人 a 话易 新媒体 01 1 实验室 时报图说 各看懂 - 2 7 11 施政报告 年与 9月17日，香港特区行政长官李家超 在立法会发表2025年《施政报告》。 一起来看要点。 预计今年 香港GDP增长为2%-3% 关于 北部都会区 ● 香港古洞站和洪水桥站的工程正全速进行,将分 别于2027年和2030年竣工 翁融市场 加快北部都会区发展,成立"北都发展委员会" 跨境铁路项目将打通港深两地的地铁网络 研究让投资者在单一平台集中管理及相互抵押股 票和债券等不同资产 香港将与大湾区内交易所合作开拓大宗商品交易 及碳交易等新业务 通过"科企专线"协助内地科技企业来港融资 继续与内地相关机构商讨落实在港推出离岸国债 朗晨 五措施加速建立国际黄金交易市场 产业发展 香港已预留十亿港元,于明年成立"香港人工智能 研发院" ● 积极培育新能源、Al与数据科学等新兴产业 ● 将引入欧洲领先航空服务公司落户香港 ● 吸引更多药企落户香港 于2026年内成立"香港药物及医疗器械监督管理 + . . . . . . . . !! 加强与大湾区碳市场的试点合作,试验跨境交易 结算路径 ● 香港证监会正推动房地产投资信托基金纳入 ...

核心观点 - 尽管面临美国贸易政策风险和美联储降息不确定性 房地产投资信托基金仍具备结构性增长动力和估值修复潜力 [1][4][6] - 供应收紧延长房地产周期 而住宅 物流设施 数据中心等领域需求保持强劲 [1][4] - 亚太市场房地产板块展现防御性韧性 日本 澳大利亚 新加坡 中国香港等地存在特定投资机会 [6][7] 增长动力 - 房地产投资信托基金以本地需求为主且具备长期抗通胀租约 在贸易纷争环境中表现稳定 [3] - 新建项目供应有限导致供需失衡 支撑物业估值及租金水平 [4] - 住宅市场供应短缺推动分层单位及长者住屋租金上升 电商及人工智能带动物流设施和数据中心需求增长 [4] - 历史数据显示当美国10年期国债收益率介于3%至5.25%时 房地产投资信托基金表现优于整体股市 当前相对股票处于历史性折让水平 [4] - 估值吸引和基本面改善促使私募基金参与市场 低息环境有利于并购交易推进 [4] 投资机会 - 亚太房地产成为防御性较高板块 日本开发商受股东回报政策改善推动 房地产投资信托基金受物流和酒店业催化 [6][7] - 澳大利亚住宅和零售房地产投资信托基金受强劲当地消费和降息政策支持 [7] - 新加坡零售和工业房地产投资信托基金因稳健股息增长和低空置率具有上行空间 [7] - 中国香港非必需品零售房地产投资信托基金可能受益于低收益率和与内地市场的互联互通安排 [7] - 宏观环境稳定和资本成本回落为房地产投资信托基金提供明朗前景 部分板块长期增长动力明确 [7]

核心观点 - 华润置地上半年核心纯利同比下跌6.9%但符合预期 商场业务和经常性业务表现强劲贡献60.2%盈利 管理层对下半年销售持正面看法 公司计划定期上市房地产投资信托基金(REIT)对短期盈利产生积极影响 目标价由32.8港元上调至34.1港元 评级维持买入 [1] 财务表现 - 上半年核心纯利同比下跌6.9% [1] - 商场业务和经常性业务贡献60.2%盈利 [1] 业务运营 - 商场业务和经常性业务表现强劲 [1] - 公司计划定期上市房地产投资信托基金(REIT) [1] 管理层展望 - 管理层对下半年销售持正面看法 [1] 投资评级 - 目标价由32.8港元上调至34.1港元 [1] - 评级维持买入 [1]

