行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持 [6] - 房地产服务行业评级为增持 [6] 核心观点 - 8月百强房企销售金额环比增长3.0% 同比下降11.0% 1-8月累计销售金额同比下降13.6% 降幅较1-7月收窄0.3个百分点 [2] - 新房市场表现有所回暖 北京上海相继出台地产新政 叠加资本市场逐步走强 有望加速房地产市场"止跌回稳"进程 [2] - 更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 继续推荐具备"好信用、好城市、好产品"逻辑的"三好"地产开发商 [2] - 推荐分红与业绩稳健的头部物管公司 以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股 [2] 销售表现分析 - 2025年1-8月TOP10房企销售金额入榜门槛达705亿元 同比+8.3% TOP20门槛226亿元 同比-23.5% TOP30门槛164亿元 同比-9.8% TOP50门槛86亿元 同比-10.5% TOP100门槛28亿元 同比-14.6% [3] - 百强房企单月销售金额中39家环比增长 较7月增加14家 36家同比增长 较7月增加8家 [3] - 8月TOP10房企单月销售金额同比-3.0% TOP11-20同比-13.8% TOP21-30同比-30.6% TOP31-50同比-38.0% TOP51-100同比+5.9% [3] - 增速较7月分别+10.5 +21.7 -22.2 -11.0 +37.4个百分点 [3] 行业集中度变化 - 2025年1-8月TOP10房企销售额占TOP100房企比重为52.4% 同比上升0.6个百分点 [4] - TOP50房企中17家实现销售额同比正增长 较1-7月增加1家 [4] - 陆家嘴、能建城发、鸿荣源、上海建工和嘉里等企业累计同比增速超过50% [4] - 合同销售金额超过千亿元的房企共5家 同比减少1家 分别为保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地和招商蛇口 [4] 市场分化表现 - 8月1日-29日44城新房销售面积同比下降11% 其中一线下降24% 二线下降2% 三线下降14% [5] - 年初至今44城新房销售面积累计同比下降7% 其中一线持平 二线下降9% 三线下降8% [5] - 8月1日-29日22城二手房成交面积同比上升3% 其中一线上升5% 二线上升2% 三线下降3% [5] - 年初至今22城二手房累计同比上升13% 其中一线上升18% 二线上升10% 三线上升6% [5] - 截至8月31日21个样本城市二手房挂牌量约276.2万套 较去年末上升7.9% 创年内新高 [5] 重点推荐标的 - A股开发推荐：城建发展、城投控股、新城控股、滨江集团、招商蛇口 [2] - 港股开发推荐：华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产 [2] - 物管公司推荐：绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业 [2] - 港股REIT推荐：领展房产基金 [2] 重点公司业绩表现 - 城投控股2025年H1实现营收59.27亿元 同比+807.72% 归母净利1.53亿元 同比+250.60% [12] - 城建发展25H1实现营收127.6亿元 同比+96% 归母净利润6.1亿元 同比扭亏 [12] - 滨江集团25H1实现营收454.5亿元 同比+88% 归母净利润18.5亿元 同比+59% [12] - 新城控股2025年H1实现营收221.00亿元 同比-34.82% 归母净利8.95亿元 同比-32.11% [12] - 招商蛇口2025年H1实现营收514.85亿元 同比+0.41% 归母净利14.48亿元 同比+2.18% [13]

投资评级 - 首次覆盖给予"买入"评级 [3][5] 核心观点 - 2025H1营收91.1亿元（同比+16%），归母净利润4.7亿元（同比+9%），物业管理业务收入88.0亿元（同比+16.79%），增值服务收入从9.2亿增至17.2亿但毛利率较低 [1] - 基础物管毛利率从10.95%提升至11.56%，住宅与非住宅毛利率分别提升至10.70%和11.89%，在管面积3.68亿平方米（同比+0.13%） [2] - 资产管理业务收入30.6亿元（同比+5.86%），毛利率从52.69%降至48.62%，商业运营销售额同比+10.3%，客流同比+17.0% [2] - 财务结构稳健，长期借款从6.6亿降至4.8亿，应收账款37.5亿（同比-10%），经营性净现金流流出11.9亿元 [3] 业务表现 - 物业管理业务增长主要源于原有项目扩张、新项目转化及增值服务贡献 [1] - 新签年度合同额17.64亿元（同比-6.81%），第三方合同占比90%，非住宅业务金额占比81% [2] - 资产管理业务因在管商业项目增加及原有项目业务量提升而增长 [1] 财务预测 - 预计2025-2027年营收分别为190.8亿、208.7亿、226.8亿元，归母净利润分别为9.4亿、10.6亿、11.6亿元 [3] - 对应市盈率分别为14.1倍、12.5倍、11.4倍 [3] - 每股收益预计为0.89元、1.00元、1.10元 [4] 市场与运营 - 住宅项目面积增长2.37%，在市场竞争激烈背景下实现量质双增 [2] - 商业管理在管项目72个（含筹备），管理面积397万平方米 [2] - 现金储备32.7亿元（较年初下降13.9亿），主要因项目拓展成本支出 [3]

