报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 央行将完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式，住建部推广历史文化街区保护利用经验 [6][15] - 周度一手房销售同环比均下降，二手房销售同比下降但环比上升，去化周期继续下降 [4][6] - 投资重点为财务稳健、业绩表现良好的龙头房企及有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司 [6] 一周行情回顾 - 申万房地产指数上涨2.7%，沪深300指数下跌1.08%，板块相对收益为3.78%，表现强于大盘 [3][11] - 个股方面，中国武夷、华夏幸福、冠城新材、*ST美谷、荣盛发展涨幅居前；*ST亚太、大名城、深深房A、渝开发、沙河股份跌幅居前 [11] 行业新闻追踪 - 住建部发布《历史文化街区保护利用可复制经验做法清单》，涵盖规划管控、修缮技术等多维度案例 [14][15][16] - 央行发布三季度货币政策报告，提出将着力推动保障性住房再贷款等政策落地，完善房地产金融基础性制度 [15][16] - 湖北黄冈市优化住房公积金政策，包括提高现房公积金贷款额度和开展公积金"适儿化"改造提取 [15][16] 个股公告及新闻追踪 - 建业地产10月物业合同销售额5.61亿元，同比减少41.4%；1-10月累计合同销售额66.82亿元，同比减少12.1% [17][19] - 保利发展披露"21保利发展MTN004"中期票据付息安排，本期应偿付利息金额7100万元人民币 [17][19] - 贝壳-W计划通过B+产品模式覆盖更多低线级城市，9月已在4个城市试点，计划年底进入超过30个城市 [17][19] - 中国金茂10月取得签约销售金额119.97亿元；1-10月累计签约销售金额926.82亿元 [17][19] - 华润置地"25润置03"公司债券在深交所上市，发行总额18亿元，票面年利率1.78% [18][19] 行业基本面：重点城市一手房成交分析 - 本周（11.7-11.13）38个重点城市一手房合计成交20673套，同比增速-31.4%，环比增速-2.5%；成交面积217.1万平方米，同比增速-35.5%，环比增速-0.1% [4][20] - 分能级看，一线城市成交套数同比-21.8%，环比2.6%；二线城市同比-26.3%，环比-6.5%；三四线城市同比-47.8%，环比-3.1% [20] - 本月至今（11.1-11.13）38城一手房合计成交36412套，同比-34.3%，环比44.1%；成交面积372.2万平方米，同比-39.3%，环比52.1% [22] 行业基本面：重点城市二手房成交分析 - 本周（11.7-11.13）16个重点城市二手房合计成交18576套，同比增速-23.8%，环比增速3.4%；成交面积185.5万平方米，同比增速-18.7%，环比增速6.2% [4][32] - 分能级看，一线城市成交套数同比-23.4%，环比2.7%；二线城市同比-28.0%，环比6.8%；三四线城市同比-8.4%，环比-5.0% [32] - 本月至今（11.1-11.13）16城二手房合计成交33131套，同比-25.3%，环比128.3%；成交面积327.5万平方米，同比-21.8%，环比142.5% [40] 行业基本面：重点城市库存情况分析 - 本周（11.7-11.13）17个重点城市商品房库存面积18843.9万平方米，环比增速0.1%，去化周期173.4周 [50] - 分能级看，一线城市去化周期132.3周，二线城市226.0周，三四线城市233.7周 [50][60] 行业基本面：土地市场供给与成交分析 - 本周（11.3-11.9）供应土地6292.4万平方米，同比增速2.9%；供应均价1549元/平方米，同比增速1.8% [5] - 本周成交土地1189.5万平方米，同比增速-73.9%；土地成交金额221.1亿元，同比增速-73.8%；成交楼面价1859元/平方米，溢价率1.4% [5][61] - 分能级看，一线城市溢价率0%，二线城市0.5%，三四线城市4.5% [61] 行业基本面：房地产行业融资分析 - 本周（11.7-11.13）房地产企业合计发行信用债46.2亿元，同比增速-6.29%，环比增速-50.05% [5][77] - 