板块表现 - 房地产开发板块当日上涨0.72%，领涨个股为万通发展（涨幅10.02%）[1] - 上证指数上涨0.46%至3875.53点，深证成指上涨1.05%至12828.95点[1] - 板块内涨幅前五个股包括华联控股（7.21%）、上实发展（5.66%）、衢州发展（3.91%）、空港股份（3.90%）和亚通股份（3.89%）[1] 个股涨跌 - 涨幅居前个股成交额表现：万通发展成交50.52亿元，衢州发展成交11.88亿元，荣盛发展成交3.10亿元[1] - 跌幅显著个股包括*ST南置（-4.95%）、福星股份（-4.28%）和天保基建（-2.64%）[2] - 跌幅前五个股成交额分布：绿地控股成交3.43亿元，天保基建成交3.31亿元，*ST南置成交3.26亿元[2] 资金流向 - 板块整体主力资金净流入5.0亿元，游资资金净流出4.09亿元，散户资金净流出9086.95万元[2] - 万通发展获主力净流入9.67亿元（占比19.14%），同时游资净流出5.66亿元[3] - 招商蛇口主力净流入8105.35万元（占比7.81%），张江高科主力净流入6129.15万元（占比1.46%）[3]

公司经营策略 - 公司将努力做好生产经营以提升核心价值 [1] - 公司致力于增强市场信心 [1]

核心观点 - 公司通过深圳核心区域旧改项目有序推进和盐湖提锂技术落地 实施地产主业筑底与新能源转型破局的差异化战略 规避单一赛道周期风险并搭建多元增长引擎 [1] - 公司延续低负债优势 资产负债率显著低于行业平均水平 叠加物业运营带来的稳定现金流 为战略布局提供坚实财务安全垫 [1] 财务表现 - 上半年实现营业收入2.14亿元 扣非归母净利润648.49万元 总资产75.82亿元 净资产50.56亿元 [1] - 深圳上海杭州三地物业租金及酒店经营收入合计2.13亿元 同比增长10.36% 综合毛利率达50.93% [4] - 深圳华联城市商务中心录得2206万元租金收入 杭州万豪酒店入住率回升至83% 实现收入6721万元 [4] - 长期借款4.77亿元全部为物业抵押贷 融资成本4.95% 账面货币资金13.6亿元与银行理财5.21亿元 足以覆盖短期各类支出 [6] 地产开发业务 - 深圳宝安西乡御品峦山项目计容建筑面积7.96万平方米 已完成主体结构八层 预计9月开放展示区并于年内预售 [2][3] - 项目规划7栋楼 容积率约3.6 住宅面积段94㎡-120㎡三房及四房 133㎡-178㎡复式单位 2025年5月完成正负零节点目标 [3] - 参照周边房屋均价推算 预计可售货值超30亿元 可覆盖公司过去三年全部营业收入 成为未来2～3年核心业绩贡献点 [3][4] - 南山区华联A区城市更新单元拆除范围7.78万平方米 规划容积26.96万平方米 其中住宅25.59万平方米（含保障性住房14.13万平方米） [4] - 深圳旧改进入长周期低杠杆阶段 拆迁补偿标准提高 预售资金监管趋严 项目周期平均5～8年 [6] 物业运营业务 - 自持物业22.72万平方米和4715个配套车位带来稳定租金 物业租金及酒店经营收入覆盖财务费用 为旧改项目提供无息内部融资 [4] - 深圳最新保租房政策下 城市更新项目可通过协议出让降低土地成本 并享受公积金低息贷款及REITs退出通道 [5] 新能源转型布局 - 通过中保清源汇海产业基金累计投资4.3亿元 持有深圳聚能24%股权 珠海聚能36%股权 并布局碳汇管理平台山水云图与零碳农业公司华联九州 [6] - 聚焦盐湖提锂吸附剂环节 珠海聚能年产5000吨富集材料生产项目于2024年9月正式投产 产品质量稳定处于市场推广阶段 [7] - 吸附剂技术门槛高验证周期长 但通过客户认证后可享受高毛利率与订单黏性 深圳聚能拥有8项相关专利 覆盖吸附剂制备及碳酸锂初提精提全流程 [7] - 采用基金加直投模式保持财务灵活性 对技术型公司保持参股避免重资产投入 手握超10亿元货币资金保留对下游资源型公司增资选择权 [7] - 全球锂需求年复合增长率保持20%以上 国内盐湖锂资源储量占全国锂资源总量80% 主要集中于青海西藏地区 [8] 资本市场反应 - 股价自7月26日回购注销完成后累计上涨超10% 显著跑赢同期申万地产指数 [8] - 地产主业提供安全边际 新能源业务提供估值弹性 旧改加盐湖组合形成可验证转型样本 [8]