板块整体表现 - 房地产服务板块9月1日较上一交易日上涨0.81% [1] - 上证指数当日上涨0.46%至3875.53点，深证成指上涨1.05%至12828.95点 [1] 个股涨跌情况 - 中天服务领涨板块，收盘价5.89元，涨幅10.09%，成交量22.94万手，成交额1.30亿元 [1] - 珠江股份上涨3.84%至5.14元，成交量47.91万手，成交额2.47亿元 [1] - 南都物业上涨2.14%至13.81元，特发服务上涨1.70%至47.83元，宁波富达上涨1.48%至4.80元 [1] - 下跌个股包括ST明诚(-1.05%)、招商积余(-0.40%)、我爱我家(-0.33%) [1][2] 资金流向 - 板块主力资金净流入515.55万元，游资资金净流入1148.97万元，散户资金净流出1664.52万元 [2] - 招商积余主力净流入1306.71万元(占比10.10%)，中天服务主力净流入1232.41万元(占比9.46%) [3] - 我爱我家主力净流出1257.09万元，但游资净流入1779.50万元(占比5.83%) [3] - 特发服务主力净流出568.93万元，游资净流出766.20万元，但散户净流入1335.13万元 [3]

财务表现 - 2025年上半年营业收入91.07亿元，同比增长16.17% [1][11] - 归属于上市公司股东的净利润4.74亿元，同比增长8.90% [1][11] - 扣除非经常性损益的净利润4.63亿元，同比增长11.86% [1][11] - 基本每股收益0.4475元，稀释每股收益0.4475元 [1] - 加权平均净资产收益率4.46%，同比上升0.1个百分点 [1][16] 盈利能力指标 - 2025年上半年毛利率13.76%，净利率5.38% [12][13] - 投入资本回报率4.25%，同比上升0.4个百分点 [16] - 总资产周转率0.47次，固定资产周转率14.57次 [25][26] - 应收账款周转率6.96次 [26] 现金流状况 - 经营活动现金流净额-11.92亿元，同比改善2.49亿元 [1][19] - 投资活动现金流净额-936.39万元，筹资活动现金流净额-1.8亿元 [19] - 自由现金流-9.8亿元 [22] - 营收现金比96.28%，净现比为负 [24][25] 资产负债结构 - 总资产192.89亿元，归属于上市公司股东的净资产106.33亿元 [1] - 应收票据及应收账款较上年末增长67.34%，占总资产比重上升7.71个百分点 [30] - 货币资金较上年末减少29.86%，占总资产比重下降7.51个百分点 [30] - 有息资产负债率3.72% [42][43] 估值水平 - 市盈率（TTM）15.15倍，市净率（LF）1.25倍，市销率（TTM）0.72倍 [1] - 市净率历史分位数为33.92% [6] - 市盈率历史分位数为46.38% [3] 股东结构 - 前三大流通股东持股比例分别为招商局蛇口工业区控股47.45%、中国航空技术国际控股11.32%、深圳招商房地产3.71% [48] - 新进股东富兰克林国海中小盘股票型证券投资基金持股0.64% [47][48] - 全国社保基金一一三组合持股比例下降0.549个百分点至1.84% [47][48] 资产质量 - 存货账面价值11.22亿元，较上年末减少2403.28万元 [36] - 存货跌价准备3.91亿元，计提比例25.85% [36] - 商誉31.94亿元，占净资产比例30.04% [40] - 流动比率1.33，速动比率1.17 [42]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][49] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮政策力度最终将超过2008年和2014年 [4][49] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][49] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售方面表现优异 [4][49] - 一线城市+2/3二线城市+极少量三线城市的城市组合在销售反弹时表现更好 [4][49] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市将更受益 [4][49] - 2025年仍以政策为核心主导力量 板块主要做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][49] 政策调整 - 上海优化调整购房政策 包括放松外环外限购 符合条件家庭在外环外购房不限套数 [1][11] - 上海住房公积金最高贷款额度上浮 允许公积金"又提又贷" [1][11] - 上海在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房 [1][11] - 