纪要涉及的公司 招商积余 纪要提到的核心观点和论据 - **经营情况良好**：2025年第一季度营收44.65亿元，同比增长19.87%；归母净利润2.19亿元，同比增长15.06%；扣非后净利润2.14亿元，同比增长17.95%；利润率略降约0.3个百分点但与去年基本持平；新签物业管理合同额8.45亿元，同比增加6.83%，市场化业务合同额占比提升18个百分点；中标上海康城小区，管理项目数2358个，管理面积3.7亿平方米[2][3] - **市场拓展目标明确**：2025年争取新签年度合同额与去年持平或略有增长，去年新签合同金额超40亿元，内部对市场拓展团队有明确考核[4][5] - **区域战略聚焦核心**：聚焦广东和华东区域，以深圳为核心的广东区域项目质量和现金流回收好；去年进行城市公司分级管理，分A、B、C三级，以创收、盈利能力和项目质量评判[6] - **业务结构多元**：办公业态占40%，园区、公共、政府和学校业态各占15%、15%、10%和10%；办公类超甲写字楼和综合总部中心客户质量高，如一季度中标招商银行全球总部项目[2][7] - **优化毛利率措施有效**：采购端实施总部集采，与大型供应商谈判集中采购，设定降本目标；进行项目拉齐和精细化管理，与甲方服务标准对齐，调整外包商标准；内部进行机构整合和人员优化，控制行政支出，实施亏损治理[8] - **回购与分红规划合理**：2024年披露的回购计划期限一年，已回购142万股，占总比例0.134%；2024年分红率30.25%，较前一年提升约5个百分点；2025年一季度负债下降，目标用利润降负债，之后稳步提升分红水平[9][10] - **与地产协同加强**：2025年一季度交付一般，去年全年交付下降，但今年与地产协同合作加大，地产在交付和增值业务方面支持力度高于过去[11] - **增值业务重点发力**：2025年重点发力美居和装修、房产经纪、空间资源开发、地产四个方向，大股东和母公司提供资源支持，地产整体支持力度显著增加[12] 其他重要但是可能被忽略的内容 无

纪要涉及的公司 招商积余 纪要提到的核心观点和论据 - **业绩表现**：2024 年营收 171.72 亿元，同比增长 9.89%，归母净利润 8.4 亿元，同比增长 14.24%；2025 年一季度营收 40.64 亿元，同比增长 19.87%，净利润 2.19 亿元，同比增长 15.06%，扣非归母净利润 2.14 亿元，同比增长 18%[2][3] - **业务结构**：2024 年物业管理业务占整体营收的 97%，资管业务占 3%；基础物管占整体物管业务营收的 81%，增值服务占 19%；非住宅物业中办公业态占 40%左右，公共物业占 15%左右，园区 16%左右，政府和学校约 10%，城市空间服务约 5%[3] - **大股东支持**：大股东关注规模和效益，重视市值管理；在业务拓展、大客户合作、并购项目等方面提供全方位支持，包括提供蛇口及集团内部符合要求的物业管理项目[2][4][5] - **市场竞争**：物业市场外拓竞争激烈，已进入存量市场竞争阶段，上亿级别合同竞争者超 30 家；预计未来竞争态势将愈演愈烈[6] - **信息管理与合同签订**：截至 2025 年一季度，信息管理在管项目 2358 个，管理面积 3.7 亿平方米，新签年度合同额 8.45 亿元，表现良好[2][7] - **财务指标**：2024 年应付存量增加约 8 亿元，应收账款收缴是重点考核指标；2024 年已偿还大量有息负债，剩余约 8 亿元，目标是在保证经营周转资金充足的情况下，逐步压缩有息债务[2][10][11] - **资产优化**：持续推进资产优化策略，从前年开始逐步出售部分投资性房地产，具体进展取决于市场情况[12] - **股东回报**：2024 年分红比例有所提升但仍不高，随着债务结构优化、负债持续压缩以及业绩逐渐攀升，希望逐步提高股东回报[13] - **老项目物业费**：提高老项目物业费难度较大，需业主委员会和业主大会通过并取得全体业主同意；针对不同效益项目有不同处理措施[14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 一季度未做分业务部门毛利率水平详细数据拆分，整体毛利水平与年度数据差不多，可参考年度数据推测一季度情况[8] - 管理费用增加涉及年终情况和成本重分类，公司自 2024 年下半年强调降本增效，有具体成本和费用控制目标但不适宜对外披露[9] - 2025 年应收账款表现好于收入增长，希望保持良好应收态势，一季度应收收缴率可能下降，具体内部指标不适宜对外披露[10] - 2025 年还债计划仍在制定中，未来将精细化管理资金，最大化效益[11]

