核心观点 - 房地产行业进入传统"金九银十"销售旺季 叠加多地楼市新政助力 开发商积极推盘促销 部分城市新房访客量和成交量出现显著提升[1][2][4][9][10] 北京市场表现 - 新政后新房网签量呈现"三连升"态势 五环外项目销售明显提升 部分观望客户决定购房[2] - 招商蛇口北京公司旗下项目朝棠揽阅、招商玺和招商序成交量基本实现翻倍 朝棠揽阅以1.59亿元网签金额成为全市周度冠军[2] - 多家开发商联合举办发布会推广项目 包括京投发展森与天成、建发金茂·观宸[3] 上海市场表现 - 9月首批预售商品房总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 覆盖多个热点板块[1][6] - 外环以外区域取消限购 公积金可提取支付首付款 刺激购房需求[4] - 内环豪宅市场表现坚挺 金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海纪录[1][4] - 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个房产项目参与促销活动[6] 成都市场表现 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区8个新盘待售成为供应主力[1][8] - 建发·书香云锦项目推出6重好礼 指定房源最高享受5万元教育补贴[7] - 万科发起"2025金秋质造购房节" 提供特价折扣和房款抵扣等优惠[8] 深圳市场表现 - 限购松绑后带看量和成交量显著提升 京基璟誉府项目带看量增长30% 单周末成交16套房源[9][10] - 珈誉玖玺项目置业顾问表示新政后忙至晚上11点 犹豫购房者纷纷看房[1] - 新政实施首周末深圳中原代理新房项目到访量增长48% 成交量增长60%[10]

核心观点 - 中国主要城市在"金九银十"传统销售旺季期间 新房供应量增加且市场活跃度提升 政策松绑刺激购房需求 部分项目成交量显著增长 [1][2][3][4][5][6][7][9][10][11][12] 北京市场动态 - 中建智地紫京宸园项目获集团高层重点推介 反映企业对销售旺季的重视程度 [1] - 新政满月后部分楼盘到访量好转 新房网签量实现"三连升" 五环外项目成交量明显提升 [4][5] - 招商蛇口朝棠揽阅项目以1.59亿元网签金额成为周度销售冠军 多个开发商开展联合推广活动 [5] 上海市场表现 - 9月首批预售房源总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 外环区域取消限购刺激需求 [2][6] - 黄浦区金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海新房单价纪录 [2][7] - 豪宅市场预期成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个项目开展主题促销活动 [9] 成都供应情况 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区占8个成为供应主力 [3][11] - 建发·书香云锦项目依托学区资源推出教育补贴 万科开展购房节提供特价房源 [10][11] - 部分企业以清存货为主 未针对销售旺季制定专门营销措施 [11] 深圳市场反应 - 限购松绑后罗湖区带看量增长30% 京基璟誉府单日成交11套 高层景观房源接近售罄 [12] - 新政首周末新房到访量增长48% 成交量增长60% 多个项目案场看房客户数量明显增加 [12] 企业营销策略 - 开发商通过实景开放、价格调整和教育补贴等方式加速去化 央企项目重点把握政策窗口期 [5][6][10][12] - 热点城市新推项目集中在核心区域 部分项目采取顺销策略而非集中推盘 [10][11]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日出台新一轮楼市新政 主要从放宽限购、松绑企业购房、优化信贷三方面调整 [1] - 放宽限购具体措施包括：限购区缩小至福田区、南山区和宝安区新安街道 非深户籍或无个税社保证明者可在非限购区购买两套住房 盐田区和大鹏新区完全放开限购 单身人士购房名额等同家庭 [1] - 优化信贷方面 住房贷款利率不再区分首套和二套 由金融机构自行确定 [1] 新政对新房市场影响 - 新政落地首个周末（9月6日至7日）深圳中原代理新房项目到访量较前周末增长约48% 成交量增长约60% [4] - 