会议信息 - 上交所上市审核委员会2024年第27次会议定于11月5日召开[1] - 参会上市委委员有龙子威、运巍、吴洪、罗俊亮、褚冰茜[1] 审议事项 - 审议发行人是厦门建发股份有限公司（再融资）[1]

国际化战略 - 公司已在RCEP成员国、金砖国家及"一带一路"沿线多个国家设立超50个海外公司和办事处，与170多个国家和地区建立了业务关系。[15] - 2024年上半年，公司进出口和国际业务额达到186.58亿美元，占供应链运营业务的比重约40%。[2][4] - 公司国际业务的构成中，转口业务占比48.7%，较上年同期提升8.74个百分点，实现"走出去引进来、买全球卖全球"。[4] 供应链业务 - 公司供应链运营业务拥有全球化、多品类的资源整合能力和全球化的品牌影响力，定制化的"LIFT"供应链服务平台，专业化、分级化、流程化的风险管控体系。[6] - 公司经营的黑色金属、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能源化工产品等主要大宗商品的经营货量近10,500万吨，同比增速近9%，多个核心品类继续保持行业领先地位。[4][5] - 公司与各大资源供应商持续推进良好合作，市场占有率稳步提升。2024年上半年，钢材经营货量超3,300万吨，同比增长超13%；农产品经营货量超2,000万吨，同比增长超28%。[4][5] 房地产业务 - 公司房地产子公司建发房产和联发集团聚焦高能级城市和优质地段，深度挖掘流动性好、价值突出的优质标的，有效增强土储安全边际，优化库存结构。[11] - 2024年上半年，建发房产和联发集团以多元化方式获取优质土地17宗，全口径拿地金额合计约387.62亿元。[11] - 公司上半年新增地块的全口径货值约686亿元，其中一、二线城市拿地金额占比达98%。[11] 家居业务 - 公司家居商场运营业务分部从过去的高速增量市场进入存量市场，智能、适老等细分品类将有望成为新的增长点。[21] - 公司将通过拓品类丰富经营业态、产品创新、营销策略等手段，深入挖掘存量市场潜力。[21] 财务表现 - 公司2024年上半年合同销售金额742.68亿元，其中建发房产实现合同销售额660.03亿元，位列全国第7名。[13] - 截至2024年6月末，公司累计的已售未结金额达到2,620.30亿元，较上年末增长6.55%，创历史新高。[13] - 公司原则上确保每一年度以现金方式分配的利润不少于当年实现的、归属于上市公司股东的可供分配利润的30%。[2][3] 风险管控 - 公司制定了较为完善的授信管理办法，执行严格的集中授信方式控制信用额度审批，对不符合准入标准的客户坚决限制合作。[21] - 公司通过内外部信息渠道获取行业变化及客商信息，每季度对大额合作客户实施风险排查和重新评估程序。[21]

业绩说明会信息 - 公司2024年半年度业绩说明会于9月23日15:00 - 16:00召开[4][5][7] - 召开平台为价值在线，方式为网络在线交流[4][5][7] - 投资者可于9月20日16:00前会前提问[3][7] 参会人员 - 董事长林茂、独立董事吴育辉、副总经理兼董秘江桂芝、财务总监魏卓参加[7] 报告发布 - 公司已于2024年8月31日发布2024年半年度报告[4] 联系方式 - 联系人许榕，电话0592 - 2132319，邮箱rxu@chinacnd.com[9]

报告公司投资评级 - 报告给予建发股份"优于大市"评级 [1] 报告的核心观点 业绩表现 - 2024年上半年,公司营业收入为3190.15亿元,同比下降16.80%;归母净利润为11.99亿元,同比下降37.67%,主要受联发集团和美凯龙业务亏损影响 [5] - 经营活动现金流量净额为-221.12亿元,同比下降194.56%,主要是由于期内房地产业务销售回款减少、支付地价款金额增加所致 [5] 供应链运营业务 - 2024年上半年,供应链运营业务实现营业收入2635.69亿元,同比下降24.81%;归母净利润为14.21亿元,同比下降15.07%,主要受宏观经济形势、大宗商品价格波动及传统汽车行业疲软影响 [5][8] - 公司持续推进"专业化"发展战略,2024年上半年经营的主要大宗商品的货量近10500万吨,同比增速近9%,多个核心品类继续保持行业领先地位 [8] - 