中证沪港深物业管理与服务主题指数表现 - 中证沪港深物业管理与服务主题指数(SHS物业 931745)报364 50点 呈现低开高走态势 [1] - 近一个月上涨5 44% 近三个月上涨10 37% 年初至今上涨9 13% [1] 指数构成与样本特征 - 选取30只内地与香港市场物业管理与服务领域上市公司证券 覆盖物业管理服务 社区增值服务和非业主增值服务业务 [1] - 基日为2019年12月31日 基点1000 0点 [1] - 十大权重股合计占比81 37% 前三大为华润万象生活(16 35%) 碧桂园服务(14 23%) 万物云(11 42%) [1] - 样本市场分布：香港交易所占75 58% 深圳交易所占14 35% 上海交易所占10 07% [1] 行业分布与调整机制 - 行业构成：房地产管理占87 75% 房地产服务占12 25% [2] - 样本每半年调整一次(6月/12月第二个星期五下一交易日) 权重因子同步调整 [2] - 特殊情形处理包括：新进港股通且市值前20公司快速纳入 样本退市即时剔除 港股通资格变动触发调整 [2]

证券代码：001914 证券简称：招商积余 公告编号：2025-39 招商局积余产业运营服务股份有限公司 关于召开 2025 年第二次临时股东大会的提示性公 告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记 载、误导性陈述或重大遗漏。 招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称"公司"）于2025年4月 25日在巨潮资讯网和《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》 上刊登了《关于召开2025年第二次临时股东大会的通知》。公司2025年第二次 临时股东大会将通过深圳证券交易所交易系统和互联网投票系统向股东提供 网络形式的投票平台。为保护投资者合法权益，方便各位股东行使股东大会表 决权，现披露关于召开2025年第二次临时股东大会的提示性公告。 一、召开会议的基本情况 1、股东大会届次：2025年第二次临时股东大会 2、股东大会的召集人：本公司董事会 3、会议召开的合法、合规性：2025年4月24日，公司第十届董事会第三十五次 会议审议通过了《关于召开2025年第二次临时股东大会的议案》。本次股东大会会 议召开符合有关法律、行政法规、部门规章、规范性文件和公司章程的规定。 4、会议 ...

行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐" 维持评级 [1][3] 核心观点 - 央行下调个人住房公积金贷款利率0 25个百分点 调整后首套房5年以下(含5年)和5年以上利率分别为2 1%和2 6% 二套房分别为2 525%和3 075% 以100万元30年期贷款为例 月供减少132元 累计减少4 76万元 [3] - 7天期逆回购利率从1 5%降至1 4% 预计带动LPR下行约10bp 商贷利率有望同步下降10bp [3] - 金融监管总局将推出8项增量政策 包括加快出台适配房地产新模式的融资制度 已审批通过6 7万亿元"白名单"贷款支持保交楼 [3] - 2025年一季度新增个人住房贷款创2022年以来单季度最大增幅 [3] 政策影响分析 - 降低购房门槛 支持居民刚性和改善性住房需求 巩固房地产市场稳定态势 [3] - 城市更新行动 城中村改造 危旧房改造 商品房收购政策等方面将获得融资支持 [3] 投资建议 - 看好头部房企运营管理能力和资金优势 市占率有望提升 [3] - 重点推荐保利发展 招商蛇口 华润万象生活 龙湖集团 滨江集团 万科A 新城控股 招商积余 [3] - 建议关注绿城中国 华润置地 中国海外发展(优质开发) 绿城服务(优质物管) 张江高科 恒隆地产(优质商业) 绿城管理控股(代建龙头) 贝壳-W 我爱我家(中介龙头) [3] 市场表现 - 房地产(申万)相对沪深300表现图显示40%和20%的涨幅 [2]

招商局积余产业运营服务股份有限公司 关于回购公司股份的进展公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏。 证券代码：001914 证券简称：招商积余 公告编号：2025-38 （1）自可能对本公司证券及其衍生品种交易价格产生重大影响的重大事项 发生之日或者在决策过程中，至依法披露之日内； 招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称"公司"）于2024年10月 16日召开第十届董事会第二十五次会议，于2024年11月28日召开2024年第三次临 时股东大会，审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》， 同意公司以自有资金或自筹资金通过深圳证券交易所系统以集中竞价交易方式 回购公司股份，回购的股份全部用于注销并减少注册资本，回购股份价格不超过 人民币14.90元/股，回购资金总额不低于人民币0.78亿元且不超过人民币1.56亿元， 回购期限自股东大会审议通过本次回购方案之日起12个月内。具体内容详见公司 披露在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上的相关公告。 公司已与招商银行股份有限公司深圳分行签署《股票回购增持贷款合同》， 公司 ...

