片涨价的诱因之一[2] - 宁波出口集装箱运价指数(NCFI)报收999.7点，较前一周下跌5.1%，21条航线中14条运价指数下跌，仅6条上涨[2] - 硅片企业执行11月减产计划，专业化厂代工订单减少明显，硅片排产环比下降，累库趋势放缓，总库存处于合理水位以下，电池厂补库意愿不强[3] - 商务部等部门加强二手车出口管理，自2026年1月1日起，对申请出口注册登记不满180天的车辆，需补充提交生产企业《售后维修服务确认书》，否则不予发放出口许可证[4] 公司预警 - 合富中国14个交易日累计涨幅256%，明显高于同期行业及上证指数，今起停牌核查[1][4] - 宁德时代第三大股东黄世霖拟询价转让1%股份，约184亿元[1][4] - 多家公司股东计划减持股份，包括百大集团（不超3%）、茶花股份（不超3%）、益丰药房（高管合计不超0.0176%）、国创高新（大股东不超1%）、新农股份（董事不超30万股）、高凌信息（多股东合计不超1.49%）、千里科技（不超2%）、时空科技（不超29.07万股已回购股份）、中国铝业（董事不超5.75万股）[4] - 其他减持计划涉及国盛证券（股东合计不超2.82%）、众诚科技（董事合计不超7.54万股）、滨江集团（多股东合计不超2.88%）、康龙化成（股东合计不超1.5%）、二六三（控股股东不超1%）、天秦装备（不超154.13万股已回购股份）、永兴股份（股东不超1%）、骆驼股份（董事长不超0.61%）[7] - 九阳股份澄清不涉及“哈基米”概念食品饮料业务，真爱美家股权收购方未来12个月内无资产重组计划[7] - 迈赫股份控股股东、实控人、董事长王金平被立案调查并采取留置措施，豪尔赛及前董事长戴宝林单位行贿罪一案被检察院抗诉量刑畸轻[7] - 中电港第二大股东大基金减持742.88万股，天孚通信控股股东拟询价转让850万股（占总股本1.09%），中微公司第二大股东累计减持1252.29万股[7] - 中国神华2025年10月煤炭销售量同比下降5.8%[7] 海外市场 - 上周五美股三大指数涨跌不一，道琼斯指数跌0.65%，标普500指数跌0.05%，纳斯达克综合指数涨0.13%，纳斯达克中国金龙指数收跌1.61%[5] - 科技股甲骨文涨超2%，微软、英伟达涨超1%，奈飞跌超3%，英特尔、亚马逊跌超1%，热门中概股富途控股跌超7%，小鹏汽车跌超5%，京东跌超4%，阿里巴巴跌超3%[5] - 比特币跌至93778.6美元，24小时内跌1.82%，抹去今年以来所有涨幅[6] - 达拉斯联储行长洛根暗示不支持再次降息，除非数据表明通胀下降速度超出预期或劳动力市场放缓幅度大于当前逐步降温[6] - 文旅部提醒中国游客近期避免前往日本旅游，因日本社会治安不靖、针对中国公民违法犯罪案件多发、中日人员交流氛围恶化[5] 风险监控 - 多只股票触发严重异动提醒，包括安泰集团（10日涨幅偏离值100.38%）、安泰莱因（29日涨幅偏离值180.29%）、手日股份（9日涨幅偏离值98.65%）、中能电气（9日涨幅偏离值83.29%）、高祥药业清水源（8日涨幅偏离值77.26%）、金山文（9日涨幅偏离值67.71%）[8] - 大比例解禁公司包括新天地（解禁规模占总股本74.24%，预估金额38.57亿元）、创新新材（55.62%，96.72亿元）、水原泰（52.97%，32.61亿元）、用砂电子（31.63%，41.07亿元）、菲达环保（17.14%，8.17亿元）、云中马（62.87%，31.78亿元）、美埃科技（62.06%，40.37亿元）、博纳影业（22.48%，21.88亿元）[8]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 我国房地产行业仍处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：好房子新赛道推动房企向制造业转型，迎接PB-ROE向上突破；优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五条投资主线：好房子房企、商业地产、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（2025/11/8-11/14）34个重点城市新房合计成交201万平米，环比上升11.9% [3][4] - 其中，一二线城市成交187万平米，环比上升12.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升3.2% [3][4] - 11月（11/1-11/14）34城一手房成交同比-39%，较10月下降12.5个百分点；年初累计成交1.05亿平米，同比下降14.5% [3][5] - 一二线城市11月成交同比-37.8%，三四线城市同比-49.2% [3][5] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交123万平米，环比上升10.8% [3][11] - 11月累计成交234万平米，同比下降15%，但降幅较10月收窄6.9个百分点；年初累计成交5147.1万平米，同比上升1.4% [3][11] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘81万平米，成交78万平米，成交推盘比为0.96倍 [3][22] - 最近三个月（2025年8月-10月）的成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [3][22] - 截至上周末（2025/11/14），15城合计住宅可售面积为8953.8万平米，环比微升0.03% [3][22] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为23.5个月，环比下降0.23个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策 - 国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，支持民间投资项目发行基础设施REITs [3][31] - 央行发布三季度货币政策报告，明确完善房地产金融基础性制度 [3][31] 地方政策与市场 - 杭州安居集团持续推进收购存量商品房用作保障性住房 [3][31] - 郑州开通住房公积金个人住房贷款网上申请渠道 [3][31] - 土地市场方面，保利发展以11.1亿元竞得成都青羊区宅地；苏州3宗宅地以26.4亿元成交 [3][31] 物管行业政策 - 泰州市允许提取公积金支付本市内自有住房物业费 [35] 重点公司动态 地产公司经营数据 - 10月单月销售：中国金茂120亿元（+3%）、新城控股14.2亿元（-45.8%）、旭辉控股11亿元（-61%）、华润置地152亿元（-51%） [3][36] - 1-10月累计销售：中国金茂926.8亿元（+24%）、新城控股164.7亿元（-52.2%）、旭辉控股141.7亿元（-51%）、华润置地1696亿元（-17%） [3][36] 