会议安排 - 公司2025年4月21日发董事会会议通知，24日通讯表决召开[2] - 董事会同意2025年5月15日召开第二次临时股东大会[3] 议案审议 - 审议通过变更经营范围并修订《公司章程》议案，待股东大会特别决议审议[3] - 审议通过召开2025年第二次临时股东大会议案[3] 经营范围调整 - 公司经营范围将减少“房地产开发、经营”[3]

公司基本信息 - 公司于1994年5月27日首次发行人民币普通股9100万股[7] - 公司注册资本为人民币10.6034606亿元[8] - 公司经营期限自1985年5月29日至2035年5月29日[8] - 公司经批准发行的普通股总数为10.6034606亿股[16] 股份相关规定 - 公司因特定情形收购股份合计不得超已发行股份总额10%，并应在三年内转让或注销[22] - 公司董事等任职期间每年转让股份不得超持有总数25%，上市一年内及离职半年内不得转让[27] 股东权益与诉讼 - 连续180日以上单独或合计持有公司1%以上股份的股东可对违规董监高提起诉讼[34] - 持有公司全部股东表决权10%以上的股东可请求法院解散公司[34] - 持有公司5%以上有表决权股份的股东质押股份应当日书面报告公司[36] 股东大会审议事项 - 公司一年内购买或出售重大资产金额超最近一期经审计资产总额30%需股东大会审议[44] - 公司与关联方交易金额超3000万元且占最近一期经审计净资产绝对值5%以上需股东大会审议[44] - 单次或连续十二个月累计财务资助超最近一期经审计净资产10%需股东大会审议[44] 董事会相关规定 - 董事会由十一名董事组成，其中股东代表董事七名，独立董事四名[119] - 经三分之二以上董事出席的董事会会议决议，可决定特定情形的回购本公司股票事项[120] 利润分配 - 公司分配当年税后利润时，提取10%列入法定公积金，累计额达注册资本50%以上可不再提取[175] - 任何三个连续年度内，公司以现金方式累计分配的利润不少于最近三年年均可分配利润的30%[179] 其他规定 - 公司党委和纪委各设书记1名，副书记1 - 2名[98] - 董事任期三年，任期届满可连选连任[104] - 公司设总法律顾问1名，兼任首席合规官[150]

招商局集团战略转型 - 集团推进"第三次创业" 打造微笑曲线推动传统产业向高附加值服务转型 打造马利克曲线实现从规模扩张到质量提升的跨越 [1] - 2024年末总资产达14.7万亿元较年初增长8.9% 实现利润总额2272亿元 净利润1872亿元 [2] - 通过科技赋能传统领域 包括智慧港口 地产园区 智能交通 物业服务的数字化转型 [1] 招商蛇口业务发展 - 2024年综合资金成本降至2.99%行业最优 上海拿地权益地价排名业内第一 [4][5] - 总资产8603.09亿元 归母净资产1110.07亿元 营业收入1789.48亿元 归母净利润40.39亿元 [5] - 签约销售金额2193.02亿元 销售排名行业五强 [5] - 构建租购并举 轻重结合业务结构 完成产业园区 租赁住房 集中商业三个REITs平台搭建 [6] 招商港口运营表现 - 2024年完成集装箱吞吐量19515.9万TEU同比增长8.3% 营业收入161.31亿元 利润总额101.31亿元 [7] - 归母净利润45.16亿元同比增长26.4%创历史新高 海外业务收入比重达34.2% [7][8] - 加强斯里兰卡CICT和汉港六大中心建设 关注全球贸易格局重塑下的机遇 [8] 招商公路财务与战略 - 2024年营业收入127.11亿元 归母净利润53.22亿元 总资产1591.69亿元 资产负债率44.22% [9] - 估值提升至1.48倍PB 总市值一度突破950亿元创上市新高 [9] - 交通科技 智能交通 交通生态三个板块营收占比达24% 将加大数字化和绿色化投入 [10] 招商积余业绩亮点 - 2024年营业收入171.72亿元同比增长9.89% 归母净利润8.40亿元同比增长14.24% [11] - 毛利率提升0.40个百分点至11.96% 应收账款余额21.93亿元下降4.36% [11] - 有息负债余额8.33亿元下降58.12% 第三方市场拓展规模36.93亿元 [11] - 非住宅业态贡献33.96亿元 在金融 政府 办公 学校赛道形成竞争壁垒 [11]