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 2025Q1归母净利润同比+15%、扣非后业绩+18%略超预期，费用率持续改善，公司通过中短期债务置换长期借款降低财务费用 [7] - 2025Q1在管面积3.71亿平同比-0.8%源于处置低效合同，新签合同额同比+6.8%，增值服务聚焦C端业务推进流量兑现 [7] - 2025Q1商管在管面积393万平米持平24年末水平，商业运营保持稳健，随着招商蛇口布局加大资产运营业务有望获更大支持 [7] - 业绩表现靓眼，费用率持续改善，维持“买入”评级，后续利润率有望逐步修复推动高质量发展 [7] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年04月28日收盘价12.29元，一年内最高/最低13.59/8.16元，市净率1.3，息率1.38，流通A股市值13,032百万元，上证指数/深证成指3,288.41/9,855.20 [2] 基础数据 - 2025年03月31日每股净资产10.03元，资产负债率43.62%，总股本/流通A股1,060/1,060百万，流通B股/H股-/- [2] 财务数据及盈利预测 |项目|2024|2025Q1|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|17,172|4,465|18,908|20,865|23,359| |同比增长率（%）|9.9|19.9|10.1|10.4|12.0| |归母净利润（百万元）|840|219|970|1,086|1,219| |同比增长率（%）|14.2|15.1|15.4|12.0|12.3| |每股收益（元/股）|0.79|0.21|0.91|1.02|1.15| |毛利率（%）|12.0|11.5|12.0|12.2|12.3| |ROE（%）|8.1|2.1|8.6|9.0|9.3| |市盈率|16|/|13|12|11| [6] 财务摘要 |项目（百万元，百万股）|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入|15,627|17,172|18,908|20,865|23,359| |减：营业成本|13,821|15,119|16,639|18,320|20,479| |减：税金及附加|92|109|106|115|147| |主营业务利润|1,714|1,944|2,163|2,430|2,733| |减：销售费用|94|115|115|131|148| |减：管理费用|605|602|681|751|850| |减：研发费用|99|78|92|109|114| |减：财务费用|63|30|26|19|11| |经营性利润|853|1,119|1,249|1,420|1,610| |加：信用减值损失（损失以“-”填列）|-44|-39|0|0|0| |加：资产减值损失（损失以“-”填列）|0|-1|-2|0|0| |加：投资收益及其他|100|55|60|67|75| |营业利润|915|1,136|1,315|1,495|1,692| |加：营业外净收入|13|3|8|6|7| |利润总额|928|1,139|1,323|1,501|1,698| |减：所得税|190|269|313|355|402| |净利润|739|869|1,010|1,145|1,296| |少数股东损益|3|29|40|60|77| |归属于母公司所有者的净利润|736|840|970|1,086|1,219| [8]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价14.96元 [1][7] 报告的核心观点 - 公司4月28日发布一季报，25Q1营收44.6亿元，同比+20%，归母净利润2.2亿元，同比+15%，主要来自物业管理板块贡献，全年在盈利能力、市拓、增值服务等方面具备看点 [1] - 25Q1营收较快增长主要源于物业管理板块，基础物管受益于市拓项目转化和在管面积扩张，增值服务受益于招商蛇口赋能支持，全年期待“提质增效”战略驱动盈利能力进一步改善 [2] 根据相关目录分别进行总结 物管板块 - 基础物管方面，25Q1新签年度合同额同比+7%至8.5亿元，第三方新签年度合同额7.7亿元，预计全年第三方市拓规模延续低个位数增长，提升千万级项目市拓占比，中标上海康城取得存量住宅市拓新突破 [3] - 增值服务方面，25Q1借助招商蛇口赋能，重点布局房产经纪等领域，租售业务收入同比+317%，美居合同额突破亿元，到家服务覆盖率、空间资源出租率均有改善 [3] 资管板块 - 截至25Q1，在管商业项目70个、管理面积393万平，与24年末一致，各项目深耕渠道拓展，聚焦主力店及标杆品牌业绩提升，自持物业总体出租率93%，较24年末降低2pct [4] 