本月至今房地产企业合计发行信用债138.7亿元，同比增速6.37%，环比增速863.19% [77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [4] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标作用，配置地产板块相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量优质民企有望在未来格局中受益 [4] - 城市能级偏好明确，持续看好一线城市、约三分之二的二线城市及极少量三线城市的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [4] - 供给侧政策（如收储、闲置土地处置）出现新变化，一二线城市预计将更受益于政策落地 [4] - 2025年下半年板块仍由政策主导，建议把握政策beta机会，注重投资节奏和仓位控制 [4] 分章节总结 10月70城房价数据 - 2025年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降2.6% [1][11] - 分城市能级看，一线、二线、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.5% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为6个，较上月增加1个；环比下跌城市数量为64个，较上月增加1个 [1][11] - 10月70城二手住宅销售价格环比下降0.6%，同比下降5.5% [1][11] - 一线、二线、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%、0.7% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，环比下跌城市数量为70个，已连续两个月全面下跌 [1][11] - 一线城市二手房价格环比跌幅小幅收窄至0.9%（此前连续三个月跌幅达1%），但跌幅仍高于其他能级城市 [1][11] - 北上广深10月二手房价格环比分别下降1.1%、0.9%、0.9%、0.9%，其中北京、广州跌幅小幅扩大，上海、深圳跌幅小幅收窄 [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计上涨2.7%，领先沪深300指数3.78个百分点，在31个申万一级行业中排名第7位 [1][14] - 房地产板块上涨个股共84支，较上周增加18支；下跌个股共30支 [14] - 涨幅前五的个股为乾景园林（61.0%）、中国武夷（30.0%）、华夏幸福（26.3%）、冠城大通（21.6%）、荣盛发展（18.2%） [14][19] - 重点关注的48家A/H房企中，上涨33支，涨幅前五为华夏幸福（26.3%）、荣盛发展（18.2%）、绿景中国地产（16.7%）、华侨城A（15.3%）、远洋集团（11.5%） [14][23] 重点城市新房及二手房成交 - 本周30个样本城市新房成交面积为159.0万平方米，环比提升17.4%，同比下降34.6% [2][24] - 分能级看，一线城市成交43.2万方（环比+12.6%，同比-42.5%）；二线城市成交88.1万方（环比+24.7%，同比-23.4%）；三线城市成交27.6万方（环比+4.9%，同比-47.7%） [2][24] - 年初至今（46周）样本30城新房累计成交面积8419.6万方，同比下降8.9%；一线城市累计2249.5万方（同比-5.4%）；二线城市累计4088.7万方（同比-8.9%）；三线城市累计2081.5万方（同比-12.2%） [2][26] - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.3万方，环比增长4.7%，同比下降17.0% [2][31] - 分能级看，一线城市成交85.6万方（环比+8.7%）；二线城市成交87.3万方（环比+1.4%）；三线城市成交27.3万方（环比+3.7%） [2][31] - 年初至今二手房累计成交面积9053.0万方，同比增长10.6%；一线城市累计3736.9万方（同比+12.1%）；二线城市累计4172.4万方（同比+9.9%）；三线城市累计1143.7万方（同比+8.2%） [2][31] 