公司持续完善多元稳健的全球供应链体系,1H24进出口和国际业务领达到186.58亿美元,占供应链运营业务的比重约40% [8] 房地产业务 - 2024年上半年,房地产业务分部实现营业收入512.21亿元,同比增长55.63%;归母净利润1.55亿元,同比下降38.02%,主要受子公司计提存货跌价准备影响 [5][13] - 公司2024年上半年实现全口径合同销售金额742.68亿元,全口径销售回款约717.04亿元,回款比例约97% [13] - 公司1H24以多元化方式获取优质土地17宗,全口径拿地金额合计约387.62亿元,其中一、二线城市拿地金额占比达98% [13] 家居商场运营业务 - 2024年上半年,家居商场运营业务分部实现营业收入42.25亿元,归母净利润为-3.77亿元,毛利率为59.69%;商场的顾客满意度达96.61%,优于行业水平 [6] 投资建议 - 维持"优于大市"评级,预测公司2024年EPS为1.25元,给予公司2024年7-8倍PE估值,对应市值区间为259-295亿元,对应合理价值区间为每股8.77-10.03元 [14]

公司基本信息 - 发行人注册资本为2,947,095,201元，设立于1998年6月10日，注册地址为中国福建省厦门市思明区环岛东路1699号建发国际大厦29层[12] 股权与持股情况 - 截至2024年6月30日，保荐机构自营账户持有发行人4,600股股票，持有发行人下属子公司美凯龙200股、建发合诚49,691股股票[14] - 截至2024年6月30日，发行人控股股东建发集团持有保荐机构下属子公司兴证国际金融集团有限公司股份[14] - 建发集团市场化行为发行3600万股股票，占比0.90%[15] 配股相关 - 本次证券发行类型为上市公司向原股东配售股份，募集资金总额不超过498,000.00万元，扣除发行费用后用于供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款[13][48] - 拟按每10股配售3.5股的比例向全体A股股东配售，采用代销方式发行，控股股东建发集团已承诺以现金全额认购其可配股份[49][50] - 若代销期限届满，原股东认购股票数量未达拟配售数量70%，公司将按发行价加算银行同期存款利息返还已认购股东[51] 会议审议情况 - 2023 - 2024年公司多次董事会会议审议通过多项配股相关议案，2023 - 2024年年度股东大会审议通过配股相关议案并延长有效期[27][28][29][30] - 项目组于2023年5月29日提交建发股份配股项目内核申请，6月2日内核会议评审通过[21] 财务情况 - 2021 - 2023年公司净利润（扣除非经常性损益前后孰低值）分别为897,575.72万元、797,570.28万元和650,549.89万元[42] - 2021 - 2023年归属于母公司股东的净利润（扣除非经常性损益前后孰低值）分别为430,238.47万元、369,679.89万元和240,650.32万元[42] - 报告期各期末，公司资产总额分别为6026.17亿元、6649.38亿元、8208.52亿元和9023.09亿元，呈快速增长趋势[73] - 报告期各期末公司资产负债率（合并）分别为77.28%、75.13%、72.63%和74.60%，截至2024年6月30日，有多项负债数据[76] - 最近三年一期公司汇兑损益分别为 -21984.89万元、6655.95万元、15818.19万元和 -6017.35万元[79] - 最近三年一期公司营业收入分别为70787447.70万元、83282965.74万元、76367815.48万元及31901451.17万元，归母净利润分别为613766.63万元、627503.67万元、1310399.84万元及119884.05万元，扣非归母净利润分别为430238.47万元、369679.89万元、240650.32万元及84768.75万元[80] - 报告期各期末公司存货账面价值分别为34682547.50万元、36150130.69万元、37018574.64万元和41926354.30万元，占总资产比例分别为57.55%、54.37%、45.10%和46.47%，房地产开发业务相关占存货余额比重均超85%[81] - 