盈利预测和估值 - 维持25 - 27年EPS为0.88/0.98/1.08元的盈利预测，可比公司平均25PE为13倍，认为公司合理25PE为17倍，目标价14.96元 [5] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(人民币百万)|15,627|17,172|18,434|19,738|21,063| |+/-%|19.99|9.89|7.35|7.07|6.72| |归属母公司净利润(人民币百万)|735.73|840.50|933.70|1,036|1,140| |+/-%|23.96|14.24|11.09|11.00|10.01| |EPS(人民币，最新摊薄)|0.69|0.79|0.88|0.98|1.08| |ROE(%)|7.45|8.23|8.56|8.86|9.06| |PE(倍)|17.71|15.50|13.96|12.57|11.43| |PB(倍)|1.34|1.25|1.17|1.10|1.02| |EV EBITDA(倍)|9.97|7.40|6.04|4.93|3.75| [6] 基本数据 - 目标价14.96元，截至4月28日收盘价12.29元，市值13,032百万元，6个月平均日成交额103.67百万元，52周价格范围8.22 - 13.38元，BVPS10.03元 [8] 可比公司估值表 |彭博代码|股票名称|总市值（亿元）|收盘价（港币）|2024A EPS（元/港元）|2025E EPS（元/港元）|2026E EPS（元/港元）|2027E EPS（元/港元）|2024A P/E（倍）|2025E P/E（倍）|2026E P/E（倍）|2027E P/E（倍）| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |6049 HK|保利物业|157.26|30.60|2.66|2.85|3.09|3.32|10.67|9.97|9.20|8.57| |1209 HK|华润万象生活|783.31|36.95|1.59|1.83|2.09|2.36|21.58|18.74|16.43|14.53| |2669 HK|中海物业|160.13|5.25|0.46|0.51|0.56|0.62|10.60|9.55|8.68|7.91| |平均| - | - | - | - | - | - | - |14.28|12.75|11.44|10.34| [21] 盈利预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(人民币百万)|15,627|17,172|18,434|19,738|21,063| |营业成本(人民币百万)|13,821|15,119|16,244|17,361|18,496| |归属母公司净利润(人民币百万)|735.73|840.50|933.70|1,036|1,140| |EPS(人民币，基本)|0.69|0.79|0.88|0.98|1.08| |毛利率(%)|11.56|11.96|11.88|12.04|12.19| |净利率(%)|4.73|5.06|5.24|5.43|5.60| |ROE(%)|7.45|8.23|8.56|8.86|9.06| |资产负债率(%)|46.73|44.56|45.30|44.18|44.00| |流动比率|1.17|1.33|1.36|1.44|1.49| |速动比率|0.99|1.13|1.17|1.25|1.30| |总资产周转率|0.86|0.91|0.93|0.93|0.94| |应收账款周转率|6.76|7.66|8.20|8.30|8.40| |应付账款周转率|7.16|5.90|5.10|5.00|5.00| |每股收益(最新摊薄)(人民币)|0.69|0.79|0.88|0.98|1.08| |每股经营现金流(最新摊薄)(人民币)|1.71|1.73|1.67|1.09|1.67| |每股净资产(最新摊薄)(人民币)|9.20|9.83|10.47|11.20|12.04| |PE(倍)|17.71|15.50|13.96|12.57|11.43| |PB(倍)|1.34|1.25|1.17|1.10|1.02| |EV EBITDA(倍)|9.97|7.40|6.04|4.93|3.75| [27]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第一季度营业收入为44.65亿元，同比增长19.87%[4] - 归属于上市公司股东的净利润为2.19亿元，同比增长15.06%[4] - 基本每股收益为0.2071元/股，同比增长15.18%[4] - 2025年1-3月公司营业收入44.65亿元，同比增长19.87%[14] - 2025年1-3月归属于上市公司股东的净利润2.19亿元，同比增长15.06%[14] - 