公司资本运作 - 华润置地配售华润万象生活股份4950万股，净额约20.6亿港元，持股比例降至70.1% [3][39] - 滨江集团股东拟减持约9000万股，占总股本2.88% [3][39] - 大悦城子公司拟分别申请42亿元（1年期）和33亿元（14年期）贷款 [3][36] 物管公司动态 - 贝壳-W公布25Q3净利润7.5亿元，同比下降36.1% [40] - 贝壳-W耗资约300万美元回购53.4万股；绿城服务耗资约300万港币回购62.2万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨2.7%，沪深300指数下跌1.08%，相对收益3.78%，在31个板块中排名第7位 [3][43] - 个股涨幅前五：中国武夷、华夏幸福、冠城大通、奥园美谷、荣盛发展 [43][47] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为23.5倍和20.6倍 [3][48] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨1.4%，相对收益2.48%，表现强于大市 [3][49] - 个股涨幅前五：华润万象生活、时代邻里、融创服务、和泓服务、永升服务 [49][54] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2倍和12.8倍 [3][57]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [4] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标作用，配置地产板块相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量优质民企有望在未来格局中受益 [4] - 城市能级偏好明确，持续看好一线城市、约三分之二的二线城市及极少量三线城市的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [4] - 供给侧政策（如收储、闲置土地处置）出现新变化，一二线城市预计将更受益于政策落地 [4] - 2025年下半年板块仍由政策主导，建议把握政策beta机会，注重投资节奏和仓位控制 [4] 分章节总结 10月70城房价数据 - 2025年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降2.6% [1][11] - 分城市能级看，一线、二线、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.5% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为6个，较上月增加1个；环比下跌城市数量为64个，较上月增加1个 [1][11] - 10月70城二手住宅销售价格环比下降0.6%，同比下降5.5% [1][11] - 一线、二线、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%、0.7% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，环比下跌城市数量为70个，已连续两个月全面下跌 [1][11] - 一线城市二手房价格环比跌幅小幅收窄至0.9%（此前连续三个月跌幅达1%），但跌幅仍高于其他能级城市 [1][11] - 北上广深10月二手房价格环比分别下降1.1%、0.9%、0.9%、0.9%，其中北京、广州跌幅小幅扩大，上海、深圳跌幅小幅收窄 [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计上涨2.7%，领先沪深300指数3.78个百分点，在31个申万一级行业中排名第7位 [1][14] - 房地产板块上涨个股共84支，较上周增加18支；下跌个股共30支 [14] - 涨幅前五的个股为乾景园林（61.0%）、中国武夷（30.0%）、华夏幸福（26.3%）、冠城大通（21.6%）、荣盛发展（18.2%） [14][19] - 重点关注的48家A/H房企中，上涨33支，涨幅前五为华夏幸福（26.3%）、荣盛发展（18.2%）、绿景中国地产（16.7%）、华侨城A（15.3%）、远洋集团（11.5%） [14][23] 重点城市新房及二手房成交 - 本周30个样本城市新房成交面积为159.0万平方米，环比提升17.4%，同比下降34.6% [2][24] - 分能级看，一线城市成交43.2万方（环比+12.6%，同比-42.5%）；二线城市成交88.1万方（环比+24.7%，同比-23.4%）；三线城市成交27.6万方（环比+4.9%，同比-47.7%） [2][24] - 年初至今（46周）样本30城新房累计成交面积8419.6万方，同比下降8.9%；一线城市累计2249.5万方（同比-5.4%）；二线城市累计4088.7万方（同比-8.9%）；三线城市累计2081.5万方（同比-12.2%） [2][26] - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.3万方，环比增长4.7%，同比下降17.0% [2][31] - 分能级看，一线城市成交85.6万方（环比+8.7%）；二线城市成交87.3万方（环比+1.4%）；三线城市成交27.3万方（环比+3.7%） [2][31] - 年初至今二手房累计成交面积9053.0万方，同比增长10.6%；一线城市累计3736.9万方（同比+12.1%）；二线城市累计4172.4万方（同比+9.9%）；三线城市累计1143.7万方（同比+8.2%） [2][31] 房企信用债情况 - 本周（11.10-11.16）共发行房企信用债4只，环比减少8只；发行规模共计36.20亿元，环比减少66.3亿元 [3][40] - 总偿还量108.29亿元，环比增加43.59亿元；净融资额为-72.09亿元，环比减少109.89亿元 [3][40] - 发行债券的主体评级均为AAA级（占比100.0%）；债券类型以私募债为主（占比55.2%）；期限以1-3年期为主（占比55.2%） [40] 投资建议与标的 - 建议配置方向包括：1）基本面alpha公司：H股（绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展）；A股（滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份） [4] - 2）地方国企/城投/化债主题：城投控股、城建发展 [4] - 3）中介机构：贝壳 [4] - 4）物业公司（跟涨属性）：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]