报告期各期末公司投资性房地产账面价值分别为1417528.66万元、1552127.35万元、11336027.50万元和11281342.08万元，占资产总额比例分别为2.35%、2.33%、13.81%和12.50%[83] 业务情况 - 公司供应链运营业务主要产品包括金属材料、浆纸产品等大宗商品及汽车、家电等消费品，报告期内业务收入占比超70%[58][93] - 公司房地产业务合同销售金额自2022年至今稳居国内房地产Top10行列，子公司有相关排名及项目销售成绩[108] - 2023年公司收购美凯龙控制权，新增家居商场运营业务，美凯龙超八成自营商场分布于国内一、二线城市优质地段[93][113][116] 市场与风险 - 供应链行业市场容量大、参与者多、集中度低，处于充分竞争、高度市场化状态，受国内外宏观经济形势和政策因素影响[57][84][85] - 房地产行业受国家宏观调控政策影响大，宏观经济增速放缓及房地产行业周期性波动或影响美凯龙业绩[87][88] - 公司各业务存在合同履行、市场竞争、商场出租率下滑等风险，也存在管理和金融衍生品投资风险[60][61][63][64][65][67][68][69][70][71][72][73][74] 市场扩张与布局 - 截至2024年6月末，公司在RCEP成员国等设立超50个海外公司和办事处，与60余个“一带一路”沿线国家建立贸易合作，供应链服务辐射全球超170个国家和地区[101] 新产品与新技术研发 - 公司供应链运营业务构建了“LIFT”综合服务体系，打造了数字化、多应用场景的智慧供应链生态体系[100][103] - 公司推出“E建签”“E建巡”“点价APP”等业务流程平台，自行研发“智汇罗盘”供应链大数据分析平台[103] 土地获取情况 - 2022 - 2024年上半年公司以多元化方式获取优质土地，各年拿地宗数、金额及一二线城市拿地金额占比不同[106][107]

业绩数据 - 2020 - 2023年3月31日各期营业收入分别为4329.49亿元、7078.44亿元、8328.12亿元、1674.61亿元[8] - 2020 - 2023年3月31日扣非归母净利润分别为37.81亿元、43.07亿元、37.05亿元、3.35亿元[8] - 最近三年一期营业收入分别为7078.74亿元、8328.30亿元、7636.78亿元、3190.15亿元，2022 - 2024年1 - 6月同比增长率分别为17.65%、 - 8.30%、 - 16.80%[10] - 最近三年一期扣非归母净利润分别为43.02亿元、36.97亿元、24.07亿元、8.48亿元，2022 - 2024年1 - 6月同比增长率分别为 - 14.08%、 - 34.90%、 - 26.87%[10] - 2023年扣非归母净利润240,650.32万元，同比下降34.90%[14] - 2024年上半年扣非归母净利润84,768.75万元，同比下滑26.87%[16] 资产数据 - 2020 - 2023年3月31日应收账款账面价值分别为45.59亿元、82.26亿元、132.10亿元、171.39亿元[8] - 2020 - 2023年3月31日存货账面价值分别为2220.72亿元、3468.25亿元、3615.01亿元、3897.03亿元[8] - 2020 - 2023年3月31日预付款项分别为268.51亿元、326.78亿元、365.41亿元、706.71亿元[8] - 报告期各期末公司应收账款账面价值分别为822,786.13万元、1,321,145.27万元、2,092,321.31万元和2,922,250.03万元[32] - 报告期各期末公司存货账面价值分别为34682547.50万元、36150130.69万元、37018574.64万元和41926354.30万元[51] 业务数据 - 最近三年公司供应链运营业务分部实现的归属于上市公司股东的净利润复合增长率达10%[11] - 2024年上半年家居商场运营业务归母净利润为 -37,744.82万元[16] - 2024年上半年房地产业务归母净利润15,488.15万元，同比下滑38.02%[16] - 2024年上半年供应链运营业务归母净利润142,140.72万元，同比下滑15.07%[16] 信用减值与坏账 - 2020 - 2023年3月31日信用减值损失分别为1.98亿元、2.10亿元、10.40亿元、1.91亿元[8] - 