京基璟誉府项目新政实施首日售出11套房源 上周末带看量同比增长30% 成交16套房源 [2][4] - 部分楼盘工作日热度回落 如珈誉玖玺项目案场中午仅2-3组客户 翰熙典居下午有4-5位客户 [2] 新房价格与折扣情况 - 主要楼盘保持优惠折扣 珈誉玖玺优惠后单价约5.06万元/平方米（原价503万元优惠至468万元） 京基璟誉府优惠后单价约5.73万元/平方米（原价704万元优惠至606万元 相当于八六折） [3][4] - 珈誉府项目价格整体稳定 一期2023年备案均价5.23万元/平方米 二期2024年微涨至5.31万元/平方米 折后均价约5万元/平方米 [4] - 部分楼盘对自发看房者返还中介佣金 [3] 二手房市场表现 - 新政实施首日深圳涨价二手房房源达163套（近期新高） 但降价房源仍超千套 [5] - 二手房市场呈现"量升价稳"态势 深圳乐有家数据显示新政首个周末二手房带看量环比上涨约12% 罗湖区带看量涨幅达43% [6] - 南山西丽万科云城项目67平方米房源售价310万元（单价4.63万元/平方米） 较去年同户型315万元（单价4.70万元/平方米）略有下降但趋于稳定 [6] 市场整体趋势与预期 - 新政叠加"金九银十"传统旺季 预计9月全月楼市成交将回升 但可持续性需观察 [7] - 开发商普遍采用稳价或降价走量策略 以保证现金流回收为主 [7] - 新政被视为去年"9·30政策"的补充 旨在提振市场信心 [6]

全国楼市"金九银十"销售动态 - 各地开发商积极备战传统销售旺季 推出新盘和营销活动 中建智地紫京宸园举办发布会 豪华领导阵容出席[2] 万科在成都发起"2025金秋质造购房节"提供特价折扣和房款抵扣[12] 京投发展森与天成 建发金茂·观宸8月下旬就组团举办发布会推广楼盘[6] 北京市场表现 - 新政后新房网签量呈现"三连升"态势 部分楼盘到访量和二手房带看量增加[5] 五环外项目销售明显提升 招商蛇口朝棠揽阅 招商玺和招商序成交量基本实现翻倍[6] 朝棠揽阅项目以30套 0.27万平方米 1.59亿元网签成绩成为全市新房网签金额周度冠军[6] 上海市场供应与价格 - 9月首批预售商品房总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 覆盖多个热点板块[3][10] 外环以外区域不再限购住房套数 公积金可提取支付新房首付款刺激需求[8] 内环豪宅市场表现坚挺 金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米刷新纪录[3][8] 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30%[10] 成都新房供应情况 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区8个新盘待售为供应主力[4][12] 包括华润置地华宸府 万科都会甲第 首开臻礼著等重点项目[4][12] 建发·书香云锦项目推出教育置业补贴最高5万元[11] 深圳市场反应 - 限购松绑后带看量和成交量显著提升 京基璟誉府项目带看量较同期增长30% 成交16套房源[13] 珈誉玖玺项目忙至晚上11点多 看房客户增加[4] 深圳中原代理新房项目到访量增长48% 成交量增长60%[13] 京基璟誉府新政首日售出11套房 水库方向房源仅剩2套[13] 地方政府推动措施 - 上海闵行区开展"闵行好房狂享GO"主题活动 10余个房产项目参与包括象屿地产 保利置业等项目[10] 上海房管局局长亲自推介新批次楼盘[7]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月6日起实施"9·5新政" 对核心区域（福田、南山）与非核心区域（罗湖、光明等）实施差异化调控 非核心区取消限购套数限制 盐田和大鹏暂停居民家庭限购资格审查 [1] - 取消首套与二套房贷利率区分 房贷利率最低降至3.05% [1] 新政后市场反应 - 新政实施首个周末（9月6日至7日）深圳中原代理新房项目到访量较前周末增长约48% 成交量增长约60% [6] - 贝壳找房App数据显示新政首日（9月6日）深圳涨价二手房源达163套创近期新高 但降价房源仍超千套 [7] - 乐有家数据显示新政首周末二手房带看量环比上涨约12% 其中罗湖区带看量涨幅达43% 光明和龙华等区域带看活跃 [11] 典型楼盘销售情况 - 京基璟誉府（罗湖区）新政后带看量增长30% 首周末成交16套房源 新政首日售出11套 [2] - 