业绩说明会基本信息 - 活动类别为业绩说明会，面向所有投资者，采用现场及网络直播形式 [1] - 时间为2025年4月23日14:30 - 16:40，地点在深圳证券交易所上市大厅及互动易、全景网线上直播平台 [1] - 上市公司接待人员有招商蛇口副总经理、招商积余董事长吕斌等 [1] 业绩介绍 - 公司董事长吕斌介绍招商积余主要财务指标、2024年经营情况和2025年发展展望 [1] 互动交流 业务优势与发展问题 - 2024年公司市场化拓展新签年度合同额36.93亿元，非住宅业态新签年度合同额33.96亿元，在金融、政府、办公、学校业态有竞争优势，未来将在城市公共服务和IFM赛道加大投入 [1] - 保持非住宅业态竞争优势的措施：聚焦服务品质增强客户黏性；加强总对总交流利用集团平台优势获取业务机会；提升专业服务能力，通过科技赋能、机器替岗提质增效，助力客户降低运营成本 [2] - 2025年住宅业态发展计划：服务好大股东招商蛇口提供的住宅业务；向存量项目要效益，提高社群运营能力提升业主收缴率并寻找增值业务机会；通过合资合作在住宅业务赛道寻求突破 [2] 数字化和科技化转型问题 - 2024年公司加速推进科技化数字化转型，构建“AI赋智 + 平台赋能 + 生态融合”智慧服务体系 [2] - 服务创新：在工单服务场景应用AI大模型技术，上线“物业AI智能助手”，构建全链条智慧服务模式 [2] - 客户体验：统一“积余服务”用户平台，集成近70项智慧服务功能，线上用户突破240万，形成一站式智慧服务生态圈 [3] - 管理突破：升级设施设备管理系统实现设备全生命周期智慧管控，升级业财一体化管理系统提升资金和业务效率 [4] - 业务成效：部署巡检机器人等前沿技术，升级智慧停车系统CMPark提升项目智能化服务水平 [4] - 下一阶段将围绕人工智能大模型等方面创新，推进构建城市级智慧管理运营中心，提升城市服务业务模式创新 [4]

业绩说明会信息 - 招商局集团举办，公司参加[2] - 2025年4月23日14:30 - 17:00召开[2][5] - 地点为深圳证券交易所上市大厅[2][5] - 方式有现场交流、视频直播、网络文字互动[2][3][5] 参与人员及提问 - 公司董事、高级管理人员等出席[5] - 投资者可通过指定平台参加[5] - 2025年4月22日18:00前可邮箱提问[2][6] 交流内容 - 针对2024年度经营成果和未来展望交流[3]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价调整至14.04元 [1][6] 报告的核心观点 - 公司2024年年报显示全年营收171.7亿元，同比+9.9%；归母净利润8.4亿元，同比+14.2%；扣非归母净利润8.0亿元，同比+21.1% [5] - 营收稳健增长，业绩提升略超预期，归母净利增速高于营收端，得益于基础物管毛利率改善和费用率控制较好 [9] - 市拓成果显著，非住宅业态优势巩固，新签年度合同额基本与2023年持平，第三方占比提升，住宅和非住宅新签合同额有不同程度增长 [9] - 应收账款同比下降，现金流延续良好表现，应收款余额下降，经营性现金流净额对归母净利润覆盖比例高，现金及现金等价物余额增长 [9] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 公司代码001914.SZ，2025年4月14日股价12.26元，目标价格14.04元，52周最高价/最低价为13.33/8.16元，总股本/流通A股为106,035/106,034万股，A股市值130亿元，行业为房地产 [1] 股价表现 - 1周、1月、3月、12月绝对表现分别为8.88%、13.1%、24.21%、29.93%，相对表现分别为4.15%、19.28%、25.82%、21.78%，沪深300表现分别为4.73%、 -6.18%、 -1.61%、8.15% [2] 盈利预测与投资建议 - 调整25 - 27年EPS为1.08/1.26/1.44元（原预测25 - 26年为1.16/1.56元），可比公司25年PE为12x，公司维持10%估值溢价，对应25年13x估值，目标价14.04元 [6] 财务信息 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|15,627|17,172|19,047|21,154|23,202| |同比增长(%)|20.0%|9.9%|10.9%|11.1%|9.7%| |营业利润(百万元)|915|1,136|1,530|1,780|2,034| |同比增长(%)|11.0%|24.1%|34.7%|16.3%|14.3%| |归属母公司净利润(百万元)|736|840|1,145|1,333|1,522| |同比增长(%)|24.0%|14.2%|36.3%|16.4%|14.1%| |每股收益（元）|0.69|0.79|1.08|1.26|1.44| |毛利率(%)|11.6%|12.0%|12.7%|13.0%|13.3%| |净利率(%)|4.7%|4.9%|6.0%|6.3%|6.6%| |净资产收益率(%)|7.8%|8.3%|10.4%|11.0%|11.4%| |市盈率|17.6|15.4|11.3|9.7|8.5| |市净率|1.3|1.2|1.1|1.0|0.9| [7] 