业绩披露 - 公司于2024年8月31日披露2024年半年度报告[2] 配股事项 - 公司会同中介机构更新审核问询函回复及配股说明书等申请文件财务数据[2] - 公司本次向原股东配售股份并在主板上市事项需通过上交所审核和中国证监会同意注册[3] - 上述事项能否通过审核和获得同意注册存在不确定性[3] 公告时间 - 公告发布时间为2024年9月12日[5]

股东大会信息 - 公司2024年第一次临时股东大会于9月6日召开[5] - 现场会议于9月6日下午14:40在厦门建发国际大厦附楼6层2号会议室召开[9] - 网络投票时间为9月6日9:15 - 15:00[9][10] 股东出席情况 - 现场出席股东或其代理人18名，持股1,362,533,151股，约占公司股份总数的46.23%[11] - 网络投票股东641名，持股200,384,681股，约占公司股份总数的6.80%[12] 议案表决情况 - 《关于公司符合公开发行公司债券条件的议案》赞成率99.7752%，中小投资者赞成率98.2559%[16] - 《关于公司公开发行公司债券方案的议案》赞成率99.7758%，中小投资者赞成率98.2608%[16][17] - 《关于公司公开发行公司债券预案的议案》赞成率99.7897%[33] - 《关于公司本次发行公司债券的授权事项的议案》赞成率99.7881%[34] - 《关于申请开展应收账款资产支持专项计划的议案》赞成率99.8016%[35][36] - 《关于申请注册发行应收账款资产支持票据的议案》赞成率99.7996%[36][37]

会议信息 - 股东大会于2024年9月6日在福建省厦门市思明区召开[5] - 出席会议股东和代理人659人[5] - 出席股东所持表决权股份总数1,562,917,832股，占比53.0324%[5] - 公司在任董事9人，出席6人；在任监事3人，出席2人；董秘出席，部分高管列席[8] 议案表决 - 《关于公司符合公开发行公司债券条件的议案》A股同意比例99.7752%，另一部分同意比例98.2559%[8][30] - 《本次公开发行公司债券的具体方案：发行规模》A股同意比例99.7758%，另一部分同意比例98.2608%[9][30] - 《本次公开发行公司债券的具体方案：发行品种》A股同意比例99.7742%，另一部分同意比例98.2482%[10][30] - 《本次公开发行公司债券的具体方案：发行方式》A股同意比例99.7738%，另一部分同意比例98.2448%[11][30] - 《本次公开发行公司债券的具体方案：票面金额及发行价格》A股同意比例99.7709%，另一部分同意比例98.2224%[13][30] - 《本次公开发行公司债券的具体方案：发行对象及向公司股东配售的安排》A股同意比例99.7714%[14] - 《关于公司公开发行公司债券预案的议案》A股同意比例99.7897%[26] - 《关于公司本次发行公司债券的授权事项的议案》A股同意比例99.7881%[27] - 《关于申请开展应收账款资产支持专项计划的议案》A股同意比例99.8016%[28] - 《关于申请注册发行应收账款资产支持票据的议案》A股同意比例99.7996%[29] - 本次会议审议的全部议案均获通过[34]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [1] 报告的核心观点 房地产业务 - 销售排名提升,投拓稳健,土储结构优化 [1] - 房地产业务营收 512 亿元(YoY+55.6%),归母净利润 1.5 亿元(YoY-38%) [1] - 业绩下滑主要因为房地产业务毛利率同比下滑 1.9pct 至 13.1%,以及计提存货跌价准备 [1] - 2024 年上半年公司合同销售金额 742.7 亿元(YoY-40.3%),销售金额位列行业第 7 名,同比提升 2 名 [1] - 上半年公司稳健拓储,获取土地 17 宗,全口径拿地金额 387.6 亿元(YoY-46.3%),拿地金额/销售金额达 52% [1] - 公司拿地高度聚焦,土储结构不断优化,一二线拿地金额占比达 98%,一二线权益口径未售土储占比 76.9% [1] 供应链运营业务 - 受宏观形势影响业绩下滑,但经营货量仍实现增长 [1] - 2024 年上半年公司供应链业务营收 2636 亿元(YoY-24.8%),归母净利润 14.2 亿元(YoY-15.1%) [1] - 大宗商品价格下行周期,公司依然实现了经营货量继续增长和市场占有率逐步提升,上半年公司大宗商品经营货量近 10500 万吨,同比增速近 9% [1] - 多个核心品类继续保持行业领先地位,钢材/农产品经营货量分别超 3300/2000 万吨,同比增长分别超 13%/28% [1] - 公司积极拓展海外市场,上半年公司进出口和国际业务额达到 186.6 亿美元,占供应链业务比重约 40% [1] 家居商场运营业务 - 上半年实现归母净利润-3.8 亿元,主要由于美凯龙商场出租率阶段性下滑,为了支持商户持续经营,稳商留商优惠增加等因素使其营业收入及利润同比减少 [1] - 同时,投资性房地产公允价值变动损失增加,导致美凯龙的归母净利润-12.7 亿元,为公司合并报表贡献-3.8 亿元 [1] 财务数据总结 - 2024 年上半年公司实现营业收入 3190 亿元(YoY-16.8%),归母净利润 12 亿元(YoY-37.7%),扣非归母净利润 8 亿元(YoY-26.9%) [1] - 预计 2024/2025/2026 年公司营收 7719/7902/7912 亿元,归母净利润 34/40/42 亿元,对应 EPS 为 1.15/1.36/1.44 元,对应 PE 为 6.2/5.2/5.0 倍 [1]