房企信用债情况 - 本周（11.10-11.16）共发行房企信用债4只，环比减少8只；发行规模共计36.20亿元，环比减少66.3亿元 [3][40] - 总偿还量108.29亿元，环比增加43.59亿元；净融资额为-72.09亿元，环比减少109.89亿元 [3][40] - 发行债券的主体评级均为AAA级（占比100.0%）；债券类型以私募债为主（占比55.2%）；期限以1-3年期为主（占比55.2%） [40] 投资建议与标的 - 建议配置方向包括：1）基本面alpha公司：H股（绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展）；A股（滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份） [4] - 2）地方国企/城投/化债主题：城投控股、城建发展 [4] - 3）中介机构：贝壳 [4] - 4）物业公司（跟涨属性）：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业正处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企向制造业转型，以及货币宽松周期下消费类商业地产资产重估 [2] - 供给主体的过度出清及补库存困难将约束后续投资和销售的修复节奏，预计修复将显著慢于以往周期 [1][2] 投资端总结 - 2025年1-10月全国房地产开发投资累计73,563亿元，同比下降14.7%，较1-9月降幅扩大0.8个百分点 [1][3] - 10月单月投资同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点 [1][3] - 新开工面积1-10月累计同比下降19.8%，10月单月同比下降29.5%，降幅较9月显著扩大15.1个百分点 [1][20] - 竣工面积1-10月累计同比下降16.9%，10月单月同比下降28.2%，降幅较9月扩大29.7个百分点 [1][20] - 住宅投资占比为76.9%，1-10月累计同比下降13.8% [3] - 分区域看，东北地区投资降幅最大，1-10月累计同比下降24.5% [3] - 报告调整2025年预测：投资同比-14.2%，新开工同比-18.0%，竣工同比-17.7% [1][20] 销售端总结 - 2025年1-10月商品房销售面积累计7.2亿平方米，同比下降6.8%，销售额累计6.9万亿元，同比下降9.6% [21][30] - 10月单月销售面积同比下降18.8%，销售额同比下降24.3%，降幅分别较9月扩大8.2和12.5个百分点 [2][30] - 销售均价1-10月累计为每平方米9,588元，同比下降2.8%，10月单月均价为每平方米9,722元，同比下降6.9% [30] - 住宅销售面积1-10月累计6.0亿平方米，同比下降7.0% [21] - 分区域看，东部地区销售面积降幅最大，1-10月累计同比下降9.2% [28] - 10月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.5%，住宅待售面积减少292万平方米 [30] - 报告调整2025年预测：销售面积同比-7.9%，销售金额同比-11.6%，销售均价同比-4.0% [2][34] 资金端总结 - 2025年1-10月房地产开发企业到位资金累计7.9万亿元，同比下降9.7% [35] - 10月单月到位资金同比下降21.9%，降幅较9月扩大10.4个百分点 [2][35] - 10月单月国内贷款同比下降6.7%，降幅较9月收窄7.8个百分点；自筹资金同比下降17.2%，降幅扩大5.1个百分点 [2][35] - 10月单月销售回款降幅显著，定金及预收款同比下降26.0%，个人按揭贷款同比下降30.6%，降幅分别较9月扩大17.4和19.1个百分点 [2][35] - 报告预计后续资金来源仍略偏紧，但随着政策持续放松将逐步改善 [2][35] 投资建议与关注公司 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2]