珈誉玖玺（宝安区）保持优惠折扣 92.54平方米房源原价503万元优惠后468万元（单价5.06万元/平方米） 部分房源单价低至4.7-4.8万元 [3] - 京基璟誉府105平方米高层房源总价704万元折后606万元（单价5.73万元/平方米） 相当于八六折优惠 [4] 价格走势分析 - 珈誉玖玺项目价格稳定 2023年一期备案均价5.23万元/平方米 2024年二期微涨至5.31万元/平方米 折后均价维持5万元/平方米左右 [5] - 二手房市场呈现"量升价稳"态势 南山西丽万科云城67平方米三房现价310万元（单价4.63万元/平方米） 较去年同户型315万元（单价4.70万元/平方米）略有下降但趋于稳定 [10] 市场特征与策略 - 开发商普遍采用稳价或降价走量策略 优惠折扣维持在备案价八六折至九三折 部分楼盘将中介佣金返还购房者 [3][11] - 二手房市场中高性价比"笋盘"（总价低于参考价10多万元）成交迅速 反映市场购买力仍存但价格敏感度高 [10]

2025年1-7月深圳房企销售排名 - 鸿荣源以142.6亿元销售额位列榜首 [2] - 招商蛇口以89.2亿元排名第二 [2] - 深业集团以59.0亿元位居第三 [2] - TOP5销售门槛为58.1亿元 [5] - TOP10销售门槛为43.1亿元 [5] - TOP20销售门槛为27.7亿元 [5] 新房与二手房市场表现 - 2025年7月新建商品住宅网签2660套 环比下降18% 同比下降22% [6] - 二手住宅网签4656套 连续5个月维持在4500套水平 [6] - 一二手房市场分化明显 二手房呈现回暖态势 [5][6] 住宅库存与去化周期 - 截至7月底一手住宅库存27902套 较6月增加2241套 [8] - 按近12个月月均去化速度计算 去化周期为8.4个月 [8] 热销项目特征 - 中建鹏宸云筑以123套成交量位居7月销冠 成交均价5.6万元/平 [10][12] - 珈誉玖玺成交71套 均价4.9万元/平 [10][12] - 坪山佳华沙湖广场(2.6万元/平)和龙岗华润静安府(2.7万元/平)以价格优势吸引刚需 [10][12] - 品质好且价格优惠的项目保持热销 [10] 土地市场动态 - 龙华民治街道地块经108轮竞价 由中海以23.7亿元竞得 楼面价38795元/平 溢价率40.74% [12] - 前海桂湾地块由招商蛇口以21.55亿元竞得 楼面价8.4万元/平 溢价率86.1% 创深圳涉宅用地单价记录 [13] - 龙华A815-0036地块由深业集团以底价19.06亿元竞得 楼面价28050元/平 [12] - 核心区地块受房企追捧 前海地块吸引12家房企参与158轮报价 [12][13]

深圳2025年第三季度商品房供应情况 - 2025年第三季度深圳计划预售33个商品房项目 预计供应面积135 12万平方米 供应套数12351套 [1] - 住宅为供应主力 31个项目入市 面积108万平方米 套数10673套 占比86 4% [1] - 非住宅类供应包括商务公寓2 51万平方米/129套 商业6 93万平方米/710套 办公17 7万平方米/839套 [1] - 宝安区为供应核心区域 7个项目/3364套住宅 光明区次之 5个项目/1702套住宅 [1] - 核心区域优质项目包括福田新世界香蜜四季家园331套 龙华塘城壹号花园808套 [1] - 多个热销盘加推 如龙华中建鹏宸云筑 鸿荣源观城 宝安珈誉玖玺 南山观山海家园 光明金硕悦府等 [1] 商品房供应同比变化 - 2025年第三季度供应同比显著下降 项目数量从44个降至33个(-25%) 总面积从202 46万平降至135 12万平(-33 2%) [2] - 住宅供应套数同比降幅超25% 从14955套降至10673套 [2] - 供应收缩趋势延续至上半年 2025年上半年新房住宅供应13877套 同比下滑28 6% 环比下滑32 9% [2] - 上半年供应面积139 8万平 同比下滑29 1% 环比下滑37 4% 创近五年新低 [2] - 上半年新房取证项目52个 较2024年下半年71个减少26 8% [2] 市场成交与政策环境 - 2025年上半年深圳一手住宅网签21868套 其中预售住宅成交15101套 同比增长24 4% [3] - 新房价格同比跌幅收窄 呈现企稳态势 [3] - 1年期与5年期LPR分别下调45个基点 创历史新低 [3] - 开发商加大促销力度 通过折扣降低置业成本 [3] - 当前为政策宽松窗口期 下半年或出台刺激政策 叠加贸易战缓解 市场供需有望改善 [3]