行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央政治局会议强调落实城市工作会议精神，高质量推进城市更新 [3][47] - 高品质住宅在政策导向和供需结构变化下或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注核心城市布局强、产品力突出的房企及二手房中介、物管企业 [5] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，跑输大盘（上证指数跌0.9%） [8] - 个股表现分化：珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前；海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [8] 数据跟踪 新房市场 - 当周42城新房成交205万平米，环比上升19.9%，但同比仍下降20.8% [14] - 分能级：一线城市成交环比上升40.6%（53.1万平米），二线上升11.6%（117万平米） [14] - 7月累计成交761万平米，环比下降31.8%，年初至今累计同比下降4.7% [18] 二手房市场 - 当周21城二手房成交185万平米，环比下降5.4%，但同比上升2.5% [29] - 一线城市成交75.9万平米环比微升0.4%，二线城市环比下降10.5% [29] - 7月累计成交854万平米，年初至今累计同比上升17.1% [35] 政策动态 - 居民换购住房退税政策累计退还个税111亿元 [47] - 地方政策优化：北京提高多子女家庭公积金贷款额度，上海计划启动25个城中村改造 [47] - 沈阳公积金缴存基数上限调至29,523元，哈尔滨"以旧换新"贷款额度最高上浮20% [47] 公司动态 - 陆家嘴上半年营收65.98亿元（同比+33.9%），归母净利润8.15亿元（同比-7.9%） [50] - 大悦城完成24.26亿元定增，华润置地获20亿元3年期贷款 [50] - 万物云提名卜令秋为非执行董事候选人 [51]

2024年度利润分配方案 - 股东大会审议通过的2024年度利润分配方案以2025年3月13日公司总股本1,060,346,060股扣除回购专用证券账户股份995,800股后的股本总额1,059,350,260股为基数 向全体股东每10股派发现金红利2.40元（含税） 不送红股 不以公积金转增股本 本次合计分配现金254,244,062.40元 [1] - 由于回购专用账户中的股份不享有利润分配权利 享有分配权的实际股数为1,058,920,260股 因此按照分配总额不变的原则 实际向全体股东每10股派发现金红利2.400974元（含税） [2][3] - 实际现金分红总额为254,244,001.23元 与股东大会审议派发现金股利总额存在差异系因剔除公司回购股份后 计算每10股现金分红金额时采取保留六位小数且不四舍五入 [5] 分红派息实施细节 - 分红派息对象为截至2025年8月12日下午深圳证券交易所收市后 在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记在册的公司全体股东 [4] - 现金红利将于2025年8月13日通过股东托管证券公司或其他托管机构直接划入股东资金账户 [5] - 对于不同股东类型 扣税后现金红利有所差异：通过深股通持有股份的香港市场投资者、境外机构含QFII和RQFII以及持有首发前限售股的个人和证券投资基金每10股派2.160877元 [3] 除权除息价格计算 - 本次利润分配实施后的除权除息价格按公式计算：除权除息价格=股权登记日收盘价-按公司总股本折算每股现金分红比例 [2][6] - 按总股本折算每股现金分红比例为0.2397745元/股（保留七位小数 不四舍五入） 该比例由实际现金分红总额254,244,001.23元除以公司总股本1,060,346,060股得出 [5] - 除权除息价格具体计算公式为：股权登记日收盘价减去0.2397745元 [6]

利润分配 - 2024年度以1,059,350,260股为基数，每10股派2.40元，合计254,244,062.40元[2][5] - 实际以1,058,920,260股为基数，每10股派2.400974元[3][6][7] - 按总股本折算每10股现金分红2.397745元[3][11][12] 时间安排 - 股权登记日为2025年8月12日[3][8] - 除息日及现金红利发放日为2025年8月13日[3][8] 其他 - 深股通投资者等每10股派2.160877元[7] - 不同持股时间补缴税款不同[8] - 委托代派A股股东红利8月13日划入账户[10] - 3家A股股东红利公司自行派发[10] - 实际现金分红总额254,244,001.23元[11]

行业规模与拓展 - 2025年7月TOP50物业服务企业新增合约面积6968万平方米，第三方拓展规模6242万平方米，头部企业持续扩张 [1] - 全委项目拓展692个，同比下降7%，学校、住宅、办公为前三大业态，占比分别为27.4%、24.2%、22.4% [1][13] - 第三方拓展规模分层明显：TOP6企业（300万㎡以上）占比36.4%，TOP7-20（100-300万㎡）占比38.5%，TOP21-50（100万㎡以下）占比25.1% [11][12] 企业表现 - 雅生活以438万平方米全委项目拓展规模位列第一，世茂服务（411万㎡）和中海物业（400万㎡）分列二三位 [12] - 碧桂园服务以1.4亿元合同额中标宁德市福鼎市城区环卫一体化项目，成为7月城市服务金额冠军，服务期限3年 [19][20][22] - 城市服务Top10项目总合同额8.4亿元，占整体75.9%，华润万象生活（8382万元）、雅生活集团（8008万元）分列二三名 [20][22] 业态分布 - 头部企业在细分业态占据优势：雅生活学校业态224万㎡，碧桂园服务住宅业态120万㎡，世茂服务办公业态144万㎡ [16][18] - 绿城服务在产业园（72万㎡）和商业业态（30万㎡）领先，华润万象生活公建业态105万㎡，爱玛客医院业态64万㎡ [16][18] 关联方承接 - 7月TOP50企业新增承接关联方面积1084.2万㎡，环比下降22.6%，绿城服务以96万㎡居首 [23][25] - 预计新增承接关联方面积50-100万㎡的企业7家，占比50.3%，万物云（89万㎡）、保利物业（89万㎡）进入前五 [23][25][26]

