行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][8][33] 报告核心观点 - 2025年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [5][33] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 [5][33] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量混合所有制、民企有望在未来格局中更加受益 [5][33] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [5][33] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，一二线城市预计更受益 [5][33] 4月市场销售表现总结 - 4月市场热度环比3月走弱，单月销售规模保持在历史同期较低水平，1-4月市场整体保持低位运行，延续止跌回稳态势 [1][13] - 1-4月TOP100房企累计操盘口径销售金额为10181.6亿元，同比降低6.8%，较上月累计同比降幅扩大0.9个百分点 [1][13] - 1-4月TOP100房企累计权益口径销售金额为8029.7亿元，同比降低5.6%，较上月累计同比降幅扩大0.5个百分点 [1][13] - 4月单月TOP100房企操盘口径销售金额为2846.6亿元，同比降低9.1%，环比降低10.4% [1][13] - 4月单月TOP100房企权益口径销售金额为2263.0亿元，同比降低6.9%，环比降低10.9% [1][13] 各梯队房企销售表现分化 - 从1-4月累计操盘口径销售金额看，仅TOP21-30和TOP31-50两个梯队实现同比正增长，其他梯队为负增长 [2][18] - TOP31-50梯队累计操盘销售额同比增长7.3%，增幅最大；TOP21-30梯队同比增长3.5% [2][18] - TOP10梯队累计操盘销售额同比下降11.1%，表现最差 [2][18] - 从1-4月累计权益口径销售金额看，TOP21-30梯队同比增长3.5%，增幅最大；TOP31-50梯队同比增长1.5%；TOP10梯队同比下降8.7% [2][18] - 各梯队销售面积普遍下滑，TOP10、TOP11-20、TOP31-50、TOP51-100梯队累计操盘销售面积同比降幅分别为19.0%、17.6%、14.7%、14.7% [19][20][25] 销售门槛变化 - 对比2025年1-4月与去年同期，操盘口径销售金额门槛增幅最大的是30强门槛，从68.7亿元增长至74.5亿元，同比增长8.4% [3][27] - 10强门槛从258.8亿元增长至272.4亿元，同比增长5.3% [3][27] - 50强门槛从44.7亿元增长至45.7亿元，同比增长2.2% [3][27] - 20强门槛从123.7亿元下降至112.6亿元，同比下降9.0% [3][27] - 100强门槛从18.5亿元下降至17.9亿元，同比下降3.2% [3][27] 重点房企销售表现与分化原因 - 部分企业因过去几年未在核心城市补充土地，当前有效货值严重不足，致使销售同比降幅明显；而在土地市场持续发力的企业，货值储备充足，销售表现相对突出 [4][29] - 1-4月累计操盘销售额前三名为：保利发展806.1亿元、绿城中国710.2亿元、中海地产631.9亿元 [4][30] - TOP40房企中有17家1-4月累计操盘销售额实现同比正增长 [4][30] - 累计同比增速突出的房企包括：鸿荣源（195.3%）、能建城发（188.0%）、深业集团（186.3%）、越秀地产（60.2%）、邦泰集团（58.0%） [4][30] - 部分重点房企1-4月累计操盘销售额同比增速：越秀地产60.2%、华发股份44.7%、建发房产4.5%、华润置地-4.9%、绿城中国-6.0%、保利发展-7.8%、招商蛇口-13.5%、滨江集团-16.7%、中海地产-18.9% [4][30] - 4月单月操盘销售额前三名为：保利发展226.0亿元、中海地产190.9亿元、绿城中国186.3亿元 [29] - 4月单月同比增速突出的房企包括：深业集团284.3%、中国中铁281.9%、中建智地217.3%、象屿地产110.3%、邦泰集团96.2% [29] 投资配置建议 - 配置方向包括以下五类 [5][33] - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 - 中介：贝壳 - 边际催化：金地集团 - 物业（属于跟涨）：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 重点标的财务预测 - 报告列出了部分A股重点公司的投资评级及盈利预测 [7] - 招商蛇口（001979.SZ）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.49元，对应PE为18.61倍 - 滨江集团（002244.SZ）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.90元，对应PE为11.57倍 - 保利发展（600048.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.43元，对应PE为19.60倍 - 华发股份（600325.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.43元，对应PE为11.90倍 - 建发股份（600153.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为1.39元，对应PE为7.53倍