财务表现 - 25H1营收2.14亿元 同比下滑1.92% [1] - 归母净利润0.02亿元 同比大幅下降93.84% [1] - 房地产出租收入1.46亿元 同比增长5% [1] - 酒店收入0.68亿元 同比增长1% [1] - 经营性业务收入合计同比增长4% 占总收入比例达99.6% [1] 业务结构 - 上半年未产生房地产销售收入 全部收入来自经营性业务 [1] - 利润下降主因利息收入减少及公允价值变动损失 [1] - 经营性业务成为业绩压舱石 提供稳定现金流 [1] 项目进展 - 御品峦山项目5月完成正负零节点 8月末主体工程出地面八层 [2] - 计划9月开放营销展示厅与样板房 年内开盘预售 [2] - 华联南山A区项目仍处前期阶段 [2] 政策环境 - 4月政治局会议与7月中央城市工作会议均提及城市更新 [2] - 政策导向或利好公司城市更新项目推进 [2] 第二增长曲线 - 战略布局新能源、新材料、新技术等新兴产业 [2] - 投资的深圳聚能拥有8项专利 覆盖锂提取技术 [2] - 珠海聚能年产5000吨吸附剂生产线产品质量稳定 正进行市场推广 [2] 股东回报 - 完成回购计划 以3.38-3.77元/股回购0.57%股份 [2] - 总回购金额约3000万元 [2] - 注销部分24年回购股份 增厚现有股东权益 [2] - 剩余股份拟用于股权激励或员工持股计划 [2] 业绩预测与估值 - 维持25/26/27年归母净利润预测0.8/0.9/1.9亿元 [2] - 对应EPS为0.06/0.07/0.13元 [2] - 25E BPS为3.67元 [2] - 可比公司平均25PB为0.98x [2] - 给予公司合理25PB为1.23x 目标价4.53元 [2]

财务表现 - 25H1营收2.14亿元 同比-1.92% 归母净利润0.02亿元 同比-93.84% [1] - 房地产出租业务收入1.46亿元 同比+5% 酒店收入0.68亿元 同比+1% 合计占总收入比例99.6% [1] - 利润下降主因利息收入减少及公允价值变动确认损失 [1] 业务结构 - 经营性业务成为业绩坚固基石 对冲销售收入下降并提供稳定现金流 [1] - 上半年未产生房地产销售收入 因行业筑底企稳及销售产品特殊性 [1] 项目进展 - 御品峦山项目5月完成正负零节点 8月末主体工程出地面八层 计划9月开放营销展示厅与样板房 年内开盘预售 [2] - 华联南山A区项目仍处前期工作阶段 [2] 政策环境 - 4月政治局会议与7月中央城市工作会议均提及城市更新 或利好公司城市更新项目推进 [2] 第二增长曲线 - 围绕新能源/新材料/新技术等战略新兴产业进行投资布局 [2] - 投资企业深圳聚能拥有8项专利 覆盖吸附剂/碳酸锂初提/碳酸锂精提/氢氧化锂等技术 [2] - 珠海聚能年产5000吨吸附剂生产线产品质量稳定 正着力市场推广 [2] 资本管理 - 完成回购计划 以3.38-3.77元/股回购公司0.57%股份 总金额约3000万元 [2] - 注销部分24年回购股份以增厚股东权益 剩余股份将用于股权激励或员工持股计划 [2] 业绩展望 - 维持25/26/27年归母净利润预测0.8/0.9/1.9亿元 对应EPS为0.06/0.07/0.13元 [3] - 25E BPS为3.67元 给予合理25PB为1.23x 目标价4.53元 [3]