核心观点 - H股REITs中期业绩普遍承压 多数录得收益及物业收入净额下滑 但酒店旅游板块逆势增长 同时融资成本下降缓解压力 互联互通机制有望引入内地资金提升市场流动性 [1][2][3][4][5][6][7][8] 行业表现 - 写字楼零售物流业态持续面临挑战 香港物业市场疲软 空置率上升导致租金承压 [5][6][7] - 酒店旅游业表现突出 广州四季酒店经营收入达1.9亿元人民币创历史新高 平均入住率80.1%同比增1.1个百分点 [7] - 北京东方君悦大酒店平均入住率从54.8%跃升至71.5% 沈阳威斯汀酒店从49.7%升至52.3% [8] 财务数据 - 越秀房产基金收入总额9.66亿元人民币同比降6.6% 物业收入6.79亿元降8.6% [3] - 置富产业信托收益8.55亿港元同比降2% 物业收入净额6.13亿港元降3.2% [3] - 阳光房地产基金收益3.91亿港元同比降4.8% 物业收入净额3.07亿港元降5.4% [3] - 顺丰房托收益2.3亿港元同比增3.4% 物业收入净额1.92亿港元增6% [3] - 泓富产业信托收益2.06亿港元同比降4.3% 物业收入净额1.53亿港元降7.2% [4] 市场结构 - 香港11只上市REITs总市值1569亿港元 领展房产基金占比近70% [2] - 零售业态市值占比超七成 主要由领展房产基金贡献 [3] - 越秀房产基金为首个基础资产为内地物业的REITs 领展为亚洲规模最大REITs [2] 运营指标 - 顺丰房托出租率97.5%较期初降0.5个百分点 [6] - 越秀房产基金整体出租率82.2%同比跌1.8个百分点 [6] - 阳光房地产基金整体租用率89.2%较期初91.3%下降 [6] 融资环境 - 越秀房产基金融资成本4.03亿元人民币同比降13.5% 节省6300万元 [8] - 阳光房地产基金加权平均融资成本3.7%低于去年同期的4.2% [8] - 置富产业信托融资成本1.73亿港元同比降12.6% [8] 政策动态 - REITs有望通过沪深港通进入内地市场 吸引内地个人及机构投资者 [1] - 互联互通机制有助于提升香港REITs市场活跃度及流动性 [1]

核心财务表现 - 2025上半年整体经营收入9.66亿元 物业收入净额6.79亿元 整体期末出租率82.2% [2] - 写字楼业态贡献55%收入 经营收入5.32亿元 新签面积48822平方米同比增长7.5% [2] - 广州IFC写字楼续租率70% 精装修单元去化率接近90% [2] 业态细分表现 - 酒店公寓收入占比26% 广州IFC雅诗阁服务式公寓经营收入6030万元创历史新高 [3] - 广州四季酒店经营收入1.9亿元 平均入住率80.1%同比提升1.1个百分点 RevPAR达1762元/间·夜 高于竞争群酒店30.5% [3] - 专业市场经营收入1.09亿元 出租率95% 累计接待165个采批团促成采购金额1.4亿元 [3] - 零售商场广州IFC国金天地出租率96.4% 续租率97% 引入广州首家市内免税店 [3] - 广州VT101维多利广场出租率96.2% 优衣库销售额同比增长0.3% [3] 融资结构优化 - 人民币融资占比提升至72% 较去年同期上升31个百分点 较去年末上升12个百分点 [4] - 2025年7月成功发行6亿元三年期熊猫债券 票面利率2.7% 为全球首单上市REITs熊猫债券 [4] - 上半年融资成本同比下降13.5% 节省6300万元 平均融资成本降至近三年低位 [4] 战略发展定位 - 全球首只投资中国内地物业的香港上市REITs 2005年香港联交所上市 即将迈入上市20周年 [4] - 2025下半年坚持"以变应变、精准施策"策略 持续提升资产价值应对不确定性 [4]

行业表现 - 受美国加征关税消息影响 新加坡房地产投资信托基金板块一度下跌6 2% 截至5月14日年初至今总收益为0 4% 表现逊于海峡时报指数和MSCI新加坡指数同期分别4 3%和11 0%的回报 [1] - 一季度财报显示新加坡房地产投资信托基金板块整体每单位派息同比下降2 8% 在覆盖的10只基金中7只符合预期1只超预期2只低于预期 [1] - 丰树泛亚商业信托 星狮物流商业信托和丰树物流信托每单位派息降幅超过10% 连续第三个季度表现疲弱 主要受高借贷成本 汇率不利及资产剥离收入减少等因素影响 [1] 资金流向 - 机构投资者今年以来对该板块资金净流出约4 95亿新元 4月上旬贸易局势紧张时资金明显流出 投资者转向防御性更强的电信 非周期性消费品和工业板块 [1] - 近期机构资金有所回流 但市场预期受贸易政策不确定性影响 S-REITs短期内波动性或加剧 [1] 投资建议 - 建议精选具备派息增长潜力 资产组合强劲 资金实力雄厚以及在新加坡资产占比高的房地产信托基金 [2] - 重点推荐腾飞房产信托 凯德综合商业信托 吉宝数据中心信托和百汇生命房地产信托 [2] - 认为估值处于历史低位的丰树物流信托可能迎来短期反弹机会 [2] 市场规模 - 截至2025年初新加坡房地产投资信托基金市场在亚洲排名第二 总市值约820亿新元 占新加坡证券交易所总市值的10% [2]