上海对符合条件的非本市户籍家庭第一套住房暂免征收房产税 [11] - 苏州取消市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 [11] - 深圳购房政策有望跟进调整 [1][11] 市场成交数据 - 本周30个城市新房成交面积181.0万平方米 环比提升14.3% 同比下降5.9% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积43.4万方 环比+11.1% 同比-21.1% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积92.5万方 环比+2.2% 同比+10.2% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积45.1万方 环比+56.7% 同比-15.4% [2][23] - 今年累计35周30城新房成交面积6571.3万方 同比-2.2% [2] - 本周14个样本城市二手房成交面积186.3万方 环比下降3.3% 同比增长12.2% [3][32] - 样本一线城市二手房成交面积78.3万方 环比+1.2% [3][32] - 样本二线城市二手房成交面积83.9万方 环比-7.2% [3][32] - 样本三线城市二手房成交面积24.1万方 环比-3.5% [3][32] - 年初至今累计二手房成交面积7055.2万方 同比增长16.6% [3][32] 信用债市场 - 本周共发行房企信用债11只 环比减少7只 [3][42] - 发行规模共计61.45亿元 环比减少91.37亿元 [3][42] - 总偿还量104.28亿元 环比减少14.76亿元 [3][42] - 净融资额为-42.83亿元 环比减少76.6亿元 [3][42] - 主体评级以AAA级为主 占比93.5% [42] - 债券类型以证监会主管ABS和交易商协会ABN为主 占比31.6%和27.7% [42] - 债券期限以5年以上为主 占比75.6% [42] 板块表现 - 本周申万房地产指数累计变动-0.1% 落后沪深300指数2.77个百分点 [1][12] - 在31个申万一级行业中排名第16名 [1][12] - 本周上涨个股27支 较上周减少65支 [12] - 跌幅前五个股为电子城(-16.9%) 南国置业(-12.5%) 亚太实业(-8.9%) 荣丰控股(-8.5%) *ST紫学(-7.4%) [12][18] - 重点48家A/H房企中上涨12支 较上周减少1支 [12] - 涨幅前五为绿景中国地产(5.7%) 华发股份(5.0%) 远洋集团(4.2%) 滨江集团(3.6%) 万科A(3.5%) [12][21] 投资建议标的 - 基本面alpha公司：H股绿城中国 建发国际集团 华润置地 中国海外发展 越秀地产；A股滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4][49] - 地方国企/城投/化债：城投控股 城建发展 信达地产 [4][49] - 中介：贝壳 [4][49] - 物业：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4][49]

核心业绩表现 - 2025年上半年总营业收入91.1亿元 同比增长16.17% 其中物业管理收入88.0亿元(同比+16.8%) 资产管理收入3.1亿元(同比+5.9%) [2] - 归母净利润4.7亿元 同比增长8.9% [2] - 维持2025/2026/2027年EPS预测分别为0.89/1.03/1.14元 [2] 基础物业管理业务 - 基础物管毛利率提升0.61个百分点 运营效能持续优化 [2] - 非住宅业态基础物管收入49.2亿元(同比+6.1%) 住宅业态基础物管收入19.3亿元(同比+12.2%) [2] - 新签年度合同额17.6亿元 第三方项目占比90% 其中千万级项目贡献58% [2] - 深圳、广东(除深圳)、江苏、上海、四川五大重点区域贡献基础物管营收51.7亿元 [2] 增值服务业务 - 专业增值服务收入17.2亿元 同比激增86.8% 有效对冲平台增值服务收入2.3亿元(同比-11.3%)的短期回调 [3] - 到家服务覆盖50+核心城市 平台SKU突破400个 重点推广家政保洁、空调清洗、衣物干洗等自营服务 [3] - 空间资源业务通过数字化赋能提升精细化管理 资源坪效提升15% [3] - 房产经纪业务着力构建社区门店模式 强化二手租售专业能力建设 [3] 资产管理业务 - 招商商管在管项目72个(含筹备) 管理面积397万平方米 其中自持项目3个 受托管理招商蛇口项目60个 第三方品牌输出项目9个 [3] - 持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态 总可出租面积46.9万平方米 出租率达93% [3] - 资管板块全面推进"一项目一打法"差异化资产增值路径 [3]

