投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][8] 核心观点 - 公司业务中心正由低毛利率的房地产开发销售业务向高毛利率的商业运营业务转换，在商业领域深耕多年，已逐步形成规模优势及品牌效应，叠加促消费政策持续出台，消费需求复苏，公司业绩有望逐步修复 [8] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为8.6亿元、9.7亿元、11.2亿元，对应EPS为0.38元、0.43元、0.50元，对应PE为38.0倍、33.8倍、29.2倍 [7][8] 公司概况与业务模式 - 公司深耕行业三十余载，采用“地产开发+商业运营”双轮驱动的经营模式 [8][12] - 公司股权结构高度集中且稳定，实际控制人为王振华家族，通过多层持股架构持有新城控股67.2%的股权 [14] - 2025年上半年，公司实现营业收入221亿元，同比下降34.8%，毛利润59亿元，同比下降19.0%，毛利润降幅低于营收降幅，综合毛利率同比提升5.2个百分点至26.9% [16] - 商业运营业务是公司重要的利润贡献来源，2025年上半年，物业出租及管理业务贡献了79.1%的毛利润，而房地产开发销售业务收入占比为70.3% [19] 商业运营业务分析 - 商管规模领先，截至2025年6月30日，公司商业运营已进入141个大中城市，布局205个吾悦广场，已开业174个，其中148个为重资产项目，26个为轻资产项目，管理规模位居内资上市房企前列 [8][30][34] - 商业运营能力持续提升，2025年上半年，商业运营项目零售额达515亿元，同比增长16.52%，客流量累计9.5亿人次，同比提升15.9% [8][44] - 商业运营收入稳步增长，2022-2024年复合增速达13.1%，2025年上半年同比增长11.29%至69亿元，其中轻资产运营收入占比提升至10.5% [22] - 商业运营毛利率持续修复，2025年上半年物业出租及管理业务毛利率为71.2%，较2024年底提升1.0个百分点 [38] - 会员体系增强，截至2025年上半年，商业运营项目会员人数达4917万人，较2024年底增长12.5% [41] 房地产开发业务分析 - 公司阶段性暂停拿地以降低风险敞口，2025年上半年总土储面积同比下降13.1%至2909万平方米 [49] - 销售规模下滑但销售均价企稳回升，2025年上半年实现销售额103亿元，同比下滑56.3%，销售均价为7686.6元/平方米，同比提升6.5% [53] - 资产减值计提对业绩的拖累有望逐步减弱，自2021年以来已累计计提资产减值约200亿元，截至2025年6月30日，累计计提的资产减值损失占存货比例为21.3%，减值计提相对充分且规模逐步收缩 [8][58] 财务状况与融资 - 公司积极偿债，债务规模收缩，2025年上半年有息负债规模同比下降6.3%至523亿元，整体平均融资成本较2024年底下降37个基点至5.55% [62] - 公开债发行渠道相对畅通，2025年8月成功发行10亿元中期票据，发行利率2.68%创历史新低 [64] - 公司已逐步度过偿债高峰，2026年公开债到期峰值约40亿元，其中二季度为偿债高峰 [65] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年营业收入分别为667.96亿元、527.93亿元、480.16亿元，收入增长率分别为-24.9%、-21.0%、-9.0% [7] - 预计公司2025-2027年归母净利润增长率分别为14.6%、12.2%、15.9% [7] - 预计公司2025-2027年房地产开发销售业务收入分别为535亿元、385亿元、330亿元，毛利率分别为10.5%、10.2%、10.0% [68] - 预计公司2025-2027年物业出租及管理业务收入分别为133亿元、143亿元、150亿元，毛利率分别为70.6%、70.9%、71.2% [68] - 公司2025-2027年预测PE高于可比公司（华润置地、龙湖集团等）平均值，但考虑到公司是A股相对稀缺的商业运营体量较大的综合性房企，且已形成规模优势和品牌效应，估值仍具备提升空间 [72][73]