房地产市场整体表现 - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，降幅比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年收窄9.4个百分点 [2] - 商品房销售金额下降5.5%，降幅比去年同期收窄19.5个百分点，比去年全年收窄11.6个百分点 [2][3] - 房地产开发企业到位资金同比下降6.2%，降幅比去年同期收窄16.4个百分点，比去年全年收窄10.8个百分点 [4] - 一线、二线、三线城市新房价格同比降幅分别比上月收窄0.3个、0.5个和0.3个百分点 [4] 政策支持与市场活跃度 - 上半年全国超160省市（县）出台优化政策超340条，涉及拓宽收购存量商品房用途、优化房票安置政策等 [2] - 5月份近20城调整住房公积金政策，6月份青岛、杭州、西安等城市出台提取公积金支付首付新政 [2] - 7月北京、广州等核心城市继续优化公积金政策，包括提高贷款额度、延长还款期限等 [2] - 今年以来各地已优化住房公积金政策超150次 [2] - 上半年超60个城市发布购房补贴与以旧换新政策，支持刚性需求 [3] 房企销售与产品策略 - 保利发展1至6月实现签约金额1451.71亿元，签约面积713.54万平方米 [4] - 碧桂园上半年实现销售额167.5亿元，权益销售面积204.9万平方米 [4] - 正荣地产上半年合约销售金额约23.65亿元，销售建筑面积约14.26万平方米 [4] - 支撑房企销售业绩的"红盘"在户型设计、建筑质量、周边配套等方面表现突出 [4] - 重庆御湖境项目两开两罄，累计销售达11亿元，刷新重庆年度首开纪录 [6] 市场分化与趋势 - 一线城市新房均价微涨0.8%，新一线、二线城市均价微降0.5% [7] - 重点66城新房均价同比微降0.5%，呈现"以质换量"过渡特征 [7] - 二手房市场"以价换量"，百城挂牌量增长，成交占比持续提升 [7] - 住房租赁市场景气度趋稳，新一线城市需求热度领跑 [8] - 武汉准四代住宅项目去化率超50%，重庆部分四代住宅开盘去化率达90%以上 [6] 行业未来展望 - 政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险等方面推动市场止跌回稳 [4] - "好城市+好房子"新房市场空间仍在，不同城市和项目分化趋势将延续 [6] - 改善需求释放、品质价值回归、城市差异发展是调整中的直接体现 [8]

报告行业投资评级 - 对房地产（地产开发）行业维持“增持”评级 [6] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面和楼面均价同比上升，不同能级城市表现有差异，TOP50房企新增土储价值和面积同比增加，光大核心30城宅地成交建面和均价同比涨幅明显，6月重点城市宅地成交量环比增加，优质地块热度高 [1][2][3] - 展望2025年，前期房地产政策持续落地，地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，投资可关注稳健龙头房企、有商业运营竞争力的房企和物业服务企业 [4][111][112] 相关目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 6月百城土地成交建面累计同比-5.6%，6月供应建面当月同比+2.3%，成交建面当月同比+8.8% [11] - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面累计同比+2.2%，6月供应建面当月同比-14.4%，成交建面当月同比+23.2% [20] - 一线城市1 - 6月供应住宅类用地建面累计同比-2.2%，成交建面累计同比+1.7%，供需比为1.1；二线城市供应建面累计同比-0.4%，成交建面累计同比+13.0%，供需比为1.2；三线城市供应建面累计同比-27.5%，成交建面累计同比-6.7%，供需比为1.1 [31][41][50] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 6月百城宅地成交楼面均价累计同比+24.2%，6月土地成交楼面均价单月同比+22.0%，住宅类用地成交楼面均价单月同比+17.3% [57] - 一线城市1 - 6月住宅类用地成交楼面均价累计同比+35.5%，6月单月同比+3.8%；二线城市1 - 6月累计同比+19.7%，6月单月同比+24.3%；三线城市1 - 6月累计同比+8.4%，6月单月同比-12.4% [67][70][77] TOP50房企拿地情况 - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储价值累计同比+47.7%，6月单月同比+77.6% [82] - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储面积累计同比+0.7%，6月单月同比+13.7% [87] - 2025年1 - 6月新增土储价值排名前三为中海地产、保利发展、绿城中国；新增土储面积排名前三为中海地产、绿城中国、保利发展 [91] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年6月光大核心30城成交宅地184宗，单月同比+48.4%，成交总建面1423万平，单月同比+43.6%，总价1524亿元，单月同比+75.7%，楼面均价10708元/平，单月同比+22.4%，整体溢价率6.9%，单月同比+3.9pct [3][97] - 2025年1 - 6月光大核心30城成交宅地675宗，累计同比+38.0%，成交总建面4863万平，累计同比+22.6%，总价5840亿元，累计同比+50.5%，楼面均价12009元/平，累计同比+22.8%，整体溢价率13.5%，同比+8.4pct [4][101] - 2025年6月光大核心30城18宗宅地成交溢价率超20%，占比约9.8%，部分优质地块溢价率高 [109] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，推荐保利发展、招商蛇口等，建议关注中国海外发展等 [111] - 关注先发布局多元赛道等的房企，推荐华润置地、新城控股 [112] - 看好物业服务行业，推荐招商积余、华润万象生活等，建议关注保利物业等 [112]

报告行业投资评级 - 看好，维持 [12] 报告的核心观点 - 6月整体供地量环比提升，但核心地块供应节奏放缓，整体成交量环比提升，溢价率延续3月以来回落趋势，流拍率仍在低位 [2][10] - 6月建发、中海、保利等在土地市场积极发力，1 - 6月金茂、建发、滨江、绿城等拿地强度较高，且金茂、建发销售表现更好 [2][10] - 6月样本房企获取的重点项目中，绿城、金茂、建发的整体拿地质量更优 [2][10] - 结构上重视具备区域优势、产品力和轻库存的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [2][10] 根据相关目录分别总结 供应 - 核心地块供应节奏放缓，2025年1 - 6月全国300城涉宅用地累计推出建面同比 - 17.3%，一线/二线/三四线累计同比分别为 + 23.9%/+4.2%/-23.3%，6城核心行政区累计同比为 + 33.6%，各能级供应累计同比较上月回落，能级更高区域边际回落幅度更大 [6] - 6月全国300城涉宅用地推出建面环比5月 + 38.4%，相比4月 + 34.8%，6城核心行政区当月推出建面环比5月 - 27.2%，相比4月 - 15.0%，6月整体土地供应环比提升，但核心区域供地量较4、5月减少 [6] 成交 - 上半年土地出让力度大，6月成交环比提升，1 - 6月全国300城涉宅用地累计成交建面/成交金额同比分别为 - 4.3%/+28.0%，一线/二线/三四线累计成交建面同比分别为 + 20.9%/+18.6%/-11.1%、累计成交金额同比分别为 + 49.5%/+43.8%/-1.3%，6城核心行政区累计成交建面/成交金额同比分别为 + 59.0%/+106.3% [7] - 6月300城成交建面/成交金额环比分别为43.5%/98.3%，成交溢价率延续3月以来回落趋势，流拍率仍在低位 [7] 房企 - 6月建发、中海、保利等在土地市场积极发力，6月建发、中海、保利全口径拿地金额分列前3，为219亿元、110亿元、89亿元；1 - 6月累计拿地金额前3位是建发、保利、金茂，拿地金额分别为592亿元、509亿元、492亿元 [8] - 金茂、保利、中海、招蛇、绿城等累计拿地金额同比涨幅较大，与供地前置有关；金茂、建发、滨江、绿城等1 - 6月拿地强度处在较高水平，金茂、越秀、华发、建发等销售同比表现较好 [8] - 6月样本房企获取的重点项目中，绿城、金茂、建发整体拿地质量更优，建发拿地投资金额较大，样本房企重点项目拿地分布均在高能区或中能区，整体能级较高，绿城、金茂、建发获取项目预期利润率相对较高 [9] 投资建议 - 重视中长线结构性机会，结构上重视具备区域优势、产品力和轻库存的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [10]