财务业绩 - 2025年上半年实现营业收入91.07亿元人民币 同比增长16.17% [1] - 归母净利润4.74亿元人民币 同比增长8.90% [1] - 物业管理业务收入88.00亿元人民币 同比增长16.79% [1] 业务结构 - 基础物业管理业务收入68.49亿元人民币 占营收比例75.20% [1] - 新签年度合同额17.64亿元人民币 其中第三方项目贡献15.92亿元人民币 [1] - 千万级项目新签合同额占比达58% [1] 市场地位与规模 - 在管物业项目2370个 覆盖全国超160个城市 [1] - 管理面积达3.68亿平方米 [1] - 位列2025中国物业服务力百强企业TOP3及综合实力500强第3名 [2] 业务拓展 - 上半年中标优质项目超50个 集中在政府公建、产业园区、金融服务领域 [1] - 第三方非住宅赛道保持领先优势 [1] - 公司提供全业态、全价值链、全场景综合解决方案 [2]

财务表现 - 上半年归母净利润4.7亿元，同比增长8.9% [1] - 业绩稳健增长，经营持续优化 [1] 业务发展 - 物业管理新签年度合同额17.6亿元 [1] - 第三方项目新签年度合同额15.9亿元，其中千万级项目贡献占比58% [1] - 期末在管项目2370个，管理面积升至3.68亿平方米 [1] 公司优势 - 央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出 [1] - 多业态综合服务能力强劲 [1] - 有望受益行业格局重构并持续向好发展 [1]

财务表现 - 2025年上半年实现营业收入91.07亿元，同比增长16.17% [2] - 实现归母净利润4.74亿元，同比增长8.90% [2] 物业管理业务 - 在管项目达2370个，进驻全国超160个城市，管理面积3.68亿平方米 [2] - 新签年度合同额17.64亿元，其中第三方项目新签额15.92亿元 [2] - 千万元级项目贡献新签年度合同额占比58% [2] 资产管理业务 - 旗下招商商管在管商业项目72个，管理面积397万平方米 [2] - 集中商业销售额同比提升10.1%，客流同比提升17% [2] - 持有物业总可出租面积46.89万平方米，出租率93% [2] 运营与品牌建设 - 通过数智化手段提升项目经营质效和优化品控体系 [3] - 获"2025中国物业服务力百强企业TOP3"及"2025中国物业服务企业综合实力500强第3名" [3] - 品牌综合影响力持续增强 [3]

投资评级 - 维持"买入"评级 [2][7] 核心观点 - 公司2025年上半年营收同比增长16.2%至91.1亿元，归母净利润同比增长8.9%至4.7亿元，略低于市场预期，主要因毛利率下降和管理费用率上升 [7] - 物业管理收入同比增长16.8%至88.0亿元，资产管理收入同比增长5.9%至3.1亿元，商业运营收入同比增长30.7%至0.9亿元 [7] - 基础物管营收同比增长7.7%，新签年合同额同比下降6.8%至17.6亿元，第三方项目新签额同比下降8.5% [7] - 公司管理面积达3.68亿平米，同比下降4.4%，其中住宅和非住宅占比分别为38%和62% [7] - 商业运营管理面积397万平米，同比持平，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个 [7] - 预测2025-2027年归母净利润分别为9.4亿元、10.6亿元和12.0亿元，对应市盈率14.1倍、12.5倍和11.2倍 [6][7] 财务表现 - 2025年上半年毛利率12.1%，同比下降0.5个百分点，归母净利率5.2%，同比下降0.3个百分点 [7] - 期间费用率4.3%，同比上升0.2个百分点，管理费率3.3%，同比上升0.3个百分点 [7] - 物业管理毛利率10.85%，同比下降0.08个百分点，资产管理毛利率48.6%，同比下降4.07个百分点 [7] - 基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为11.6%、11.0%和8.0%，同比变化+0.6、+1.1和-3.1个百分点 [7] 业务细分 - 物业管理收入中基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务占比分别为77.8%、2.6%和19.6% [7] - 来自招商蛇口的管理面积占比35% [7] - 千万级项目贡献新签年度合同额占比58% [7] - 商业运营毛利率26.9%，同比下降11.0个百分点，持有型物业出租及经营毛利率58.0%，同比上升0.5个百分点 [7] 市场数据 - 当前股价12.56元，市净率1.3倍，股息率1.91% [2] - 每股净资产10.03元，资产负债率44.01%，总股本1060百万股 [2] - 预测2025-2027年每股收益分别为0.89元、1.00元和1.13元 [6]