投资评级 - 维持"增持"评级 目标价4.53元人民币[1] 核心观点 - 公司核心城市更新项目有望加速推进 随着城市更新重要性提升[1][3] - 积极打造新能源、新材料等战略新兴产业第二增长曲线[1][4] - 经营性业务成为业绩坚固基石 房地产出租收入1.46亿元同比+5% 酒店收入0.68亿元同比+1%[2] - 完成股份回购计划 以3.38-3.77元/股回购0.57%股份 总金额约3000万元[4] 财务表现 - 25H1营收2.14亿元 同比-1.92%[1] - 归母净利润0.02亿元 同比-93.84%[1] - 经营性业务收入占比达99.6%[2] - 维持25/26/27年归母净利润预测0.8/0.9/1.9亿元 对应EPS 0.06/0.07/0.13元[5] 项目进展 - "御品峦山"项目主体工程已出地面八层 计划9月开放营销展示厅与样板房 年内开盘预售[3] - "华联南山A区"项目仍处前期工作阶段[3] - 深圳聚能拥有8项专利 覆盖吸附剂、碳酸锂初提等技术[4] - 珠海聚能年产5000吨吸附剂生产线产品质量稳定 正着力市场推广[4] 估值分析 - 25E BPS为3.67元[5] - 可比公司平均25PB为0.98x[5] - 给予公司合理25PB为1.23x 维持估值溢价水平[5] - 目标价上调主要系可比公司估值提升[5] 市场数据 - 当前收盘价4.29元人民币[8] - 市值60.22亿元[8] - 52周价格范围2.79-6.20元[8] - 6个月平均日成交额83.87百万元[8]

核心财务表现 - 2025年中报营业总收入2.14亿元 同比下降1.92% [1] - 归母净利润203.56万元 同比大幅下降93.84% [1] - 第二季度单季度营业总收入1.04亿元 同比下降7.66% [1] - 第二季度归母净利润-369.88万元 同比下降129.31% [1] 盈利能力指标 - 毛利率50.93% 同比提升15.66个百分点 [1] - 净利率4.63% 同比下降74.82% [1] - 扣非净利润648.49万元 同比下降29.86% [1] - 每股收益0.0元 同比下降93.86% [1] 成本费用结构 - 三费总额7467.04万元 占营收比34.97% [1] - 三费占营收比较去年同期上升29.39% [1] 资产质量与现金流 - 货币资金13.62亿元 同比下降26.66% [1] - 应收账款2519.03万元 同比大幅增长169.61% [1] - 有息负债5.79亿元 同比下降7.56% [1] - 每股经营性现金流-0.02元 同比改善90.5% [1] - 每股净资产3.41元 同比下降0.52% [1] 历史业绩与投资回报 - 2024年ROIC为0.83% 资本回报率不强 [3] - 近10年中位数ROIC为9.33% 投资回报一般 [3] - 历史净利率11.9% 产品附加值一般 [3] - 上市31年来亏损2次 生意模式较脆弱 [3] 股份回购情况 - 2024年1月至2025年1月累计回购9721.53万股 占总股本6.55% [3] - 回购金额29996.90万元 计划注销8011.53万股 [3] - 2025年4月至6月累计回购650.80万股 占总股本0.44% [4] - 回购金额2292.94万元 用于维护公司价值及股东权益 [4] 运营风险提示 - 存货/营收比达608.58% 需关注存货状况 [3] - 公司业绩主要依靠营销驱动 需研究驱动力实际情况 [3]

地产股市场表现 - A股市场地产股进一步走弱 [1] - 万通发展、深深房A、深深房B跌停 [1] - 御银股份跌超8% [1] - 沙河股份、大名城跌超5% [1] - 华联控股、京能置业、衢州发展跌超4% [1]

A股房地产板块调整 - 房地产板块出现调整 深深房A跌停 [1] - *ST南置 华联控股 大名城跌幅超过3% [1] - 科新发展 黑牡丹 衢州发展等个股跟随下跌 [1]

公司财务表现 - 2025年上半年营业收入构成中租金及相关收入占比68.32% [1] - 酒店收入贡献31.64%的营业收入 [1] - 其他业务收入占比0.04% [1] 公司治理 - 第十二届第二次董事会于2025年8月25日采用现场结合通讯方式召开 [1] - 会议审议通过《2025年半年度报告》等文件 [1] 行业发展 - 宠物产业市场规模达3000亿元并呈现爆发态势 [1] - 宠物智能设备领域出现创新产品（如具备通讯功能的宠物手机） [1] - 行业上市公司股价普遍上涨 [1]