最近三年一期公司计提的信用减值损失分别为20,969.17万元、103,985.99万元、141,727.44万元和91,515.23万元[26] - 2022年公司计提其他应收款坏账损失61,118.59万元，较2021年增长58,469.73万元[27] - 2022年公司计提应收账款坏账损失40,450.85万元，较2021年增长18,928.77万元[27] - 2023年公司因非同一控制下企业合并美凯龙增加信用减值损失54,975.54万元[29] 市场扩张与并购 - 2023年8月公司非同一控制下合并美凯龙，新增家居商场运营业务收入[12] 未来展望与策略 - 本次配股预计募集资金不超过498,000.00万元，扣除发行费用后拟全部用于供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款[184] - 公司后续计划投资开发项目集中在国内一、二线及福建核心城市，在建项目预计竣工时间集中在2024 - 2026年[164] 其他要点 - 报告期内公司及其子公司因未取得施工许可证擅自施工受多次行政处罚[94] - 供应链运营业务板块重要子公司有涉案金额11130.78万元诉讼尚在一审审理中[99] - 截至报告期末，房地产业务板块重要子公司无涉案超1000万元未了结诉讼仲裁案[100] - 家居商场运营业务板块重要子公司需关注涉案超1000万元且占最近一年末经审计合并归母净资产0.1%以上诉讼仲裁案[101] - 报告期期初至回复出具日，公司境内重要子公司10万元以上行政处罚共4项[107] - 截至2024年6月30日，公司住宅类土地储备面积（权益口径）为1615.19万平方米，商业类为10.15万平方米[158] - 公司已制定《内部控制管理手册》《内部控制评价手册》，对内部控制作出详细规定并定期开展自我评价[166][168] - 公司已建立资金管控、拿地拍地、项目开发建设、项目销售等内部控制制度并有效执行[172] - 公司供应链运营业务与房地产业务在业务、人员、机构、财务、资产等方面相对独立[177] - 公司制定《募集资金管理规定》，历次募集资金管理与使用合规[181] - 报告期内，公司境外收入占各期营业收入比例分别为14.90%、16.72%、19.44%和21.61%[199] - 供应链运营业务境外销售收入占公司各期境外销售收入的比例均在99%以上[199]

配股信息 - 本次配股拟按每10股配售3.5股比例向全体A股股东配售，以2023年末总股本测算，配售股份1,051,424,968股[7][52] - 配股募集资金总额不超498,000.00万元，用于供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款[8][55][60] - 配股相关事项已通过多次审议及集团批准，尚需上交所审核通过并经证监会注册[7] - 控股股东承诺现金全额认购可配售股份，配股由保荐机构代销，认购不足70%或控股股东未履约则发行失败[8] 财务数据 - 报告期各期末公司资产负债率（合并）分别为77.28%、75.13%、72.63%和74.60%[10][42][99] - 截至2024年6月30日，短期借款4,215,802.56万元、一年内到期非流动负债2,114,788.03万元等[10][99] - 最近三年一期营业收入分别为70787447.70万元等，归属母公司股东净利润分别为613766.63万元等[102] - 最近三年一期扣除非经常性损益后归属母公司股东净利润分别为430238.47万元等[103] - 报告期各期末存货账面价值分别为34682547.50万元等，占总资产比例分别为57.55%等[104] - 报告期各期末投资性房地产账面价值分别为1417528.66万元等，占资产总额比例分别为2.35%等[105] 市场与行业 - 供应链行业受宏观经济形势影响，大宗商品价格波动影响公司经营业绩[12][14][82] - 房地产行业受国家宏观调控政策影响大，公司经营需适应政策变化[17] - 2021年日本供应链行业头部五家公司合计占有行业31%的份额[40] - 2022年我国批发业限额以上企业营业收入达93.68万亿元[40] - 2022年行业龙头企业CR5市占率约2.84%，较2019年和2020年分别提升0.71和0.33个百分点[40] 