市场表现 - 8月5日房地产服务板块整体上涨0.95%，领涨个股为南都物业（涨幅1.73%）[1] - 上证指数上涨0.96%至3617.6点，深证成指上涨0.59%至11106.96点[1] - 板块内10只个股全部收涨，涨幅区间为0.22%-1.73%，其中南都物业、招商积余、新大正涨幅居前三位[1] 交易数据 - 成交量最高的三只个股为我爱我家（61.40万手）、珠江股份（58.20万手）、皇庭国际（28.12万手）[1] - 成交额最高的三只个股为珠江股份（2.64亿元）、特发服务（2.28亿元）、我爱我家（1.82亿元）[1] - 南都物业成交量为3.60万手，成交额4835.83万元[1] 资金流向 - 板块整体主力资金净流出3937.42万元，游资净流入1890.2万元，散户净流入2047.21万元[1] - 主力资金净流入前三为珠江股份（322.00万元）、宁波富达（144.98万元）、招商积余（91.20万元）[2] - 主力资金净流出前三为特发服务（1206.80万元）、皇庭国际（1003.84万元）、南都物业（899.51万元）[2] - 游资净流入最高为特发服务（1243.60万元），散户净流入最高为皇庭国际（1412.47万元）[2]

股份回购情况 - 截至2025年7月31日累计回购股份142.58万股，占总股本比例0.134% [1] - 最高成交价11.61元/股，最低成交价10.44元/股 [1] - 支付资金总额1585.69万元（含交易费用） [1]

公司回购情况 - 截至2025年7月31日累计回购股份142.58万股，占总股本比例0.134% [1] - 回购价格区间为10.44元/股至11.61元/股，支付资金总额约1586万元人民币 [1] - 回购方式为集中竞价交易，符合既定方案和法律法规要求 [1] 营业收入构成 - 物业管理业务占比96.01%，为主要收入来源 [1] - 资产管理业务占比3.9%，其他业务占比0.09% [1] - 2024年1至12月份营业收入结构保持稳定 [1] 市值信息 - 当前市值为133亿元人民币，收盘价12.52元 [1]

股份回购 - 2024年11月28日通过回购方案，价格不超14.90元/股，资金0.78 - 1.56亿元，期限12个月[1] - 截至2025年7月31日，累计回购1,425,800股，占比0.134%[2] - 截至2025年7月31日，最高成交价11.61元/股，最低10.44元/股[2] - 截至2025年7月31日，支付资金15,856,924.46元[2] 资金来源 - 公司自筹资金用于股票回购贷款[1]