报告公司投资评级 - 投资评级为买入（维持）[2] 报告的核心观点 - 报告期内建发股份营收和归母净利润同比下降，但房地产业务营收同比大增，美凯龙并表稀释利润，公司多元业务协同发展，经营业绩有望长期向好，维持买入评级[2] 根据相关目录分别进行总结 财务数据方面 - 2024年上半年公司实现营业收入3190.15亿元、归母净利润11.99亿元，同比分别-16.80%、-37.67%，实现扣非归母净利润8.48亿元，同比-26.87%，上半年毛利率4.78%，净利率0.52%，同比分别+1.97pct、-0.31pct[2] - 预计2024 - 2026年归母净利润分别为50.5、64.3、78.0亿元，EPS分别为1.7、2.1、2.6元，当前股价对应PE估值分别为6.2、4.9、4.0倍[2] - 2024年上半年供应链业务、房地产业务分别实现营收2635.69亿元、512.21亿元，分别同比-24.82%、+55.63%，供应链业务实现归母净利润14.21亿元，同比减少2.52亿元，房地产业务实现归母净利润1.55亿元，同比减少0.95亿元[3] - 2024年上半年家具商场运营业务实现营收、归母净利润42.25、-3.77亿元[4] - 截至2024年6月30日，公司剔除预收账款后的资产负债率65.13%，流动比率1.35，速动比率0.55，在手货币资金1040.43亿元，应收账款292.43亿元，房地产子公司整体平均融资成本3.57% - 4.25%[4] - 2022 - 2026年相关财务数据如营业收入、归母净利润、毛利率、净利率、ROE等指标呈现不同程度的变化[5][7] - 2022 - 2026年现金流量表相关数据如经营活动现金流、投资活动现金流、筹资活动现金流等呈现不同情况[8] 业务方面 - 供应链业务有所收缩，部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降[3] - 房地产业务营收同比大增，但建发房产、联发集团计提存货跌价准备，结算毛利率有所下降[3] - 家具商场出租率阶段性下滑，美凯龙给予商户优惠增加致使营业收入及利润同比减少，同时投资性房地产公允价值变动损失增加，美凯龙并表贡献归母净利润-3.77亿元[4] - 公司坚守稳健发展原则，融资成本有优势[4]

投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 核心观点 - 公司2024年上半年实现营业收入3190.15亿元、归母净利润11.99亿元,同比分别下降16.80%和37.67% [2] - 公司供应链业务和房地产业务分别实现营收2635.69亿元和512.21亿元,同比分别下降24.82%和增长55.63% [3] - 公司家具商场运营业务受美凯龙商场出租率阶段性下滑影响,实现营收和归母净利润分别为42.25亿元和-3.77亿元 [4] - 公司在手货币资金1040.43亿元,资产负债率65.13%,融资成本优势明显 [4] 供应链业务 - 公司供应链业务实现营收2635.69亿元,同比下降24.82%,主要系部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降 [3] - 供应链业务实现归母净利润14.21亿元,同比减少2.52亿元 [3] 房地产业务 - 公司房地产业务实现营收512.21亿元,同比增长55.63% [3] - 房地产业务实现归母净利润1.55亿元,同比减少0.95亿元,主要由于建发房产和联发集团计提存货跌价准备,以及结算毛利率有所下降 [3] 家具商场运营业务 - 公司家具商场运营业务实现营收42.25亿元、归母净利润-3.77亿元,主要受美凯龙商场出租率阶段性下滑影响 [4] - 为支持商户持续经营,美凯龙给予商户稳商留商优惠增加,导致其营业收入及利润同比减少,同时投资性房地产公允价值变动损失增加 [4]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [1] - 目标价为9.82元人民币 [1] 报告的核心观点 房地产业务 - 房地产业务收入同比增长55.6%,但归母净利同比下降38.0%,主要原因是:1)结算结构导致毛利率下滑;2)基于审慎原则计提减值,受行业景气度影响,期内地产板块合计计提10.8亿存货减值准备 [3] - 公司仍保持较高的拿地强度,拿地权益同比提升12个百分点至77%,加强优势区域对未来业绩的贡献 [3] - 随着2020-2021年低毛利项目结转高峰过去,下半年毛利率水平有望回升,部分对冲减值带来的影响 [3] 供应链业务 - 供应链运营业务营收同比下降24.8%,归母净利同比下降15.1%,主要受大宗商品价格波动、传统汽车行业景气度低位运行拖累 [4] - 但公司经营货量仍实现增加,钢材/农产品经营货量同比分别增长13%/28% [4] - 公司持续发力全球化、多品类布局,并强化风控,有望在供应链行业下行周期持续提升货量与份额 [4] 其他 - 公司融资优势明显,融资成本持续改善,2023年度分红占归母净利的58.7%,股息率高达9.8% [5] 分部估值 - 采用地产开发运营和供应链两部分业务分别估值,给予2024年PE估值11.9倍和7.3倍,得出目标价9.82元 [13]