营业总收入同比增长19.87%，从37.25亿元增至44.65亿元[27] - 净利润同比增长13.28%，从1.998亿元增至2.264亿元[28] - 归属于母公司所有者的净利润同比增长15.07%，从1.907亿元增至2.194亿元[28] - 基本每股收益增长15.18%，从0.1798元增至0.2071元[28] - 未分配利润同比增长3.82%，从57.46亿元增至59.65亿元[25] 成本和费用（同比环比） - 营业成本同比增长20.14%，从32.90亿元增至39.52亿元[27] - 研发费用同比下降24.56%，从2591万元降至1955万元[27] - 财务费用为179.27万元，同比下降65.04%，主要因有息债务减少[8] - 信用减值损失同比扩大13.76%，从1802万元增至2050万元[28] - 利息收入同比下降13.22%，从1184万元降至1028万元[27] 经营活动现金流 - 经营活动产生的现金流量净额为-15.14亿元，同比下降27.66%[4] - 经营活动产生的现金流量净额为负15.14亿元，同比恶化27.67%[29] 投资活动现金流 - 投资活动产生的现金流量净额为-8,694,499.74元，同比下降48.6%[30] 筹资活动现金流 - 筹资活动现金流入小计为300,000,000元，同比减少57.2%（对比上期701,133,700元）[30] - 取得借款收到的现金为300,000,000元，同比减少57.1%（对比上期700,000,000元）[30] - 偿还债务支付的现金为200,900,000元，同比减少86.9%（对比上期1,540,000,000元）[30] - 分配股利等支付的现金为7,991,907.31元，同比减少87.8%（对比上期65,246,244.45元）[30] - 筹资活动产生的现金流量净额为84,743,888.26元，同比转正（上期为-911,503,154.10元）[30] 现金及现金等价物 - 货币资金为32.23亿元，较上年度末减少30.97%，主要因支付供应商款项及年度奖金[8] - 2025年3月31日公司货币资金32.23亿元，较期初减少44.60亿元[23] - 现金及现金等价物净增加额为-1,437,697,316.43元，同比改善31.6%（对比上期-2,102,985,865.37元）[30] - 期末现金及现金等价物余额为3,134,157,308.46元，同比增加41.1%（对比上期2,220,936,307.95元）[30] 应收账款 - 应收账款为36.80亿元，较上年度末增长67.81%，主要受春节假期影响回款效率降低[8] 物业管理业务表现 - 物业管理业务在管项目2,358个，管理面积3.71亿平方米[15] - 2025年一季度物业管理业务新签年度合同额8.45亿元，其中市场化拓展项目7.69亿元[15] 租售业务表现 - 租售业务收入增长317%，美居合同额突破亿元[16] - 到家服务业务覆盖率提升13个百分点，社区资源点位出租率提升10个百分点[16] 资产管理业务表现 - 资产管理业务在管商业项目70个，管理面积393万平方米[17] - 持有物业总体出租率为93%[17] 股东信息 - 招商局蛇口工业区控股股份有限公司为公司第一大股东，持股47.45%[10] - 中国航空技术国际控股有限公司为公司第二大股东，持股11.32%[10] 其他财务数据 - 总资产为191.46亿元，较上年度末增长0.41%[4] - 截至2025年3月31日公司总资产191.46亿元，归属于上市公司股东的净资产106.37亿元[14] - 公司第一季度报告未经审计[31]

股东大会时间 - 2025年第二次临时股东大会现场会议时间为5月15日14:30[2] - 网络投票时间为5月15日[2] - 股权登记日为2025年5月8日[4] 会议地点 - 现场会议地点为深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦15A1会议室[4] - 登记地点为深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦16层[6] 审议议案 - 会议审议《关于变更经营范围并修订<公司章程>的议案》，须三分之二以上表决权通过[4] 登记时间 - 2025年5月9日至5月14日9:00 - 12:00，14:00 - 18:00（非工作时间除外），5月15日9:00 - 12:00[6] 投票信息 - 普通股投票代码为"361914"，投票简称为"积余投票"[10] - 深交所交易系统投票时间为2025年5月15日9:15 - 9:25，9:30 - 11:30和13:00 - 15:00[11] - 深交所互联网投票系统投票时间为2025年5月15日9:15 - 15:00[12] 公告时间 - 公告发布时间为2025年4月25日[8]