冼村旧改项目进展 - 广州天河冼村旧改项目历时15年实现全村1950栋村屋全部拆除 标志着珠江新城最后一个城中村改造取得里程碑式突破 [2] - 项目由保利发展主导 2010年启动后曾因多重矛盾陷入僵局 2024年《广州市城中村改造条例》实施后加速推进 [2][3] - 截至2021年仍有13栋房屋未拆除 2025年7月20日最后2栋房屋拆除 实现全面清零 [3][4] 旧改政策突破 - 《广州市城中村改造条例》创新规定村集体经2/3成员表决可收回土地使用权 区政府补偿决定可直接作为执行依据 [5] - 天河区实施"双轨并行"策略 融资区按国有土地征收程序处理 复建区由村集体收回土地后申请行政处理 [4][5] - 政策创新为全国城中村改造提供样本 推动城市更新从利益博弈转向依法推进 [5] 项目规划与市场预期 - 冼村旧改后将建成集高端住宅、商业、办公、教育等功能于一体的综合性项目 [7] - 项目周边二手房挂牌价11万～12万元/平方米 新盘保利天御市场"吹风价"预计超18万元/平方米 [7] - 项目位于"珠金琶"(珠江新城-金融城-琶洲)核心区域 保利发展在该区域重仓布局6宗地块 [8][11] 行业趋势观察 - 国内旧改正从增量扩张转向提质 优先聚焦推进存量项目实施以化解重大风险 [11] - 政策建议包括简化集体与国有土地转换流程 拓宽社会资本融资渠道 构建一站式审批平台等 [6] - 保利发展2024年在广州"珠金琶"区域耗资254亿元拿地7宗 体现对核心区域资产增值的押注 [11]

行业交付情况 - 2025年上半年55家房地产企业累计交付规模超50万套 较去年同期明显下降 交付高峰已过 "保交付"压力持续减轻 [1] - 交付量排名前五的房企合计交付约23万套 占比较大 其中保利发展交付6.5万套位列榜首 万科交付4.5万套 中海地产交付4.21万套 [1] - 上半年有1家企业交付套数超五万套 15家企业交付套数超万套 企业交付套数普遍同比下降 [2] 企业动态 - 保利发展 万科 中海地产位列上半年交付量前三甲 [1] - 融创中国2022至2024年累计交付超66.8万套 2025年计划冲刺全年超5万套交付 预计年底基本完成全部"保交付"工作 [2] - 碧桂园表示将按"一楼一策"推进剩余房屋建设 做好保交房任务收官工作 同时制定新展期计划匹配当前市场周期 [2] 交付模式创新 - 武汉城建·江山云晓项目提前3个月交付 同步推行"交付即办证"模式 实现收房与产权办理无缝衔接 [1] 行业趋势 - 随着前期销售高峰期项目陆续交付 "保交付"进入新阶段 交付工作仍是房企履行主体责任的核心内容 但行业交付高峰已过 下一步谋求发展是企业经营新重心 [1] - 中指研究院表示伴随交付压力减轻 企业或将重启经营活动 [2] - 率先完成"保交付"收官的企业有望加速回归可持续经营发展轨道 这是房企重塑信用 恢复融资能力 提升市场份额的必经路径 [2]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅 -2.1%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 +1.1%、+1.4%，超额收益分别为 -3.2%、-3.5%，29 个中信行业板块中房地产位列第 29 [3] - 7 月第 3 周新房成交环比下降、同比下降，二手房成交环比下降、同比下降 [3] - 中央城市工作会议指出我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并部署城市工作 7 个重点任务 [3][73] - 7 月 17 日住房和城乡建设部开会指出要把城市更新摆在更突出位置，推动新型城市基础设施建设等工作 [3][73] 板块观点 房地产开发 - 政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，“止跌回稳”可视作本轮周期的政策拐点，现阶段无需过度质疑政策效果和目标达成情况 [8] - 推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][8] 物业管理 - 房地产行业边际变化大，弹性最大的标的为市场对大股东/关联方开发商能否稳健经营分歧最大的公司，业绩非影响短期走势的核心因素 [8] - 