投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，行业整体朝着止跌回稳的方向迈进，但房价仍可能存在小幅度震荡 [6] - 期待后续在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [6] - 报告推荐关注三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动的公司、以及服务品质突出的优质物管公司 [6] 新房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [3] - 分城市能级看，一、二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.5% [3] - 70城新房价格同比下降2.6%，降幅较9月缩小0.1个百分点 [3] - 10月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为6个、0个、64个，环比上涨城市数量较9月增加1个 [3] - 10月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为7个、2个、61个 [3] 二手房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [4] - 分城市能级看，一、二、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%、0.7% [4] - 70城二手房价格同比下降5.4%，降幅较9月扩大0.2个百分点 [4] - 10月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，环比上涨城市数量与9月持平 [4] - 10月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [23] 重点城市表现 - 2025年10月，一二线重点35城新房价格同环比均降多增少 [5] - 环比角度看，上海、沈阳、乌鲁木齐、杭州、合肥5城实现上涨 [5] - 同比角度看，上海、杭州等6城上涨，其中上海以环比+0.3%、同比+5.7%领跑35城，是一线城市中唯一实现同环比均增长的城市 [5] - 2025年1-10月累计，上海、杭州新房价格同比分别上涨5.8%、1.2%，领跑35城 [28] - 10月重点35城二手房价格同环比均下跌 [28] - 2025年1-10月累计，上海二手房价格同比下降1.8%，表现相对最好；呼和浩特同比跌幅最大，达9.4% [28] 投资建议标的 - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [6] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的公司：华润置地、新城控股、龙湖集团 [6] - "好房子，好服务"政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [6]

板块整体表现 - 11月14日房地产服务板块整体上涨0.36%，表现优于大盘，当日上证指数下跌0.97%，深证成指下跌1.93% [1] 领涨个股 - 我爱我家为板块领涨股 [1] 板块资金流向 - 当日房地产服务板块主力资金净流入2419.05万元，游资资金净流出3233.77万元，散户资金净流入814.72万元 [2] 个股资金流向详情 - 我爱我家主力资金净流入3062.37万元，占比3.87%，但游资和散户资金分别净流出1317.14万元和1745.22万元 [2] - 特发服务主力资金净流入1413.42万元，占比5.43% [2] - 南都物业主力资金净流入500.67万元，占比10.24% [2] - ST明诚游资资金净流入596.20万元，占比8.01% [2] - 世联行散户资金净流入1144.61万元，占比8.88% [2] - 宁波富达主力资金净流出759.18万元，占比13.94%，但散户资金净流入856.28万元，占比15.72% [2]