报告评级 - 报告维持"买入"评级 [5] 报告核心观点 业绩有所下降 - 2024H1公司实现营收3,190.1亿元,同比-16.8%;归母净利润12.0亿元,同比-37.7%;每股收益0.33元,同比-41.1% [3] - 供应链运营分部、房地产分部营收分别同比-24.8%、+55.6%;归母净利润同比减少7.25亿元 [3] - 公司综合毛利率4.8%,同比+2.0pct;期间费率2.8%,同比+1.1pct;归母净利率0.4%,同比-0.1pct [3] - 税金及附加12.5亿元,同比+103.9%;投资收益3.8亿元,同比-28.0%;资产及信用减值损失24.1亿元,同比+209% [3] - 至24H1末,预收账款（含合同负债）2,451亿元,同比-20% [3] 房地产业务 - 24H1公司地产分部营收512亿元,同比+55.6%;净利润16.0亿元,同比-1.9%;归母净利润1.5亿元,同比-38.0% [3] - 地产分部毛利率13.1%,同比-1.9pct;净利率3.1%,同比-1.8pct [3] - 24H1公司实现销售金额742.7亿元,同比-40.3%;子公司建发房产销售金额660亿元,同比-29.9% [3] - 公司在一二线城市全口径销售金额占比近80%,全口径销售额超20亿元的城市数量达到9个 [3] - 24H1建发房产销售额全国排行第7名,同比提升2名 [3] - 24H1拿地金额388亿元,同比-46%;全口径拿地货值686亿元,其中一二线城市拿地金额占比达98% [3] - 截至24H1末,公司土储规模2,086万方,对应货值3,331亿元,同比分别-7%、-6% [3] - 公司在一二线城市的权益土地储备（未售）货值占比约77%,较23年末提高3.3pct [3] 供应链业务 - 24H1供应链分部营收2,636亿元,同比-24.8%;净利润14.1亿元,同比-11.0%;归母净利润14.2亿元,同比-15.1% [3] - 供应链分部毛利率2.3%,净利率0.5%,同比分别+0.6pct、+0.1pct [3] - 上半年,公司进出口和国际业务额达到186.6亿美元,占供应链运营业务比重约40% [3] - 公司供应链业务持续深化专业化、国际化经营战略,聚焦核心品类、聚焦客户需求,当前大宗交易仍处于景气度高位,公司供应链盈利能力企稳 [3] 投资评级及风险提示 - 维持"买入"评级,下调24-26年归母净利润预测为38.3、40.7、42.5亿元,对应24/25PE仅为5.6X/5.3X,当前估值仍明显低于可比公司估值 [5] - 风险提示:房地产行业销售超预期下滑,公司收到厦门证监局警示函,公司相关人员收到监管谈话措施决定 [5]

会议情况 - 公司于2024年8月30日召开第九届董事会第十次会议[2] - 应出席董事9人，实际出席9人[2] 审议事项 - 审议通过《公司2024年半年度报告》及其摘要[2] - 审议通过《关于计提资产减值准备的议案》[3] - 审议通过《关于修订建发股份<董事、监事和高级管理人员所持公司股份及其变动管理制度>的议案》[4][5]

股份转让限制 - 董监高任期内和届满后6个月内，每年转让股份不超所持总数25％，不超1000股可全转[6] - 新增无限售股当年可转25％，新增有限售股计入次年基数[7] - 权益分派致股份增加，可同比例增加当年可转让数量[7] 买卖股票限制 - 董监高违反《证券法》6个月内买卖股票，董事会收回收益[9] - 年报、半年报公告前15日不得买卖[8] - 季报、业绩预告、快报公告前5日不得买卖[9] 信息申报 - 新任董监高任职通过后2个交易日内申报信息[11] - 现任董监高信息变化或离任后2个交易日内申报[11] 股份变动披露 - 董监高股份变动2个交易日内向董秘报告并披露[14] 减持规定 - 集中竞价或大宗交易减持，首次卖出15个交易日前报告备案及公告，披露区间不超3个月[13] - 减持遇重大事项，立即披露进展并说明关联[14] - 减持完毕或期满2个交易日内书面通知董秘并公告[14] 其他 - 董监高股份被强制执行，收到通知后2个交易日内披露[14] - 制度由董事会负责解释修订，自审议通过生效[16] - 制度由厦门建发股份董事会于2024年8月30日发布[17]