公司运营 - 2022 - 2023年公司收购建发新胜浆纸、建发合诚、红星美凯龙等控股子公司[27][28] - 2024年上半年美凯龙商场出租率出现阶段性下滑[93] - 公司房地产业务合同销售额于2022年开始进入国内房企Top10[91] 股权结构 - 截至2024年6月30日，建发集团持股45.16%为控股股东，厦门市国资委为实际控制人[117][134] - 2024年7月10日，股权激励限制性股票回购注销后，建发集团持股46.03%[136] 人员与管理 - 2022 - 2024年公司董事会、监事会、高管人员有多项职务变动[148][164][175][176][177] - 2023年度公司董监高从公司获得税前报酬总额为3,531.39万元[182] 激励计划 - 2020年限制性股票激励计划拟向不超294人授予2,835.20万股，后授予278人[183][184] - 2022年限制性股票激励计划拟授予不超14,317.11万股，首次授予11,453.69万股，预留授予2,863.42万股[185] - 截至2024年6月30日，股权激励计划完成授予登记，报告期内回购注销264.2292万股，2024年7月10日又回购注销5,697.6137万股[187]

配股相关 - 公司本次配股拟按每10股不超过3.5股的比例向全体A股股东配售，预计募集资金从最初不超过85亿元调减至不超过49.8亿元[6][21] - 以2023年12月31日总股本3,004,071,338股为基数，配售股份数量为1,051,424,968股[9] - 建发集团持有建发股份的股权比例为46.03%，承诺全额认购可配售股份[16] 资金情况 - 2023年末公司货币资金及交易性金融资产余额为1011.75亿元，可自由支配资金为955.48亿元[26] - 未来三年预计产生的累计经营活动现金流量净额为371.14亿元，总体资金缺口为292.57亿元[26] - 2021 - 2023年经营活动现金流量净额占当期营业收入的比例平均为1.92%，2020 - 2023年度营业收入复合增长率为20.83%，预计2024 - 2026年营业收入年增长率为 - 8.30%[28] 业绩表现 - 最近三年一期公司营业收入分别为70787447.70万元、83282965.74万元、76367815.48万元和31901451.17万元，同比增长率分别为17.65%、-8.30%和-16.80%[51][53][54] - 最近三年一期公司扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润分别为430238.47万元、369679.89万元、240650.32万元和84768.75万元，同比增长率分别为-14.08%、-34.90%和-26.87%[51][54] - 2024年上半年公司扣非归母净利润84768.75万元，同比下滑26.87%[61] 业务板块 - 2023年8月公司非同一控制下合并美凯龙，新增家居商场运营业务板块[54][60] - 最近三年公司供应链运营业务分部实现的归属于上市公司股东的净利润金额复合增长率达10%[53] - 2024年上半年家居商场运营业务分部归母净利润-37744.82万元，房地产业务分部归母净利润15488.15万元，同比下滑38.02%，供应链运营业务分部归母净利润142140.72万元，同比下滑15.07%[61] 资产情况 - 2024年6月末应收账款账面价值2922250.03万元，较2023年末增长39.67%[73] - 报告期各期末存货账面价值分别为34,682,547.50万元、36,150,130.69万元、37,018,574.64万元和41,926,354.30万元[89] - 2024年6月建发股份预付款项为4375056.84万元，营业成本为30377010.23万元，预付款项占营业成本比例为7.20%[122] 项目进展 - 联发•红莲半岛项目6宗地块因政府调整湖泊保护规划无法开工，拟协议有偿收回，预计相关存货无减值情况[90][93] - 公司合并报表范围内从事房地产开发业务的境内控股子公司报告期内开发经营房地产项目共398个，其中拟建18个、在建163个、竣工217个[155] - 截至2024年6月30日，公司住宅类土地储备面积权益口径为1615.19万平方米，商业类为10.15万平方米，合计1625.34万平方米[191] 未来展望 - 公司后续计划投资开发项目集中在国内一、二线及福建核心城市，在建项目预计竣工时间集中在2024 - 2026年[197] - 本次募集资金将全部用于供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款[128]