行业规模扩张 - 2025年7月TOP50物业服务企业新增合约面积总计5048万平方米 头部企业规模持续扩张 新增合约面积均值为101万平方米 [1] - 世茂服务控股有限公司 上海永升物业管理有限公司 招商局积余产业运营服务股份有限公司新增合约面积均超过330万平方米 规模扩张迅速 [1] 企业新增合约面积排名 - 世茂服务新增合约面积411万平方米位列首位 上海永升物业343万平方米排名第二 招商局积余318万平方米排名第三 [2] - 华润万象生活318万平方米 江苏银河物业292万平方米 保利物业279万平方米 碧桂园服务194万平方米 龙湖服务178万平方米位列前列 [2] - 中海物业 武汉城市服务集团 明語集团 金科智慧服务 万物云新增合约面积在126-161万平方米之间 [2][3] - 东原仁知102万平方米 新日月生活服务 广东宏德科技物业83万平方米 东吴服务产业集团 深业物业79万平方米 [3] - 河南建业新生活76万平方米 江西燕兴物业76万平方米 德信盛全物业70万平方米 广西华保盛物业66万平方米 金茂物业66万平方米 [3] - 荣万家60万平方米 深圳金地物业55万平方米 华发物业50万平方米 北京瑞赢酒店物业40万平方米 雅生活智慧城市服务 深圳特发服务45万平方米 [3][4] - 中土物业42万平方米 弘阳服务40万平方米 中铁建物业34万平方米 幸福基业物业27万平方米 上海中建东孚物业27万平方米 [3][4] - 北京兴业源科技服务27万平方米 杭州滨江物业26万平方米 华侨城物业26万平方米 大华集团上海物业25万平方米 远洋服务24万平方米 [4] - 深圳星河智善生活23万平方米 新城悦服务23万平方米 阳光恒昌物业27万平方米 厦门国贸城市服务21万平方米 南都物业18万平方米 [4] - 江山智联物业18万平方米 新力物业16万平方米 深圳莲花物业162万平方米 [4] 第三方市场拓展 - 2025年7月TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积总计4256万平方米 均值为85万平方米 [7] - TOP10企业第三方市场拓展面积均值为236万平方米 TOP11至TOP30企业均值为76万平方米 [8] - 世茂服务第三方拓展面积411万平方米居首 上海永升物业338万平方米排名第二 江苏银河物业297万平方米排名第三 [5] - 招商局积余283万平方米 华润万象生活240万平方米 保利物业194万平方米 明語集团159万平方米 碧桂园服务151万平方米 [5][6] - 金科智慧服务 龙湖服务141万平方米 山东明德物业138万平方米 中海物业118万平方米 南京银城物业109万平方米 [6] - 绿城物业服务 东原仁知城市运营服务 新日月生活服务 广东宏德科技物业83万平方米 东吴服务产业集团82万平方米 [6] - 江西燕兴物业76万平方米 深业物业运营集团 德信盛全物业70万平方米 河南建业新生活69万平方米 广西华保盛物业66万平方米 [6] - 万物云 荣万家55万平方米 金茂物业55万平方米 北京瑞赢酒店物业49万平方米 深圳金地物业452万平方米 深圳特发服务45万平方米 [6][7] - 中土物业42万平方米 弘阳服务 华发物业39万平方米 幸福基业物业27万平方米 北京兴业源科技服务77万平方米 [7] - 阳光恒昌物业22万平方米 南都物业18万平方米 江山智联物业18万平方米 深圳莲花物业16万平方米 大华集团上海物业162万平方米 [7] - 新力物业16万平方米 和泓服务16万平方米 深圳星河智善生活 厦门国贸城市服务15万平方米 宝石花物业15万平方米 [7] - 杭州滨江物业15万平方米 中铁建物业15万平方米 西安锦天物业14万平方米 远洋服务13万平方米 长城物业8万平方米 力高健康生活8万平方米 [7] 关联方项目承接 - 2025年7月TOP50企业承接关联方面积合计963万平方米 均值为19万平方米 TOP10企业门槛值为28万平方米 [13] - 武汉城市服务集团承接关联方面积158万平方米居首 保利物业85万平方米排名第二 万物云80万平方米排名第三 [10] - 华润万象生活78万平方米 招商局积余48万平方米 雅生活智慧城市服务48万平方米 中海物业44万平方米 碧桂园服务43万平方米 [10] - 龙湖服务112万平方米 绿城服务28万平方米 上海中建东孚物业27万平方米 新城悦服务 中铁建物业20万平方米 [10][11] - 华侨城物业18万平方米 金茂物业11万平方米 杭州滨江物业11万平方米 远洋服务 中建壹品物业运营10万平方米 [11][12] - 厦门联发物业服务 深圳金地物业 大华集团上海物业 中交物业服务集团 深圳星河智善生活7万平方米 [12] - 河南建业新生活 北京中铁慧生活科技服务 东原仁知城市运营服务7万平方米 中建七局地产集团 广州敏捷新生活物业6万平方米 [12] - 深业物业运营集团6万平方米 金科智慧服务 正商服务6万平方米 厦门国贸城市服务6万平方米 中骏商管智慧服务 [12] - 北京城建 美置服务集团 润达幸演江5万平方米 宁夏中房集团5万平方米 重庆海成生活服务 中电建物业5万平方米 上海永升物业5万平方米 [12][13] 城市服务领域拓展 - 深圳金地物业中标金额6445万元居城市服务首位 绿城服务3523万元排名第二 广东宏德科技物业985万元排名第三 [14] - 深圳星河智善生活746万元 保利物业302万元 新大正物业196万元 新日月生活服务181万元 上海永升物业99万元 [14] - 碧桂园生涯服务95万元 浙江永成物业84万元 [14]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日下跌0.22%，领跌个股为珠江股份（收盘价4.53元，跌幅7.17%）[1] - 板块主力资金净流出5844.33万元，游资资金净流入881.51万元，散户资金净流入4962.82万元[1] 个股涨跌情况 - 中天服务涨幅最大（收盘价5.90元，涨幅2.61%），成交量为12.30万手，成交额7199.77万元[1] - 南都物业涨幅1.06%（收盘价13.29元），特发服务涨幅0.85%（收盘价43.85元），招商积余涨幅0.72%（收盘价12.52元）[1] - 珠江股份成交量最高达95.77万手，成交额4.40亿元，我爱我家成交量58.72万手，成交额1.73亿元[1] 资金流向明细 - 南都物业主力净流出1581.98万元（占比-22.56%），游资净流入406.63万元（占比5.80%），散户净流入1175.35万元（占比16.76%）[2] - 皇庭国际主力净流出1323.53万元（占比-14.06%），散户净流入1297.06万元（占比13.78%）[2] - 特发服务主力净流出1266.03万元（占比-6.71%），游资净流出1005.66万元（占比-5.33%），散户净流入2271.69万元（占比12.04%）[2] - 宁波富达主力净流出2729.00万元（占比-0.01%），游资净流入345.17万元（占比11.45%）[2]