可比公司估值 |公司|代码|最新价格(元)|每股收益（元）（2023A/2024E/2025E/2026E）|市盈率（2023A/2024E/2025E/2026E）|26年业绩增速| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |万物云|02602|20.27|1.67/0.98/1.39/1.63|12/21/15/12|17%| |保利物业|06049|29.03|2.49/2.66/2.86/3.08|12/11/10/9|8%| |中海物业|02669|5.00|0.41/0.46/0.51/0.56|12/11/10/9|10%| |新大正|002968|9.09|0.71/0.66/0.76/0.88|13/14/12/10|16%| |华润万象生活|01209|33.97|1.28/1.59/1.83/2.09|26/21/19/16|14%| |招商积余|001914| - |0.69/0.79/1.08/1.26| - |16%| [10] 财务报表预测与比率分析 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多表展示了2023A - 2027E的财务数据预测，包括货币资金、应收票据及应收账款、营业收入、营业成本等项目 [11] - 主要财务比率涵盖成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等指标，如营业收入增长率、毛利率、资产负债率等 [11]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价格为 14.04 元 [1][6] 报告的核心观点 - 公司 2024 年年报显示全年实现营业收入 171.7 亿元，同比+9.9%；实现归母净利润 8.4 亿元，同比+14.2%；扣非归母净利润 8.0 亿元，同比+21.1% [5] 根据相关目录分别进行总结 公司表现 - 营收稳健增长，业绩提升略超预期 2024 年营收 171.7 亿元（+9.9%），物业管理营收 164.9 亿元（+11.7%）、资产管理营收 6.7 亿元（-4.0%），物管营收增长得益于在管面积提升 5.8%至 3.65 亿方，基础物管毛利率提升近 2pct 至 10.7%拉动综合毛利率增长，资管业务商业运营/持有物业收入同比-7.3%/-2.3%，毛利率分别+0.3pct/-4.4pct；归母净利同比提升 14.2%，利润端增速高于营收端，得益于基础物管毛利率改善和费用率控制较好 [9] - 市拓成果显著，非住宅业态优势巩固 2024 年新签年度合同额 40.3 亿元，与 2023 年基本持平，第三方新签年度合同额 36.9 亿元，占比提升 4pct 至 92%，住宅/非住宅新签合同额分别为 3.0/34.0 亿元，同比增长 47%/2%，激活在管项目价值潜能带动拓展新签年度合同额 5.6 亿元，精耕非住宅业态细分赛道，医疗/交通/IFM 业态分别实现新签合同额 1.8/1.6/3.2 亿元 [9] - 应收账款同比下降，现金流延续良好表现 截至 2024 年末，应收款余额为 22 亿元，同比下降 4.4%，经营性现金流净额达到 18.4 亿元，同比基本持平，对归母净利润的覆盖比例高达 218%，现金及现金等价物余额约 45.7 亿元，同比增长 5.7% [9] 盈利预测与投资建议 - 调整 25 - 27 年 EPS 为 1.08/1.26/1.44 元（原预测 25 - 26 年为 1.16/1.56 元），可比公司 25 年 PE 为 12x，公司关联方支持稳定，外拓能力较强，预计 26 年业绩增速高于可比公司，维持 10%估值溢价，对应 25 年 13x 估值，对应目标价 14.04 元 [6] 公司主要财务信息 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|15,627|17,172|19,047|21,154|23,202| |同比增长 (%)|20.0%|9.9%|10.9%|11.1%|9.7%| |营业利润(百万元)|915|1,136|1,530|1,780|2,034| |同比增长 (%)|11.0%|24.1%|34.7%|16.3%|14.3%| |归属母公司净利润(百万元)|736|840|1,145|1,333|1,522| |同比增长 (%)|24.0%|14.2%|36.3%|16.4%|14.1%| |每股收益（元）|0.69|0.79|1.08|1.26|1.44| |毛利率(%)|11.6%|12.0%|12.7%|13.0%|13.3%| |净利率(%)|4.7%|4.9%|6.0%|6.3%|6.6%| |净资产收益率(%)|7.8%|8.3%|10.4%|11.0%|11.4%| |市盈率|17.6|15.4|11.3|9.7|8.5| |市净率|1.3|1.2|1.1|1.0|0.9| [7] 可比公司估值 |公司|代码|最新价格(元)|每股收益（元）（2023A/2024E/2025E/2026E）|市盈率（2023A/2024E/2025E/2026E）|26 年业绩增速| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |万物云|02602|20.27|1.67/0.98/1.39/1.63|12/21/15/12|17%| |保利物业|06049|29.03|2.49/2.66/2.86/3.08|12/11/10/9|8%| |中海物业|02669|5.00|0.41/0.46/0.51/0.56|12/11/10/9|10%| |新大正|002968|9.09|0.71/0.66/0.76/0.88|13/14/12/10|16%| |华润万象生活|01209|33.97|1.28/1.59/1.83/2.09|26/21/19/16|14%| |招商积余|001914| - |0.69/0.79/1.08/1.26| - |16%| |最大值| - | - | - |26/21/19/16|17%| |最小值| - | - | - |12/11/10/9|8%| |平均数| - | - | - |15/16/13/11|13%| |调整后平均| - | - | - |12/15/12/11|13%| [10] 财务报表预测与比率分析 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多表展示了 2023A - 2027E 年公司各项财务指标的预测情况，包括货币资金、应收票据及应收账款、营业收入、营业成本等，同时给出了成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等财务比率的预测 [11]

上市公司增持回购积极性大增 - 2024年A股市场共有超过2100家上市公司实施股票回购，回购金额合计超过1600亿元，创历史新高，同比增长71.1% [1][5] - 截至2025年4月9日，已有684家上市公司实施超过300亿元股票回购，发布增持计划公告135家次，增持进展公告409家次 [5] - 招商局集团旗下7家上市公司集体公告计划提速实施股份回购计划 [4] 龙头企业回购增持动态 - 宁德时代拟使用40亿元至80亿元自有或自筹资金回购股份，用于股权激励或员工持股计划 [4] - 美的集团计划回购金额15亿元至30亿元，用于股权激励及/或员工持股计划 [4] - 贵州茅台将尽快完成剩余约40.5亿元回购及股份注销程序，并起草新一轮回购方案，控股股东也在起草增持方案 [4] 增持回购的市场意义 - 上市公司增持回购短期增加市场流动性，长期改善投资者情绪并提振市场信心 [9] - 2024年10月央行设立股票回购增持再贷款政策工具后，截至2025年4月9日已有430家上市公司披露454单贷款计划，拟申请贷款金额上限合计超900亿元 [9] - 增持回购行为既体现对中国市场的信心，也考验上市公司现金流和财务实力 [9][10] 上市公司实力提升的底层逻辑 - 中国上市公司研发支出从2018年的5856亿元增至2023年的15593亿元，占营收比重大幅提升 [11] - 上市公司治理水平不断完善，通过发布社会责任报告、制定可持续发展战略等方式展示综合绩效 [11] - 中国拥有全球最完备产业体系，具备成本、品类和速度优势，中长期出口链竞争力强劲 [10] 经济基本面支撑因素 - 中国超大规模市场优势突出，14亿多人口和人均GDP超1.3万美元形成广阔消费需求空间 [10] - 在积极宏观政策推动下，国内需求持续回升将推动经济向好 [10]