板块整体表现 - 11月13日房地产服务板块整体上涨0.48%，表现优于上证指数（上涨0.73%）但弱于深证成指（上涨1.78%）[1] - 板块内个股多数上涨，领涨股为世联行，涨幅达2.03%[1] - 板块整体资金呈净流出状态，主力资金净流出1373.07万元，游资资金净流出708.71万元，但散户资金净流入2081.78万元[2] 领涨个股表现 - 世联行收盘价为2.51元，涨幅2.03%，成交量为52.34万手，成交额为1.30亿元，主力资金净流入992.94万元，净占比7.63%[1][3] - 中天服务收盘价为6.63元，涨幅1.53%，成交量为5.13万手，成交额为3366.88万元[1] - 皇庭国际收盘价为2.48元，涨幅1.22%，成交量为45.83万手，成交额为1.12亿元[1] 个股资金流向 - 我爱我家获得主力资金最大净流入，金额为1023.73万元，净占比2.96%，该股当日上涨0.68%，成交额达3.46亿元[1][3] - 招商积余遭遇主力资金最大净流出，金额为1439.37万元，净占比9.26%，但该股股价仍上涨0.42%[1][3] - 宁波富达同时获得主力资金净流入181.60万元和游资资金净流入202.59万元，股价上涨0.53%[1][3] 个股交易活跃度 - 我爱我家是板块内交易最活跃的个股，成交量高达117.74万手，成交额达3.46亿元[1] - 世联行和皇庭国际交易也较为活跃，成交量分别为52.34万手和45.83万手，成交额分别为1.30亿元和1.12亿元[1] - 南都物业和新大正交易相对清淡，成交量分别为2.45万手和5.30万手[1]

板块整体表现 - 11月12日房地产服务板块整体下跌0.62%，表现弱于大盘，当日上证指数下跌0.07%，深证成指下跌0.36% [1] - 板块内10只成分股中，3只上涨，7只下跌，呈现普跌态势 [1][2] - 板块成交活跃，个股成交额分布在3644.09万元至2.00亿元之间 [1][2] 个股价格表现 - 珠江股份领跌板块，跌幅为1.68%，收盘价4.68元 [1][2] - 特发服务跌幅次之，为1.59%，但收盘价40.83元为板块最高 [1][2] - 皇庭国际涨幅居前，上涨0.41%，ST明诚上涨0.53%，中天服务上涨0.31% [1][2] - 我爱我家成交额最大，达2.00亿元，成交量68.50万手也为板块最高 [1][2] 资金流向分析 - 房地产服务板块主力资金净流出6049.93万元，显示机构资金呈撤离态势 [2] - 游资资金净流入678.61万元，散户资金净流入5371.32万元，与主力资金流向形成反差 [2] - 招商积余主力净流入761.43万元，占比9.31%，为板块中唯一获主力资金净流入的个股 [3] - 珠江股份和我爱我家主力资金净流出显著，分别达1628.29万元和1732.87万元，主力净占比分别为-14.58%和-8.64% [3]

节能国祯股份回购 - 公司拟以自有或自筹资金5000万元至1亿元回购股份并全部注销以减资 [1] - 回购价格上限为每股14.00元 [1] - 公司主营业务为水务及水治理相关的投资运营、环境工程EPC等 [1] 兰州银行高管变动 - 公司董事、副行长刘靖因工作调整辞任 [1] - 刘靖辞任后拟在公司控股子公司任职 [1] - 公司主营业务为公司银行业务、零售银行业务和资金业务 [1] 日科化学项目变更 - 公司拟将原合资公司投资项目变更为10万吨/年废旧橡胶绿色低碳循环利用项目 [2] - 新项目一期为年产4万吨，总投资额为8800万元 [2] - 公司主营业务为塑料和橡胶改性剂产品的研发、生产和销售 [3] *ST观典监管措施 - 公司实际控制人高明因所持公司13.9%股权（5158.77万股）被司法冻结未及时披露，被北京证监局出具警示函 [4] - 股权冻结事项迟至2025年9月30日才予披露 [4] - 公司主营业务为飞行服务与数据处理、无人飞行系统及智能防务装备 [4] 上纬新材业务进展 - 公司具身智能机器人业务尚处于产品开发阶段，未实现量产及规模化销售 [5] - 相关业务尚未形成营收及利润，预计不会对2025年度业绩产生正向影响 [5] - 公司主营业务为新材料的研发、生产与销售 [6] 和泰机电股东减持 - 股东杭州海泰精华创业投资合伙企业计划减持不超过195.98万股公司股份，占总股本2.98% [7][8] - 减持期间为自12月4日起的三个月内 [8] - 公司主营业务为物料输送设备的研发、设计、制造和销售 [9] 索宝蛋白股东减持 - 股东济南财金复星惟实股权投资基金及其一致行动人拟合计减持不超过574.38万股，占总股本3% [10] - 