中长期投资有市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司，推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][8] 房地产经纪 - 2022 年 8 月以来二手房市场率先复苏且持续好于新房，20 城二手房成交面积同比增速持续正增长 [9] - 短期购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向二手房，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周（2025.7.12 -2025.7.18）36 城新房成交面积 130.7 万方，环比 -9.6%，同比 -25.0%，2025 年 7 月 1 日至 7 月 18 日累计成交 374.5 万方，同比 -21.6%，今年截至 7 月 18 日累计成交 5621 万方，同比 -5.8% [3][13] - 上周（2025.7.12 -2025.7.18）15 城二手房成交面积 148 万方，环比 -0.4%，同比 -5.8%，2025 年 7 月 1 日至 7 月 18 日累计成交 395.6 万方，同比 -6.7%，今年截至 7 月 18 日累计成交 4464.7 万方，同比 +14.9% [3][18] - 13 城新房累计库存 7769.2 万方，环比 +0.1%，同比 -9.6%；13 城新房去化周期为 19.4 个月，环比变动 -0.3 个月，同比变动 -1.9 个月，一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为 13.9 个月、11.8 个月、17.1 个月、43.5 个月，环比分别变动 -0.4 个月、+0.1 个月、-0.1 个月、0.0 个月 [3][30] 土地市场情况 - 2025 年 7 月 14 日 -2025 年 7 月 20 日百城供应土地数量为 349 宗，环比 -24.3%，同比 -20.7%；供应土地建筑面积为 1823.4 万方，环比 -14.0%，同比 -27.4%，截至 7 月 20 日，2025 年累计供应土地数量为 13211 宗，同比 -8.7%，累计供应建筑面积为 67054.2 万方，同比 -10.9% [39] - 2025 年 7 月 14 日 -2025 年 7 月 20 日百城土地成交建筑面积 709.2 万方，环比 -48.4%，同比 -62.9%；成交楼面价 1067 元/平，环比 -27.0%、同比 -30.1%；土地溢价率 20.4%，环比 +13.4%，同比 11.7%，截至 7 月 20 日，2025 年累计成交土地建筑面积为 58589.2 万方，同比 -5.2% [3][45] 房地产行业融资情况 - 上周（2025.7.14 -2025.7.20）房地产企业发行信用债合计 8 支，发行金额合计 74.7 亿元，环比 -65.5%，同比 -21.8%；上周偿还金额 95.5 亿元，净融资额为 -20.8 亿元，2025 年至今，房地产企业合计发行信用债 326 支，合计发行金额 2693.7 亿元，同比 +14.6% [50] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅 -2.1%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 +1.1%、+1.4%，超额收益分别为 -3.2%、-3.5%，29 个中信行业板块中房地产位列第 29 [3][57] - 上周上涨个股共 33 支，较前周减少 74 支，下跌股数为 83 支，涨幅居前五的为天宸股份、*ST 亚太、市北高新、福星股份、北汽蓝谷，涨幅分别为 +35.3%、+13.8%、+13.0%、+10.2%、+9.4%，跌幅前五为国晟科技、光大嘉宝、渝开发、信达地产、华夏幸福，跌幅分别为 -18.4%、-15.7%、-10.9%、-10.1%、-9.8% [62][63] - 上周 42 家重点房企中共计上涨 7 支，较前周减少 35 支，涨幅位居前五的为美的置业、正荣地产、碧桂园、绿景中国地产、建业地产，涨幅分别为 +10.8%、+9.1%、+8.5%、+5.6%、+3.8%，跌幅前五为禹洲集团、金地商置、华夏幸福、荣盛发展、远洋集团，跌幅分别为 -22.2%、-11.1%、-9.8%、-7.9%、-7.8% [63] 行业政策跟踪 - 