配股相关 - 配股报告期变更为2021 - 2024年6月[5] - 拟按每10股不超过3.5股比例向全体A股股东配售[11] - 2024年4月22日通过配股方案，预计募资不超49.8亿元[99] - 募资拟39.4769亿元补充供应链流动资金，10.3231亿元偿还银行借款[100] 诉讼与处罚 - 截至2024年6月30日，供应链运营业务板块重要子公司涉案11130.78万元诉讼案一审审理中[25] - 报告期内境内重要子公司10万元以上行政处罚共3项，各公司均完成整改[31] 房地产项目 - 截至报告期末，房地产项目共398个，拟建18个、在建163个、竣工217个[44] - 截至2024年6月30日，住宅类土地储备面积1615.19万平方米，商业类10.15万平方米[73] 财务数据 - 2024年6月30日银行借款余额5924550.84万元，应付债券余额4129162.92万元[60][61] - 2024年1 - 6月主营业务收入31632572.07万元，营业收入31901451.17万元[192] 业务板块 - 主营业务为供应链运营业务和房地产业务[165][175] - 建发城服城市公共服务最近三年营业收入分别为65411.46万元、82583.39万元、84513.99万元[112] - 建发旅游2021 - 2023年合并口径营业收入分别为112393.22万元、101524.53万元、157189.17万元[123] 期货业务 - 2024年1 - 6月农林产品销售/卖单商品衍生品建仓量为17.23万吨[135] - 公司期货业务以对冲风险为目的，坚持套期保值[136] 股权结构 - 截至2024年6月30日，前十大股东合计持股17.13亿股，占比57.03%[177] - 2024年7月10日，回购注销限制性股票5697.6137万股[183] 子公司情况 - 截至2024年6月30日，共有1548家控股子公司[198] - 对永丰浆纸等多家公司有不同比例出资[199][200]

公司概况 - 公司注册资本为2,947,095,201元[5] - 公司已与超过170个国家和地区建立业务关系[8] 业务情况 - 公司从事供应链运营、房地产和家居商场运营业务[6] - 建发浆纸集团服务超6,000家下游客户，销售网络覆盖全国45个主要城市及境外区域[10] - 建发钢铁集团位列“2023年中国钢铁贸易企业百强榜”综合榜第一[13] - 建发汽车集团与超20个品牌合作，积累超30万高端车主客户资源[18] - 建发消费品集团拥有覆盖国内300多个城市的分销能力，在8个国家设分支机构[24] - 建发房地产业务布局核心城市群及高能级城市和强三线城市[29] 业绩数据 - 2023年房地产业务板块合同销售金额2294.79亿元，2024年1 - 6月为742.68亿元[31] - 截至2024年6月末，美凯龙经营439家店/产业街，经营面积21201448平方米[35] - 2024年6月30日资产总额90230878.56万元，负债总额67313180.54万元[37] - 2024年1 - 6月净利润166642.55万元，2023年度为1684955.68万元[39] - 2024年1 - 6月经营活动现金流量净额 - 2211247.94万元[42] 风险提示 - 供应链运营业务合同履行、大宗商品价格、仓储运输等存在风险[46][47][49] - 房地产市场竞争、土地拓展、项目开发及销售存在风险[52][53][54][56] - 运用金融衍生品对冲风险，但存在衍生品投资风险[50] 市场扩张和并购 - 2023年公司现金收购美凯龙29.95%股份，美凯龙成控股子公司[61] 配股信息 - 本次配股以每10股配售3.5股，募集资金不超498000万元[78][86] - 配股相关决议有效期延长至2025年5月21日[87] - 控股股东建发集团承诺全额认购可配股份[129]