减持期间为自12月3日起的三个月内 [10] - 公司主营业务为大豆蛋白系列产品的研发、生产和销售 [11] 永辉超市股东减持 - 公司董事长一致行动人喜世润合润6号私募基金拟减持不超过9075万股，占总股本1% [12] - 减持期间为自公告后15个交易日起的三个月内 [12] - 公司主营业务为通过线下门店及线上渠道出售商品 [12] 宁波方正人事变动与股东减持 - 公司副总经理宋剑因工作调整辞任，辞职后仍留任公司其他职务 [13] - 公司聘任杨国平、李恒青为副总经理，魏超为财务负责人 [13] - 公司实际控制人方永杰及其一致行动人拟合计减持不超过407.5万股，占剔除回购股份后总股本3% [14] 九强生物股东减持 - 股东ZHOU XIAOYAN计划减持不超过221.42万股公司股份，占总股本0.38% [15] - 减持期间为自公告后15个交易日起的三个月内 [15] - 公司主营业务为多元化体外诊断检测平台的打造 [16] 子公司资产回迁 - 公司全资子公司深圳市果菜贸易有限公司获得城市更新项目回迁物业，评估价值1.33亿元 [17] - 此次资产回迁预计将增加公司2025年度税前利润约1.3亿元 [17] - 公司主营业务为农产品批发市场的开发、建设、经营和管理 [18] 清水源业务说明 - 公司三氯化磷产品主要应用于自身水处理剂的生产 [19] - 根据2024年年报，水处理剂及衍生产品营业收入占比为80.55% [19] - 公司年产2万吨五氯化磷迁建项目部分行政审批尚未取得，建设进度不及预期 [19] 粤万年青股东减持 - 公司实控人一致行动人银康管理拟减持不超过106.15万股，占总股本0.66% [20] - 股东合和投资控股拟减持不超过480万股，占总股本3% [20] - 公司主营业务为药品的生产和销售 [21] 永贵电器战略合作 - 公司与智元机器人签署战略框架协议，将围绕人形机器人在连接器领域的应用及核心零部件开发展开合作 [22] - 协议为意向性约定，不涉及具体金额 [22] - 公司主营业务为电连接器、连接器组件及精密智能产品的研发、制造、销售 [22] 安克创新资本运作 - 公司拟发行H股股票并在香港联交所主板挂牌上市 [23] - 公司主营业务为自有品牌消费电子产品的自主研发、设计和销售 [24] 秦安股份股权转让 - 公司控股股东YUANMING TANG拟以每股13.80元协议转让2193.99万股（占总股本5%）予饶亦然，交易对价约3.03亿元 [24] - 本次转让系公司现金收购安徽亦高光电99%股权交易的配套安排，受让股份将质押作为业绩承诺履约担保 [24] - 公司主营业务为汽车发动机及变速器等核心零部件的研发、生产与销售 [24] 真爱美家控制权变更 - 公司控股股东真爱集团拟转让29.99%股份予广州探迹远擎科技合伙企业，并就13.01%股份预受要约收购 [24] - 交易完成后，广州探迹远擎将成为公司新实际控制方，公司股票复牌 [24] - 公司主营业务为以毛毯为主的家用纺织品研发、设计、生产与销售 [25] 招商积余资产出售 - 公司拟以167.56万元为底价挂牌转让控股子公司衡阳中航60%股权 [26] - 若交易完成，公司将不再持有衡阳中航股权，预计将减少2025年度归母净利润约2.64亿元 [26] - 公司主营业务为物业管理、资产管理及其他业务 [26] 万科A股东支持 - 公司大股东深圳市地铁集团有限公司拟向其提供不超过16.66亿元的借款 [27] - 借款资金将专项用于偿还公司在公开市场发行的债券本息 [27] - 公司主营业务为房地产开发及相关资产经营和物业服务 [27]

公司董事会换届提名 - 公司第十届董事会第四十二次会议于2025年11月11日召开，审议通过多项议案，包括董事会换届选举 [122] - 公司第十一届董事会拟由11名董事组成，其中7名为非独立董事，4名为独立董事 [128] - 董事会提名吕斌、陈智恒、黄健、袁斐、赵肖、李朝晖、杨蕾为第十一届董事会非独立董事候选人 [128] - 董事会提名KAREN LAI（黎明儿）、邹平学、宋静娴、张博辉为第十一届董事会独立董事候选人 [129] - 独立董事候选人津贴标准为12万元/年/人（税前） [129] - 公司计划于2025年11月27日召开2025年第四次临时股东会，审议董事会换届选举事宜 [131][132] 独立董事候选人资格 - 所有独立董事候选人均已通过第十届董事会提名和薪酬委员会资格审查 [1][27][55][90] - 独立董事候选人KAREN LAI（黎明儿）、邹平学、宋静娴已取得独立董事资格证书 [130] - 独立董事候选人张博辉尚未取得资格证书，但已报名参加培训并承诺尽快取得 [59][130] - 所有独立董事候选人均符合相关法律法规及深圳证券交易所业务规则对独立董事任职资格及独立性的要求 [3][15][29][38][56][69][93][105] - 被提名人均具备五年以上履行独立董事职责所必需的工作经验 [15][38][69][105] 资产处置与债务重组 - 董事会同意挂牌转让控股子公司衡阳中航地产有限公司60%股权 [125] - 股权转让以评估结果为依据，挂牌底价为1,675,649.92元 [125] - 董事会同意对衡阳中航的债权债务进行核定，包括核减应收代建代垫款逾期利息184,619,676.74元 [123] - 核减后衡阳中航需收回的债权金额为55,973,502.39元 [123] - 公司拟核减衡阳中航应付股东借款利息226,853,300.44元 [123] - 核减后衡阳中航需偿还的债务金额为724,248,651.65元 [123] - 债权债务核减安排在公司持有衡阳中航60%股权转让交易完成后方可生效 [123] 非独立董事候选人背景 - 非独立董事候选人吕斌现任公司董事长，招商局蛇口工业区控股股份有限公司副总经理、首席数字官 [134] - 非独立董事候选人陈智恒现任公司董事、党委书记、总经理 [134] - 非独立董事候选人赵肖现任公司董事、副总经理，具有注册物业管理师资格 [135] - 非独立董事候选人李朝晖现任公司董事、招商局蛇口工业区控股股份有限公司派出的专职外部董事 [136] - 所有非独立董事候选人均未持有公司股票，与公司主要股东及管理层无其他关联关系 [137] 独立董事候选人专业背景 - 独立董事候选人KAREN LAI（黎明儿）为香港理工大学会计和金融学博士，现任深圳大学副教授，具有财务审计及公司治理研究背景 [139] - 独立董事候选人邹平学为武汉大学法学博士，现任深圳大学港澳基本法研究中心主任、二级教授、法学院博士生导师 [139] - 独立董事候选人宋静娴为中国传媒大学硕士，现任京东集团高级总监，综合性央企战略合作负责人 [139] - 独立董事候选人张博辉为新加坡南洋理工大学金融学博士，现任香港中文大学（深圳）经管学院执行院长 [140] - 所有独立董事候选人均未持有公司股票，与公司主要股东及管理层无其他关联关系 [140]

项目处置进展 - 公司拟挂牌转让控股子公司衡阳中航60%股权，以彻底解决自2019年重组以来遗留的衡阳中航城市花园地产开发项目 [1] - 若本次股权转让完成，公司将履行完毕关于房地产存量项目处置的承诺事项 [1] - 交易条件附带受让方清偿项目公司对公司的股东借款 [2] 战略影响与意义 - 该交易有助于公司轻装上阵，聚焦物业运营主业，为后续高质量发展腾出资源与空间 [1] - 处置方案将彻底解决公司涉房与同业竞争问题，盘活长期资产，有利于资产结构优化 [2] - 此次挂牌交易是公司重组后未对房地产开发业务进一步投入资源背景下，落实轻资产发展战略的重大举措 [2] 财务与经营业绩 - 2025年前三季度公司实现营业收入139.42亿元，同比增长14.65%；归母净利润6.86亿元，同比增长10.71% [3] - 公司在管物业项目达2410个，管理面积3.67亿平方米 [3] - 新签年度合同额30.23亿元，其中92%来自市场化拓展，显示出强劲的内生增长动力 [3] 科技赋能与创新 - 公司在"AI+物业"领域布局进入收获期，旗下积余科技推出覆盖清洁、巡检、安防、配送等全场景应用的智能服务矩阵 [3] - 智能清扫机器人效率达人工2至6倍，外墙清洗无人机效率提升3倍以上，巡检机器人已在深圳多个市政园区落地 [3] - 佛山依云曦城、深圳招商玺家园项目因数字化管理创新实践获评智慧物业和人工智能标杆项目 [4] - 公司医养公司联合合作伙伴成功入选工信部、民政部"智能养老服务机器人试点项目" [4] 行业认可与前景 - 券商研报指出公司"质效提升"战略成效显著，毛利率企稳回升，市场化拓展能力强劲 [4] - 机构看好公司多元赛道布局与科技赋能带来的估值提升空间 [4]