中央层面，中央城市工作会议指出我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并部署城市工作 7 个重点任务，7 月 17 日住房和城乡建设部开会指出要把城市更新摆在更加突出位置，推动新型城市基础设施建设等工作 [3][69][73] - 地方层面，长沙市住房和城乡建设局等 12 部门发布关于进一步优化房地产发展措施的通知，支持房屋“以旧换新”，提供购房补贴等；青岛市发布楼市新政“12 条”，以更大力度支持住房“以旧换新”；福州市发布《福州市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房实施细则》，明确部分非居住存量房屋可申请改建为保障性租赁住房 [70] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][73] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][73] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][73]

行业交付规模 - 2025年上半年TOP1房企交付超5万套，15家企业交付套数超万套 [1] - 与上年同期相比，企业交付套数普遍下降，绿地、融创、建业等交付规模下降超50% [1] - 2025年上半年交付规模见顶回落，行业保交付压力趋缓 [1] 企业交付排名 - 保利发展以65000套位列榜首，万科以45000套排名第二 [3] - 世茂奥园、龙湖集团、绿城中国分别以42155套、40000套、39200套位列第三至第五 [3] - 绿地控股、新城控股、中梁控股等企业交付规模在12000-22000套区间 [3] 交付力与市场趋势 - 交付力成为房企核心竞争力，串联产品设计、成本、工程、品控、服务全流程 [3] - 部分企业实现提前交付，购房者更看重房企品牌、产品力及交付力 [3] - 房企通过工地开放日、施工直播、专业验房等服务提升交付品质与客户信任 [4] 政策与市场动态 - 2025年一季度新房市场延续修复态势，二季度边际转弱 [5] - 6月国常会提出"更大力度"稳定楼市，释放积极信号，预计下半年政策将加速落地 [6] - "好城市+好房子"支撑市场平稳，行业分化加速 [5][7]

行业整体趋势 - 2025年上半年全国宅地出让金8842亿元 不足2021年同期1/3 [1] - TOP20房企权益投资金额占比接近40% 投资集中度大幅提升 [1] - 央国企权益投资金额占比从2023-2024年的30%升至2025年上半年的50% 地方城投从50%降至30% 民企保持20% [2] - 头部央国企2025年上半年权益投资金额达2024年全年的2/3 [2] 头部房企战略调整 - 保利发展 绿城 中海 华润四家央企成为土拍市场先锋 [2] - 房企采取差异化调整安全边界策略 强化大本营和巩固阵地 [2] - 地方城投平台新增投资明显减少 部分城市严禁平台公司托底拿地 [2] - 偿债压力大的民企仍占多数 但滨江 邦泰等稳健民企仍有新增投资需求 [2] 华润置地战略布局 - 2025年上半年聚焦核心城市 权益拿地金额261亿元 [3][4] - 一线城市权益金额占比47% 二线占比50% 三四线占比3% [4] - 通过万象系带动新片区综合运营 参与捆绑地块新型供应方式 [3] - 在北京 杭州 成都 上海投资金额占比靠前 [5] 中海地产战略调整 - 2025年上半年权益拿地金额387亿元 一线城市占比52% 二线占比48% [8] - 从强聚焦一线城市转向把握点状投资机会 [6] - 华北区域占权益投资金额总量2/3 三四线采取阶段性收缩 [9] - 二线城市项目IRR考核不低于20% 一线城市可下调至15%以下 [9] 绿城中国投资策略 - 2025年上半年权益拿地金额412亿元 二线城市占比81% 三四线占比12% [11] - 聚焦长三角高端改善市场 浙江省内下沉 [10] - 上海潮鸣东方项目以19.5万元/㎡均价取得日光 [10] - 对非长三角三四线城市布局保持谨慎 需同时满足三个苛刻条件 [12] 保利发展扩张战略 - 2025年上半年权益拿地金额414亿元 一线城市占比44% 二线占比51% [15] - 以广东大本营周边延伸 提升对省会城市关注度 [13] - 2025年安排1000亿元进行土地投资 销售完成好可能追加额度 [16] - 在上海参与外滩序 永兴里等多个风貌别墅项目开发 [13]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级） [3] 报告的核心观点 - 截至7月18日，A股76家房企披露2025年中期业绩预告，合计预亏350.5 - 478.4亿元，29家盈利、47家亏损，行业盈利分化延续 [1][9] - 7月新房成交同比改善但增速下滑，二手房同比增速转弱，土地市场成交建面和总额同比上升，溢价率提高 [2] - 政策表态促进房地产止跌企稳，基本面拐点将近，建议关注不同类型房企及物管、中介企业 [3][14] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 多数房企25上半年业绩下滑，少数爬坡，个别逆势提升，不同类型房企业绩表现及原因各异 [1][9] 投资建议 - 政策推动下建议关注非国央企困境反转、龙头房企韧性、区域型企业市占率提升及二手中介机会，给出具体标的 [3][14] 成交概览 新房市场 - 7月12 - 18日，60城新房成交171万平，月度同比-13.17%，不同能级城市成交及同比增速有差异 [17] 二手房市场 - 7月12 - 18日，17城二手房成交171万平，月度同比-7.00%，不同能级城市成交及同比增速有变化 [25] 土地市场 - 7月7 - 13日，全国土地成交建面1373万平，金额201亿元，溢价率6.99%，不同能级城市表现不同 [35] 本周融资动态 - 7月13 - 19日，房企发行6只境内债，7月境内外债券净融资额均为负 [44] 行业与个股情况 A股市场 - 本周申万房地产指数-2.17%，跑输沪深300，给出涨幅和跌幅前五个股 [51][57] H股市场 - 本周Wind香港房地产指数-0.31%，克而瑞内房股领先指数-2.05%，跑输恒生指数，给出涨幅和跌幅前五个股 [58][64] 重要公告概览 - 多家房企发布业绩预告、地块收购、人事变动、增资等公告 [66]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [13] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标一定程度提振市场预期，但4月以来边际下行压力加大；行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压阶段产业政策宽松概率加大，后续关注节奏问题；去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，止跌回稳目标面临挑战，政策宽松预期逐步强化；重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [6] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 - 市场：本周长江房地产指数 -1.94%，相对沪深300超额收益 -3.03%，行业排名32/32；年初至今长江房地产指数 -0.81%，相对沪深300超额收益 -3.95%，行业排名30/32；本周房地产板块表现差，开发类标的以下跌为主，物业和收租类有涨有跌 [7] - 政策：中央城市工作会议部署7方面重点任务；青岛、长沙等城市持续优化房地产相关政策 [8] - 销售：样本城市新房及二手备案同比低位振荡；37城新房成交面积四周滚动同比 -18.1%，增速较上周 -1.0pct，19城二手房成交面积四周滚动同比 -7.2%，较上周 -1.0pct；年初至今37城新房成交面积累计同比 -3.9%，19城二手房成交面积累计同比 +16.3%；7月截至18日，37城新房成交面积当月同比 -20.2%，19城二手成交面积当月同比 -8.9%，12城新房及二手合计 -17.4% [9] 当周热点 - 地产下行周期趋势性反转需周期跌到位、经济正反馈、政策足够强三个必要条件，中短期内较难达成，投资机会主要在政策预期和细分结构；今年Q2以来量价加速下行，止跌回稳目标面临调整，Q3可能是政策交易窗口，9月交易级别大于7月；细分结构领域包括产品迭代引致的增量开发机会和稳定现金流层面；重点城市老旧住宅占比大，过去多年限价使次新房品质不高，存在较大“好房子”缺口，产品迭代有“量”的基础；限价导致市场之前价格带不合理，重点城市均价不低但中高端产品定价不高，限价放松后有价值重估过程，得房率和产品力提升助力适度产品溢价，产品迭代有“价”的逻辑；只要中高端新房定价不过于偏离可比竞品，产品迭代增量机遇可能比市场预期长，具备区域和产品优势且老库存压力不大的开发商，有望取得长期阿尔法和稳定利润回报 [10]