上市公司增持回购潮 - 2024年A股市场超过2100家上市公司实施股票回购，总金额超1600亿元创历史新高，同比增长71.1% [2] - 2025年截至4月9日已有684家上市公司实施超300亿元股票回购，发布增持计划公告135家次，增持进展公告409家次 [5] - 央企如中国石化集团、中国三峡集团、中铝集团等集体表态增持，招商局集团旗下7家上市公司同步提速回购计划 [4] 龙头企业回购动态 - 宁德时代拟以40亿-80亿元自有资金回购股份用于股权激励或员工持股 [4] - 美的集团计划回购15亿-30亿元持续用于股权激励及员工持股 [4] - 贵州茅台将尽快完成剩余40.5亿元回购注销并起草新一轮方案，控股股东同步筹划增持 [4] 增持回购的深层意义 - 反映上市公司现金流实力增强，2023年A股研发支出达15593亿元，较2018年5856亿元增长166% [8] - 体现对中国经济长期信心：超14亿人口与人均GDP超1.3万美元形成超大规模市场优势 [7] - 政策工具支持显著，2024年10月央行设立回购增持再贷款后，430家公司拟申请贷款上限超900亿元 [6] 市场影响与产业背景 - 增持回购短期增加市场流动性，长期改善投资者情绪与信心 [6] - 中国完备产业体系具备成本、品类和速度优势，出口链竞争力中长期持续 [7] - 上市公司治理水平提升，通过社会责任报告和可持续发展战略展示综合绩效 [8]

行业投资评级 - 增持（维持）评级 [2] 核心观点 - 政策加码提振市场 南京取消限售、广州推行不动产登记"全程网办"、天津下调二套首付比例至20% 叠加中央财政支持导向释放需求潜力 [8] - 交易端呈现结构性分化 新房同环比均下滑 二手房同比略有提升但环比下滑 下行幅度好于新房 [8] - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企 如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国 [8] - 物业管理公司有望迎来业绩和估值修复 建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务 [8] 一周行情回顾 - 申万房地产指数下跌0.9% 沪深300指数下跌1.37% 相对收益0.47% 板块表现强于大盘 [3][13] - 个股涨跌幅前5位为哈高科、卧龙地产、长春经开、铁岭新城、中迪投资 后5位为新湖中宝、深振业A、皇庭国际、大连友谊、ST爱旭 [13] 行业基本面 重点城市一手房成交 - 38城一手房合计成交31221套 同比-33.7% 环比-15% 成交面积382.1万平方米 同比-27.7% 环比-5.9% [5][21] - 分能级：一线城市成交套数同比-27.7% 环比-23.4% 二线城市同比-32.3% 环比-11.1% 三四线城市同比-40.7% 环比-10.5% [21] - 4月至今38城成交124324套 同比-14% 环比+63.4% 成交面积1438.7万平方米 同比-5.6% 环比+81.4% [24] 重点城市二手房成交 - 16城二手房合计成交22398套 同比+1.2% 环比-10.7% 成交面积217.8万平方米 同比+4.7% 环比-11.5% [5][32] - 分能级：一线城市成交套数同比+26.8% 环比+2.7% 二线城市同比-11.9% 环比-16% 三四线城市同比+13.8% 环比-14.3% [32] - 4月至今16城成交63083套 同比+64.3% 环比-10.6% 成交面积623万平方米 同比+67% 环比-22.1% [35] 重点城市库存情况 - 17城商品房库存面积18629.1万平方米 环比-0.5% 去化周期156.6周 [5][45] - 分能级：一线城市库存环比-0.4% 去化周期126.3周 二线城市环比-0.4% 去化周期229.4周 三四线城市环比-1% 去化周期139.3周 [45] 土地市场供给与成交 - 土地供应面积2118.6万平方米 同比+19.2% 供应均价2715元/平方米 同比+223.2% [5][53] - 土地成交面积2335.9万平方米 同比+11.1% 成交金额621.5亿元 同比+55.4% 楼面价2660元/平方米 溢价率23.1% [5][53] - 分能级溢价率：一线城市0% 二线城市27.6% 三四线城市2.4% [53] 房地产行业融资 - 房企信用债发行额58.2亿元 同比+76.36% 环比0% [6][68] - 4月至今信用债发行55.2亿元 同比+22.69% 环比+28.85% [68] 行业新闻追踪 - 南京取消商品住房转让限制 优化"以旧换新"模式 政府补助资金达1亿元 [16][17] - 广州深化不动产登记便利度改革 提供在线委托服务 推广房屋带押过户全程网办 [17][18] - 天津下调二套住房最低首付款比例由30%降至20% [17][18] 个股公告及新闻 - 新城控股2025年有3亿美元境外债到期 投资性房地产余额1214亿元中1025亿元已抵押 [19][20] - 绿城管理2024财年分红每股0.24元 约0.26港元 调整分红比例用于业务发展和创新布局 [19][20] - 越秀地产土地储备存量1102亿元 2024年可销售货值2350亿元 目标去化率51% 2025年拿地预算约300亿元 [19][20]